ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[162: 匿名さん]

池袋のアクセスを考えるなら池袋のマンションを選ぶのもありかな。
防犯カメラ10台って少ないの？

大塚レジデンスは標準仕様としては近隣マンションより仕様は良いよね。
ディスポーザーが無いのは残念だけど。
使ったことなければ気にしなくて良いとも思うけど。
立地が良いし価格もほどほどだから買って良いと思う。

[163: 匿名さん]

ブランズ巣鴨はＳＲＣ構造が良いと思います。
ＳＲＣはＲＣに比べると建築費が割高ですから、金かけているという印象です。
目に見えないところで金かけているのはすばらい。

逆に目に見える部分ばかり高級感を打ち出しているのは信用できませんね。

昔からある不動産業界だましテクニック

・部屋の付帯設備等の高級感ばかり打ち出す
　マンションの構造に金かけずに高級だと言える？？？
・管理費が高くて修繕積立金が安い
　管理会社で儲けようという魂胆か？？？
・駐車場収入の過剰見積
　駐車場代が入る見込みで修繕積立金を安く見せるが、
　実際にはそんなに駐車場は入らない？？？
・第一期販売戸数が少ない
　需要が少ないのを隠そうとしている？？？

他にもたくさんありますよね。

このマンションはどうなんでしょうね。

[164: 匿名さん]

考えてみると、ホテルライクの内廊下って冷暖房きかすんでしょう。
もしかして電気代の無駄？

[165: 匿名さん]

内廊下に住んでいますが、夏と冬は24時間エアコンを運転しています
朝は廊下の方が涼しいですが外気温がわからないので、外に出た瞬間に肌寒くて
上着を取りに戻ることもあります。

[166: 匿名]

この掲示板ではポジよりネガの数が多そうだが、明後日の第一期締め切りがどうなるか楽しみだ。
一昨日と今日の昼頃にMRの前を通ったので窓越しに見たところ、かなりガラガラに見えたが・・

[167: 匿名さん]

第1期はそれなりに売れる形になるのでは？
おそらく要望書まで出した購入希望者がいる部屋を
中心に出しているだろうから。
注目すべきは第1期以降の販売状況だろう。
GWで本当にガラガラだったとすると少し憂慮すべき事態だね。

第1期の正式価格表を見ていると、低層物件が多いね。
あと、方角によってかなり価格にメリハリを付けている印象がある。

価格は、山手線駅近・免震等のスペックから、売主としては坪300万円は
取りたいし、安売りはしたくないのだろう。
土地の仕入値も高そうだし、かなり広告には金をかけているし。
従来の大塚の山手線外側の基準や、ブリリア巣鴨との対比で見れば
高く感じる人が多いのはもっともだと思うけど、
当面の間、大塚駅の北側の地域一番物件であることは間違いないので、
その希少性がどこまで評価されるかだろう。
震災前だったら勢いで行けただろうが。

城北地区の山手線の駅近ということでは
池袋西口4分に新たなタワーマンション計画があるので、
こちらと比較する人が増えそう。
駅の利便性では池袋の方が明らかに上だし、
この物件の近くには赤札堂もあるので生活にも便利だ。
仕様等の詳細は6月以降のようなので、
詳細が明らかになるのを待ってから判断する形でも遅くはないのでは。
http://ikebukuro219.com/

[168: 匿名さん]

東急インの隣だっけ。
北口の池袋４分。
検討する人はかぶらないと思うけどなぁ。

[169: 匿名さん]

そうかな～結構共通点多いと感じたけど。

タワーレジデンス大塚は利便性を求めている人が多いと思うので
ターミナル駅の駅近のこの池袋の新タワーは、
そういった層に響きそうな気がしたんだよね。
池袋西口は騒がしい地域だけど、大塚の北口もそうは変わらないし。

[170: 物件比較中さん]

比較するならグランスカイでしょうね

[171: 匿名さん]

うーん。
極めて個人的な意見とした上で、
池袋の物件はファミリー向けにはどうかなと思うのだが。
こちらは自分としては許容範囲内。

[172: 購入検討中さん]

＞167さん
マンション検討中で時々このスレを拝見させて頂いております。
実家に近いのでこちらのモデルルームにも足を運びとても興味を持ちました。
＞地域一番物件
大塚駅北側のマンションで、高級マンションといえば、巣鴨高校の隣の大京のグランフォート青苑閣、
スーパーよしや並びの三井不動産のステーションフロントタワーだと思います。
タワーレジデンス大塚も工事中で完成してみないとわかりませんが、多分仲間入りしそうに思えます。

大塚駅南口では物件も少なくあまり思い浮かばず、あるとすれスーパーライフの隣の住友不動産の
南大塚グランドヒルズ、プラタナス通りのアクシルコートくらいでしょうか。

[173: 匿名さん]

>168
同じ風俗街ということでかぶるのでは？
ま、あちらでは子育ては厳しいかな？

[174: 匿名さん]

南口は大規模物件少ないですよね
山手線内側だからでしょうか

[175: 匿名さん]

＞173
風俗街と子育ては関係ないと思います
山手線の駅で風俗がない駅のほうが珍しい。
東大合格者数が全国レベルの巣鴨学園の生徒さんも
毎日通学していますから（笑）

[176: 匿名さん]

日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

[177: 匿名さん]

>>157
真如苑前の物件か。いいところに目をつけたね。
確かに立地がいいよね。高台だし静かだし。駅近だし。
門が鍵で封鎖されているので、多分取壊すんだろうな。
高級感のある低層かな。目の前の「ヒルズ山手大塚」は
築10年強経過しているけど、外見は高級感あるしね。

[178: 匿名さん]

＞176さん
35億円の全部がタワーレジデンスの敷地の価格なんですか？
もしそうだとしたら、取得価格は坪390万円になりますね。
H19年の路線価が坪155万円位ですから2.5倍位と高めの購入額ですね。
マンション事業としてはタワーマンションにして付加価値を付けて高く売る
または建築コストや内装のコストをかなり下げないと利益が出ないかしれませんね。

[179: 匿名さん]

さっそく第１期２次ですか…
これは苦戦しているパターンですね。
４次５次位まで行くでしょうね。

[180: 匿名さん]

このスレの参加者の多くが懸念した通りの結果だね。
タワー、オール電化が強いアゲインストの中、
周辺比割高な価格で突っ込んだからこうなるよな。
冷静な検討者は軒並みディクラインという感じかな。

売主がこれだけの数いると、価格改定も含めた判断は遅くなるよね。
これはズルズルと行ってしまうだろうな。

間を置かず第1期第2次なのは慌しい感じがするね。
一部の売主の決算の都合かな？

[181: 匿名さん]

割高でなくてもタワー+オール電化はかなりのマイナスだよね
でも物価欲も落ちてるだろうから下手に値下げしても売れないんでは？

[182: 購入経験者さん]

第一期第二次って、抽選が多かったと言う事ではないかしら？価格設定等を考慮しても、人気は高いですよね。購入しなかった場合は後で後悔すると思うような物件ではないかと。買える人はうらやましいです。

[183: 匿名さん]

第1期2次の日程が先延ばしされてるね。
3次4次と増えるのがかっこ悪いから2次で粘るのか…

こういう売り方して売れてる物件見たこと無い。

[184: 匿名さん]

ご近所の財閥系のマンションは2年くらいずっと1次販売を継続してましたよ

[185: 匿名さん]

アウルタワーみたいにココも完成時点で半分以上売れ残るのかな？
人気マンションは1期1次で半分くらい売っちゃうのにね。

[186: 匿名さん]

時期が悪いよ

[187: 匿名さん]

すぐ近くに住んでいるので日曜日の昼間と夕方に中をのぞいたが、
見る限り客の姿は見えなかった。
贔屓目に見てもそんな人気が出ている物件とは思えない。

第1期1次はすごく気に入って買いたくなった人が申し込んだのだろうから、
出した件数の半分くらいは売れたのかもしれない。でも2次以降は・・

坪300から320万円出すならわざわざ大塚の物件を買わなくともと思うが・・

[188: 匿名さん]

立地自体はすごく良いと思うんだけどなぁ
やはり山手線の駅近って本当に貴重だし。
でもタワマン・オール電化で二の足踏んでしまう気持ちもわかる。
今は結構なやみますねぇ

[189: 匿名さん]

＞172
地域一番のマンションといえば、住友不動産のシティハウス南大塚だと思います。
高級マンションかどうかはわかりませんが、プチバブルもありましたが場違いな
高額マンションで三割くらいが1億円を越える部屋だったみたいです。
大塚エリアで億ションはほとんど皆無ですから別格という感じでしょうか。
売れるかどうか話題になりましたが、不思議なことに売れてしまったようです。

タワーレジデンスの1億円以上の部屋がすぐに売れるのか興味がありますね
駅近の静かな土地ですから案外早く売れてしまうかも。
大塚という土地柄、外国人のお金持ちが多く買われるかもしれませんね。

[190: 匿名さん]

5月7日に1期102戸が抽選分譲され、82件69戸に申込みが入った。
引続き5月14日に1期2次として11戸が分譲されるが、
こちらは人気の高い住戸であるため完売となる見込みという。

[191: 匿名さん]

意外とがんばってますね
湾岸じゃないのが大きいのか

[192: 匿名さん]

オール電化タワーといえども、内陸ですものね。
その点は、安心。
大塚駅に徒歩４分ですもの、案外早くに売れちゃうんじゃないかしら？

[193: 匿名さん]

弟1期で完売できないのは相当痛いでしょ。

[194: 匿名さん]

自分の望む条件をある程度満たしているし、山手線の駅まで徒歩4分という立地を考えたらすごく良い物件なんだけど、この価格は少し悩んでしまいます。
両隣の駅も池袋、巣鴨と便利な場所だし大塚駅にはアトレも出来るそうですし、将来的にも期待できそうなんだけどな。

[195: 匿名]

アトレには過度な期待しない方が。。あの駅の構造を考えるとかなり小さくなりそうだし、
まず食品スーパーは入らない。
できて成城石井くらいでは。

[196: 匿名さん]

スーパー、コンビニは沢山あるから今更いらないでしょ
12階建てのうち1階は保育所なのであとはカフェ、ケーキ屋くらいで十分です

[197: 匿名さん]

できて成城石井でも相当嬉しいけれど…
この辺りって高級系スーパーってないですし。
あ、スーパーじゃなくて、カルディなど輸入食材が豊富な店も嬉しい。
駅力は将来的に高くなっていくと思います。
…だからこその強気の価格設定？

[198: 匿名さん]

＞１９７さん
そういった志向の方は文京区や目白、駒込にした方がいいです、間違いなく失望しますよ
ここに住んで池袋や銀座まで買い物に行くのが固い選択かと。

大塚はそういう街ではありません、おしゃれなお店が間違って出来たりしますが
需要がないので短期間で閉店したお店をいくつも知ってます。

[199: 匿名さん]

大塚っておしゃれなお店の需要が少ないんですか。。。
あんまり若い世代がいないってこと？

立地的には、通勤や通学にもってこいだと思うのですが、
やっぱり価格が悩みどころかな。

[200: 匿名さん]

ピンサロが多すぎて毎日寄り道しちゃいそう。4000円で2回転て、働く女子もかわいそうだな。

[201: 匿名さん]

↑
それ看板だけですよ(^^ゞ
ピンクサロンはずいぶん減りました巣鴨とか池袋がはるかに多い感じ

よくわからないのですが、北大塚はマッサージ店がとっても多いです
そんなに疲れる街なんでしょうか、住んでいるとわからないけど。

[202: 匿名さん]

怪しいマッサージは違法マッサージの可能性が多いですね
この間も捕まってました、巣鴨警察署が近くにあるのでもっと取り締まっていただきたい

[203: 匿名さん]

＞＞197
あの辺で高級路線のスーパーって見当たりませんね。
少し離れると色々あるんですけどね、白山通りのクイーンズ伊勢丹や後楽園ラクーア内の成城石井など。
ただそういうお店って日常的な食材を買うような所じゃないし、ちょっと離れててもあればそれでいいかな。ちょっと変わったものが欲しかったら隣の池袋でいくらでも手に入りますからね。

[204: 匿名さん]

風俗店の看板が出てるけど看板だけなんて本当にあるの？
北口のちよだ鮨の裏手はかなりの数の風俗店があるよ。
あと夜になると北口の盛り場はかなりガラの悪い人が歩いていることが多い。
まあ盛り場を避ければ大丈夫だし、この物件の周囲は大丈夫だろうが。
よしやに寄る際は注意。

[205: 匿名さん]

＞２０３　そういうお店って日常的な食材を買うような所じゃない

日常的な食材を売ってますし、みんなそこで買ってますけど？

あの商品を誰も買ってないならあそこで商売が成り立つはずが無い。

[206: 匿名さん]

山手線で往復260円、池袋のデパ地下の夕方がオススメですよ
文京区のクィーンズや三徳行くよりはるかに早くて、安くて品もいい。
我が家もマグロと輸入品は、デパ地下が定番になりました。

[207: 匿名さん]

＞＞206
ここに住むことがあれば池袋駅の商業施設はどんどん利用したいですね、せっかく隣駅、しかも直結した場所にあんな便利が場所があるんだから使わないと勿体無い。
大塚駅まで徒歩4分というのは通勤、通学以外でこういう部分も有効利用したいですね。
反対となりの巣鴨も好きだけどあちらは自転車で行ったほうが便利そうかな。

[208: 匿名さん]

>>207
巣鴨は散歩コースにいいですよ、自転車はずっと上り坂だから電動自転車は必須ですね。
駅前の西友は40年くらいやってる古い店舗なので、ゆったりと買い物ができます。
文京区、池袋、巣鴨などの人気エリアに隣接して、ちゃっかり利用出来る不人気エリアは
お買い得だと思います。
ただ小学校の学区は少し問題があるのかもしれません、商店街の子供が多くて
庶民的すぎます。

[209: 匿名さん]

不人気エリアという割には高いですよね？
どうしてですか？

[210: 匿名さん]

MRの前に置かれているパンフでは先着順になっていたよ。
中をのぞいてみたが、一人も客が入っていなかった。
係員も暇そうにお喋りをしていた。
大丈夫か？

[211: 匿名]

不人気といっても山手線のなかではだから。根本的にある程度の需要があるなかでの不人気ということ。名門高校の成績下位みたいなもん。