ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[142: 匿名さん]

http://jutaku-chishiki.com/sobaeki/20077.html
こんな感じだな、ここのタワー買うなら池袋行くけどね自分は

[143: 匿名さん]

前リーマンショック時代

[144: 匿名さん]

スミフの南大塚のことではないですか、確か平均370万くらい
3年経って100㎡で1億5000万円がまだ売れ残っているみたい。
70㎡台の3LDKが8000万円以上でしたよ。

[145: 匿名さん]

駅平均価格だと山手線内外が一緒になるので比較し辛いけど、
今売り出し中の大塚近辺の物件だと、南大塚のパークホームズが坪280〜290万円、
日神パレスステージが230万円(これは比較にならないが)、巣鴨の東急が250万円、
駒込4丁目のタカラレーベンが300万円弱だよね。

北大塚1丁目に出物は少ないが地域的に特別な場所ではないという認識。駅でいうと巣鴨の方が上。
以上を考えるとこの物件の坪320万円は一際高い価格帯。山手線外であることを考えると尚更。

山手線駅近のタワー物件や免震など希少性があることは認める。
個人的にはこの物件の販売状況にはかなり注目してる。
今のトレンドは高台・中低層で、この物件はタワーで若干低地でしかもオール電化と微妙にトレンドとはずれているポイントもあるので。
市況の強弱を計るのにちょうどピッタリな物件だと思っている。

[146: 匿名さん]

スミフの物件と比較しては駄目だよ。マーケット無視で在庫が残っても気にしない人達。

タワーでいえば、エアライズタワーとアウルタワーが新築時坪300万円、
池袋西口のタワーグランディアは中古で坪300万円、
池袋東口のパークタワーは中古で坪270～280万円。
ただし、中古価格は震災前なのでどこまで参考になるかは不明。

近隣物件だと、おそらくタワーレジデンスの価格設定で最も参考にしたのは
2008年から2009年に売り出した巣鴨のブリリア巣鴨北山手賓館。
距離も近いし山手線外側であることも参考になる。売主も(一部)同じ。
一旦坪320～330万円で出して反響イマイチで坪300万円まで下げた。
販売スケジュールがリーマン直後だったこともあるのだろう。

駅力でいうと巣鴨＞大塚だし、立地としても、高台で学校に面している
ブリリアの方が優れている。
故に、タワーレジデンスがブリリアよりも高いのは違和感有り。

おそらく、ブリリアはリーマン直後だったが、
タワーレジデンスは経済危機は一服感があるので強気に価格設定したのだろう。
ただ、震災が起きたし、タワーマンションへの逆風もある。
それは認識しつつ、半分様子見的に価格は変えずに進めているのではないか。
反響イマイチならもう一段下がっても仕方ないような気がするけど。
第1期で何件か決まってしまったので価格を下げるに下げられずに
ズルズルと販売していく、ということにならなければいいが・・

[147: 匿名さん]

リーマン直後のブリリア巣鴨を検討しました。
あの時は東京建物も在庫減らすことにあせっていて、買手優位でした。
価格交渉せずにすぐに売れる単価ということで、坪270で出していました。
モデルルームの営業も、今後どんなにマンションが出てもこの仕様でこの単価
は出ないと豪語していたと記憶してます。
あれはリーマンショックがもたらしたお買い得物件だったと思います。
買っておけばよかった。。。
その後の中古も坪270以上で売れてますしね。

ちなみにその後たくさんのマンションを検討してきましたが、ブランズ巣鴨は
値段の割に仕様も良くてナイス（本郷台地上で地盤も良い）。
正直ここよりも私の中では評価高いです。
１４５の方のおっしゃるとおり、ここは微妙にいまいちの点もあり、市況を見る
上では良いですね。

[148: 匿名]

この物件は売主が複数いるので意思決定が遅いのでは？
価格改定や値引き等がスピーディーに行われない感じがあります。
震災の影響で価格等を柔軟に変えづらいような気がします。
今日もそうですが毎週必ず新聞にチラシが入りますね。
広告費は嵩みますし、あまり売れていないので焦っているようにもうつります。

[149: 匿名さん]

西向きと東向きの高層階は希望が少ないようです。
値段の割に間取りは魅力薄。

[150: 匿名さん]

低中層であれば人気物件だったかもしれないのに

[151: 物件比較中さん]

私はかなり悩んだ結果、見送りました。
この界隈の新築物件は一通り回り、仕様・スペックは一番気に入ってました。免震がとても心強かったです。ただ、やはり価格面がネックでした。

山手線内外へのこだわりはありませんが、ファミリータイプになると、例えば同じ外側のブランズ巣鴨とは同じ広さで１千万円くらい違いますので、比較してしまうと経済的な差が大きいです。致命的な差ではありませんが何かと不安なご時勢ですのですし。ブランズは仕様も中々良いので、その点でもこの物件を選ぶ理由にはなりませんでした。

今は、ある完成物件の値引き交渉を第一候補、ブランズを第二候補として考えています。この物件がもう少し下がってくれれば（たとえば坪単価で２０－３０万円）再検討するのですが。。

[152: 匿名さん]

販売に勢いがなくなる事態は十分予想されます。
第２期以降の売れ行きはそれこそ不透明。
とくに中低層階で隣地お見合いとなる住戸は販売長期化するかもしれません。

[153: 匿名さん]

>151
ある完成物件とはどこのことでしょうか。
もしや、プラウド駒込？

[154: 匿名さん]

スミフのは、地域一番の高級物件と豪語する営業さんがいましたが
完成売でしたが1年少しでほとんど売れましたね
やたらと高級仕様を強調し、駐車場も50％もありましたからコンセプトが違って
比較にならないと思います。

今回の震災で、タワーとオール電化が以前ほど売りにならなくなってきました。

[155: 匿名さん]

>>153
新築物件ですのでプラウド駒込ではありませんが、
交渉中ですので物件名はご容赦下さい。すいません。

[156: 匿名さん]

＞146さん

2010年の都内のマンション供給戸数
１ 住友不動産 2576
２ 野村不動産 2456
３ 三井不動産 1946
・
・
８ 東京建物 853

[157: 匿名さん]

北大塚一丁目の巣鴨公園の斜向かい、真如苑の正面のアパートが入口が閉鎖されていて、
今にも取り壊されそう。敷地はそこそこ広く、線路からも離れていて、高台の閑静な住宅街で、
マンション立地としてはかなり優れていそう。
地元の皆様、何か情報はお持ちですか？

[158: 匿名さん]

やっぱり価格に納得できない人が多いのかな、山手線の駅まで徒歩4分という立地だけど同じ値段で買うなら大塚じゃなく、もっと人気のある場所にマンション買えそうですもんね。
周辺を歩いているとあまり賑やかでもないし地味な印象だけど、山手線で両隣の駅が池袋と巣鴨って相当便利そう。

[159: 匿名さん]

山手線の巣鴨、池袋へのアクセスを評価するなら
素直に巣鴨のブランズを選んだ方が安いしお得な感じがするんですよね。

[160: 匿名さん]

このスレで度々出るので見てみましたブランズ巣鴨。

ブランズ巣鴨は駅力だけですね。
立地は白山通りの庶民マンション街の一角、一日中ダンプが通る騒音は山手線の比ではありませんよ
仕様はまるで埼玉のマンションのような必要最小限の国産品ばかり
唯一の高級ぽいシャワー水栓がグローエですが、ホームセンターで1万円で売ってるタイプ。
リビング8帖で64㎡の3LDKは、どうみても3DKでしょう。防犯カメラも節約なのかたった10台
タワーレジデンスと比較しても2ランクは下がる都内最低限仕様、どう考えても安い部材しか使ってない。
東急さんどうしたの？

[161: 匿名さん]

十分だと思うけどねー。
固く作ってるみたいだし。

[162: 匿名さん]

池袋のアクセスを考えるなら池袋のマンションを選ぶのもありかな。
防犯カメラ10台って少ないの？

大塚レジデンスは標準仕様としては近隣マンションより仕様は良いよね。
ディスポーザーが無いのは残念だけど。
使ったことなければ気にしなくて良いとも思うけど。
立地が良いし価格もほどほどだから買って良いと思う。

[163: 匿名さん]

ブランズ巣鴨はＳＲＣ構造が良いと思います。
ＳＲＣはＲＣに比べると建築費が割高ですから、金かけているという印象です。
目に見えないところで金かけているのはすばらい。

逆に目に見える部分ばかり高級感を打ち出しているのは信用できませんね。

昔からある不動産業界だましテクニック

・部屋の付帯設備等の高級感ばかり打ち出す
　マンションの構造に金かけずに高級だと言える？？？
・管理費が高くて修繕積立金が安い
　管理会社で儲けようという魂胆か？？？
・駐車場収入の過剰見積
　駐車場代が入る見込みで修繕積立金を安く見せるが、
　実際にはそんなに駐車場は入らない？？？
・第一期販売戸数が少ない
　需要が少ないのを隠そうとしている？？？

他にもたくさんありますよね。

このマンションはどうなんでしょうね。

[164: 匿名さん]

考えてみると、ホテルライクの内廊下って冷暖房きかすんでしょう。
もしかして電気代の無駄？

[165: 匿名さん]

内廊下に住んでいますが、夏と冬は24時間エアコンを運転しています
朝は廊下の方が涼しいですが外気温がわからないので、外に出た瞬間に肌寒くて
上着を取りに戻ることもあります。

[166: 匿名]

この掲示板ではポジよりネガの数が多そうだが、明後日の第一期締め切りがどうなるか楽しみだ。
一昨日と今日の昼頃にMRの前を通ったので窓越しに見たところ、かなりガラガラに見えたが・・

[167: 匿名さん]

第1期はそれなりに売れる形になるのでは？
おそらく要望書まで出した購入希望者がいる部屋を
中心に出しているだろうから。
注目すべきは第1期以降の販売状況だろう。
GWで本当にガラガラだったとすると少し憂慮すべき事態だね。

第1期の正式価格表を見ていると、低層物件が多いね。
あと、方角によってかなり価格にメリハリを付けている印象がある。

価格は、山手線駅近・免震等のスペックから、売主としては坪300万円は
取りたいし、安売りはしたくないのだろう。
土地の仕入値も高そうだし、かなり広告には金をかけているし。
従来の大塚の山手線外側の基準や、ブリリア巣鴨との対比で見れば
高く感じる人が多いのはもっともだと思うけど、
当面の間、大塚駅の北側の地域一番物件であることは間違いないので、
その希少性がどこまで評価されるかだろう。
震災前だったら勢いで行けただろうが。

城北地区の山手線の駅近ということでは
池袋西口4分に新たなタワーマンション計画があるので、
こちらと比較する人が増えそう。
駅の利便性では池袋の方が明らかに上だし、
この物件の近くには赤札堂もあるので生活にも便利だ。
仕様等の詳細は6月以降のようなので、
詳細が明らかになるのを待ってから判断する形でも遅くはないのでは。
http://ikebukuro219.com/

[168: 匿名さん]

東急インの隣だっけ。
北口の池袋４分。
検討する人はかぶらないと思うけどなぁ。

[169: 匿名さん]

そうかな～結構共通点多いと感じたけど。

タワーレジデンス大塚は利便性を求めている人が多いと思うので
ターミナル駅の駅近のこの池袋の新タワーは、
そういった層に響きそうな気がしたんだよね。
池袋西口は騒がしい地域だけど、大塚の北口もそうは変わらないし。

[170: 物件比較中さん]

比較するならグランスカイでしょうね

[171: 匿名さん]

うーん。
極めて個人的な意見とした上で、
池袋の物件はファミリー向けにはどうかなと思うのだが。
こちらは自分としては許容範囲内。

[172: 購入検討中さん]

＞167さん
マンション検討中で時々このスレを拝見させて頂いております。
実家に近いのでこちらのモデルルームにも足を運びとても興味を持ちました。
＞地域一番物件
大塚駅北側のマンションで、高級マンションといえば、巣鴨高校の隣の大京のグランフォート青苑閣、
スーパーよしや並びの三井不動産のステーションフロントタワーだと思います。
タワーレジデンス大塚も工事中で完成してみないとわかりませんが、多分仲間入りしそうに思えます。

大塚駅南口では物件も少なくあまり思い浮かばず、あるとすれスーパーライフの隣の住友不動産の
南大塚グランドヒルズ、プラタナス通りのアクシルコートくらいでしょうか。

[173: 匿名さん]

>168
同じ風俗街ということでかぶるのでは？
ま、あちらでは子育ては厳しいかな？

[174: 匿名さん]

南口は大規模物件少ないですよね
山手線内側だからでしょうか

[175: 匿名さん]

＞173
風俗街と子育ては関係ないと思います
山手線の駅で風俗がない駅のほうが珍しい。
東大合格者数が全国レベルの巣鴨学園の生徒さんも
毎日通学していますから（笑）

[176: 匿名さん]

日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

[177: 匿名さん]

>>157
真如苑前の物件か。いいところに目をつけたね。
確かに立地がいいよね。高台だし静かだし。駅近だし。
門が鍵で封鎖されているので、多分取壊すんだろうな。
高級感のある低層かな。目の前の「ヒルズ山手大塚」は
築10年強経過しているけど、外見は高級感あるしね。

[178: 匿名さん]

＞176さん
35億円の全部がタワーレジデンスの敷地の価格なんですか？
もしそうだとしたら、取得価格は坪390万円になりますね。
H19年の路線価が坪155万円位ですから2.5倍位と高めの購入額ですね。
マンション事業としてはタワーマンションにして付加価値を付けて高く売る
または建築コストや内装のコストをかなり下げないと利益が出ないかしれませんね。

[179: 匿名さん]

さっそく第１期２次ですか…
これは苦戦しているパターンですね。
４次５次位まで行くでしょうね。

[180: 匿名さん]

このスレの参加者の多くが懸念した通りの結果だね。
タワー、オール電化が強いアゲインストの中、
周辺比割高な価格で突っ込んだからこうなるよな。
冷静な検討者は軒並みディクラインという感じかな。

売主がこれだけの数いると、価格改定も含めた判断は遅くなるよね。
これはズルズルと行ってしまうだろうな。

間を置かず第1期第2次なのは慌しい感じがするね。
一部の売主の決算の都合かな？

[181: 匿名さん]

割高でなくてもタワー+オール電化はかなりのマイナスだよね
でも物価欲も落ちてるだろうから下手に値下げしても売れないんでは？

[182: 購入経験者さん]

第一期第二次って、抽選が多かったと言う事ではないかしら？価格設定等を考慮しても、人気は高いですよね。購入しなかった場合は後で後悔すると思うような物件ではないかと。買える人はうらやましいです。

[183: 匿名さん]

第1期2次の日程が先延ばしされてるね。
3次4次と増えるのがかっこ悪いから2次で粘るのか…

こういう売り方して売れてる物件見たこと無い。

[184: 匿名さん]

ご近所の財閥系のマンションは2年くらいずっと1次販売を継続してましたよ

[185: 匿名さん]

アウルタワーみたいにココも完成時点で半分以上売れ残るのかな？
人気マンションは1期1次で半分くらい売っちゃうのにね。

[186: 匿名さん]

時期が悪いよ

[187: 匿名さん]

すぐ近くに住んでいるので日曜日の昼間と夕方に中をのぞいたが、
見る限り客の姿は見えなかった。
贔屓目に見てもそんな人気が出ている物件とは思えない。

第1期1次はすごく気に入って買いたくなった人が申し込んだのだろうから、
出した件数の半分くらいは売れたのかもしれない。でも2次以降は・・

坪300から320万円出すならわざわざ大塚の物件を買わなくともと思うが・・

[188: 匿名さん]

立地自体はすごく良いと思うんだけどなぁ
やはり山手線の駅近って本当に貴重だし。
でもタワマン・オール電化で二の足踏んでしまう気持ちもわかる。
今は結構なやみますねぇ

[189: 匿名さん]

＞172
地域一番のマンションといえば、住友不動産のシティハウス南大塚だと思います。
高級マンションかどうかはわかりませんが、プチバブルもありましたが場違いな
高額マンションで三割くらいが1億円を越える部屋だったみたいです。
大塚エリアで億ションはほとんど皆無ですから別格という感じでしょうか。
売れるかどうか話題になりましたが、不思議なことに売れてしまったようです。

タワーレジデンスの1億円以上の部屋がすぐに売れるのか興味がありますね
駅近の静かな土地ですから案外早く売れてしまうかも。
大塚という土地柄、外国人のお金持ちが多く買われるかもしれませんね。

[190: 匿名さん]

5月7日に1期102戸が抽選分譲され、82件69戸に申込みが入った。
引続き5月14日に1期2次として11戸が分譲されるが、
こちらは人気の高い住戸であるため完売となる見込みという。

[191: 匿名さん]

意外とがんばってますね
湾岸じゃないのが大きいのか

[192: 匿名さん]

オール電化タワーといえども、内陸ですものね。
その点は、安心。
大塚駅に徒歩４分ですもの、案外早くに売れちゃうんじゃないかしら？

[193: 匿名さん]

弟1期で完売できないのは相当痛いでしょ。

[194: 匿名さん]

自分の望む条件をある程度満たしているし、山手線の駅まで徒歩4分という立地を考えたらすごく良い物件なんだけど、この価格は少し悩んでしまいます。
両隣の駅も池袋、巣鴨と便利な場所だし大塚駅にはアトレも出来るそうですし、将来的にも期待できそうなんだけどな。

[195: 匿名]

アトレには過度な期待しない方が。。あの駅の構造を考えるとかなり小さくなりそうだし、
まず食品スーパーは入らない。
できて成城石井くらいでは。

[196: 匿名さん]

スーパー、コンビニは沢山あるから今更いらないでしょ
12階建てのうち1階は保育所なのであとはカフェ、ケーキ屋くらいで十分です

[197: 匿名さん]

できて成城石井でも相当嬉しいけれど…
この辺りって高級系スーパーってないですし。
あ、スーパーじゃなくて、カルディなど輸入食材が豊富な店も嬉しい。
駅力は将来的に高くなっていくと思います。
…だからこその強気の価格設定？

[198: 匿名さん]

＞１９７さん
そういった志向の方は文京区や目白、駒込にした方がいいです、間違いなく失望しますよ
ここに住んで池袋や銀座まで買い物に行くのが固い選択かと。

大塚はそういう街ではありません、おしゃれなお店が間違って出来たりしますが
需要がないので短期間で閉店したお店をいくつも知ってます。

[199: 匿名さん]

大塚っておしゃれなお店の需要が少ないんですか。。。
あんまり若い世代がいないってこと？

立地的には、通勤や通学にもってこいだと思うのですが、
やっぱり価格が悩みどころかな。

[200: 匿名さん]

ピンサロが多すぎて毎日寄り道しちゃいそう。4000円で2回転て、働く女子もかわいそうだな。

[201: 匿名さん]

↑
それ看板だけですよ(^^ゞ
ピンクサロンはずいぶん減りました巣鴨とか池袋がはるかに多い感じ

よくわからないのですが、北大塚はマッサージ店がとっても多いです
そんなに疲れる街なんでしょうか、住んでいるとわからないけど。

[202: 匿名さん]

怪しいマッサージは違法マッサージの可能性が多いですね
この間も捕まってました、巣鴨警察署が近くにあるのでもっと取り締まっていただきたい

[203: 匿名さん]

＞＞197
あの辺で高級路線のスーパーって見当たりませんね。
少し離れると色々あるんですけどね、白山通りのクイーンズ伊勢丹や後楽園ラクーア内の成城石井など。
ただそういうお店って日常的な食材を買うような所じゃないし、ちょっと離れててもあればそれでいいかな。ちょっと変わったものが欲しかったら隣の池袋でいくらでも手に入りますからね。

[204: 匿名さん]

風俗店の看板が出てるけど看板だけなんて本当にあるの？
北口のちよだ鮨の裏手はかなりの数の風俗店があるよ。
あと夜になると北口の盛り場はかなりガラの悪い人が歩いていることが多い。
まあ盛り場を避ければ大丈夫だし、この物件の周囲は大丈夫だろうが。
よしやに寄る際は注意。

[205: 匿名さん]

＞２０３　そういうお店って日常的な食材を買うような所じゃない

日常的な食材を売ってますし、みんなそこで買ってますけど？

あの商品を誰も買ってないならあそこで商売が成り立つはずが無い。

[206: 匿名さん]

山手線で往復260円、池袋のデパ地下の夕方がオススメですよ
文京区のクィーンズや三徳行くよりはるかに早くて、安くて品もいい。
我が家もマグロと輸入品は、デパ地下が定番になりました。

[207: 匿名さん]

＞＞206
ここに住むことがあれば池袋駅の商業施設はどんどん利用したいですね、せっかく隣駅、しかも直結した場所にあんな便利が場所があるんだから使わないと勿体無い。
大塚駅まで徒歩4分というのは通勤、通学以外でこういう部分も有効利用したいですね。
反対となりの巣鴨も好きだけどあちらは自転車で行ったほうが便利そうかな。

[208: 匿名さん]

>>207
巣鴨は散歩コースにいいですよ、自転車はずっと上り坂だから電動自転車は必須ですね。
駅前の西友は40年くらいやってる古い店舗なので、ゆったりと買い物ができます。
文京区、池袋、巣鴨などの人気エリアに隣接して、ちゃっかり利用出来る不人気エリアは
お買い得だと思います。
ただ小学校の学区は少し問題があるのかもしれません、商店街の子供が多くて
庶民的すぎます。

[209: 匿名さん]

不人気エリアという割には高いですよね？
どうしてですか？

[210: 匿名さん]

MRの前に置かれているパンフでは先着順になっていたよ。
中をのぞいてみたが、一人も客が入っていなかった。
係員も暇そうにお喋りをしていた。
大丈夫か？

[211: 匿名]

不人気といっても山手線のなかではだから。根本的にある程度の需要があるなかでの不人気ということ。名門高校の成績下位みたいなもん。

[212: 匿名さん]

山手線に限定すれば、田端～鶯谷あたりが最も安いエリアですが、
これはあくまでもイメージと人気なんだよね。
反対に人気があって高いのは新宿～恵比寿あたり
大塚はよくも悪くも豊島区の中でも平均的、
23区の中でも平均的な価格と人気と価格だと思います。

＞不人気エリアという割には高いですよね？
JR山手線の駅だから、他に比べて高いのは当たり前だと思います。
どこと比較して高いと言われているのでしょう？　
感覚的なものですか？

[213: 匿名さん]

209ではないけど、このスレの上の方でも書かれているように、
2008-2009年に売り出されたブリリア巣鴨より坪30万円高いのが
納得できない。立地はブリリア巣鴨(巣鴨駅5分)の方が優れているし・・

山手線外と内ではマーケットが違うし(なので内側の住不の物件との比較は不適当)、
茗荷谷や新大塚の物件と比較するのは適当でない。

10年前なので記憶ベースだが、よしやの隣でこの物件よりも
駅近の三井不動産のステーションフロントタワー(大塚駅徒歩3分)が、
新築時に坪270-280万円くらいだったと思う。間違っていたらごめん。
中古では最近坪220-230万円くらい。
このマンションも10年経過するとこのくらいまで価値は落ちると
見るべきでは。それを考えると新築時坪300-320万円は
発射台としては高いような気がする。

あと、参考になるのは、
グランフォート青淵閣(大塚駅徒歩9分)は新築時坪250-260万円、
パークホームズ西巣鴨(大塚駅徒歩10分)は新築時坪230万円。

[214: 匿名]

10年前ってマンション最安値みたいな時期じゃん。そんときで坪270なら今の坪単価で納得だが。

[215: 購入検討中さん]

住友の大崎駅と直結のタワーマンションは坪320ー330だったけど、山手線つながりで比較するとここの相場感ってどうなんでしょうね

[216: 匿名さん]

マンション価格の底は2002-2003年くらいで、
ステーションフロントは1999年築で、おそらく販売されたのは1997-1998年頃。
レインズの価格指数で比較すると、今とあまり変わらない水準だよ。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/tm/tm_201104.pdf

ITバブルが弾け、銀行の不良債権問題が深刻化し、2000年台に
入ってから急激に不動産マーケットが萎んだんだよな。

[217: 匿名さん]

高い安いは、購入者が判断する問題なのではありませんか？
豚ロースがあのスーパーではグラム200円、となりの肉屋では230円と言うようなもの
品質も違うし、産地も違うから。

大塚初のタワーマンションという三井不動産のステーションフロントタワーは、タワーとしては
安め、大塚価格だなと当時思いました。
完成したら安い理由がわかりました、エントランスホールには悲しそうに噴水が今でも
水を吹いています？

例えばタワーレジデンスの最上階110Aなんて4LDKで、1億超えるけど山手線の駅近タワーの最上階と
しては、大変割安感があると思います。
少し前の住友のシティハウス南大塚の高層階が1億2000～1億5000万円でしたから、こちらの方が
デザインといい設備といい割安感を感じる人は多いのではと思います。

グランフォート青淵閣やパークホームズ西巣鴨は青田売りですが、完成してみたら前評判とは
かなり違う感じで高級マンションにしてはチープな感じでした。

[218: 匿名]

大崎は大規模な再開発だから比較にならない
昔はいい勝負だったが今は
大崎＞＞＞＞大塚

[219: 周辺住民さん]

住めば都の街です。これ以上便利な所を探すのも難しいかと。まとまったものは池袋で、普段は近所で十分。外食も肩のこらない名店が多い。飲み屋もくだけた店も近くにある。バスを使えば文京区の良い学校群まで数分。山手線は言うまでもなく便利この上無し。都電も休日はリラックスできるところまで連れて行ってくれる。以前は文京区、大田区、新宿区、板橋区など数年で移り住んでいましたが、結局ここに永住する可能性が高いです。グレードの高いここに住める人がうらやましい。掲示板では色々とネガのことも言われていますが、どうなのでしょうか。よくわかりません。

[220: 匿名さん]

まあ買う人が完全に納得していればいいのだが。

でも、地域性をあまり考慮せず、山手線の駅近という点を捉えて
他の山手線の駅のタワーマンションと比較して高い安いを議論するのは
かなり危険だと思う。中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
分譲時の価格とか、内装のグレードとかはほとんど考慮されない。

マンションの内装設備のグレードを上げたとしても、
各部屋あたり標準的な仕様から比べて100万円も差は出ないよ。
内装設備は日々進化していくものだし、絶対的な価格差もないから、
あまり査定価格には影響がない。
故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
ディスポーザー以外は大抵は事後的に作ることができるわけだし。

共用設備について、他のタワーマンションに比べたら寧ろ簡素な方だと思うし、
これだけ戸数があれば分譲価格に転嫁している額は大したことはないと思う。
ディスポーザーがないのでコストが安くなっている面もあると思う。

ブリリア巣鴨は、巣鴨駅5分で山手線駅近だし、グレード、絶対的な距離、
線路に近いというマイナス点でもこの物件とかなり似ている。
内装の設備面では、ディスポーザー、ミストサウナ、食洗機が標準で
付いていた点でこの物件よりもむしろ優れていたかもしれないね。
どうもこのブリリア巣鴨よりも高いというのは納得ができない。

この物件は、ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
その後、どんな事情があったのかはわからないが、販売開始まで
3年以上要していることから、デベ側はかなりコスト高な状況なのだろう。
だからこの価格水準にせざるを得ないのだと推測するが。

[221: 購入経験者さん]

＞中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
＞駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
既に価格に反映されてますよ、同じものを目白や駒込に作れば1～2割増だと思います。

現金で買って10年以内に売却できる人は参考に出来ますね、住宅ロンーならどうでしょう？
大塚に利便性を求めて検討する人は多いですが、資産価値を求める人が多いですか。

＞故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
＞物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
外国製のキッチン設備は最初からないですよ、独製グローエの洗面水栓は交換して6万円位
御影石の天板に人工大理石から交換して10万円くらい。御影石は硬くてグラスは割れ易い
むしろステンレスに交換するほうがずっと高いですよ。
コストに関係あるのはむしろ壁紙フローリング、ユニットバスのグレードですよ。
高級感を演出できて、購入者が満足すればいいのではないでしょうか？

高級車や外車を買う人の気持ちは、大衆車に乗っている人には理解出来ないから
無関係だと思います。

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
ミニバブルの時期に販売されたマンションの用地仕入れ3～5年前ですから安値ですね
デベは大儲けだったんですか？
販売終了したブリリア巣鴨を比較に出しても今から買えないしコンセプトが違う。
巣鴨駅から夜は寂しい線路際の道、飲食店や風俗を通って帰宅する。
立地はこちらの方がはるかに良いと思いますけど。

プチバブルの中途半端なブリリア巣鴨の低層階を買ってしまった方ですか
住友のシティハウスが検討できなかったからですか。

[222: 匿名さん]

目白・駒込との比較ではなく、同じ大塚近辺の山手線外側の
マーケット価格に比べると割高と感じられるのだが。
一生住み続けるから資産価値を気にしないという人は結構いるけど、
本当にそうなのか。子供が成長して手狭になることもあるだろうし、
転勤することもあるだろうし、30年も経てばかなり古くなってくるし。
実際どのマンションでも1～2年で売却する人が出てくる。
そうした時にマーケットとのギャップのある物件を購入していると
困ると思う。

ミニバブルの頃はデベはかなり儲けたのでは？
その頃が大手デベの過去15年くらいの最高益の時期だと思うけど。

あと立地は個人の主観が強いのであまり議論したくないけど、
このマンションの立地は洪水ハザードマップで1-2mの浸水が
指摘されているし、あとは週末になると真如苑への訪問者が
列をなして歩いていることもあるよ。個人的にはかなり嫌だけどな。
巣鴨の大塚側の線路沿いの風俗は無くなったと思う。
そもそもブリリア巣鴨に行くのにわざわざ線路沿いを通る
必要もないのでそれを問題視するのもどうかと思うよ。

ブリリア巣鴨とこの物件のコンセプトの違いって？
そんな言う程違いがあるかな。

[223: 匿名さん]

＞222
このマンションの土地は海抜何メートルなんですか？
浸水するって、近くに川があるんですか？

[224: 匿名さん]

ゲリラ豪雨じゃない？
豊島区で水没とか聞いたこと無いけど

[225: 匿名さん]

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ

これは嘘ですね。
ここは東池袋に移転した日立プラントのあった土地。
日立の子会社の中央商事が売主に入ってます。

[226: 匿名さん]

>>225
よく読みなよ
>>176　　さんが書いてくれてる。
日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

2007年はミニバブルじゃないの批判する前に、よく調べないと笑われるよ？
系列の中央商事さんは、仕入の半額で売ったの？
普通は貴重なマンション用地、上乗せしないと売らないんじゃないの？

[227: 匿名さん]

調べたわけではありませんが（笑い）、大手の場合、販売用不動産は特損を出して引き直しをしていると思います。どの土地をいくらにしたのかわかりませんけどね・・・　特に割高なものなどないと思いますよ。

[228: 匿名さん]

財閥グループに勤務してますが、グループの土地を購入してよほどの事情がない限り
特別損失して売ったら連結決算に響きますから普通はやりませんよ。
特にメーカーの多い日立日産系は体力があるから、多分ないと思います。

マンションの用地仕入れでも、これだけのまとまった土地なら入札して仕入れるのが
普通だと思います。
マンション用地を確保するのに、都心では周囲を買収して1年以上時間が掛かるのが
普通ですから、デベにとっても美味しい土地は高値でも買いますよ。

別スレで見ましたが、住友のシティハウス南大塚の売れ残り最上階が売れて
完売したみたいですね、実売価格は定かではありませんが分譲価格1億5000万円
大塚でも条件が良ければ億ションが売れるのは驚きです。
プチバブルを挟んで、グランフォートにも億ションがありましたから
住友と合わせて20戸は売れているようです。
地震の影響で湾岸のタワーを敬遠する富裕層が、内陸を物色する時代になりそうです。

[229: 匿名さん]

＞223
ゲリラ豪雨の事だと思われるけれど、
確かコチラは排水設備の整備が行われているはず。
以前は大雨の際は大きな水溜りが出来ていましたが
最近はそういうことが全くないと前スレで言われていたような。

[230: 匿名さん]

>>229
ゲリラ豪雨で万一関係があるのはマンションの1階だけですよね
タワーマンションだから96％の住民には無関係なのではないでしょうか。
近くに住んでいますが、ここが浸水したということは聞いたことがありません。
南口の巣鴨小学校の前の道は昔は川で現在は暗渠（川の上に道路）ですが、
それでも聞いたことがないですよ。
豊島区内だと高田のあたりの神田川で昔は氾濫したらしいですが
河川整備で最近はないですね。
神田川でも豪雨でニュースになるのは上流の川幅の狭い中野とか練馬区のところですよ。
豊島区で低地は高田の海抜5ｍから高台の池袋の30ｍだそうです。ここは15ｍくらいですかね。

[231: 匿名さん]

ブリリア巣鴨が線路ぎわというのは間違いですよ。
それぞれのマンション用地前で電車の音を聞いてみてください。
全然違うから。

ちなみにブリリア巣鴨の坪単価は前半と後半で違うと聞きました。
前半は坪310万円で後半は270万円まで引き下げて売りきったはずです。

あれは在庫圧縮の目的があったから特別価格でしょうね。

[232: 匿名さん]

＞231
それは高層階と低層階とか方位の違いじゃないですか？
たった10％くらいしか違わないですから。
同じ階でも中住戸と角住戸の坪単価は10％近く違います
階数による価格差はデベにもよりますけど１％では利かないですよね。

勝手に平均単価と言う人が多いですが、全部の部屋の分譲価格が公表されていない限り平均単価ってデベじゃないと案外わからないものです。
普通は中層階の南向き中住戸あたりが、平均坪単価になることが多いですよ。

[233: 匿名さん]

>232
なるほど、そうかもしれませんね。
ただブリリア巣鴨の営業に後半戦で10％下げて販売したと聞きましたよ。
本当かどうかは分かりませんが。

[234: 匿名さん]

>233
商売人がよく言いますが、日本人はお得感が好きな国民性だそうです
定価がいくらで○％安いというのは好きなんですよね。
マンションも一度に分譲価格を公開しないので、様子見ながら上げたり下げたりありますよ。
だいたいの相場はあっても、マンション個々の事情やコストがあります。

しかしタワーレジデンスも立地がいいのに何で青田売りするのでしょう？
完成売の方が高く売れそうな気がします

[235: 匿名さん]

大塚駅の旧北口というとゴミゴミしていて飲食店や有楽街が多く
あまり良い印象がありませんでしたが、タワーレジデンスの周辺を歩いてみると
意外に閑静で道路も広くて交通量も少なく住宅地の入り口でいい場所ですね。
南大塚よりとてもいい環境だと思いました。

[236: 匿名さん]

>233
仮に10%下げてまでも売り切れば立派じゃないですか!
何年も売れずに陳腐化している高田の物件を見て御覧なさい。
灯りも疎らでゴーストマンションですよ。

しかし、このマンションはオール電化でディスポーザーもなく
立地も谷底だし売り切るには難しいけど、買う人もいるんだよね。

それと、目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。

[237: マンション住民さん]

大塚のマンション買う時点で、893さんなんて気にしないでしょ。風俗だってあるんだし、いても当然。それよりも利便性ですよ。

[238: 匿名さん]

↑　やはり利便性を重視するなら
ここのマンションは買いってことでしょうか？
とんでもなく環境が悪いわけでもないし。

[239: 匿名]

利便性なら大塚よりも巣鴨が上。利便性重視ならむしろ他の選択肢があるのでは。
巣鴨の駒込4丁目の物件を中古で買うとか。余程環境もいいよ。

[240: 匿名さん]

池袋を使うのであれば大塚のほうが上だし
自分の環境を考えたほうがいい

[241: 匿名さん]

それに地震後の中古物件を買うのは問題があるし