ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[101: 匿名さん]

99さん
私も当初単純にそう考えましたが、今後の
経済復興も考えると、そういう訳にもいかないんでしょうね。
今朝は計画停電の影響で100万人が解雇危機と言うニュースを読みました。
計画停電が4月で打ち切られるのはそういった二次災害を防ぐ理由もあるそうです。

[102: 匿名さん]

関東では計画停電も一段落し、生活もようやく普通に戻りつつありますが・・・
電力需要が高まる夏場も原則実施せず、と言う話は本当？
もし夏場の計画停電においてエリアが拡充されるなら、早めに
アナウンスして欲しいですよね。

[103: 匿名さん]

これみると既に1000万キロワットの削減ができています

池袋物件は見も当てられません。

http://www.meti.go.jp/electricity.html#jukyu

[104: 匿名さん]

なるほどこんなグラフがあるのですね。　ちなみに東電が電力量上方修正したので実際は８月まで問題ないみたい・・・　最悪の数値ばかり並んでいるので判断が難しいです。おそらく原発も似たりでしょう。

マンションも実際は売れてるよね。

[105: 匿名さん]

今週末から第１期登録を始めるようです。
購入者確保のメドがついたのでしょうか。

[106: 匿名さん]

＞150
そうなのでは？
でなければ販売延期で良かったのだし。
どうなるでしょうね？
駅が近いのでかなり人気がでるのでは？と思うのですが・・・

[107: 匿名さん]

>103さん
私もこのグラフ、初めて知りました。
前年比と比較しても、節電への努力がデータとして表われてますね。

そう言えばホームページに4月の建築現場写真もアップされてましたね。
4月8日の時点で地下1階躯体構築が完了だそうです。
今後は免震装置の設置工事に入ると書いてあります。

[108: 匿名さん]

＞＞107
このマンションのHPは何度かみていたのですが建築現場写真が定期的にアップされていたのは気づきませんでした。
この写真で細部までは見えないし、みえたとしても専門的な知識もないのでわからないのですけどね。
どこのマンションもHPというと大体は資料請求への繋ぎという印象ですが、こういう細かい情報を載せてくれてるのは好感がもてます。

[109: 匿名さん]

＞105
今週末から、第1期登録受付開始になっていますね。少しずつですが、生活が元に戻りつつあるのかもしれませんね。希望者も多くいるんでしょうかね。賑わい具合が気になります。
＞107
建築現場の写真、私も知らなかったです。2月からの様子が見られるんですね。徐々に完成していく様子も見られて楽しいですね。

[110: 匿名さん]

余震もやっと落ち着いてきたかな？という感じでマンション選びも安全性最優先という雰囲気が少しは緩和されてきたのかな？周辺のお店情報など楽しい話題が少しづつ増えていくといいですね。
そういった意味で私が一番気になるのが大塚駅のアトレですね、今はJR田端駅のアトレをよく利用しているのですが、本当に使い勝手がいいです。アトレの店舗情報ってどこかで見れないのかな？

[111: 匿名さん]

大塚のアトレって具体的な話はまだまだネットにも出ていないですよね。
私もすごく気になっています。
食料品が充実していると面白いと思います。
あとレストランなどかな。

[112: 匿名さん]

オール電化でタワー。
このご時世、どうなのかなって感じですが気になります。
第一期の登録受付、土・日賑わっていたのかな？

[113: 匿名さん]

角部屋や南向きは今回の販売で、かなり出てしまう感じ。
タワーマンションとしては地味目ですが、立地のよさが注目されてるようです。

[114: 匿名さん]

停電してしまうとオール電化でなくても結局はかなりの不便なので
『オール電化だから』というのは私の中ではマイナス要素にはならないかな。
ガスの物だって、スイッチは結局電気だし。

山手線駅近ので、人気があるみたいですよね。
希望の部屋が当たらなかったら悲しい。

[115: 匿名さん]

立地は良いですよね。
駅に近いというのは、かなりの強み。
１期で角部屋や南向きが相当数出るのなら第１期は即日完売ってこともあるのかな。

[116: 匿名さん]

オール電化でタワーマンションっていうと、
どうしてもマイナスイメージに感じてしまいますが、
それ以上に立地の良さには、惹かれてしまいます。
また立地の他にも、周辺環境も優れていると思います。
今でも便利な街なのに、駅前にアトレができたら、
更に便利な場所になりますよね。楽しみです。
ここは人気がありそうなので、倍率も高くなりそうですね。

[117: 匿名さん]

人気物件ほどネガが居るけど、ここは営業の宣伝ばかりだ。

[118: 匿名]

そもそも山手線駅近で魅力的なタワマンは他にないので、かなり稀少です。

[119: 匿名さん]

山手線を挟んで直ぐ近くにできる日神パレステージ大塚って、山手線の内側なのにここより随分安いね。
やっぱ、ラブホ・ピンサロ街だからそんなもんなんだろう。

[120: 匿名さん]

今回の地震で免震タワーで被害がいくつもでてるみたいだね。長周期にはやはり弱かったのか。

[121: 匿名さん]

>>119
54平米だから大差ないですよ

[122: 匿名さん]

山手線駅近ならグラスカがよいのでは？山手線マンションとしてはNo.1物件だとおもいます。

[123: 匿名さん]

>120
免震マンションの長周期地震動に対する弱点が多く指摘されてますね。
でも、逆に免震マンションは地震に強かったという意見も多く目にします。
東北地方で震度6や7だった免震マンションでも、揺れは大きかったそうですが、
部屋の中で壊れたもの、倒れたものが何一つなく、ほとんど
被害がなかったそうです。

[124: 匿名さん]

ついに第一期の登録がはじまりましたね。
タワー特有の間取りで長方形の部屋が少ないのですが
リビングが変形していても、特に住んでいて気になりませんかね？
角部屋がいいと思うけど、角は全てリビングが変形してるんです。

[125: 匿名さん]

124
角住戸はバルコニー無いから日差しがダイレクト。
夏は住戸内がまさに灼熱地獄。南、西は停電でもあったら溶けます（＾＾）
エアコンが使える事を前提に考えられた間取。

[126: 匿名さん]

低・中層階に人気が集まっていると聞くね。
それならタワーの意味がないと思うが・・・

[127: 匿名]

ここは駅に近いけど山手線の音はどうですか？
窓開けても大丈夫でしょうか？

[128: 匿名さん]

＞エアコンが使える事を前提に考えられた間取。

マンションはエアコンをつけて窓を開けずに生活するのが基本です。

防火の関係で、開き戸なんてストッパーがない部屋があるくらい、つまり窓を解放する
という発想がありません。

[129: 匿名さん]

＞低・中層階に人気が集まっていると聞くね。

豊島区のマンションだから普通のことではないでしょうか。

億ションが2割あったスミフの南大塚は、そのあたり上手で億ションや
高層階から派手に宣伝して売りだして集客して低層階は後からサッサと売り切りました。
独特の販売で、3フロアーまとめてグループで同価格、そのグループが変わると
同じ間取りで数百万円アップという売り方でした。

山手線に限らず電車は、加速減速する時に音がうるさい
駅の近くは、それがないから比較的静かです。

[130: 匿名さん]

>127さん
二重サッシになっているので、窓をあけるとそれなりに音は気になるのでは
と推察しています
ただ閉めている限りは防音性が高いのでは？と思います。
あとはよく現地を見て周るしかないですね。

[131: 匿名]

ちょっと高いよな。震災後タワーマンションに対する嫌悪感があることを考えると
高層階中心にかなり売れ残るでしょう。

竣工後の値引き狙い前提だな。

[132: 周辺住民さん]

デベはプロですよ、適正な分譲価格を何ヶ月もかけて考えてます。

高層階のプレミアム億ションを除けば、リーズナブルな値付けだと思います。

ここは、山手線の外側ですが大塚駅に近くて、エリアにしては珍しく閑静な住宅地の
入り口といった感じで北大塚の一等地だと思います。
以前は学校がいくつかあった静かなところです、警察も近いので防犯も期待できる。

値引きは竣工して1年間くらいはしないのかと思います
庶民が思っている以上にお金持ちはいるものですから、大塚で稀少価値のある
タワーは高層階も、徐々に売れると思います。

ここ数年高級物件といえば、上池袋のグランフォート、ダイワハウス、三井のタワー
住友不動産の南大塚など
売れ残ったという記憶がないですから値引きは期待しない方がいいかもしれませんよ。

[133: 匿名さん]

電車の音については最後まで気を使ってチェックしていきたいと思ってます。
特に窓を開けたときの状態。一回の音はそろほど大きく聞こえなかったとしても山手線ですし頻度は相当でしょうから。
朝の通勤時とか上下線あわせて何本通るんだろう。

[134: ご近所さん]

＞133
朝の7時8時台は外回りだけで1時間に24本　両方合わせて48本
その他に、宇都宮線などあるから隙間なく走ると思います。

電車の音が気になるなら、山手線沿線は避けたほうが懸命
地下鉄の走る茗荷谷や護国寺、新大塚あたりを検討されてはいかがでしょうか。
但し、価格は15％位高くなりますけど。

二重サッシが標準ということは、設計者が騒音があることを予測している証拠です。

ここのメリットは、地価が安いので分譲価格が安いことでしょう。

税務署の路線価図を見るとわかりますが、北大塚は南大塚より2割ぐらい土地が安いです。
古くからの内側の住民は、山手線の外側と見下している人もいます。

大塚駅に関しては、北口は南口より近年は発展しています
北大塚は風俗も以前に比べて減りました、その筋の人も少なくなった

[135: 匿名さん]

>132
東池袋のアウルタワーの高層階はかなり売れ残ってますが、20数階建てのタワーの高層階を買う人がそんなにいるとは思えないんですけど。
大塚だといるんですかね？

[136: 匿名さん]

大塚の山手線外側で坪300～320万円前後ですよね？結構意欲的な価格のような・・
元々、このあたりは供給が少ないので何ともいえませんが。

北大塚は落ち着いた静かな場所であると思いますが、
どちらかというと巣鴨公園の近辺、
ファミリーマートのある坂を上ったあたりの方が好みですね。
線路からも離れていて本当に静かですし。

あと駅からスーパーに寄って帰る場合等、
買い物しようとする場合の利便性がよくないのがちょっと気になります。
以上から個人的にはパスしました。

ただ免震であったりいいところが多い物件であると思います。
近隣の物件の業者はこの物件がどうなるか注目しているところが多いです。
どんな結果になるか結構楽しみです。

[137: 匿名さん]

上を見たらキリがない、大塚駅の山手線の内側は350万円～400万円位だから割安だと思います。

確かに大塚にしては買い物に不便ですが、閑静ということは多少不便と裏腹です
不便といっても山手線の駅ですから、ちょっと足を延ばせば何でもあります。

副都心池袋のデパート、小石川植物園や後楽園、庶民的な町巣鴨界隈。

この立地で300万円とは、数年前なら考えられないお買い得だと思います
良心的に内装も外国製品を使わず、備品のグレードも標準的で質実剛健で暮らしやすそう
タワー特有の間取りさえ満足出来れば住みやすそうなマンションだと思います。

ただ、大塚周辺の人は買えないかもしれませんね。

ひとつ疑問なのは、モデルルームが文京区に隣接の南大塚にあること
販売的にどうなんでしょう

[138: 匿名さん]

> 大塚駅の山手線の内側は350万円～400万円位

何時代の話ですか？

[139: 匿名さん]

いまだと350万円～400万円位は目黒レベルだね
300～350が妥当かな

[140: 匿名]

300だと大崎五反田レベルだね

[141: 匿名]

300だと大崎五反田レベルだね

[142: 匿名さん]

http://jutaku-chishiki.com/sobaeki/20077.html
こんな感じだな、ここのタワー買うなら池袋行くけどね自分は

[143: 匿名さん]

前リーマンショック時代

[144: 匿名さん]

スミフの南大塚のことではないですか、確か平均370万くらい
3年経って100㎡で1億5000万円がまだ売れ残っているみたい。
70㎡台の3LDKが8000万円以上でしたよ。

[145: 匿名さん]

駅平均価格だと山手線内外が一緒になるので比較し辛いけど、
今売り出し中の大塚近辺の物件だと、南大塚のパークホームズが坪280〜290万円、
日神パレスステージが230万円(これは比較にならないが)、巣鴨の東急が250万円、
駒込4丁目のタカラレーベンが300万円弱だよね。

北大塚1丁目に出物は少ないが地域的に特別な場所ではないという認識。駅でいうと巣鴨の方が上。
以上を考えるとこの物件の坪320万円は一際高い価格帯。山手線外であることを考えると尚更。

山手線駅近のタワー物件や免震など希少性があることは認める。
個人的にはこの物件の販売状況にはかなり注目してる。
今のトレンドは高台・中低層で、この物件はタワーで若干低地でしかもオール電化と微妙にトレンドとはずれているポイントもあるので。
市況の強弱を計るのにちょうどピッタリな物件だと思っている。

[146: 匿名さん]

スミフの物件と比較しては駄目だよ。マーケット無視で在庫が残っても気にしない人達。

タワーでいえば、エアライズタワーとアウルタワーが新築時坪300万円、
池袋西口のタワーグランディアは中古で坪300万円、
池袋東口のパークタワーは中古で坪270～280万円。
ただし、中古価格は震災前なのでどこまで参考になるかは不明。

近隣物件だと、おそらくタワーレジデンスの価格設定で最も参考にしたのは
2008年から2009年に売り出した巣鴨のブリリア巣鴨北山手賓館。
距離も近いし山手線外側であることも参考になる。売主も(一部)同じ。
一旦坪320～330万円で出して反響イマイチで坪300万円まで下げた。
販売スケジュールがリーマン直後だったこともあるのだろう。

駅力でいうと巣鴨＞大塚だし、立地としても、高台で学校に面している
ブリリアの方が優れている。
故に、タワーレジデンスがブリリアよりも高いのは違和感有り。

おそらく、ブリリアはリーマン直後だったが、
タワーレジデンスは経済危機は一服感があるので強気に価格設定したのだろう。
ただ、震災が起きたし、タワーマンションへの逆風もある。
それは認識しつつ、半分様子見的に価格は変えずに進めているのではないか。
反響イマイチならもう一段下がっても仕方ないような気がするけど。
第1期で何件か決まってしまったので価格を下げるに下げられずに
ズルズルと販売していく、ということにならなければいいが・・

[147: 匿名さん]

リーマン直後のブリリア巣鴨を検討しました。
あの時は東京建物も在庫減らすことにあせっていて、買手優位でした。
価格交渉せずにすぐに売れる単価ということで、坪270で出していました。
モデルルームの営業も、今後どんなにマンションが出てもこの仕様でこの単価
は出ないと豪語していたと記憶してます。
あれはリーマンショックがもたらしたお買い得物件だったと思います。
買っておけばよかった。。。
その後の中古も坪270以上で売れてますしね。

ちなみにその後たくさんのマンションを検討してきましたが、ブランズ巣鴨は
値段の割に仕様も良くてナイス（本郷台地上で地盤も良い）。
正直ここよりも私の中では評価高いです。
１４５の方のおっしゃるとおり、ここは微妙にいまいちの点もあり、市況を見る
上では良いですね。

[148: 匿名]

この物件は売主が複数いるので意思決定が遅いのでは？
価格改定や値引き等がスピーディーに行われない感じがあります。
震災の影響で価格等を柔軟に変えづらいような気がします。
今日もそうですが毎週必ず新聞にチラシが入りますね。
広告費は嵩みますし、あまり売れていないので焦っているようにもうつります。

[149: 匿名さん]

西向きと東向きの高層階は希望が少ないようです。
値段の割に間取りは魅力薄。

[150: 匿名さん]

低中層であれば人気物件だったかもしれないのに