ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[No.1 by 物件比較中さん 2011-03-08 09:31:25]

レスたて有難うございます。パート２になりましたね～
販売開始が近づいてきましたね

[No.2 by 匿名さん 2011-03-08 17:30:22]

この物件に関してはまだ少ないでしょうけど、他物件のインテリア相談会に参加したことのある方が居たら雰囲気などを教えて欲しいです。
やっぱり家具メーカーの方などにお話を聞く感じなのでしょうか？私の場合流されやすいので、その場の雰囲気に飲まれて色々決めてしまいそう・・・ちょっと躊躇しています。

[No.3 by 匿名さん 2011-03-08 22:12:59]

私もインテリアやオプションの相談会は経験がなく気になります…。行く前に色々勉強をして目を肥やして行くしかないかな…と思います。なので、色々インテリア関係のショールームなどをちょっと事前に見ていこうかな、と。

[No.4 by 匿名さん 2011-03-09 11:28:30]

レス立てありがとうございます。

ところで週刊ダイヤモンドの新築マンションランキングで８０軒中６位だったようですが
記事を読んだ方いらっしゃいますか？
全然気づかなくて見ていないんですよね。。。気になります。

[No.5 by 匿名さん 2011-03-09 21:36:42]

週刊ダイヤモンドのランキングは至る所のマンションHPに出てますよね、「第◯位獲得しました！」みたいな感じで。もちろん信ぴょう性はあるでしょうし、データ収集に関しても個人とは比べものにならないので読み物としては面白いのですが、実質的な物件選びの参考にはなりにくい気がしています。やっぱり個人的な好みで左右される部分って多いんですよね。

[No.6 by 匿名さん 2011-03-10 09:39:20]

確かに…個人的な好みに大きく左右されますね。
生活習慣や背景にも。
こちらはどういうことで評価されたのでしょうね？
駅の近さでしょうか？

[No.7 by 匿名さん 2011-03-10 11:50:35]

駅の近さもそうですが私は価格の安さに魅力を感じました。

[No.8 by 購入検討中さん 2011-03-10 17:31:46]

明日から「眺望シミュレーション確認会」なるものがはじまるみたいですね。
眺望のシュミレーションってモデルルームでパパっと見るものだと思ってましたが
最近のマンションではこういったのが多いんでしょうか？面白いですね。

[No.9 by 匿名さん 2011-03-10 21:12:37]

>>8
確かに面白そう。あくまで眺望シミュレーションなので希望の階層や方角に合わせたCGでもみせてくれるんですかね。
これが一番最上階の一番眺めの良い方角を見せてアピールするだけの会だったら検討者としてあまり意味がないですが。
あくまで私の想像なのですが、この物件って展望や夜景の良さは全然望めないような立地だと思っていたのですが、こんな確認会を開催するということは意外と眺めがいいのかな？

[No.10 by 近所をよく知る人 2011-03-10 23:56:26]

インテリア相談会は、特に買わされる感じはありませんでした。
ただ、品数が多くて決めかねることがありますので
どんな部屋にしたいかというイメージを持って臨まれるのがいいと思います。
必要なもの、必要でないものの見極めも。

オプションも、自分で購入した方が安い場合もなきにしもあらず。
予算に余裕があり、他で探すのが面倒だったり入居前に全て工事を終わらせたいのなら
施工管理の行き届いたオプションもありと思います。

楽しい時ですよね。

[No.11 by 匿名さん 2011-03-11 14:43:15]

「眺望シミュレーション確認会」面白そうですね。
インテリア相談会ですが、オプションも結構高いんですか？
とくにキッチンは自分の希望する感じがいいなっておもうのですがモデルルームみたいな感じにすると高くなるのですかね？

[No.12 by 匿名 2011-03-12 14:08:50]

今回の地震を体験してこのマンションはどう思いますか？　ちょっと考えてます。豊島区はどうなんでしょう？
津波は大丈夫でしょうが、、ご近所に居住なさっている方、いかがなもんでしょう？

[No.13 by 匿名さん 2011-03-12 14:57:56]

周辺は少し揺れた感じがありましたが特に何もなかったです。

[No.14 by 匿名さん 2011-03-12 15:00:17]

豊島区は地震で特に被害はなかったようですね。

[No.15 by 匿名 2011-03-12 16:50:06]

ハザードマップだとちょっとのようですが、長年の経験ではどうですか？　遠方の検討者ですが、、　

[No.16 by 匿名さん 2011-03-12 20:12:04]

>>12
我が家はマンションの立地とは少し離れているのですが、一応近所ということで。
現時点での感想としては「意外に被害が少なかった」というところでしょうか、周辺を見た感じでは何もありませんでしたし、聞いた話でも知り合いの家の近所の石壁が崩れたというのを聞いただけです。客商売をしているので結構色々聞きましたが大きな被害はなかったようですよ、もちろん「現時点では」ですが。

[No.17 by 匿名さん 2011-03-13 08:50:58]

東京都内では比較的被害は少なかったみたいですね。
ただ、帰宅難民が大変だったみたいですよ。
埼玉方面に住んでる方は飯田橋あたりから歩いて帰ったって言ってましたから。
この辺りに住んでいたら、電車が止まっても余裕で帰れますよね。

[No.18 by 近所をよく知る人 2011-03-13 21:26:13]

都電と都バスが早く復旧しましたが、めちゃ混みでしたね。
近所のタワーもかなり揺れたようですが、室内の被害はなかったようです。

エレベーターはどこも止まりましたので、その心配はあります。
同じ予算なら、眺望より安全や便利な低層がいいのかなとも思ってます。

ご近所に独特な形をした免震構造のビルがありましたね。
どうだったのでしょうか？

[No.19 by 物件比較中さん 2011-03-14 10:27:48]

＞１８さん

確かに高層階のエレベーター閉じ込めは恐怖ですね。
こういった大地震だと救助もいつ来てくれるか分からないだろうし。

ところでふと思ったんですが、このマンションってヘリポートなどはあるんでしょうか？
大震災になると住宅にはヘリ救助はあまりこないですかね。

[No.20 by 匿名さん 2011-03-14 21:14:43]

>18
都バスは激混みでしたね。友人の中には3時間、4時間かけて家に帰った子もいるくらいです。
うちのマンションは免震構造マンションでしたが、やはりそれなりに揺れましたよ。
室内被害はなかったですが、同じようにエレベーターが止まりました。
幸い低層に住んでいましたので、大変なことはなかったですが、上層階の方は階段を使われてて
大変そうでした・・・。
>19
23階建て程度のマンションでヘリポートはちょっと考えにくいと思います。

[No.21 by 匿名さん 2011-03-14 21:44:39]

都内ではそこまでの被害が出なかったようですが、更に酷い被害が出たときに警察や病院の近くというのは何かと安心に繋がるのかな？
地震直後の巣鴨警察ってどんな様子だったかご存じの方いますか？
あと、こちらの物件に出た影響は色々と気がかりですが、立地の地盤自体は意外と強そうな印象を受けました。

[No.23 by 入居前さん 2011-03-14 22:20:41]

オール電化のタワマン・・・・
普通なら快適、今は不安の塊

[No.24 by 匿名さん 2011-03-15 09:27:08]

>23
オール電化でもガスが使えるマンションでも不安は一緒ですよ。
停電時はガスが使えても、お湯がでないですし水が使えません。
コンロが使えるだけです。

結局一緒ですよ。

[No.25 by 匿名さん 2011-03-15 11:30:12]

ガスを使っているお宅でも、ガスコンロもお風呂も一部電気を使っているので
停電していれば同じと聞きました。

こういった震災を目の当たりにすると病院・警察が近いのは心理的にも安心材料なのでは
ないでしょうか。子供がいたらすぐに受診できる場所であれば遠い場所よりかなり心強いですよね。

[No.26 by 匿名さん 2011-03-15 12:56:54]

ガスコンロも電気を使っていたのですか…オール電化だと不安かなと思ったりもしていたのですが、結局非常時にはどこでも一緒なのですね。

警察・病院が近いと、非常時にも比較的治安が良いのではないかと期待しています。
山手線は今回のような状況だと本数は減らしつつも運転していますね。

[No.27 by 匿名さん 2011-03-15 22:12:34]

多少の距離があったとしても徒歩圏内にいくつかの路線があるとこういう時の安心にも繋がりますね、ここだったら巣鴨、池袋は徒歩でも行けますし。
山手線は都内でも優先的に点検～運転されるでしょうし、心強いです。
ただ指定の避難所はあるのでしょうけど広くひらけた場所が近くにないのがちょっと怖いかな。この辺だと避難所はどこになるんだろう？

[No.28 by 匿名さん 2011-03-16 09:04:04]

>27
災害時の避難所は染井墓地・駒込中学校一帯みたいですよ。
詳しくはＨＰに記載されています。
↓
http://www.city.toshima.lg.jp/bosai/10111/006307.html

[No.29 by 匿名さん 2011-03-16 18:44:59]

つくづく今回の震災で都区内は強いなと感じました。
郊外の路線はすぐに止まってしまいましたからね。
まあ、都区内をマヒさせてしまうと経済に大打撃ですから当たり前といえば当たり前なのかな。

結局都心から徒歩圏内はさらに強いと再認識です。
…原発がこれから分からないので最悪首都が変わる可能性はありますけどね。。

[No.30 by 匿名さん 2011-03-16 19:02:13]

>>21
やはり住む所の近くに警察や病院があるって思うだけで安心だったりしますよね。昔聞いたことがあるのですが、警察署や消防署などの行政機関というのは、比較的高い土地に作られることが多いと聞きました。そういう意味でも警察署のそばっていうのは安全かなと思えたりもします。ただ、警察署が近いと音の問題があったりするかなとも思いますけどね。

[No.31 by 近所をよく知る人 2011-03-16 22:31:39]

警察よりも区役所の出張所が斜め前にありますので
引越時の手続きには便利です。
警察は免許証の住所変更時に行くくらいかもしれませんが
一度覗いて役に立ちそうかご判断ください。

[No.32 by 匿名さん 2011-03-17 21:11:25]

ガスの給湯や暖房も、今では電気が必要だけれど、オール電化よりは遥かに「節電」できる。

停電してわかる、炎の温かさ。

検討してましたが。。。

[No.33 by 匿名さん 2011-03-17 21:16:21]

ガスの給湯も暖房も、今では電気が必要だけれど、オール電化よりはるかに「節電」できる。

停電してわかる炎の温かさ。

検討していましたが・・・

[No.34 by 匿名さん 2011-03-17 23:01:49]

>>30
このような状況にあると平時の快適性など二の次になってしまって、物件選びに関してはあまり良くないのですが、ここの立地の心強さは目を引きましたね。
警察署、救急受け入れの病院のそばというのは住んでみると騒音などのデメリットもあるのでしょうけど。この先しばらくの間は災害時に安心な立地、構造のマンションが人気になるんでしょうね。

[No.35 by 匿名さん 2011-03-17 23:40:47]

豊島区の洪水ハザードマップを拡大してよく見ると、巣鴨警察はセーフなのに
この物件の予定地だけ１～２ｍの浸水になってますね。微妙に低地なのでしょうか
部屋は２階以上でも1階が水浸しになると外に出られなくなりますね。

[No.36 by 匿名さん 2011-03-17 23:46:03]

豊島区の洪水ハザードマップを拡大してよく見ると、

微妙にこの物件のあたりだけ低地なようで、１～２ｍの浸水の可能性があるようです。

ちなみに巣鴨警察は微妙にセーフに見えます。

部屋は２階からですが、１階が１ｍも浸水すると外に出れなくなりますね。

まあ滅多に起こらないことではあるのでしょうが。

[No.37 by 匿名さん 2011-03-18 15:26:36]

すぐ近くに川があるわけではないのに浸水の可能性が１～２メートルなんですね。
微妙に低地なので水が集まってくるということなのでしょうか？
可能性としてはかなり低そうですが…。
警察が近くなのは心強いですね。広い公園が近いと本当はもっと安心ですけど。

[No.38 by 匿名さん 2011-03-18 15:40:46]

32さん
そうですね。ガスと電気併用住戸では、やろうと思えばいくらでも
意識的に節電できますもんね。
うちも、停電中はガスコンロで湯をわかして温かい飲み物を飲んだり、
足元には湯たんぽを使っていますが防寒対策はこれだけでもだいぶ違いますね。

[No.39 by 近所をよく知る人 2011-03-18 23:26:13]

この辺りは下水の排水が悪く
数年前迄はゲリラ豪雨で何度か水が溜まることがありました。
大人の膝くらいだったかな。
今は下水工事が終了しましたので
特にはそういった現象は起きておりません。

[No.40 by 購入検討中さん 2011-03-19 12:01:19]

ここだと今回の大地震と浸水を考慮して3階～5階ぐらいがベストな感じでしょうか？

ところでここの地盤って比較的強いほうなんですかね？

[No.41 by 匿名さん 2011-03-19 14:36:40]

＞＞39
詳しくありがとうございます。
そうなると、洪水のハザードマップより現状は良くなっているとの事なので
あまりそこは心配しなくても良いのでしょうか？

＞＞40
地盤の強さってどうやって調べればよいのでしょうね・・・

[No.42 by 匿名さん 2011-03-19 15:54:04]

地盤の良し悪しは土地条件図で調べられます。正直言って、ここは地盤が悪いです。昔は谷端川の流域でした。

[No.43 by 匿名さん 2011-03-19 22:18:08]

現在住んでいる地域ではやっと食料品関係の品薄感が少しづつなくなってきました、ガソリンスタンドはまだまだ大変みたいですが。
大塚周辺はどんな感じなんでしょうね、普段この辺や巣鴨方面で買い物する事が多い方が居ればぜひ教えてください。

[No.44 by 匿名さん 2011-03-19 22:31:59]

地盤が弱いところは・・・って話も聞きますが、逆に地盤が強くても・・・って話もありますよね。実際どちらの方がまだマシなのかわからないな・・・って思います。

>>39
ハザードマップというものはその土地の高さで表わされているのかと思い込んでおりましたが、そうでもなかったのでしょうか。この辺りの１～２ｍの浸水の可能性というのは、下水の排水状態が原因だったのでしょうか？

[No.45 by 匿名さん 2011-03-20 09:40:26]

現地に行ってみたけど、南西側に壁のようなアパートがあり、北は高台にマンションが建っていた。
眺望が期待できるのは南は15階以上、北は10階以上という感じかな。東は比較的抜けてる。
30階建てくらいにしておけばよかったのにね。

[No.46 by 匿名 2011-03-20 10:34:03]

水のたまりそうな場所、坂下とかは要注意の場所ですね、ここもそういう所ですか？

[No.47 by 匿名さん 2011-03-20 14:15:19]

>>46
少し前のレスに下水工事が完了して、水がたまる事はなくなったと書かれていますよ。
自分もちょっと気になるのでMRで聞いてみようと思っています。

>>45
自分は眺望よりもアクセス重視なのであまり気にならないのですが、
気にされる方は高層階を検討される方が多いかもしれないですね。

[No.48 by 匿名さん 2011-03-21 22:17:46]

>>44
ほんとなってみないとわからないと言うか、色んな側面を見れば見るほど気になりますね。
少なくとも液状化の心配は少ない場所なのかな～という気はしますが。
大塚界隈で大きな破損や被害は無かったようですが、これがもっと大きな地震ならどうだったとか、考え出すとキリがなくなります。
それでも都内限定で見れば比較的安全な土地には見えます、加えて警察と病院が近いというのもいいですね。

[No.49 by 匿名さん 2011-03-22 16:17:43]

高台で地盤が良くて液状化の心配がなく、駅近でアクセスのいい場所、、となると
価格が物凄く高くなったりするんですかね。

そうすると何かを優先させて何かは妥協しないとどこも住めなくなってしまいますよね。
最低限地震対策として建物の構造だけは調べておく、ぐらいしか思いつきません。

[No.50 by 匿名さん 2011-03-22 16:36:56]

現地から巣鴨駅方面、東池袋方面、どっちに行くにしても坂を上るよ。

[No.51 by 近所をよく知る人 2011-03-23 10:20:45]

５５階まで３０分…都心の超高層マンションに潜む不安

「東日本大震災では、首都圏の高層マンションで暮らす住民も大きな揺れに
見舞われ、エレベーターの緊急停止で階段の上り下りを余儀なくされた。
快適な摩天楼の暮らしに潜む不安や苦労も浮かび上がった。」
http://www.asahi.com/national/update/0322/TKY201103220490.html

[No.52 by 匿名さん 2011-03-23 10:52:54]

>>51
>「ところが、高さ約１８０メートルの５５階から十数秒で１階に到達するエレベーターが緊急停止していた。」

そんなに早いエレベーターついてるマンションってないんじゃないかな？
分速６００メートルで１８秒かかるのに。

[No.53 by 匿名さん 2011-03-23 14:50:09]

オール電化住宅、普及裏目…原発２基分の消費増

読売新聞 3月23日(水)14時42分配信
オール電化住宅、普及裏目…原発２基分の消費増

　東京電力が、給湯や調理などすべてを電気でまかなう「オール電化住宅」の普及を推進してきたことが、今回の電力不足に拍車をかけている。

　この３年間で戸数が倍増し、最大で原子力発電プラント２基分にあたる約２００万キロ・ワット分の電力消費能力が増えた可能性がある。東電は、東日本巨大地震後、計画停電をせざるをえない状態で、オール電化の普及策は抜本的な見直しを迫られている。

　東電によると、管内９都県のオール電化戸数は２００２年３月末時点で１万３０００戸だったのが、０８年３月末に４５万６０００戸になった。１０年末には８５万５０００戸に倍増した。「原子力は発電時に二酸化炭素を排出せず、地球温暖化の防止につながる。省エネにもなる」とアピールし、電気料金の割引を適用してきたが、急速な普及策が裏目に出た形だ。

[No.54 by 匿名さん 2011-03-23 15:46:44]

>53
まるで今回の計画停電がオール電化の普及が原因であると言っているような記事ですが、
鵜呑みにするのは危険かもしれません。
ただ、今回の計画停電で不便を感じた人は、次に住み替える時はガス併用住宅を選ぶ
かもしれませんよね。将来光熱エネルギーが電気一本に絞られる未来はあるのかしら？

[No.55 by 匿名さん 2011-03-23 20:39:56]

51さん
55階まで階段でって想像するだけでぞっとします。しかも背負えるタイプのベビーカーに次男を乗せて背負い、長男の手を引いて再び55階までって…。こういう被害を想定していたかしていなかったかは別として、超高層マンションに住んだからには、エレベーターが停まるような事故があることもあるわけで、仕方がない状況ではありますよね。そういうことも踏まえた上で購入をしなくてはいけないなと感じました。

[No.56 by 匿名さん 2011-03-23 21:34:51]

中央区で５５階があるタワーなら、勝どきのトーキョータワーズでしょう。
勝どきが、都心かどうかはビミョー。

[No.57 by 匿名さん 2011-03-24 14:53:42]

販売が４月中旬とホームページではなっていますね。それでいけると良いですが。

今私は１３階に住んでいるのですが、荷物が無ければ階段の昇り降りはそんなに大変じゃないです。
ただ買物の荷物があるとしんどいですね。
いつ余震があるか判らないので、念のために階段を使っています。

[No.58 by 匿名 2011-03-24 16:39:29]

この周辺はゲリラ豪雨の被害はまだないのでしょうか？地震だけが災害ではないし、、、

[No.59 by 匿名さん 2011-03-25 14:23:39]

前レスで排水設備が整備されたような書き込みを見ましたが・・・＞58
以前は雨が続くと水が溜まったが、最近は解消されたそうです。

確かに災害はいろいろな形で起きますね。
今回の事で改めて深く考えるようになりました。

[No.60 by 匿名さん 2011-03-25 16:22:52]

こういった大震災の後だと経済の低迷・復興のために増税、というのが
一気に進むかもしれませんね。
被災地や日本全体のことを考えれば致し方ないですが、購入者側でも影響が出そうですね。

[No.61 by 匿名さん 2011-03-25 21:38:31]

>>経済の低迷・復興のために増税
増税、ありそうですね。マンションの購入時期によっては増税の影響を受ける方も多くみられるかもしれませんね。マンション購入について、今回の地震の影響で少し先にしようかと悩みつつもありましたが、そういう金銭面で考えると早めに購入しておいた方が得なのかという気もしなくもない・・

[No.62 by 匿名さん 2011-03-26 02:34:28]

これから税金カンケイどう転ぶかわからないですから、
増税されたり、控除がなくなっていない今がもしかしたら一番買い時なのかもしれないですね。

[No.63 by 匿名 2011-03-26 12:41:33]

地震でなんか購買意欲がなくなってきた感じ

[No.64 by 匿名さん 2011-03-26 22:37:35]

>>58
去年の夏にゲリラ豪雨の時期に、こちらのスレでもよく話題が挙がっていましたが私の記憶では被害や浸水という話はありませんでしたね。
ゲリラ豪雨というくらいだから地形云々ではなく、たまたまこの地域に来なかっただけなのかもしれませんが。水はけや地形的にはどうなのでしょうね。

[No.65 by 物件比較中さん 2011-03-26 23:46:23]

63
当方も同感です。。。
今まで見てきたのがタワー型だからですかね。。。
うーん、やはり低層かな。。。

[No.66 by 匿名さん 2011-03-28 15:30:40]

>57さん
階段の昇降も、13階くらいまでなら耐えられそうですか？
タワー物件の階層による安全性の違いは人によって意見が異なり、
どれが真実かいまひとつわからなくなっていますが、エレベーターが
機能しなくなる事だけを考えると子持ちの家は低階層が良いかもしれませんね。

[No.67 by 匿名さん 2011-03-28 15:32:33]

＞62も一理あるし、＞63も一理ある。
でも増税論があるなかで数千万の買物をするとなると、
そうなる前が一番いいに決まっていますよね。
今なら控除もあるわけだし。
でも…家族ともう一度いろいろと話し合わないとな。

[No.68 by 匿名さん 2011-03-28 21:53:29]

国民の７０％が復興のための増税に反対しないというニュースがありましたが、もし数ヵ月後に消費税などが増税されるとしたら、どんなに早く契約してもこのマンションは増税後の購入ということになってしまうのでしょうか？
なんか、ここに限らず、現在の状態で関東にマンションを新規購入するのって結構勇気がいりますよね。

[No.69 by 匿名さん 2011-03-28 22:23:55]

ちなみに過去の消費税導入の際、消費税の増税の際はともに
不動産は契約時現在の税制が適用されましたから、例えば
本物件の契約日が5月で引渡しが予定通り来年の7月の場合
消費税は今年の5月時点のものが適用されるということに
なるでしょう。

しかしながら、この地震で不動産購入に対する意欲が減退し
不動産相場が下落することも既に起こり始めているわけで
消費税が低いうちにといっても、それ以上に本体価格が
下落する可能性もあるので、急いで買った方が良いとは
限りませんね。

本物件ですが、夜に巣鴨から現地まで歩いて見ました。
巣鴨から線路沿いに歩いてくると、確かに8分程度で
現地に着きます。
しかし、巣鴨の駅から横断歩道を渡って線路沿いの道に入ると
全く店のようなものも無く寂しい道で、現地の少し手前には
この都会に寂れたｺﾞﾙﾌ練習場までありました。そして
そのｺﾞﾙﾌ練習場のあたりから現地までは下り坂が続きます。
その下りきったところが現地でした。
このあたりでは一番低そうな場所に感じられました。

考えてみれば、大塚駅は高架の上にあり、巣鴨は地下にあります。
この間山手線の線路に傾斜が無いなら、大塚は低地で
巣鴨は丘ということになります。このあたり
購入を検討している方は大塚からだけでなく巣鴨からも
一度は歩いて見られることをお勧めします。

[No.70 by 匿名さん 2011-03-29 15:05:06]

>69さん
今回の大地震の影響で高層マンションの価格が下落する考えがある一方、
建築費の値上がりに伴う本体価格の値上がりが懸念されていますよね。
今は、正直買い時が解からないと言うのが率直な気持ちです。

あるアドバイザーの意見によれば、マンション価格は一時高騰→完売までに
時間がかかるようになり、値引き販売開始と言うシナリオを予想しているようですね。

[No.71 by 匿名さん 2011-03-29 15:15:03]

＞69
多方面から物件を見るのは重要ですね。
といいつつ巣鴨からは行ったことがないので、
チェックしがてら時間が出来たら行っています。
この辺りは結構高低差ありますよね～。

[No.72 by 匿名さん 2011-03-29 15:27:07]

ここから東池袋駅、池袋駅方面に行くにも坂を上りますね。
ちょっとした盆地です。

[No.73 by 匿名さん 2011-03-29 19:30:21]

66さん
57さんではないですが、13階くらいの階段の昇降も1日程度のことであれば耐えられそうに思いますが、数日続くと思うとやってられないと思えてくると思います。それを考えるとある程度、大丈夫そうな低層階に住むのが一番いいのかなと考えますね。
70さん
建築資材の高騰の話も聞かれますが、こういう事態ですので正直値上げはないんじゃないかなと思います。

[No.74 by 匿名さん 2011-03-29 21:22:44]

>>31さん
区役所の出張所が近くにあるのはいいですね。
遠いい所は本当遠いいですよね。
引越し後以外にもなんだかんだ区役所へ行く機会はありますからね。

[No.75 by 匿名さん 2011-03-30 15:30:38]

区役所は転入届以外にも印鑑証明の登録やら年金やらいろいろありますもんね…。
あとは免許証の住所変更にも戸籍謄本必要ですし。
確かに近いのはありがたいですよね。

ここは免許の住所変更は最寄の大塚警察ではなく、板橋警察署みたいですね。
それはちょっと残念。。。

[No.76 by 匿名さん 2011-03-30 18:47:22]

68さん
今は、震災等の被害の影響もあり、マンションの購入者も減っている事でしょうね。しかも、竣工や販売が延びているデベも多いようで。こういう時だからこそ、余計マンションの購入に一歩進めないところがあります。でも数ヵ月後に消費税の増税が実施されるのであれば、今購入しておいた方がかなりお得な気もしますよね。むずかしいですね。

[No.77 by 近所をよく知る人 2011-03-30 22:39:31]

>>69さん

寂れたゴルフ練習場ですが、都内一安いので好きな方にはよいですよ。
近所にゴルフ練習場が２カ所もあるなんてね。

そこから坂を下って右へ行けば現地、左のガードをくぐってみると
更に低地へお続きますので、次回は左へもどうぞ。

>>75さん

免許の住所変更は目の前で出来ますよ。（経験あり）
更新は板橋ですが。

[No.78 by 匿名さん 2011-03-31 11:37:25]

復興の為の消費税増税が実現しそうですが、
消費税増税で景気がさらに冷え込むという考えもありますよね。
マンションに関しても、今は皆とりあえず様子見状態なので
すぐに好景気に繋がる事は難しそう。

しかしながら、この景気の落ち込みも、電力の使用量が落ち着く秋口から
ようやく回復するのでは？という話を聞きました。
その頃には被災地復興の足がかりができている事を願います。

[No.79 by 匿名さん 2011-03-31 13:27:36]

>>75
地名が大塚なので大塚警察と思っているのね。

[No.80 by 匿名さん 2011-03-31 15:39:31]

>75さん
免許の書き換えなんて滅多にないのでそのぐらいの頻度なら板橋警察署でも
不便はなさそうですけどね。。

ところでここは入り組んだ細い路地がたくさんありますね。
もしもの災害の時に緊急車両が入れなくなることはないでしょうか？
警察署の通りがあれば何も問題ないですかね？

[No.81 by 近所をよく知る人 2011-03-31 21:52:00]

数年に１度の割合で消防自動車が来たことがありました。
直近では、目の前の都営住宅の高層階での火事がありましたね。

入り組んだ辺りの火事では、ガード向こう、警察署前で車両封鎖し、
ホースを延ばして消化しておりました。

警察の対応が素早いのは言う迄もありません。

[No.82 by 匿名さん 2011-04-01 08:53:47]

この辺りは緩やかな坂が多いですよね。
自転車に乗るなら電動アシストじゃないときついかもしれませんね

[No.83 by 匿名さん 2011-04-01 13:12:52]

今巣鴨在住ですが確か南側の都営アパートは、住民間のトラブルが相次いだり、権利意識が強い人が住んでいたりして少し問題だったような。
巣鴨に引っ越してきた時にあのアパートには関わらない方がよいと忠告された記憶があります。

現状明示的な建設反対運動等はありませんし、これが真実なのか今でも問題が継続しているのかはわかりませんが、検討している方は少し注意された方がいいかもしれません。

[No.84 by 匿名さん 2011-04-01 21:18:10]

＞＞65
今回の件で低層マンションも視野に入れた人は多いでしょうね、実際私も少し興味が出ましたし。
逆に高層マンションの建物自体の強さのようなものも証明された気もするし、悩みますね。
ただ高層階の不安は大きく印象づけられましたが。
GW前後にはマンションの販売活動も正常に戻りそうという報道もあるけど、今後どうなっていくのかな～

[No.85 by 近所をよく知る人 2011-04-01 22:37:40]

>>83
へぇ、初めて聞きました。
あそこは築後40年近く、住民も高齢化の一途。
それなりに玄関にスロープ付けたり、共同で掃除したり盆踊りを開催したり
和気あいあいに見えました。

まぁ、この辺りの住民はご近所意識が希薄ですので、煩わしさはないと思います。

[No.86 by 匿名さん 2011-04-02 20:32:33]

＞＞85
少し前になりますが付近を歩いたときには反対運動などはしているように見えなかったし、マンション外とのご近所トラブルはあまり心配しなくていいのかな。やっぱり建設地周辺に反対のノボリがあったりすると気になりますからね。

ところで駅ビルの完成に結構期待しているのですが今回の地震で完成時期に影響は出るのかな？

[No.87 by 匿名さん 2011-04-02 22:31:35]

77さん
ゴルフ場は大塚ゴルフプラザですよね。
昭和50年からある様です。有名人の人が来ている
ゴルフ場としても有名です。
大塚と巣鴨どちらかも歩いていかれます。

[No.88 by 匿名さん 2011-04-02 23:39:09]

>>84
私も今回の地震では、高層マンションの建物の強さが証明されたように思います。高層マンションの崩壊、崩れなどあれば大きく問題になり、今後、高層マンションすら見かけなくなるかもしれませんね。高層階の不安としては、停電時の不安くらいかなと思います。

[No.89 by 匿名さん 2011-04-03 00:11:09]

豊島区じゃ、計画停電になるかもしれないし。
来年も計画停電の可能性があるから。

[No.90 by 匿名さん 2011-04-03 00:19:21]

自家発電があるでしょ？
うちのタワマンは停電してもエレベーター動くとサポーターが言ってましたよ。

[No.91 by 匿名さん 2011-04-03 08:51:11]

自家発電あるんですか？
豊島区の停電範囲は目白だけでしたよ。
北大塚は含まれていませんでしたので、大丈夫じゃないでしょうか

[No.92 by 匿名さん 2011-04-03 11:24:37]

>90
本当に動かすのかな。あちこちのビルで非常用ディーゼル発電機を動かすと都内の大気汚染は大変なことになるらしいが。
>91
夏の電力不足量は今までよりはるかに多い。
停電範囲を広げて対処する可能性が高い。

[No.93 by 匿名さん 2011-04-03 21:40:27]

確かに停電範囲は広がると思ってたほうがいい雰囲気ですよね・・・こんな時に自家発電がある物件というのは心強いんでしょうね。
今回の停電にはどうやっても間に合わないけど、せめてこの事態を機に蓄電の技術が進歩してくれるといいな、電気のない不便さを痛感しています、病院など場所によっては命に関わる問題ですからね。

[No.94 by 匿名さん 2011-04-04 10:57:24]

今回の計画停電中に自家発電している病院があるんだけど、結構な爆音ですよ。
発電機の種類は分かりませんが、動力がディーゼルなのかな？
92さんが仰るように空気の汚れも気になります。
それと、発電機が災害時に使われる事はあっても、計画停電中はどうなんだろう。
動くのはエレベーターくらいなのでは？

[No.95 by 匿名さん 2011-04-04 19:32:21]

自家発電って、爆音というほど大きな音がするんですか？
しかも空気の汚れにも影響するとは…知らなかったです。
マンションのエレベーターを動かそうと思えば、
ご近所の方へ大迷惑になってしまいますね。病院など
命にかかわるような場所では問題ないかもしれないですが、
普通にマンションの電力の為なんて言ったら苦情がきそう。

計画停電は来年まで続くかもしれないそうですね。
夏にはたくさんの電力を必要とするでしょうから、
停電範囲も拡大しそうに思いますね。

[No.96 by 匿名さん 2011-04-04 20:52:22]

工事現場などで見かける小型の発電機でも結構な音を出してますからね。
それなりの大きさともなれば音も大きくなるのかな？とりあえず非常事態に使用するモノなので快適性が望めないのは仕方ないかな～、うるさくてもエレベーターが動かないよりは全然マシだし。
今までは全然興味のない設備だったけど、こうなると心強いです。

[No.97 by 匿名さん 2011-04-05 09:15:24]

ＥＶを昇降させる力ですから、確かにそれなりのパワーが必要ですものね…。
みんなが好きなときに乗り降りしていたら
あっという間にオイルが足りなくなりそうな気がする。。。
10階以下で健康な人は階段・○○分に1回昇降させるなどルールを作っていかないと
大変な事になってしまうかも。

[No.98 by 匿名さん 2011-04-05 14:20:41]

さきほどニュースで読みましたが、大型の蓄電池システムを開発した
企業の株価が急伸しているそうですね。
その蓄電池は3時間の計画停電中、工場も操業可能な電池量だそうです。
導入には7億かかるそうで大規模な工場しか導入できそうにありませんが、
そのうち、マンションにも小型のものが組み込まれるかもね。

[No.99 by 匿名さん 2011-04-05 17:01:23]

そもそも一般家庭の電力なんて大したことなくて、
工場や商業ビルの電力の方が大幅に多いのだから、
工場や商業ビルを交代で１日ずつ休ませればいいのに。

[No.100 by 匿名さん 2011-04-07 11:05:29]

大企業で20％の節電、一般家庭で15％の節電目標っていうのは実行されるんですかね。
エレベーターとか街灯とかはせめて停電させてほしくないな。

[No.101 by 匿名さん 2011-04-07 13:44:35]

99さん
私も当初単純にそう考えましたが、今後の
経済復興も考えると、そういう訳にもいかないんでしょうね。
今朝は計画停電の影響で100万人が解雇危機と言うニュースを読みました。
計画停電が4月で打ち切られるのはそういった二次災害を防ぐ理由もあるそうです。

[No.102 by 匿名さん 2011-04-12 11:20:13]

関東では計画停電も一段落し、生活もようやく普通に戻りつつありますが・・・
電力需要が高まる夏場も原則実施せず、と言う話は本当？
もし夏場の計画停電においてエリアが拡充されるなら、早めに
アナウンスして欲しいですよね。

[No.103 by 匿名さん 2011-04-15 23:08:50]

これみると既に1000万キロワットの削減ができています

池袋物件は見も当てられません。

http://www.meti.go.jp/electricity.html#jukyu

[No.104 by 匿名さん 2011-04-17 08:20:44]

なるほどこんなグラフがあるのですね。　ちなみに東電が電力量上方修正したので実際は８月まで問題ないみたい・・・　最悪の数値ばかり並んでいるので判断が難しいです。おそらく原発も似たりでしょう。

マンションも実際は売れてるよね。

[No.105 by 匿名さん 2011-04-19 21:58:46]

今週末から第１期登録を始めるようです。
購入者確保のメドがついたのでしょうか。

[No.106 by 匿名さん 2011-04-20 14:55:49]

＞150
そうなのでは？
でなければ販売延期で良かったのだし。
どうなるでしょうね？
駅が近いのでかなり人気がでるのでは？と思うのですが・・・

[No.107 by 匿名さん 2011-04-20 15:12:50]

>103さん
私もこのグラフ、初めて知りました。
前年比と比較しても、節電への努力がデータとして表われてますね。

そう言えばホームページに4月の建築現場写真もアップされてましたね。
4月8日の時点で地下1階躯体構築が完了だそうです。
今後は免震装置の設置工事に入ると書いてあります。

[No.108 by 匿名さん 2011-04-20 21:28:21]

＞＞107
このマンションのHPは何度かみていたのですが建築現場写真が定期的にアップされていたのは気づきませんでした。
この写真で細部までは見えないし、みえたとしても専門的な知識もないのでわからないのですけどね。
どこのマンションもHPというと大体は資料請求への繋ぎという印象ですが、こういう細かい情報を載せてくれてるのは好感がもてます。

[No.109 by 匿名さん 2011-04-21 18:42:05]

＞105
今週末から、第1期登録受付開始になっていますね。少しずつですが、生活が元に戻りつつあるのかもしれませんね。希望者も多くいるんでしょうかね。賑わい具合が気になります。
＞107
建築現場の写真、私も知らなかったです。2月からの様子が見られるんですね。徐々に完成していく様子も見られて楽しいですね。

[No.110 by 匿名さん 2011-04-21 22:06:19]

余震もやっと落ち着いてきたかな？という感じでマンション選びも安全性最優先という雰囲気が少しは緩和されてきたのかな？周辺のお店情報など楽しい話題が少しづつ増えていくといいですね。
そういった意味で私が一番気になるのが大塚駅のアトレですね、今はJR田端駅のアトレをよく利用しているのですが、本当に使い勝手がいいです。アトレの店舗情報ってどこかで見れないのかな？

[No.111 by 匿名さん 2011-04-25 16:04:51]

大塚のアトレって具体的な話はまだまだネットにも出ていないですよね。
私もすごく気になっています。
食料品が充実していると面白いと思います。
あとレストランなどかな。

[No.112 by 匿名さん 2011-04-26 16:20:35]

オール電化でタワー。
このご時世、どうなのかなって感じですが気になります。
第一期の登録受付、土・日賑わっていたのかな？

[No.113 by 匿名さん 2011-04-26 22:48:30]

角部屋や南向きは今回の販売で、かなり出てしまう感じ。
タワーマンションとしては地味目ですが、立地のよさが注目されてるようです。

[No.114 by 匿名さん 2011-04-27 14:58:47]

停電してしまうとオール電化でなくても結局はかなりの不便なので
『オール電化だから』というのは私の中ではマイナス要素にはならないかな。
ガスの物だって、スイッチは結局電気だし。

山手線駅近ので、人気があるみたいですよね。
希望の部屋が当たらなかったら悲しい。

[No.115 by 匿名さん 2011-04-27 16:27:42]

立地は良いですよね。
駅に近いというのは、かなりの強み。
１期で角部屋や南向きが相当数出るのなら第１期は即日完売ってこともあるのかな。

[No.116 by 匿名さん 2011-04-27 20:01:03]

オール電化でタワーマンションっていうと、
どうしてもマイナスイメージに感じてしまいますが、
それ以上に立地の良さには、惹かれてしまいます。
また立地の他にも、周辺環境も優れていると思います。
今でも便利な街なのに、駅前にアトレができたら、
更に便利な場所になりますよね。楽しみです。
ここは人気がありそうなので、倍率も高くなりそうですね。

[No.117 by 匿名さん 2011-04-27 20:19:41]

人気物件ほどネガが居るけど、ここは営業の宣伝ばかりだ。

[No.118 by 匿名 2011-04-27 20:24:07]

そもそも山手線駅近で魅力的なタワマンは他にないので、かなり稀少です。

[No.119 by 匿名さん 2011-04-27 21:02:08]

山手線を挟んで直ぐ近くにできる日神パレステージ大塚って、山手線の内側なのにここより随分安いね。
やっぱ、ラブホ・ピンサロ街だからそんなもんなんだろう。

[No.120 by 匿名さん 2011-04-27 21:05:11]

今回の地震で免震タワーで被害がいくつもでてるみたいだね。長周期にはやはり弱かったのか。

[No.121 by 匿名さん 2011-04-27 22:46:36]

>>119
54平米だから大差ないですよ

[No.122 by 匿名さん 2011-04-27 23:18:43]

山手線駅近ならグラスカがよいのでは？山手線マンションとしてはNo.1物件だとおもいます。

[No.123 by 匿名さん 2011-04-28 20:44:37]

>120
免震マンションの長周期地震動に対する弱点が多く指摘されてますね。
でも、逆に免震マンションは地震に強かったという意見も多く目にします。
東北地方で震度6や7だった免震マンションでも、揺れは大きかったそうですが、
部屋の中で壊れたもの、倒れたものが何一つなく、ほとんど
被害がなかったそうです。

[No.124 by 匿名さん 2011-04-29 14:08:36]

ついに第一期の登録がはじまりましたね。
タワー特有の間取りで長方形の部屋が少ないのですが
リビングが変形していても、特に住んでいて気になりませんかね？
角部屋がいいと思うけど、角は全てリビングが変形してるんです。

[No.125 by 匿名さん 2011-05-01 08:02:17]

124
角住戸はバルコニー無いから日差しがダイレクト。
夏は住戸内がまさに灼熱地獄。南、西は停電でもあったら溶けます（＾＾）
エアコンが使える事を前提に考えられた間取。

[No.126 by 匿名さん 2011-05-01 08:20:25]

低・中層階に人気が集まっていると聞くね。
それならタワーの意味がないと思うが・・・

[No.127 by 匿名 2011-05-01 09:05:24]

ここは駅に近いけど山手線の音はどうですか？
窓開けても大丈夫でしょうか？

[No.128 by 匿名さん 2011-05-01 09:11:29]

＞エアコンが使える事を前提に考えられた間取。

マンションはエアコンをつけて窓を開けずに生活するのが基本です。

防火の関係で、開き戸なんてストッパーがない部屋があるくらい、つまり窓を解放する
という発想がありません。

[No.129 by 匿名さん 2011-05-01 09:22:38]

＞低・中層階に人気が集まっていると聞くね。

豊島区のマンションだから普通のことではないでしょうか。

億ションが2割あったスミフの南大塚は、そのあたり上手で億ションや
高層階から派手に宣伝して売りだして集客して低層階は後からサッサと売り切りました。
独特の販売で、3フロアーまとめてグループで同価格、そのグループが変わると
同じ間取りで数百万円アップという売り方でした。

山手線に限らず電車は、加速減速する時に音がうるさい
駅の近くは、それがないから比較的静かです。

[No.130 by 匿名さん 2011-05-01 13:52:01]

>127さん
二重サッシになっているので、窓をあけるとそれなりに音は気になるのでは
と推察しています
ただ閉めている限りは防音性が高いのでは？と思います。
あとはよく現地を見て周るしかないですね。

[No.131 by 匿名 2011-05-01 15:50:52]

ちょっと高いよな。震災後タワーマンションに対する嫌悪感があることを考えると
高層階中心にかなり売れ残るでしょう。

竣工後の値引き狙い前提だな。

[No.132 by 周辺住民さん 2011-05-01 20:35:04]

デベはプロですよ、適正な分譲価格を何ヶ月もかけて考えてます。

高層階のプレミアム億ションを除けば、リーズナブルな値付けだと思います。

ここは、山手線の外側ですが大塚駅に近くて、エリアにしては珍しく閑静な住宅地の
入り口といった感じで北大塚の一等地だと思います。
以前は学校がいくつかあった静かなところです、警察も近いので防犯も期待できる。

値引きは竣工して1年間くらいはしないのかと思います
庶民が思っている以上にお金持ちはいるものですから、大塚で稀少価値のある
タワーは高層階も、徐々に売れると思います。

ここ数年高級物件といえば、上池袋のグランフォート、ダイワハウス、三井のタワー
住友不動産の南大塚など
売れ残ったという記憶がないですから値引きは期待しない方がいいかもしれませんよ。

[No.133 by 匿名さん 2011-05-01 20:44:48]

電車の音については最後まで気を使ってチェックしていきたいと思ってます。
特に窓を開けたときの状態。一回の音はそろほど大きく聞こえなかったとしても山手線ですし頻度は相当でしょうから。
朝の通勤時とか上下線あわせて何本通るんだろう。

[No.134 by ご近所さん 2011-05-01 22:23:21]

＞133
朝の7時8時台は外回りだけで1時間に24本　両方合わせて48本
その他に、宇都宮線などあるから隙間なく走ると思います。

電車の音が気になるなら、山手線沿線は避けたほうが懸命
地下鉄の走る茗荷谷や護国寺、新大塚あたりを検討されてはいかがでしょうか。
但し、価格は15％位高くなりますけど。

二重サッシが標準ということは、設計者が騒音があることを予測している証拠です。

ここのメリットは、地価が安いので分譲価格が安いことでしょう。

税務署の路線価図を見るとわかりますが、北大塚は南大塚より2割ぐらい土地が安いです。
古くからの内側の住民は、山手線の外側と見下している人もいます。

大塚駅に関しては、北口は南口より近年は発展しています
北大塚は風俗も以前に比べて減りました、その筋の人も少なくなった

[No.135 by 匿名さん 2011-05-02 00:12:27]

>132
東池袋のアウルタワーの高層階はかなり売れ残ってますが、20数階建てのタワーの高層階を買う人がそんなにいるとは思えないんですけど。
大塚だといるんですかね？

[No.136 by 匿名さん 2011-05-02 05:59:54]

大塚の山手線外側で坪300～320万円前後ですよね？結構意欲的な価格のような・・
元々、このあたりは供給が少ないので何ともいえませんが。

北大塚は落ち着いた静かな場所であると思いますが、
どちらかというと巣鴨公園の近辺、
ファミリーマートのある坂を上ったあたりの方が好みですね。
線路からも離れていて本当に静かですし。

あと駅からスーパーに寄って帰る場合等、
買い物しようとする場合の利便性がよくないのがちょっと気になります。
以上から個人的にはパスしました。

ただ免震であったりいいところが多い物件であると思います。
近隣の物件の業者はこの物件がどうなるか注目しているところが多いです。
どんな結果になるか結構楽しみです。

[No.137 by 匿名さん 2011-05-02 17:12:41]

上を見たらキリがない、大塚駅の山手線の内側は350万円～400万円位だから割安だと思います。

確かに大塚にしては買い物に不便ですが、閑静ということは多少不便と裏腹です
不便といっても山手線の駅ですから、ちょっと足を延ばせば何でもあります。

副都心池袋のデパート、小石川植物園や後楽園、庶民的な町巣鴨界隈。

この立地で300万円とは、数年前なら考えられないお買い得だと思います
良心的に内装も外国製品を使わず、備品のグレードも標準的で質実剛健で暮らしやすそう
タワー特有の間取りさえ満足出来れば住みやすそうなマンションだと思います。

ただ、大塚周辺の人は買えないかもしれませんね。

ひとつ疑問なのは、モデルルームが文京区に隣接の南大塚にあること
販売的にどうなんでしょう

[No.138 by 匿名さん 2011-05-02 17:42:02]

> 大塚駅の山手線の内側は350万円～400万円位

何時代の話ですか？

[No.139 by 匿名さん 2011-05-02 20:18:37]

いまだと350万円～400万円位は目黒レベルだね
300～350が妥当かな

[No.140 by 匿名 2011-05-02 20:23:37]

300だと大崎五反田レベルだね

[No.141 by 匿名 2011-05-02 20:24:43]

300だと大崎五反田レベルだね

[No.142 by 匿名さん 2011-05-02 20:56:40]

http://jutaku-chishiki.com/sobaeki/20077.html
こんな感じだな、ここのタワー買うなら池袋行くけどね自分は

[No.143 by 匿名さん 2011-05-02 21:01:42]

前リーマンショック時代

[No.144 by 匿名さん 2011-05-02 23:33:02]

スミフの南大塚のことではないですか、確か平均370万くらい
3年経って100㎡で1億5000万円がまだ売れ残っているみたい。
70㎡台の3LDKが8000万円以上でしたよ。

[No.145 by 匿名さん 2011-05-02 23:44:03]

駅平均価格だと山手線内外が一緒になるので比較し辛いけど、
今売り出し中の大塚近辺の物件だと、南大塚のパークホームズが坪280〜290万円、
日神パレスステージが230万円(これは比較にならないが)、巣鴨の東急が250万円、
駒込4丁目のタカラレーベンが300万円弱だよね。

北大塚1丁目に出物は少ないが地域的に特別な場所ではないという認識。駅でいうと巣鴨の方が上。
以上を考えるとこの物件の坪320万円は一際高い価格帯。山手線外であることを考えると尚更。

山手線駅近のタワー物件や免震など希少性があることは認める。
個人的にはこの物件の販売状況にはかなり注目してる。
今のトレンドは高台・中低層で、この物件はタワーで若干低地でしかもオール電化と微妙にトレンドとはずれているポイントもあるので。
市況の強弱を計るのにちょうどピッタリな物件だと思っている。

[No.146 by 匿名さん 2011-05-03 07:13:03]

スミフの物件と比較しては駄目だよ。マーケット無視で在庫が残っても気にしない人達。

タワーでいえば、エアライズタワーとアウルタワーが新築時坪300万円、
池袋西口のタワーグランディアは中古で坪300万円、
池袋東口のパークタワーは中古で坪270～280万円。
ただし、中古価格は震災前なのでどこまで参考になるかは不明。

近隣物件だと、おそらくタワーレジデンスの価格設定で最も参考にしたのは
2008年から2009年に売り出した巣鴨のブリリア巣鴨北山手賓館。
距離も近いし山手線外側であることも参考になる。売主も(一部)同じ。
一旦坪320～330万円で出して反響イマイチで坪300万円まで下げた。
販売スケジュールがリーマン直後だったこともあるのだろう。

駅力でいうと巣鴨＞大塚だし、立地としても、高台で学校に面している
ブリリアの方が優れている。
故に、タワーレジデンスがブリリアよりも高いのは違和感有り。

おそらく、ブリリアはリーマン直後だったが、
タワーレジデンスは経済危機は一服感があるので強気に価格設定したのだろう。
ただ、震災が起きたし、タワーマンションへの逆風もある。
それは認識しつつ、半分様子見的に価格は変えずに進めているのではないか。
反響イマイチならもう一段下がっても仕方ないような気がするけど。
第1期で何件か決まってしまったので価格を下げるに下げられずに
ズルズルと販売していく、ということにならなければいいが・・

[No.147 by 匿名さん 2011-05-03 09:27:27]

リーマン直後のブリリア巣鴨を検討しました。
あの時は東京建物も在庫減らすことにあせっていて、買手優位でした。
価格交渉せずにすぐに売れる単価ということで、坪270で出していました。
モデルルームの営業も、今後どんなにマンションが出てもこの仕様でこの単価
は出ないと豪語していたと記憶してます。
あれはリーマンショックがもたらしたお買い得物件だったと思います。
買っておけばよかった。。。
その後の中古も坪270以上で売れてますしね。

ちなみにその後たくさんのマンションを検討してきましたが、ブランズ巣鴨は
値段の割に仕様も良くてナイス（本郷台地上で地盤も良い）。
正直ここよりも私の中では評価高いです。
１４５の方のおっしゃるとおり、ここは微妙にいまいちの点もあり、市況を見る
上では良いですね。

[No.148 by 匿名 2011-05-03 09:45:46]

この物件は売主が複数いるので意思決定が遅いのでは？
価格改定や値引き等がスピーディーに行われない感じがあります。
震災の影響で価格等を柔軟に変えづらいような気がします。
今日もそうですが毎週必ず新聞にチラシが入りますね。
広告費は嵩みますし、あまり売れていないので焦っているようにもうつります。

[No.149 by 匿名さん 2011-05-03 10:09:52]

西向きと東向きの高層階は希望が少ないようです。
値段の割に間取りは魅力薄。

[No.150 by 匿名さん 2011-05-03 11:56:10]

低中層であれば人気物件だったかもしれないのに

[No.151 by 物件比較中さん 2011-05-03 13:01:45]

私はかなり悩んだ結果、見送りました。
この界隈の新築物件は一通り回り、仕様・スペックは一番気に入ってました。免震がとても心強かったです。ただ、やはり価格面がネックでした。

山手線内外へのこだわりはありませんが、ファミリータイプになると、例えば同じ外側のブランズ巣鴨とは同じ広さで１千万円くらい違いますので、比較してしまうと経済的な差が大きいです。致命的な差ではありませんが何かと不安なご時勢ですのですし。ブランズは仕様も中々良いので、その点でもこの物件を選ぶ理由にはなりませんでした。

今は、ある完成物件の値引き交渉を第一候補、ブランズを第二候補として考えています。この物件がもう少し下がってくれれば（たとえば坪単価で２０－３０万円）再検討するのですが。。

[No.152 by 匿名さん 2011-05-03 19:29:50]

販売に勢いがなくなる事態は十分予想されます。
第２期以降の売れ行きはそれこそ不透明。
とくに中低層階で隣地お見合いとなる住戸は販売長期化するかもしれません。

[No.153 by 匿名さん 2011-05-03 19:42:41]

>151
ある完成物件とはどこのことでしょうか。
もしや、プラウド駒込？

[No.154 by 匿名さん 2011-05-03 21:54:47]

スミフのは、地域一番の高級物件と豪語する営業さんがいましたが
完成売でしたが1年少しでほとんど売れましたね
やたらと高級仕様を強調し、駐車場も50％もありましたからコンセプトが違って
比較にならないと思います。

今回の震災で、タワーとオール電化が以前ほど売りにならなくなってきました。

[No.155 by 匿名さん 2011-05-04 06:34:43]

>>153
新築物件ですのでプラウド駒込ではありませんが、
交渉中ですので物件名はご容赦下さい。すいません。

[No.156 by 匿名さん 2011-05-04 12:02:33]

＞146さん

2010年の都内のマンション供給戸数
１ 住友不動産 2576
２ 野村不動産 2456
３ 三井不動産 1946
・
・
８ 東京建物 853

[No.157 by 匿名さん 2011-05-04 13:57:35]

北大塚一丁目の巣鴨公園の斜向かい、真如苑の正面のアパートが入口が閉鎖されていて、
今にも取り壊されそう。敷地はそこそこ広く、線路からも離れていて、高台の閑静な住宅街で、
マンション立地としてはかなり優れていそう。
地元の皆様、何か情報はお持ちですか？

[No.158 by 匿名さん 2011-05-04 14:35:45]

やっぱり価格に納得できない人が多いのかな、山手線の駅まで徒歩4分という立地だけど同じ値段で買うなら大塚じゃなく、もっと人気のある場所にマンション買えそうですもんね。
周辺を歩いているとあまり賑やかでもないし地味な印象だけど、山手線で両隣の駅が池袋と巣鴨って相当便利そう。

[No.159 by 匿名さん 2011-05-04 22:07:32]

山手線の巣鴨、池袋へのアクセスを評価するなら
素直に巣鴨のブランズを選んだ方が安いしお得な感じがするんですよね。

[No.160 by 匿名さん 2011-05-05 00:06:33]

このスレで度々出るので見てみましたブランズ巣鴨。

ブランズ巣鴨は駅力だけですね。
立地は白山通りの庶民マンション街の一角、一日中ダンプが通る騒音は山手線の比ではありませんよ
仕様はまるで埼玉のマンションのような必要最小限の国産品ばかり
唯一の高級ぽいシャワー水栓がグローエですが、ホームセンターで1万円で売ってるタイプ。
リビング8帖で64㎡の3LDKは、どうみても3DKでしょう。防犯カメラも節約なのかたった10台
タワーレジデンスと比較しても2ランクは下がる都内最低限仕様、どう考えても安い部材しか使ってない。
東急さんどうしたの？

[No.161 by 匿名さん 2011-05-05 00:50:27]

十分だと思うけどねー。
固く作ってるみたいだし。

[No.162 by 匿名さん 2011-05-05 01:11:43]

池袋のアクセスを考えるなら池袋のマンションを選ぶのもありかな。
防犯カメラ10台って少ないの？

大塚レジデンスは標準仕様としては近隣マンションより仕様は良いよね。
ディスポーザーが無いのは残念だけど。
使ったことなければ気にしなくて良いとも思うけど。
立地が良いし価格もほどほどだから買って良いと思う。

[No.163 by 匿名さん 2011-05-05 07:54:20]

ブランズ巣鴨はＳＲＣ構造が良いと思います。
ＳＲＣはＲＣに比べると建築費が割高ですから、金かけているという印象です。
目に見えないところで金かけているのはすばらい。

逆に目に見える部分ばかり高級感を打ち出しているのは信用できませんね。

昔からある不動産業界だましテクニック

・部屋の付帯設備等の高級感ばかり打ち出す
　マンションの構造に金かけずに高級だと言える？？？
・管理費が高くて修繕積立金が安い
　管理会社で儲けようという魂胆か？？？
・駐車場収入の過剰見積
　駐車場代が入る見込みで修繕積立金を安く見せるが、
　実際にはそんなに駐車場は入らない？？？
・第一期販売戸数が少ない
　需要が少ないのを隠そうとしている？？？

他にもたくさんありますよね。

このマンションはどうなんでしょうね。

[No.164 by 匿名さん 2011-05-05 08:08:39]

考えてみると、ホテルライクの内廊下って冷暖房きかすんでしょう。
もしかして電気代の無駄？

[No.165 by 匿名さん 2011-05-05 18:19:30]

内廊下に住んでいますが、夏と冬は24時間エアコンを運転しています
朝は廊下の方が涼しいですが外気温がわからないので、外に出た瞬間に肌寒くて
上着を取りに戻ることもあります。

[No.166 by 匿名 2011-05-05 18:45:36]

この掲示板ではポジよりネガの数が多そうだが、明後日の第一期締め切りがどうなるか楽しみだ。
一昨日と今日の昼頃にMRの前を通ったので窓越しに見たところ、かなりガラガラに見えたが・・

[No.167 by 匿名さん 2011-05-05 19:40:11]

第1期はそれなりに売れる形になるのでは？
おそらく要望書まで出した購入希望者がいる部屋を
中心に出しているだろうから。
注目すべきは第1期以降の販売状況だろう。
GWで本当にガラガラだったとすると少し憂慮すべき事態だね。

第1期の正式価格表を見ていると、低層物件が多いね。
あと、方角によってかなり価格にメリハリを付けている印象がある。

価格は、山手線駅近・免震等のスペックから、売主としては坪300万円は
取りたいし、安売りはしたくないのだろう。
土地の仕入値も高そうだし、かなり広告には金をかけているし。
従来の大塚の山手線外側の基準や、ブリリア巣鴨との対比で見れば
高く感じる人が多いのはもっともだと思うけど、
当面の間、大塚駅の北側の地域一番物件であることは間違いないので、
その希少性がどこまで評価されるかだろう。
震災前だったら勢いで行けただろうが。

城北地区の山手線の駅近ということでは
池袋西口4分に新たなタワーマンション計画があるので、
こちらと比較する人が増えそう。
駅の利便性では池袋の方が明らかに上だし、
この物件の近くには赤札堂もあるので生活にも便利だ。
仕様等の詳細は6月以降のようなので、
詳細が明らかになるのを待ってから判断する形でも遅くはないのでは。
http://ikebukuro219.com/

[No.168 by 匿名さん 2011-05-05 20:04:19]

東急インの隣だっけ。
北口の池袋４分。
検討する人はかぶらないと思うけどなぁ。

[No.169 by 匿名さん 2011-05-05 20:16:33]

そうかな～結構共通点多いと感じたけど。

タワーレジデンス大塚は利便性を求めている人が多いと思うので
ターミナル駅の駅近のこの池袋の新タワーは、
そういった層に響きそうな気がしたんだよね。
池袋西口は騒がしい地域だけど、大塚の北口もそうは変わらないし。

[No.170 by 物件比較中さん 2011-05-05 20:20:33]

比較するならグランスカイでしょうね

[No.171 by 匿名さん 2011-05-05 20:29:50]

うーん。
極めて個人的な意見とした上で、
池袋の物件はファミリー向けにはどうかなと思うのだが。
こちらは自分としては許容範囲内。

[No.172 by 購入検討中さん 2011-05-05 22:34:33]

＞167さん
マンション検討中で時々このスレを拝見させて頂いております。
実家に近いのでこちらのモデルルームにも足を運びとても興味を持ちました。
＞地域一番物件
大塚駅北側のマンションで、高級マンションといえば、巣鴨高校の隣の大京のグランフォート青苑閣、
スーパーよしや並びの三井不動産のステーションフロントタワーだと思います。
タワーレジデンス大塚も工事中で完成してみないとわかりませんが、多分仲間入りしそうに思えます。

大塚駅南口では物件も少なくあまり思い浮かばず、あるとすれスーパーライフの隣の住友不動産の
南大塚グランドヒルズ、プラタナス通りのアクシルコートくらいでしょうか。

[No.173 by 匿名さん 2011-05-05 22:39:14]

>168
同じ風俗街ということでかぶるのでは？
ま、あちらでは子育ては厳しいかな？

[No.174 by 匿名さん 2011-05-06 03:11:01]

南口は大規模物件少ないですよね
山手線内側だからでしょうか

[No.175 by 匿名さん 2011-05-06 12:03:30]

＞173
風俗街と子育ては関係ないと思います
山手線の駅で風俗がない駅のほうが珍しい。
東大合格者数が全国レベルの巣鴨学園の生徒さんも
毎日通学していますから（笑）

[No.176 by 匿名さん 2011-05-06 12:45:35]

日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

[No.177 by 匿名さん 2011-05-07 01:11:36]

>>157
真如苑前の物件か。いいところに目をつけたね。
確かに立地がいいよね。高台だし静かだし。駅近だし。
門が鍵で封鎖されているので、多分取壊すんだろうな。
高級感のある低層かな。目の前の「ヒルズ山手大塚」は
築10年強経過しているけど、外見は高級感あるしね。

[No.178 by 匿名さん 2011-05-07 12:05:33]

＞176さん
35億円の全部がタワーレジデンスの敷地の価格なんですか？
もしそうだとしたら、取得価格は坪390万円になりますね。
H19年の路線価が坪155万円位ですから2.5倍位と高めの購入額ですね。
マンション事業としてはタワーマンションにして付加価値を付けて高く売る
または建築コストや内装のコストをかなり下げないと利益が出ないかしれませんね。

[No.179 by 匿名さん 2011-05-07 22:18:18]

さっそく第１期２次ですか…
これは苦戦しているパターンですね。
４次５次位まで行くでしょうね。

[No.180 by 匿名さん 2011-05-07 22:26:24]

このスレの参加者の多くが懸念した通りの結果だね。
タワー、オール電化が強いアゲインストの中、
周辺比割高な価格で突っ込んだからこうなるよな。
冷静な検討者は軒並みディクラインという感じかな。

売主がこれだけの数いると、価格改定も含めた判断は遅くなるよね。
これはズルズルと行ってしまうだろうな。

間を置かず第1期第2次なのは慌しい感じがするね。
一部の売主の決算の都合かな？

[No.181 by 匿名さん 2011-05-07 23:03:54]

割高でなくてもタワー+オール電化はかなりのマイナスだよね
でも物価欲も落ちてるだろうから下手に値下げしても売れないんでは？

[No.182 by 購入経験者さん 2011-05-08 16:09:03]

第一期第二次って、抽選が多かったと言う事ではないかしら？価格設定等を考慮しても、人気は高いですよね。購入しなかった場合は後で後悔すると思うような物件ではないかと。買える人はうらやましいです。

[No.183 by 匿名さん 2011-05-09 11:17:28]

第1期2次の日程が先延ばしされてるね。
3次4次と増えるのがかっこ悪いから2次で粘るのか…

こういう売り方して売れてる物件見たこと無い。

[No.184 by 匿名さん 2011-05-09 13:50:49]

ご近所の財閥系のマンションは2年くらいずっと1次販売を継続してましたよ

[No.185 by 匿名さん 2011-05-09 14:56:22]

アウルタワーみたいにココも完成時点で半分以上売れ残るのかな？
人気マンションは1期1次で半分くらい売っちゃうのにね。

[No.186 by 匿名さん 2011-05-09 22:00:40]

時期が悪いよ

[No.187 by 匿名さん 2011-05-09 23:56:24]

すぐ近くに住んでいるので日曜日の昼間と夕方に中をのぞいたが、
見る限り客の姿は見えなかった。
贔屓目に見てもそんな人気が出ている物件とは思えない。

第1期1次はすごく気に入って買いたくなった人が申し込んだのだろうから、
出した件数の半分くらいは売れたのかもしれない。でも2次以降は・・

坪300から320万円出すならわざわざ大塚の物件を買わなくともと思うが・・

[No.188 by 匿名さん 2011-05-10 12:14:18]

立地自体はすごく良いと思うんだけどなぁ
やはり山手線の駅近って本当に貴重だし。
でもタワマン・オール電化で二の足踏んでしまう気持ちもわかる。
今は結構なやみますねぇ

[No.189 by 匿名さん 2011-05-10 13:34:37]

＞172
地域一番のマンションといえば、住友不動産のシティハウス南大塚だと思います。
高級マンションかどうかはわかりませんが、プチバブルもありましたが場違いな
高額マンションで三割くらいが1億円を越える部屋だったみたいです。
大塚エリアで億ションはほとんど皆無ですから別格という感じでしょうか。
売れるかどうか話題になりましたが、不思議なことに売れてしまったようです。

タワーレジデンスの1億円以上の部屋がすぐに売れるのか興味がありますね
駅近の静かな土地ですから案外早く売れてしまうかも。
大塚という土地柄、外国人のお金持ちが多く買われるかもしれませんね。

[No.190 by 匿名さん 2011-05-11 11:52:09]

5月7日に1期102戸が抽選分譲され、82件69戸に申込みが入った。
引続き5月14日に1期2次として11戸が分譲されるが、
こちらは人気の高い住戸であるため完売となる見込みという。

[No.191 by 匿名さん 2011-05-11 12:12:34]

意外とがんばってますね
湾岸じゃないのが大きいのか

[No.192 by 匿名さん 2011-05-11 16:37:55]

オール電化タワーといえども、内陸ですものね。
その点は、安心。
大塚駅に徒歩４分ですもの、案外早くに売れちゃうんじゃないかしら？

[No.193 by 匿名さん 2011-05-11 21:03:26]

弟1期で完売できないのは相当痛いでしょ。

[No.194 by 匿名さん 2011-05-11 21:23:44]

自分の望む条件をある程度満たしているし、山手線の駅まで徒歩4分という立地を考えたらすごく良い物件なんだけど、この価格は少し悩んでしまいます。
両隣の駅も池袋、巣鴨と便利な場所だし大塚駅にはアトレも出来るそうですし、将来的にも期待できそうなんだけどな。

[No.195 by 匿名 2011-05-11 21:59:12]

アトレには過度な期待しない方が。。あの駅の構造を考えるとかなり小さくなりそうだし、
まず食品スーパーは入らない。
できて成城石井くらいでは。

[No.196 by 匿名さん 2011-05-11 22:31:21]

スーパー、コンビニは沢山あるから今更いらないでしょ
12階建てのうち1階は保育所なのであとはカフェ、ケーキ屋くらいで十分です

[No.197 by 匿名さん 2011-05-11 22:34:49]

できて成城石井でも相当嬉しいけれど…
この辺りって高級系スーパーってないですし。
あ、スーパーじゃなくて、カルディなど輸入食材が豊富な店も嬉しい。
駅力は将来的に高くなっていくと思います。
…だからこその強気の価格設定？

[No.198 by 匿名さん 2011-05-12 10:50:05]

＞１９７さん
そういった志向の方は文京区や目白、駒込にした方がいいです、間違いなく失望しますよ
ここに住んで池袋や銀座まで買い物に行くのが固い選択かと。

大塚はそういう街ではありません、おしゃれなお店が間違って出来たりしますが
需要がないので短期間で閉店したお店をいくつも知ってます。

[No.199 by 匿名さん 2011-05-12 15:03:58]

大塚っておしゃれなお店の需要が少ないんですか。。。
あんまり若い世代がいないってこと？

立地的には、通勤や通学にもってこいだと思うのですが、
やっぱり価格が悩みどころかな。

[No.200 by 匿名さん 2011-05-12 16:43:35]

ピンサロが多すぎて毎日寄り道しちゃいそう。4000円で2回転て、働く女子もかわいそうだな。