ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[482: 匿名さん]

しょせんホテルライク。

ホテルじゃないからたいしたことはない。

[483: 匿名さん]

外廊下の方が季節がわかりますね。

ディスポーザー同様、大塚には内廊下のマンションってほとんどない？

内廊下のマンションは、大塚では三井のタワーくらいかな。

グランフォート青苑閣、Dグランディア、アーデル大塚、ドレシア、コスモレジア
イニシア上池袋、グランスイート、グローリオタワー巣鴨、話題の北山手賓館も外廊下

80㎡超の部屋も少ないから、設計上こうなるのかもね。

[484: 匿名さん]

現に高層階は殆ど売れていないのだから、いくら仕様がよくても
割高でミスマッチで売れないなものを作ってしまったということだろう。

大手不動産仲介の池袋支店担当者は、
この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の
売れ残りマンションになるとコメントしていた。

[485: 匿名さん]

＞現に高層階は殆ど売れていないのだから、
まだ建設途中ですよ・・あちらとは比較にならないのではないですか。

住友のシティテラスは、億ション100戸の目白ガーデンヒルズの二番煎じ？
ここより2ランクくらい上のグレードで100㎡超が多数、坪単価400万万円～500万円ですね、
完成前から売りだしてもう4年以上か、新築未入居どころが中古マンション
シティハウス南大塚と同時期で両方共前田建設でよく似ているけど立地がとっても
悪いから売れないだろうな・・

[486: 匿名さん]

池袋西口のタワーグランディアも3年も売れなくて、高層階の億ションを
あとから中古で売り出してたな。

[487: 匿名さん]

オール電化でなければかなりの人が買ってたでしょうね

[488: 匿名さん]

通常タワーでは青田でも先に売れる高層階が全く売れていないのだから、
大苦戦と言ってもいいだろう。

引きの強い客は第一期で片付いてしまうので、
スタートダッシュには完全に失敗した。
あとはジリジリと売っていくしかないが、
この物件は震災後の目線に照らすとマイナスポイントが多い。

夏が終わり停電も節電も危惧するほどのものではなかった、
ということが判明したら徐々にマインドが反転するかもだが、
現段階ではなんともいえないよね。

完成時に三、四割売れ残っていたら値引き覚悟になるのだろう、
(今の販売状況からすればそのくらい売れ残りそうだし)、
売主は住友不動産ほどは値引きには頑なではないので、
この物件が欲しい人は、慌てずに完成後に値引き交渉をしてみる
くらいのつもりでいればいいのでは。
完成後の方が実際の眺望や音の問題を確かめられるので、
その方がいいと思うよ。

[489: 匿名さん]

高層階が本当に残るのであれば、完成後に検討するのもいいですね。
ステーションフロントタワーも高層階が売れなかったから、地域性でしょうか。

[490: 匿名]

でも今回は売主が複数いるから値下げの意思決定は鈍りそうだね。
完成時に3、4割空いていれば流石に焦りそうだが。

ステーションフロントの高層階もそうだが北大塚で坪300万円を超えると、流石に高いな〜と感じるよ。

北大塚の新築相場は坪250万円切るくらいだから、比較すると随分高いと感じてしまうので、買いが鈍る。

南大塚と比較すると安い(同じくらい)という人はいるが、北大塚と南大塚は全くマーケットが違うよ。

[491: 匿名さん]

南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

南大塚の商店街を早く再開発して、西友とか無印とかマツキヨに進出してほしいね

抵抗してるのは古くからの地元住民だけ

ちなみに、あの商店街でも買い物したことない

春日通り沿いに２つもスーパーあるからね

[492: 匿名さん]

湾岸埋立てや23区東側低地が不人気になって、液状化の心配がなく都心にも近いこのエリアは、相対的に上がってくるから、北大塚といえども価格としては相当

しかし、オール電化、タワーっていうのが痛かったね

特にオール電化は、原発が落ち着いても、新エネルギーが具体化しない限り、復活はない

オール電化設備が、マンション管理に相当なお荷物となってしまうことは確実

[493: 匿名]

>>492
湾岸地域の凋落により内陸高台の城北地区に注目が集まってきているとしても、
値上がりまではしてない。震災後も従前と同水準プラスアルファくらいの販売ができているくらい。

その中でもこの物件はやや不振といえる。
タワレジの高層階が売れないということは、
いくら内陸部とはいえタワーマンションへの抵抗が強いことを如実に示している。
オール電化もネガティブだが、単純に高層階への心理的抵抗が強いということでは？

今後タワーマンションを売る為には、免震or制震の他、
エレベーターを動かせる程度の自家発電がある等、ライフラインの強みが不可欠になるのでは？

[494: 匿名さん]

今のところ普通のタワマンで自家発電装備の所ってあるんですかね

[495: 匿名さん]

この前の地震でもエレベーターは2日で復旧しましたよ、友人の埼玉は1週間止まったらしい。
エレベーターも最新のは、地震があっても最寄り階に止まるそうです。
エレベーターの関係者にで聞いたら、エレベーター会社が優先するのは学校、病院。、
官公庁で民間の会社やマンションは後回しになると決まっているそうです。

＞南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

これはさすがに、バーチャルだね・・

[496: 匿名さん]

>この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の売れ残りマンションになるとコメントしていた。

シティテラス目白と双璧なのはアウルタワーですよ。
タワレジは戸数が少ないから売れ残りは少なくなると思います。

[497: 匿名さん]

シティテラス目白を始め、景気のせいか億ションが大量に売れ残っているみたいだね。
ここ5年位大塚のマンションの場合、最上階が長期間売れ残るのが多いね。

[498: 周辺住民さん]

関東の外から客観的にこちらのサイトをみていますが、凄いネガキャンですね。いろいろな駆け引きが見えてとても面白いです。どんな展開になってくるのか、楽しみです。周辺住民から見ると、とてもうらやましいです。価格もまさにお得な価格帯ですので、値下げを狙っている人にはきびしいですよね。

[499: 匿名さん]

匿名掲示板は玉石混交だから、投稿を見る目が必要ですね、

ここに限らず、豊島区の掲示板は「割安」より「割高」という投稿が多いのは
東京23区内でも中途半端な地域性でしょうか。
高級でもなく、庶民的でもなく、地価は山手線沿線だからかなり高い。

期待してモデルルームに足を運んで、収入などのアンケートを書かされたり
それによって、買える部屋を案内されたりして気分を害してネガに回る人が
それなりにいるみたい。

タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。
当然といえば当然の感情だと思います。

ここで話題になっている、シティテラス目白ですがマンション反対運動の横断幕を
出したのは、複数の近隣のマンションでした。2年以上出ていました。

自分達が近隣の日照や眺望を奪ったことは忘れてしまって、マンション住民が率先して
反対運動やネガティブキャンペーンをしていました。
後楽園の手前の文京区のマンションは、新築入居早々隣にマンション計画があったようで
管理組合が、大きな建設反対の立て看板を出していたのは失笑でした・・

[500: 匿名さん]

こういう情勢になってくると
自家発電設備は欲しかったですね…せめてエレベーターが動かせるような…
今からでは難しいでしょうけれど。
やはり健康な大人でも上層階に階段で上がるのは厳しいですからね…

[501: 匿名さん]

いまどきのタワマンは自家発電付きが普通だと思ってましたが、ここはないんですか？