ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[342: 匿名さん]

大塚駅徒歩3分のステーションフロントは高層で坪250万、低中層だと200万円台前半くらい

[343: 匿名さん]

＞実際にこの坪単価の物件名上げてみてよ。
ワンルームもエコノミーも含めたものでしょう、Yahooに聞いてください。
豊島区内も、目白、駒込クラスから、要町、長崎、北池袋まである。

地価というより、高級物件を作る地域性というのが大きいと思う。
北大塚と南大塚の違いは、山手線の内外という要因もあるけど、緑地の少なさかも。
南大塚に多いわけでもないけど、文京区隣接で、大塚公園、護国寺の豊島ヶ丘、小石川植物園
教育の森公園など徒歩圏が、マンションのHPで紹介されているから人気があるのかも。
サンシャインの展望台から大塚駅を眺めると、北と南では明らかに緑地の多さは違うと感じます。

[344: 匿名さん]

豊島区が過小評価されてるんだよ

[345: 匿名さん]

＞シティタワー池袋
中古のオープンルームで高層階プレミアム住戸内覧したことがあるけど、さすがに
分譲時に億ション多数でエントランスは豪華でホテルみたい、内廊下の仕様も低層階と
高層階の一部が全く違う。仕様にかなりの格差がある財閥デベ流だと驚いた。
シティハウス南大塚も北側と南側、低層階と高層階は価格なりに仕様がかなり違ってた。

ここは、高層階も低層階もほぼ同一仕様という点では、格差がなくて良いかもしれないですね。
完成したら、最上階の内廊下にだけ豪華な絵画とフカフカのジュータンということになるのかな？

[346: 匿名さん]

アトラスでもアッパーとその他でかなり違うらしいですね

[347: 匿名さん]

ここの購入者や営業は近所の中古相場のことを良く知らないみたいだね。
この周辺の中古では駅徒歩10分以内のタワーが坪200万前半で多く売り出されているだけではなく、
その価格でもなかなか売れていないのが現実なんだよね。

[348: 匿名さん]

ステーションフロントタワーはこの物件よりも駅に近く、
スーパーの隣で利便性ではかなり優れている。
三井不動産でトップブランド。
また構造面もかなり優れていたと思う。
物件名に地名を付けなかったのは、三井不動産の中でも
この物件は別格扱いしていた為と当時聞いた記憶有り。

もちろん、10年前の物件で新築物件の価格と直接は
比べることはできないけど、ステーションフロントタワーの
中古価格の水準から見ても、タワレジは相場の1くらい高いのでは？

[349: 匿名さん]

最後は「タワレジは相場の1割くらいのでは」ね。失礼しました。

[350: 匿名さん]

中古のタワーなんて23区どこもかなり安くなってますよ

[351: 匿名]

タワーで資産価値望むなら、山手線駅近の城南地区でしょ

[352: 匿名さん]

城南といっても外周だとやはり落ちる
渋谷～品川の内側
ここが買えるなら大塚の選択肢なんて鼻から無いよね

[353: 匿名さん]

337さんよ
ネットで、にわかに勉強しても、だめだよ。
巣鴨村も「巣鴨」がつくだろ。
例えば、巣鴨の住宅街にある清和小学校の生徒のかなりの割合は、北大塚の子供たちだよ。
このマンションの子供も、この小学校に通うはずだ。
大塚駅から徒歩4分の子供だよ。
彼らは、地蔵通りなどの巣鴨の子供たちと仲良く遊び勉強する。
巣鴨公園（北大塚にある）で遊び、巣鴨図書館（道路の直ぐ向かい側は北大塚）を利用し、巣鴨体育館で水泳をし、巣鴨に住む幼馴染が大勢いる地元民が、大人になって巣鴨の悪口をいえると思うのか？

[354: 匿名さん]

＞巣鴨の住宅街にある清和小学校の生徒のかなりの割合は、北大塚の子供たちだよ。
珍しく全学年2クラスあるからね、ただそれだけ。

[355: 匿名さん]

このマンション最上階の１０５㎡の最高級を３ＬＤＫにしないで４ＬＤＫにするのでしょう？
ＭＢＲもリビングも中途半端な気がします。
北山手賓館と同じコンセプトなのかと不思議です。

[356: 匿名さん]

タワマンの上層階売り物件情報が氾濫しているぞ。
反対に低層階の売りがほとんどない。
ヤフーの不動産情報見て、ビックリガード。

[357: 匿名さん]

ここは、幹線道路でない住宅地にたつタワーというのが、売りなんだろうね。
江戸時代は、松平播磨守の下屋敷（19000坪）があったみたいだし。
交通量が多い癌研通りのタワーとは、雰囲気は違うね。

[358: 匿名さん]

幹線道路沿いでなくても線路近くだから、閑静な住宅街とは言い難い。

[359: 匿名さん]

ここは電車の音がかなり五月蝿い。
うるさいから２重窓。
高層階はもっとううさいと思う。

[360: 匿名さん]

週末にタワーレジデンスのMRに行ったところ、
目算で14階以下の低中層部分は5、6割くらい、
15階以上の高層部分は2割くらいの販売率でした。
南大塚のパークホームズに申し込むつもりです。

この物件でネガティブに感じた点は以下です。

・立地
大塚は北と南では雰囲気がかなり違いますね。
北側は風俗やラブホテルが街に溶け込むように点在していて、
やはりカオスな感じです。子育てのことを考えると躊躇してしまいます。
スーパーに寄ろうとすると意外に距離があるのも少しマイナスです。
現地に行くと警察署の脇から山手線の音が
大きく聞こえてくるのもかなり気になりました。
二重サッシにしているのは音の問題が大きいことの
証左のような気がしています。
また、新大塚まで遠い点は南大塚に比べてマイナスですね。

・価格
やはり価格面では高いように感じてしまいます。
比較するのが不適切といわれてしまいかもしれませんが、
山手線内側にあるパークホームズよりも坪単価で30～50万円
違うというのは、絶対額で1,000万円近い差があり、
それを見せ付けられると躊躇してしまいます。
いくら免震などの仕様がよいといっても、
山手線の内外の差があり、(私にとっては)利便性に劣る
この物件を選択する理由にはなりませんでした。
また、免震ではない単なる耐震の物件でも、中低層階であれば、
免震の場合と揺れは大きく変わらないと聞きますので、
そこまで免震には惹かれませんでした。
高層階であれば差が出てくると思いますが、
でもこの物件の高層階はあまり売れていませんね・・

山手線駅近のタワーマンションにしては大崎などに比べて
安いというご意見もありますが、
この物件についてそういった選ばれ方をしているのでしょうか？

MRの方に聞くと、購入者は地元の方が多いと聞きます。
ただ、南大塚の方は北大塚を下に見ている場合が多いので、
この物件が地元の方に爆発的な人気が出てくるような
感じはしませんね。

[361: 匿名さん]

南大塚のパークホームズの場所は、軟弱地盤で
杭を47ｍも打つ必要があるらしいね。