エステムコート高槻駅前エグゼ(（仮称）JR高槻駅前プロジェクト)ってどうですか？

[匿名さん]

エステムコート高槻駅前エグゼ(（仮称）JR高槻駅前プロジェクト)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府高槻市上田辺町208-6（地番）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「高槻」駅 徒歩1分
間取：2LDK～3LDK
面積：41.98平米～90.19平米
売主・事業主：日商エステム
売主・事業主：シティトラスト不動産

施工会社：岩出建設株式会社
管理会社：株式会社合人社計画研究所　大阪本店

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.05.04 管理人】

[41: 匿名さん]

ここは儲かる物件？買い？

[42: 匿名さん]

今まで失敗したことない自分が買ってますから
間違いないです。

[43: 匿名さん]

営業様のご書き込み、お疲れ様です。

[44: 匿名さん]

本当に儲かるなら、営業を掛けなくても勝手に人が群がります。

[45: 匿名さん]

このご時世で、大丈夫？民間世界一の電力会社の株価も悲惨なのに。ついでにインフラ系、金融も。

[46: 匿名さん]

不動産の行方は？

[47: 匿名さん]

嫁が気に入り、購入してしまいました。
子供もおらず、嫁と二人なので、今の賃貸を
払っているくらいなら・・という感じです。
『将来的に子供が出来、手狭になれば、絶対に貸せますよ！』
と営業さんに言われ、すっかりその気になってしまいました・・・。
大丈夫でしょうか？？
ちなみに２ＬＤＫのタイプです。

[48: 匿名さん]

どこが気に入りましたか？私は敬遠しました。
賃貸に出すといっても、家賃収入から、修繕積立金、管理費、固定資産税、設備メンテナンス
オーナー代行依頼したら手数料引かれるし、経年劣化によるリフォーム。当然、家賃収入も
築年数が経てば下げざるを得ません。もしローンが残っていたら、金利UPします。
で？収支はどうなるか？

[49: 匿名さん]

駅近物件は賃貸にしても借り手はすぐに見つかると
言われていますし資産価値も駅から遠い物件より
あると言われてますけど
48さんがおっしゃるように家賃収入からマンションにかかる
経費を引いても手元に現金が残らないにしても
赤にならなければOKでしょうが
今は家賃も下がって来ているのでねぇ
購入する時のローンの金額にもよってくるでしょうね

[50: 匿名さん]

コメントありがとうございます。
大変参考になりました。
何の知識もなく、モデルルームを見に行ったので、
今の賃貸と比較して非常に良く見えてしまいました。
ローンは現状の金利で６．５万円程です。
頑張って働いて、早期完済をしなくてはいけませんね。
実際に購入されている方はやはり、投資目的の方が多く、
私のように住居と考えている方は少ないのでしょうか？

[51: 匿名さん]

住宅ローンは、低金利の今もっとも効果的な節税効果があると考えられています。
ローン減税が受けられる今後10年間は、早期返済するのではなくローン残高を残しつつ減税の音絵を最大限得つつ、残りは余裕資産として運用するべきです。
もっとも確実な外国債権でも、年利５％はあるでしょう。単純に、3000万が10年後には4800万円です。さらに、円高の今なら為替利益も10年後にはかなありあるでしょう。
それらを考えたら、10年住んで、節税効果なくなった時点で全額返済し、新たな住居の費用としてもいいですし、そのまま住んでさらに資産を増やしていってもいいのではないでしょうか。
とにかく、金利の安い今のうちに円を売るべきです。普通は一般人が数千万を借りることは不可能ですが、家を買うときだけは別です。このチャンスは、低金利のいまだけですから、この時期に家を買う時期が重なるのは運がいいとしかいいようがありません。ぜひ活かしてください！

[52: 匿名さん]

>50
シティトラスト不動産さんは投資マンションの販売が本業です。

[53: よく相談されるんです]

営業さんは基本都合のいい話しかしません。これはどこの不動産屋もそう大差は
ないことでしょう。

「今だったらこんな特典があります。」「これはあなただけへのサービスです。」
「この物件なら将来も安心です。」「私がなんでもお世話させてもらいます。」
「将来売っても資産価値は下がらない。」「絶対にお得です。」…等々。

上記は実際に私が経験したことですが…。



そして『住まなくなれば貸せばいい。』これも言われましたね。
しかし、これはそんな単純なものではありません。ローンを利用せず購入されるの
ならば気にしなくてもいいでしょう。しかし、多くの方はローンを利用される
でしょう。しかも、“自分が住むため”の住宅ローンを利用することになると
思います。

『自分が住めなくなったから、赤の他人の第三者に貸します。そして、家賃で住宅
ローンの返済をします。』

原則論だけでいうと、これは住宅ローンの利用に関しては契約違反となります。

銀行はご自身（ご家族）が住まれる“自宅”だから低金利でお金を貸しているんです。
金利も優遇しているんです。

ですから、原則論では違反となりますよね。そして、契約に違反すれば、銀行から
『貸しているお金を一括で返して下さい』と言われても反論はできないでしょう。
仮に事情を考慮して、一括返済とならないまでも、金利の優遇がなくなるくらいの
ことの覚悟は必要でしょう。

最近ではどこの銀行でも1.0%、人によっては1.6%、1.8%といった優遇を受けれる
かもしれませんね。
金利が1%上がると返済額は…。考えたくないですね。

あくまでも原則論ですが、可能性は0ではありません。


しかし、良い悪いは他人が決めることではありません。この書き込みにしても
読まれている方にとっては、顔も知らない赤の他人のたった一つの意見です。
判断基準を他人の言葉によって惑わされることなく、本当に欲しいと思う家を
見つけてください。

[54: 匿名さん]

たくさんのコメント有難う御座います。
そうですね。最終的には自分の判断ですもんね。
色々と参考にさせて頂きました。
あとは自分の購入したものですから、
快適に過ごせるよう工夫していきたいと思います。
本当に有難う御座いました。

[55: 匿名さん]

ここは防音対策ありますか？
なかったら電車やアナウンスの音半端ないでしょうね。

[56: 匿名さん]

T2のサッシだそうです。

[57: 匿名さん]

おそらく、自身住まない場合の変動金利は3.8%くらいかと思います。担当者は住民票を移せば・・・と
乱暴な提案をしてきました。私は素人じゃないので、担当者を説教してしまいました。

[58: 匿名さん]

　ここは、何割ぐらい売れてるんだろう？

[59: 匿名さん]

この前、モデルルームに行ったら八割くらい済になってましたよ。
ほんとかどうかわかりませんが…

[60: 匿名さん]

　ここは、各フロアごとにゴミ出せるとこあるんでしょうか？

[61: 匿名さん]

ないです。
タワーパーキング横にしかゴミ出しする箇所はないです。

[62: 匿名さん]

マンション専用のゴミ置き場あったっけ？

[63: 匿名さん]

あるよ。24時間ｏｋだと説明を受けたよ。

[64: 匿名さん]

ゴミ回収は曜日が決まっているって聞きましたけど…。
２４時間いつでも捨てれるのですか？
どっちがほんとなの～？？？？？？

[65: 匿名さん]

え～っ、ゴミ回収日まで、放置状態？大丈夫？

[66: 匿名さん]

え？普通分譲マンションでは通常のサービスでやってるよ。
きちんとした倉庫型なら、全然匂いはでませんよ。
（中のコンテナに入れるタイプでも）

[67: 匿名さん]

いや、一番の問題は入居者のモラル、半月前から大型可燃ゴミや不燃ゴミ出されたら狭くなって困る。
個人の納戸、トランクルームじゃないんだから・・・。

[68: 匿名さん]

私も、いつ出してもいいと聞きましたよ。
だから、契約したところもあるし・・。

[69: 匿名さん]

ゴミ出しは日常のことなので、
きちんと確認したほうがいいと思いますよ。

[70: 匿名さん]

24時間いつでもゴミを捨てれるマンションって皆同じですか？
収集日まで放置なんでしょうか？
毎日回収じゃないのですか？

[71: 匿名さん]

ローレルやジオクラスのタワマンならそれなりのゴミの量があるので、毎日回収されるし、
回収コストもスケールメリットで微々たるものですが、小規模マンションでは
やはり放置でしょう。

[72: 匿名さん]

契約前に営業さんから、毎日ゴミだしができると聞きました。
確かな情報です。
賃貸マンションでも、ゴミステーションがあるところは毎日ゴミだしができます。
エステムもゴミステーションがあるし、営業さんの確認もしているので大丈夫と思います。

[73: 契約済みさん]

ゴミ出しは毎日出来ると営業さんには言われましたが、
契約時になって回収は毎日ではないのでゴミ出しの日程に
合わせて出してくださいと言われました。

いつでも出せれるが後は入居者のモラルの問題ですね
という様なニュアンスでしたよ。

[74: 匿名さん]

ここって、賃貸中心になるから、入居者モラルに疑問あり。
新築で、賃料も結構高いので、大丈夫と信じたい。

[75: 匿名さん]

＞回収は毎日ではないのでゴミ出しの日程に
＞合わせて出してくださいと言われました。

このようなお話だったら約束事を守れる人と
守れない人とが出てくる事はかなりの確率で
残念ながらあると思います

毎日出せる状態ならば毎日捨てる人が出てきても仕方ないですね

[76: 匿名さん]

管理人さんが、しっかりゴミ置き場の整理してくれるかな？申し訳ないけど。

[77: 匿名さん]

ゴミ置き場の整理って一番難しいように思います
24時間見張っておくわけにもいけないし
管理人さんにも限度があると思いますよ
結局はゴミを出す側がルールを守るしか清潔に使用できないのでは
ないでしょうかね

[78: 匿名さん]

しっかり、分別できるように区画を設けてくれたら、いくら何でもみんな守るでしょ。


と、期待するのは無理？

[79: 匿名さん]

自分が暮らしているマンションのゴミ置き場が荒れるのは
気分悪ものだと思うので、皆さん綺麗に使用されると思いますけどね
賃貸じゃないんですからね

[80: 匿名さん]

このマンションは賃貸目的のマンションですよ。

[81: 匿名さん]

どっちにしても、絶対便利な方がよい。

[82: 匿名さん]

利便性取って、環境捨てる。

[83: 匿名さん]

営業が24時間出していいと説明受けて、もし違うなら揉めるな。
野ざらしではなく、屋根つきのゴミ置き場も設置されているので大丈夫と思うが。
ゴミ置き場の中にさらに、プラスチックのゴミ入れコンテナを設置すればより臭わないがな。
他の分譲マンションはそうしてる。

[84: 匿名さん]

普通、２４時間３６５日OKのゴミ置き場って
ゴムドラムとか設置しませんか？
あれなら臭いもしません。
ここは敷地的に無理かもしれませんし、ただのゴミ置き場なら
臭いもしますよ。
確かここはディスポーザーなかったはずなので
生ゴミも２４時間OKってことですよね？

でも、回収は市によるとしたら、夏は相当臭いますよ。

[85: 匿名さん]

ゴミ容器てこういうやつですよね。
コーナンとかで、安く売ってるんじゃないだろうか？
臭くて問題なら、管理費で買えるだろ。

http://www.kana7.com/kaisui1.htm?OVRAW=%E3%82%B4%E3%83%9F%E5%AE%B9%E5%...

[86: 匿名さん]

周辺環境もゴミゴミしているから、どうでもいいよ。自分が住むわけじゃないし。

[87: 匿名さん]

NO85さんのようなゴミ容器をおいて、24時間ゴミをだせた賃貸に私も住んでいたことがあります。
ちなみにエステムみたいなゴミステーションはなくゴミ容器をおいているだけでしたが・・・。
でも、まったく臭いませんでしたね。

[88: 契約済みさん]

実際購入して賃貸に出す人ってどのくらいの割合なんでしょうかね？？
私は住む為に購入しました。
皆でキレイな状態を保っていきたいと切に願います。

[89: 匿名さん]

私も住む為に購入しました。
みんなできれいにして、快適な住まいにしたいと思います。

[90: 匿名さん]

ゴミ置き場の清掃は、管理会社の責任でしょう。そして、その負担を軽くするのは入居者のモラルです。

[91: 匿名さん]

管理会社の方の投稿もありそうですね。
しかし、24時間だせると説明を受けている以上、
ゴミステーションにゴミ容器入れを置くなりの処置
をしてでも、実施して欲しいものです。
駅前しかり、利便性は大切ですね。

[92: 匿名はん]

24時間ごみ出しが出来た方が、我が家もありがたいです。
臭わず24時間出せる手立てを、管理会社に考えて欲しいです。
どうかお願い致します。

[93: 匿名さん]

入居者のモラルは全てです。

[94: 匿名さん]

お願いしなくても、すでに説明をうけていることなので大丈夫ですよ。

[95: 匿名さん]

ゴミの捨て方などは個人個人のモラルの問題が大きいと思います
ゴミ捨てのモラルある捨て方をしたら、臭いの問題も解決するのでは
ないでしょうか
自分が嫌だと思う事はたいてい他の人も嫌なものではないでしょうか？
そうおもってモラルの有る行動個人が心がければ大丈夫ですよね

[96: 匿名さん]

どんな入居者が集まるか？

[97: 匿名さん]

駅前のマンションですからねぇ
幅広い層が購入するのでは？
単身者向けの部屋は、賃貸が多くなってしまうのかな

[98: 匿名さん]

分譲賃貸が売りですから。。。

[99: 匿名さん]

完売はまだか？？？

[100: 匿名さん]

やっぱり、ジオの方が作りも環境もいいので
先々の賃貸収入考えると、投資家さんは
そちらに流れてるみたいですね。

[101: 匿名さん]

賃貸収入から必要経費引くと、トントン。

[102: 匿名さん]

どっちが便利で住みやすいかを考えれば、エステムに軍配があがる。

[103: 匿名さん]

間取りがコンパクトだけど。。。６０平米台で3LDKは厳しい。

[104: 匿名さん]

まぁ、長く住む、永住するマンションじゃないですね。

[105: 匿名さん]

２戸購入！賃貸業務へ始動！
いいところですよｗ最初の１ヶ月間は家賃半額！

[106: 匿名さん]

　みなさんオプションはつけますか？

[107: 匿名さん]

オプションの販売会ってまだですよね？
どういうものがあるのか、今から楽しみです。

[108: 匿名さん]

オプションは割高なので、内装業者に依頼ですね。

[109: 匿名さん]

営業さんが、オプションをつけなくても、十分満足できる設備になってると
言っていた。それを、信じているので、買わない。

[110: 匿名さん]

エアコンは安いのでは？
コーナンや大手電気店と比べどうなんでしょう？

[111: 匿名さん]

エアコンも割高ですよ。機種の選択肢少ないから。

[112: 匿名さん]

エアコンは、量販店と比べ工賃込みで割高なんでしょうか？
いくら程差があるか、詳しいかたいらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

[113: 匿名さん]

オプションはなにかと割高でしょう
エアコンにしても量販店で購入する方が
機種もえらべるし、安いと思います
けど・・・他の方の意見では
取り付けの仕事が綺麗だとか色々とお話聞きます
関係ないと私は思いますけどね

[114: 匿名さん]

ここは、まだどの位売れ残りがありますか？
最近、行かれた方いましたら教えてください。

[115: 匿名さん]

昨日近くを通ったら完売したって張り紙があった。
本当なんだろうか！？

ご存知な方いらっしゃったら教えて下さい。

[116: 匿名さん]

書類手続きに行った時に担当者に聞くと、
全て完売したとのことでした。
購入者の年代は30代が多いらしいです。

[117: 匿名さん]

マンションには、完売の垂れ幕ではなく、分譲中になってたような・・・。

[118: 匿名さん]

分譲中の垂れ幕です。

[119: サラリーマンさん]

まだ、３戸残っているんですね
どの間取りかご存じの方教えて頂けると助かります。
お願いします。

[120: 匿名さん]

電話しなさいな。

[121: 匿名さん]

やっぱりこのような駅徒歩1分の立地の
マンションって売れるのも早いですね
人気ありますよね

マンションはやっぱり便利な立地が一番です

[122: 匿名さん]

忙しいビジネスマン、ウーマン、学生には打って付けですね。
ゴミも24時間出せるみたいだし。

[123: 匿名さん]

ここを投資で買うと何年で元取れるの？

[124: 匿名さん]

>123
3500万円クラスの住戸なら、家賃14万円くらいです。
後、必要経費や経年劣化を考慮すると、15年くらいかな？（楽観的計算）

[125: 匿名さん]

＞１２４
常に満室の場合でしょ？
駅前でも部屋の空きリスクは10年後には高くなってると思うが・・。
14万の家賃で入居するかどうかも・・。

[126: 匿名さん]

>125
だから、楽観的計算。
・駅近で家賃が下がりにくく、空きリスクがほとんど無い。
・住環境的に回転率がよく、入居者のマナーが良い。（修繕費が低い）
・オーナー代行料金が5%。
・税金の還付金が高い。

[127: 匿名さん]

夜中の貨物列車の騒音が気になりますが…

[128: 匿名さん]

税金の還付金？

詳しく教えてください

[129: 匿名さん]

>128
あ～ごめんなさい。正確には節税かな？
要は、賃貸業を個人事業する届け出をして、必要経費の枠を広げるのです。
万が一赤字なら、当然免除もあります。
領収書とかしっかり管理して、確定申告すればかなり還付金が出ます。

[130: 匿名さん]

マンションを見てきたが、北、東の出口以外に南にも小さい道路があり出口があった。
しかし、そちらは使えないようだ。防災の観点からして、火事や地震あらゆる時のために
南出口もカギを閉めずに日頃から通れるようにするべきだな。災害がおこってからでは、遅い。
管理組合を交渉せねばいけないのかな？

[131: 匿名さん]

鍵を非常時に通行できるように、
マンション住人に配っとけばいいのでは？

まあ、3方向が四六時中通行できる方が
便利ですがね。

、

[132: 匿名さん]

>130
通り抜けを防ぐために、南側を通行禁止にしているようですよ。

まあ、あそこを通り抜けることが近道にはならないと思うのでまずないと思いますが。

地震や火災のことを考えると、南側もきちんと通れるようにしていた方が安全でしょうね。

鍵がかかっていて逃げれず大惨事になったという話も聞くので。

[133: 匿名さん]

中からは開くのでは？

[134: 匿名さん]

中からも開かないように、南京錠かかってないですか？

[135: 匿名さん]

　外側から、南京錠かかってますね。
避難経路はたくさんあった方がいいですよね。
鍵がかかったままだと、何かあったとき困りますね。

[136: 匿名さん]

一体、何のためのあるのやら。

[137: 匿名]

高槻駅前いいね

[138: 匿名さん]

高槻祭りの開催中は車の出し入れはどうなるんでしょうか？
よそのコインパーキングに止めたりしなくてはいけないのでしょうか？

[139: 匿名さん]

大丈夫ですよ。

[140: 匿名さん]

いや、帰宅する分には、道路を車が通れないので、コインパークングになるでしょう。