変動金利は怖くない！！その２６

[匿名さん]

前スレ（その２５）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148290/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[1: 匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10
変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10
変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10
変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10
変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10
変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10
変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69363/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72307/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74815/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79774/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/res/1-10
変動金利は怖くない！！その２４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144701/res/1-10

[2: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。固定派は安定した支払額にする事により金利上昇
リスクが無くなるという考え。その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。支払い初期に金利上昇
リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円
年間408000円の繰上
変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残）
月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。何が起こるか分からないと言われてしまえば
それまでですが、確率としてはかなり低いのではないでしょうか？月々の返済額が減っていれば不意な収入減や
出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で
借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは
不公平との意見もあるでしょうが、12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで将来のリスクを軽くする返済方法
なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。変動の借入は繰上がリスクヘッジになって
いるだけです。特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。（これはこれで楽しい
のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな仕組みも存在しますので常に気にるす
必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間
は繰上せずに貯蓄しておくのも良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、特にフラットSは
とても魅力的な選択肢だと思います。ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[3: 匿名さん]

返済額軽減と期間短縮について （テンプレ）

>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。

あがりませんよ。

分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も
同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす
事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？

http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743

[4: 匿名さん]

いつから「変動金利は怖くない？？」から「変動金利は怖くない！！」に変わったの？

[5: 匿名]

1〜3
おつかれやまです

[6: 匿名さん]

>>4
それは言わない約束でしょ。

今や変動で借りる人が半数以上いますからねっ、時代の流れですよ。

[7: 匿名さん]

元金均等と元利均等のテンプレ抜けたな

[8: 匿名さん]

元金均等と元利均等について （テンプレ）

元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は
ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。

元金均等が何故無意味かは↓を参照してください
http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424

[9: 契約済みさん]

>>8
　これは知っていたのですが、元金均等の方が保証料が20万強安くなることが分かり元金均等にしました。
こういう人も多いのでは？？

[10: 匿名さん]

いやいや保証料は繰り上げすれば結果的にほぼ同じになるよ

[11: 匿名はん]

10年間繰り上げしない人が大半では？その場合元金均等を選択する価値あり。

[12: 匿名さん]

そもそも元金均等を選んだら毎月支払額は減少していくわけで、
その差額の余ったお金をどうすんの？ということになる。

他に使い道がなければ繰上げするんだろうけど、
それって返済額軽減で繰上げするのと似たような返し方だよね。

[13: ９]

　もちろん住宅ローン減税が効く10年間は繰り上げ返済の予定はありません。

[14: 匿名]

以前は、変動は怖いという印象をなんとか植え付けようとする固定派がうざいと思ってた。
だがことごとく論破されることで逆に変動は怖くないんだ、
ということがハッキリしていることに気付いた。

ある意味変動だけで馴れ合っているよりいい情報源になるかもな。

[15: 匿名さん]

>>14
いやはやその自信には脱帽モノだけど、
いつからこちらにはいらっしゃるの？

[16: 匿名]

元金均等有利は間違いないけど
金利が0.25%上がっただけで支払がぐっとあがる状態に耐えられる余裕は欲しいわな。

[17: 匿名さん]

0.25上がったって数千円とかでしょ？居酒屋一回分じゃん。

金利上昇リスクとか言ってるけど実際に上がる返済額って実は大したことないんだよね。
そりゃ6%も7%も上がれば大きく違うけど。
2%程度上がった所で払えなくなるような人は実質いないでしょ。

それよりも深刻なのは収入の減少でしょう。リーマンショックで年収が100万200万下がった人って
結構いるんじゃないのかな？

普通の上場企業にいれば最低限定昇は有るから基本給は下がる事はまずあり得ないけど残業が減って
年収が減ったって人は多いような気がする。

金額換算だと金利上昇リスクによる支払額増より不況による収入減による返済比率上昇のほうが
深刻なんだと思う。

[18: 匿名さん]

>元金均等有利は間違いないけど

はぁ？
テンプレヨメ。
元金均等と元利均等では元金均等有利にはならんよ。

[19: 匿名さん]

年収減は深刻な問題だね。大手でも表面上の年収は昇給しても手取りはなかなか増えてかない。

[20: 匿名]

元金均等のテンプレはその気になりゃ完済出来るだけの預貯金ある人の話で机上に近いと思う。

[21: 匿名さん]

机上に近い？？？？

変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を
前提として比較してみると（現実的ではないという話は別として）

元金均等
元本71000円＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円＋利息19100円＝90100円

元利均等＋差額返済
元金71000円（元々の元金61000円＋繰上返済10000円）＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円（元々の元金64000円＋繰上返済7000円）＋利息19100円＝90100円

金利が今のままとしたら全く同じ。（あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別）
これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒（差額繰上しないと
しても大して変わらないと思う）だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから
長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて
場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上
でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。

[22: 匿名]

前スレでも良く見たが、なんか違和感あるんだよな。

差額を繰り上げしたら元金も元利も変わらないのは分かるけど、金利が上がらないかぎり10年間は繰り上げ返済しない。

収入が半分に減っても大丈夫なローンを組む人にとっては、どっちがいいのだろう？

はじめの保証料の安さにつられて、元金にしたくなるな。

保証料も繰り上げ返済したら戻ってくるけど、繰り上げ返済しないし。

もちろん繰り上げ返済してるつもりで貯金はしておく。

[23: 匿名さん]

>>22

いやいや、元金均等にしちゃうと元利均等より元本の減りが早いから
繰上一切しなくても減税で戻ってくるお金は元金均等のほうが少なくなるでしょ？

なら元利均等にして10年後に一気に繰上すれば満額減税分貰えて
繰り上げた分保証料が戻ってくるので一番賢いのでは？

実際に不可能かは置いておいて、元利均等で借りて元金均等と月々の返済額が同じになるように
毎月繰上すればおそらく最初の保証料の差額分くらいが戻って来るはずですよ。（手数料が取られる
場合もありますが）

[24: 匿名]

その毎月繰上ってのが面倒すぎるし、年がら年中ローンのこと考えろっての？
頑張って元金と近い保証料にする為頑張るくらいなら
はじめから元金にすりゃいいだろと。

[25: 匿名さん]

>>23
結局は保証料の戻り次第。

10年間繰上げしなかったら、その間の保証料は捨てることになる。

[26: 匿名]

元金にすると減税の還付額が減るって、数百円の世界だろ

[27: 匿名さん]

>その毎月繰上ってのが面倒すぎるし、年がら年中ローンのこと考えろっての？

ぴったり繰り上げる必要ないですよね？元金均等同等の繰上を毎月やっていれば
保証料が結果的に戻って来るのですから。

>10年間繰上げしなかったら、その間の保証料は捨てることになる

10年後に繰上すれば戻って来るでしょ？

>元金にすると減税の還付額が減るって、数百円の世界だろ

10年間ですよ？



まぁ、いずれにしてもどちらも小さな差だとは思うので好きなほうを選べばいいと思いますが。

[28: 匿名]

元金か？元利か？

中には百円単位をケチって貯めるという我々とは感覚が違う人もいるが、そういう人の意地の張り合いですか。

[29: 匿名]

>>27
言いたいのは、元利が元金に近づける為にどんだけ努力しなきゃならないのってことよ。

余裕ある人前提のテンプレなんだから、元金にして毎月余裕でとりあえず10年ほっとくだけで良いやんちゅうこと。

[30: 匿名さん]

>言いたいのは、元利が元金に近づける為にどんだけ努力しなきゃならないのってことよ

？？？
元利均等で借りて月々の返済額を1回目の元金均等と同じ額になるように繰上を毎月自動で行えば
当初元金均等で借りるより保証料は多く返ってくる（その分減税は減る）
余裕あるならそっちのがいいと思うけど。

結局保証料ってのはその時点での元本残高に掛かってくるからどっちで借りても月々の返済額が
同じならば利息も保証料も一緒になる。だから元利均等にして毎月元金均等より多く繰り上げれば
当然保証料は多く戻る。もちろん繰り上げれば減税分も減るので減税満額もらいたいなら
元利均等で10年後に一括繰上が有利。保証料を多く払いたくない人は元利均等とか元金均等とか
関係なく返済初期になるべく多く繰上する。

[31: 匿名]

1%を切った超低金利だよ。
元金も元利も大して変わらない。数百円の差なんて、どうでもよくないですか？
しかし、金利が3%なら多少は議論の価値はありますね。
将来、仮に10年後に3%に上がった場合を想定して、バトル願います。

[32: 匿名さん]

>将来、仮に10年後に3%に上がった場合を想定して、バトル願います。

3%想定返済額低減繰上もしくは3%想定余剰資金を貯蓄で全て解決

[33: 匿名さん]

>>27
>10年後に繰上すれば戻って来るでしょ？
今すぐ繰上げ返済すればもっと戻ってくるよ。

[34: 匿名]

10年固定の繰上返済って、返済手数料はかからないの？

[35: 匿名さん]

今時繰上げ返済に手数料がかかるほうが珍しい

[36: 匿名さん]

変動金利で1,950万借換を検討しています。年収400万、繰上げ返済の予定はありません。30年です。大丈夫でしょうか？

[37: 匿名さん]

わかんないよ。

[38: 匿名さん]

>36
おとなしく固定にしといたほうがいい。無謀スレで相談ください。

[39: 匿名さん]

繰り上げ返済の予定がない、余裕がないのでしたら、
今のままの固定をおすすめします。

[40: 匿名さん]

毎月返済が多いから変動、この選択が「ギリ変」ね。

[41: 匿名]

>>36　
もうすぐ５年たとうとしているのYAHOO知恵袋なんだけどさ、
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q118091416

固定にしろ！！っていう回答の嵐のなか、
「変動の1.1％に決めました。」っていう質問主の先見の明に天晴れ。
まだ５年だからね。どうかわかんないけどね。

一応３５年４０００万変動0.875だけど毎年１００万前後は繰上げ予定。
ジャキッっと１５年で返してまだ４８歳。そのあとは余裕の貯金かましてアウディＡ６でも乗りたい。

５年で土地代１５００万貯金できたからね。今後も苦しい。家族旅行どころか外食さえ
ほとんどしなかった。車は一家に一台、かみさん自転車で俺はミラターボ。
でもようやく竣工。がんばった価値はあった。

繰上げ返済でバカな銀行に少しでも金利あげないことに快感を得れるなら絶対変動さ。



変動組みがんばろうぜ～～～～

[42: 匿名さん]

金利3％前提で繰り上げ返済できるなら変動、無理なら固定が目安です。

[43: 匿名さん]

>>41
この質問の時期（2006年春）は、フラットＳはまだ無くて、
長期固定、全期間固定が一番良いと思ってる人が多く、固定派が主流だったね。

[44: 匿名さん]

>>41

なんか、
デベや銀行の思惑には乗らないぞ！って人が失敗している感じ？

判断基準が「デベが勧めるから」とか「銀行が勧めるから」危険に違いないみたいな
考えなのがダメなんじゃないのかな。

もちろんそういう考えも多少はあるだろうけど、やはり固定変動のメリットデメリット
をよく比較してシミュレーションして選ぶべきなんだろうな。
それでどっちになってもそれは借り入れる本人の基準で選んだんだから他人がどうこう
言うべきではない。

2006年当時に変動借入で3%差額返済（貯蓄）していた人は完全な勝ち組で
今頃は元本が大きく減って完全安全圏に行ってしまってる訳で、当時フラットなどの
固定を選んだ人は利息ばかり多く払って元本があまり減ってない事実があるわけで。

これからはどうなるかは確かに分からないけど、あとは自分の状況とシミュレーション
でどっちにするか選べばいい。特に今はフラットSという魅力的な商品も有る事だし。

ただ、「銀行が勧めるから」とか「デベが勧めるから」みたいな安易な理由で
選ばないほうがいいって事は歴史が証明しているのは紛れもない事実。
特に公庫系は過去ことごとく選択者にとって不利益だった歴史が有るし。

[45: 匿名さん]

>41
せっかく、０．８７５％の変動なのに、１０年間は繰上返済せずに、したつもりで、
定期預金にすれば？　住宅取得控除(ローン残高の１％)＋定期５年の金利０．３５％

繰上返済は、取得控除の１０年間が過ぎてから、ガンガンしたら良いのでは？
残高減らしたら、取得控除が減るのでは？

[46: 匿名さん]

さすがに4000万を35年変動だと心配だろうね

>>45の論理が通用するのは余裕のある人間の場合の
ような気がする。

[47: 匿名さん]

100万繰り上げても減税で減るのは1万だからな。

[48: 匿名]

ローン減税が満額出るか出ないかの年収だし、なくなる利子＞減税額だから私は繰上しようと思うよ。

[49: 匿名]

次のステップの為にも借金はさっさと返しておいた方が何にしろ動きやすい。

[50: 匿名さん]

定期預金にしたら、いざという時に使えないじゃない。

継続的に繰上げできる人は返済額軽減でガンガン返せば良いと思う。
保証料戻ってくるんだろうし。残存期間が長い方が保証料の戻りは大きいんじゃない？（保証期間が長いから）