日神パレステージ大塚ってどうですか？

[購入検討中さん]

日神パレステージ大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区南大塚1丁目1406番63（地番）
交通：
山手線 「大塚」駅 徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分
都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩9分
山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分
都電荒川線 「大塚駅前」駅 徒歩5分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.08平米～62.86平米
売主：日神不動産

施工会社：丸運建設株式会社　東京支社
管理会社：日神管理株式会社

[1: 申込予定さん]

申込金を払ってから、こちらを拝見しました。
会社に対する評判が非常に悪いのですが
実際に契約を進めたかたではない方の書き込みが多いように感じます。

不安はありますが、ここまで来てしまったら
せめて良い住居が手に入ればいいかな・・・と
思っています。

この丸運建設っていう施工会社は
全く知らないのですが、建物は大丈夫ですかねぇ？

[2: 購入検討中さん]

大丈夫だよ。

[3: 匿名さん]

この物件売れているの？
MR開設後5日目くらいで7～8割くらいが成約済の
価格表を見せられましたが・・

[4: 匿名さん]

日神ってとこ自体で、ナシでしょ

安いったって、安い買い物じゃないんだし

[5: 匿名さん]

この設備と仕様で坪240万円とは驚きです、お買い得だと思います。
エントランスもそこそこ豪華で、室内設備も北大塚のタワーマンションと大差ない
全ての部屋が同じくらいの間取りというのは長く住むにはとてもいいです。
本来無駄なMRや広告費などの経費を掛けずにマンション販売して欲しいものです。
大手の物件はこれらの経費が15～20％も掛かると聞きました。
南大塚1丁目は大昔は歓楽街でしたが、現在は静かな環境に変わりました。

山手線内でこの仕様なら大手なら坪300万円以上だと思います。
建物は姉歯事件以降検査も厳しいですから、大手でも中小でも差はないです。

[6: 匿名さん]

営業の人？そうでなければ騙されないことを祈る。

現地にいけばわかるけど、この物件のあるあたりはホテル街で、
目の前がまさにラブホテル。
すぐ近くにむ居酒屋や料亭もあり、雑居ビルには風俗もある。
少なくとも子育てをする環境ではないよ。
利便性は認めるので、DINKSや定年後の夫婦2人が割り切って
住むならいいと思うけど。
ただ、意外にスーパーは遠いのでその点は注意が必要だね。

また、かなり線路が近く音の面でもイマイチ。
それでサッシの遮音等級がT-2というのはちょっと不十分では？
MRの中では、窓を締めても工事の音が結構聞こえてきた。

室内設備は、流石に北大塚のタワーには負けるのでは。
都内の最近の分譲マンションとしては標準くらいだと思うが。
もっとも、室内設備の標準仕様と高級仕様の差なんて、
全部合わせても100万円には届かないと思うよ。
ディスポーザー以外であれば、事後的にその程度の額で替えられるので、
室内設備で選ぶのはナンセンスだと思う。

施工の丸運建設は耐震偽装のヒューザーの物件でも名前が出てきています。
もちろん、あの事件は施工というよりも設計の問題ではあるけど、
ヒューザーに選ばれるということは請負代金がとにかく安いということ。
それをプラスと見るかマイナスと見るかは人それぞれだが･･

営業のスタイルは、引き合いのない物件に「商談中」のマークを付けて
買い煽ったりする会社。全く関係無い物件を急に紹介してきたりもする。
要注意。

[7: 匿名さん]

会社帰りの暗くなった時間に、大塚駅から歩いて現地に向かってみるのが一番。
昼間とは異なった街の顔が見えてくる。

そのうえで、住みたいなら確かに割安とは思います。

[8: 匿名さん]

表通りの千川通りを通ればいいじゃない、ネガレスご苦労様。
ここ、小学生の通学路、変なこと言わないように。
近所にたくさん子供達が住んでいますから。

[9: 匿名]

流石にラブホ街の真ん中は環境がイマイチどころではないだろ。
千川通りから行こうにも目の前がラブホなので問題の解決にはならないし、
千川通りからこの物件までの細道は暗くて狭くて夜通るのはちょっと怖いよ。

そりゃ住宅地なので近所に子供も住んでいるだろうが、いくら坪単価が安いとはいえ、この立地の物件を買うのは抵抗ある人がかなり多いのでは？
実際売れているの？に

[10: 匿名さん]

安いから売れるでしょう。
今のご時世、安ければ買い手はいくらでもいますよ。
賃貸よりはってんで、多分完売しますね。

[11: 匿名さん]

今日の昼間に前を通ったけど、ラブホテルなんて少し離れていて気にならない
前の道路も交通量が少なくて、閑静でいい場所でした。
大塚駅には抜群に近い、丸の内線新大塚にも徒歩圏、周囲は住宅地でいい場所だった。

[12: 匿名]

日パレか。。。

[13: 匿名さん]

安すぎて困るよ。

[14: 匿名]

>>11
きちんと現地を見てそう感じたのなら、見解の相違としか言えないな。

地元民の戯言だが、本当にあそこでいいのか？坂昇り巣鴨の方に行くのも、大塚に行くのもラブホ街。
ラブホ・居酒屋街なので昼間は静かだろうが、夜はうるさいとは言わないがカオスで不気味な雰囲気だよ。。外国人が凄く多いし。

もう少し巣鴨小に近づいていけば普通の住宅街と言えないことはないが、この物件の付近はカオスだよ。

安いとはいえ地元民は流石にスルーする人が多い物件では？

[15: 匿名さん]

今日は巣鴨小の運動会で親子4組で通りました。
駅まで通り沿いのラブホなんて1軒だけで気になりませんでしたよ。
南大塚2丁目に比べてたら若干落ちますが、それは昔から同じこと、昔の歓楽街ですから。

[16: 匿名さん]

三業通りのお店ってまだけっこうやってるんですかね？

[17: 匿名さん]

この前の道は昔は川だったそうですね、現在は道路になっているけど。
阪東妻三郎が育った街だそうですね。

[18: 匿名さん]

＞阪東妻三郎が育った街だそうですね。
失礼、
歌舞伎の女形、坂東玉三郎でした芸者さんの息子さんだそうです。

[19: 匿名さん]

ちょうど川があったあたりだから、地盤は期待できない。
一戸建てや古い建物が多い場所だから火災の危険度はかなり高い。

ラブホその他については、本当に気にならないのであればいいが。
地元目線では三業通りの物件はスルーだが･･

[20: 匿名さん]

地元目線なら大塚北口の方が、いろいろ言われるから住みたくない。
確かに南大塚１丁目は、南大塚の中でも突出して住宅が密集しているイメージ。
お寺と小学校があるから何とか保っている、それにしえても芸者町の歓楽街のはずれに
巣鴨小（旧仰高西小）を作ったのか不思議です。

まあ、マンションだから火災はほとんど関係ないですね、問題なのは戸建てと
木造アパートには影響は大きい。

[21: 匿名さん]

料亭、芸者置屋、待合の旧三業地通り。名残りの和風建物がいくつも建っていて、独特の雰囲気がある。
値段との釣り合いで、そのへんどう評価するかでしょう。

[22: 匿名さん]

芸者置屋なんてまだあるんですか？
40年前に芸者さんの平均年齢が40代でしたよ。８９３さんも少なくなりました。
料亭だった和風建物を会社が借りあげて使ってたりして驚いた。

[23: 周辺住民さん]

＞巣鴨小（旧仰高西小）を作ったのか不思議です。
山の手線の内側に住む巣鴨1丁目の一部は、不思議なことに
三業通りの小学校が学区なんですね。
そこで、この地域の人は、山の手線の外側の小学校の仰高小や清和小に行きたいと必死に希望をだすとか。
おまけに地元の南大塚の人までが、外側の小学校に逃げたがるから、1クラスしか集まらないのですね。

[24: 周辺住民さん]

仰高も清和も見に行きましたが、２クラスあるだけという感じでした、越境が多いので
授業はコメントできない・・。
区界だから、文京区にも目白小にも逃げますけど最近は人気が上がって増えてます。
越境組は地元なので親も知ってますが、それなりだから子供もそれなりというか・・

[25: 匿名]

>>19

火災の危険度が高いって(笑)

じゃあ、どこならいいんだよ(笑)

砂漠か？

[26: 匿名さん]

先日現地周辺を歩いてみたんですけど、ライフとサミット、スーパーが2軒使えるのは嬉しいですね。
あと駅前くらいにある本屋さん、それに加えてブックオフも個人的には有り難いです。交通の便は文句なしだし、なかなか魅力的だと思いました。
ただ歩いたのが午後～夕方だったせいもあると思いますが、ちょっと駅前を含めて雰囲気が暗いかな？という気がしましたね。

[27: 46]

夕方歩くとなんか暗い気がするが、それは今年特有の節電のせい？
夜は街灯もお店の電気もそこそこにあり普通の道だと思った。

駅から歩いて帰るのにホテルは気にならなかった。
マンションよりだいぶ先まで進むとホテル街があるのは確かだけど
用もないので、わざわざ通る必要もないなと。

ホテルと料亭が多くて通行人がうるさいなんてことはないでしょう。
大声でホテルに入っていくカップルなんて、あんまり見たことない。

山手線に徒歩5分、ホームまで計っても6分で行けると考えると、
そのほかの駅よりだいぶ穏やかだと思う。

移動に電車しか使わないし、子供産むわけではないから
いいのかな～、なんて考えてますが

2階のモデルルーム見ると、すぐ隣に一戸建てを建ててるから
窓を開けづらそう？買うなら4階以上かA・Bタイプかな。

[28: 周辺住民さん]

昔は、蛍が飛んでいたとか。
大塚の地元民には、ちっと買えない場所。
何の知識もない地方の人が、安いと思って買うんだろうね。

[29: 匿名]

マンション自体はコンクリなので燃えないとしても、周囲に木造や老朽化物件が多いと火の海になる。

また接している道路が狭いと延焼は防げないし、避難も困難。

なので火災リスクを低減するには面している道路の広さと、周囲の建物の構造等が大事。
この物件は双方の観点からかなりマイナス。

[30: 匿名さん]

地元の人が買えないのは賃貸で家賃払うのが精一杯だから、
銀行でローンが通らないから、つまり資金お問題です
並の収入があれば買えますよ、買った本人ですから間違いない。

関東大震災のときも、この周辺は燃えておりません身内にも昔に聞きましたし
資料にも残っておリますから間違いありません。

大塚もここ十数年火災は減りましたよね、地元民なら知ってますよね？
消防署は東池袋と大塚公園の先にありますから3分でやって来ますから
火の海には絶対になりません、悪しからず。

消防法を勉強してみたら？

[31: 匿名]

みなさん、投資用で考えてるんですか？
自分が住むとは考えられないので。

[32: 匿名]

>>29

あなたもしかしてローン通らなかったの(笑)？


八つ当たりはよくないよ(笑)

[33: 匿名]

２９
東京なんてどこもそんなもんだから。

[34: 匿名さん]

＞＞31
私の場合は完全に住むために検討していますね、もちろん後々の資産価値も気になるところではありますが。

大塚はけっこう頻繁に訪れる場所で住みやすそうなイメージなんですけどね、実際暮らしてみると色々問題あるのかな？周辺の町並みも「山手線の駅まで徒歩5分！」って雰囲気ではないですが、事実5分程度で買い物も便利。

[35: 匿名さん]

夜遅くなければ大丈夫じゃないですかね
ただ日神ってのがよく分からないです

[36: 匿名さん]

＞実際暮らしてみると色々問題あるのかな？
あるわけないじゃないですか、小学校お通学路ですよ・・
昔は商店がいくつもありましたよ。今は確かに
周辺に戸建てもあるし、新しい賃貸マンションもあるんですから。
もう少し先のジェイパークなんて分譲当時から人気があって、けっこう
お金持ちが住んでいますよ。

[37: 匿名さん]

もはや価値観の違いですね。個人的には絶対に三業通りは住みたくないですが、
気にならないと仰るならそれ以上申し上げることもできませんね。

[38: 匿名さん]

＞37
素朴な疑問なんですが、それなら大塚ではどこが一等地なんですか？
その場所にこの価格のマンションが作られるんですか？

[39: 匿名さん]

入ってすぐだから悪くわないでしょ
銀の鈴通り商店街は絶対夜通りたくないけど

[40: 匿名さん]

>>38
37ではないが、大塚の一等地というと今は南大塚2丁目の
桜通り近辺では。シティテラスがあるあたり。

三業通りは、元々は谷端川が流れていたところで、
川沿いに料亭や遊郭が立ち並んでいたところ。
今でもラブホ、居酒屋、料亭などが多いのはその名残。
今は少しずつ住宅地に変わりつつあるけど、
地元民からすればこの三業通りは花街という認識で、
そんなところに家を持つというのは心理的な抵抗が強い。
少なくともそんな来歴の土地で子育てしようなんて思わん。
だから、同じ南大塚でも2丁目にに比べて土地が安い。
この物件が安いのはそういった理由があるのだと思う。

もっとも、駅から近く便利であるのはわかるし、
大塚の他の物件に比べて価格面では安いのは事実なので、
割り切って住みたいという人が出てくるのは
わからないでもない。
ただ、俺は価格が安くてもこの三業通りには住まない。
間違っても花街のど真ん中に住もうとは思わないね。
安いのには理由があるんだと思う。

[41: 匿名さん]

＞だから、同じ南大塚でも2丁目にに比べて土地が安い。

平成22年の路線価図によると
この前の道は450C＝149万円（坪）
南大塚2丁目のシティハウス前の道
　　　　　　420C＝139万円（坪）
桜並木通りは530Cですが面してないですよね。

道幅が同じではありませんが、ここの方が路線価は高いですよ。
路線価と実売価格は比例はしませんが、不動産取引の基準です。
周辺住民のイメージと土地の価格（利用価値？）とは違うことが多いです。
自分も周辺住民ですが調べて驚いた一人です。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/html/44035f.h...

[42: 周辺住民さん]

昔の花街の「神楽坂」は、時代に即応し生まれ変わり、今でも大人気です。
神楽坂マンションは、高くても売れるようです。
同じような歴史を持つ「大塚三業地」は、残念ながら脱皮に失敗し、マイナスイメージを
引きずったまま。地元以外の知名度ははとんどなく、魅力あるお店もいまいちです。
地元関係者の奮起に期待します。

[43: 匿名さん]

大塚の発展は北口に任せたいですね、南口は借地が多いですから発展しないようです
それにしても2丁目にはおしゃれなヘアサロンなどたくさん出来ているのに1丁目は寂しいですね。

[44: 周辺住民さん]

夜に駅から歩いてみました、印象はとっても近くて便利。
一昔前と違って思いの外静かで、小料理屋や個人商店があって雰囲気は神楽坂のようで見直した。
ラブホは通りに面して1軒だけだし、けっこうおしゃれな雰囲気で気にならなかった。
このマンション隠れた穴場だから、売れ行きがいいのかもしれないと思いました。

[45: 匿名]

営業さんお疲れ様

[46: 匿名さん]

営業ではありません

[47: 周辺住民さん]

神楽坂みたいというのは少し褒め過ぎだと思いますが、
駅から近くて便利で静かな場所であるのは事実かと思います。
ただ、デベ・施工会社の評判がイマイチである点、旧花街という来歴、
いまでもラブホ・居酒屋街に属している点、過去に川が通っていて地盤に不安がある点、
周辺は木造建物が密集しており延焼や避難の危険がある点から、
強い嫌悪感を有する人が存在するのもよく理解します。
ただ、どれも個人の主観の域を超えませんし、
気にならないということであればそれで問題ないと思いますし、
気に入られたならここの雑音など気にせず購入されればよいのでは。

かくいう私もこの三業通りの物件には強い抵抗があるのですが、
MR開設当初に見に行きました。
その時にすでに7～8割が販売済であるかのような価格表を見せられたのですが、
実際の販売状況はどうなのでしょうか？
いまだに広告が入りますし、当時見せられた価格表どおりには順調に
販売できていないような気もします。
この売主の他のスレを見ると、売れてもいない物件を販売済であるかのように見せて煽るようなことをよくなされるようにも書かれています。
最近、MRに行かれた方はいらっしゃいますでしょうか？

[48: 匿名さん]

南側に高い建物がないから高層階の眺望は期待できそうですね。

[49: 匿名さん]

>>その時にすでに7～8割が販売済であるかのような価格表を見せられたのですが、
実際の販売状況はどうなのでしょうか？

販売済ではなく、予約という段階だったのかと思います。
何度か足を運んだのですが、変動がありました。
本人が希望していた金利のタイプのローンが通らずキャンセルする人がいたそうです。
安い物件だから、低所得者が買おうとして打診したが無理だった、
なんてことがあったのかと想像しましたが。

先月のことですが、契約済まで進んだ状況を確認したら
価格表に印が付いたものを見せてもらいましたが
7～8割くらいだったかな？数えていなくて曖昧な記憶なのですが。
単身者やDINKSが多いと聞きました。

営業にはあまり煽るというイメージはなく、そのへんの状況については
正直に情報を開示してくれるので
購入する気が無くても気軽に何度も聞けますよ。

あと、最近郊外の物件も予約開始していますが
今後都心部の物件が出る可能性があるかと聞いたところ
今のところなく、大塚が一番立地は良いと思います
とのことでした。

[50: 匿名さん]

やはり煽りが入っている感じですね。
本当にあそこがいいなら実際住んでみなよ。