ザ・パークハウス 青砥（青戸7丁目東洋インキ跡地C街区）

[マンコミュファン]

東京ファミリアム - 東側に中川の潤い、23区初のアフタヌーンティーコラボ。2007年の用地取得以後延び延びになっていたこのプロジェクトが動き出しそうです。

公式サイト＝http://www.tph-aoto.com/
参考リンク＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/100086_011.html

＜全体概要＞
所在地＝東京都葛飾区青戸7－43－1（地番）
交通＝京成本線青砥駅より徒歩13分、常磐線亀有駅からバス7分徒歩3分
総戸数＝528戸
間取り＝3LDK～4LDK
面積＝64.95～94.01平米
入居＝2013年7月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、新日鉄都市開発
設計・施工＝長谷工コーポレーション
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[801: 匿名さん]

予想とおりの結果で良かったね（笑

[802: 匿名さん]

実質先客順なのに１期２次で４戸はちと厳しいんでない？
１期は何次まで売るつもりなのよ・・・

[803: 匿名さん]

No.793さんと前後の皆さん、
気になってノルディック青砥のサイト見てしまいました。同感です。
レンガ風とか一戸建ての木造で赤っぽい木というならＯＫだと思うのですが。

あちらを見た後でザ・パークハウス青砥を見るとホッとします。
普通が一番、シンプル・イズ・ザ・ベストという気がします。

[804: 匿名さん]

＞802さん

800です。
「一期2次」の4戸は、嘘を書いたかも知れません。
現在、先着順残戸数の記載が「32戸」なので、第一期販売残は「36戸」だったので4戸減。
で、単純に4戸と書いてしまいました。

もしかすると「1期2次」で新しく販売した戸は別にあったかもしれないですので、
「1期2次」で4戸だけという情報は未確認です。曖昧な情報で失礼しました。
※気になる方はＭＲの営業にご確認ください。

[805: 匿名さん]

販売戸数、気になりますよね。私も気になりちょくちょくHPの物件概要をチェックしているクチです。(^^;

それによるとたしか一期の先着住戸が178戸中26戸で、先週の第二次が+20戸（32戸?）とかいてあった気がします…。
第二次と先着住戸は対象物件の面積や価格が異なりましたので、ちがうかと。
なので売り出し戸数は178+20（32?）となり、現在は36が先着順みたいです 。

また23日に更新されるようなのでみてみるつもりです。

…なんて、一番確実なのは営業さんにきいてみることですね(笑)！
つい売れ行きが気になってしまうのはしょうがないですね。

[806: 匿名さん]

５００戸以上の大規模なら
１期で全戸数の３０～４０％
２期で２０～３０％ぐらいさばかないと
後々厳しい。
１期の残りが１０戸ぐらいにならないと２期販売に移行できないんじゃない？
先着順だらけマンションって
人気なさそうってみえるからね。

[807: 購入検討中さん]

ここのマンションは今よく聞く「耐震」「免震」と書いてないと思うのですが、
その辺はどうなんでしょう？

[808: 匿名さん]

>807さん

このマンションは免震でも制震でもありませんが耐震のはずです。

まったく根拠は無いですが、建築基準法の耐震基準は満たしているはずなので耐震にはなるのではないでしょうか。

[809: 匿名はん]

＞807さん

住宅性能表示の耐震等級では、耐震等級１だったので、ここは普通に「耐震」マンションですね。
（耐震等級２のマンションは全体の数％でコストも高くなるので、１がノーマル耐震とのこと）

[810: 匿名はん]

＞806さん

確かに、客観的に見ると
（購入したり、購入希望だったりするとえてして客観的じゃないのですがｗ）
広告も出し、準備期間の長い「第一期・第二期」のスタートダッシュで、
ある程度（5割程度）売っちゃわないと、ちょっと厳しいのは確かですね。

まぁ、ここは3棟構成なので、売れ行き次第では、
アーバン（西）側を眺望の悪さを理由にちょっと値段下げる、などの
裏技も残っているので（タワーとかだと途中で値段変更は難しい）
ここ半年間の売り方は三菱さんのお手並み拝見というところですかね。

ま、残17ヶ月の長丁場ですけどねｗ
ぼちぼち見守りたいと思っています。

[811: 購入検討中さん]

>808さん>809さん

ありがとうございます。耐震マンションと聞いて安心しました。

[812: 匿名さん]

三菱の名前をだす以上は、高級志向で行くべきだったんだろうな。
安かろう悪かろう的なマンションになっちゃったのは残念。
イメージは大切だと思うな。

[813: 匿名]

高級さをウリにしてたらもっと売れないマンションになってたんじゃない？

[814: 匿名さん]

悪い物件とは思いませんが、
確かにパークハウスなのにこれ？って感じはしましたね。城東だからって事でしょうね。
代沢の坪単価と比べて説明されましたが、代沢と同じレベルのものをこの価格では出せないし、
価格をあげたら他にしようと思う人が増えそうですね。

[815: 匿名さん]

イメージ的にはafternoon teaとコラボしていて
若い世代を取り込みたいのかな？と思っていました。
高級志向とはまた別のコンセプトでしていたのでは？

そういえばアリオはいま改装をしていますね。
どんなふうになるのか楽しみですね。

[816: 匿名さん]

ちかくに映画館（アリオ）があるのはいいですよね！

[817: 匿名さん]

アリオは良いですよね＾＾

自転車で6分の場所に
ヨーカドー、映画館、ユニクロ、赤ちゃん本舗、カルディ、タワレコetcが
あると思えば、多少青砥の街が地味でも、許せる感じはしますね。

個人的には、おしゃれなカフェが亀有に何個かあるのが嬉しいですね。
青砥はゆったりできるカフェが無いのが残念なので。

[818: ご近所さん]

産まれてからずっと青戸に住んでいますが
青戸は地味だからこそ、平和で静かに暮らせる町だと思います。

亀有、金町、新小岩は栄えていて便利だけど、やんちゃな人達も多いですから。
人が集まるような場所が特にないから、暗いとか寂しい印象は受けるかもしれません。

何もないけど、自転車で10分程度のアリオがすべてカバーしてくれます。
通勤・通学にも割と苦労なくどこでも行けますし、地味に良い町だと思いますよ～。

[819: 匿名さん]

青戸はいい街だけど…
ここは、青砥市街から離れすぎているのがネックだね。
亀有駅と青砥駅のちょうど中間だもんなぁ。
そもそも、青砥物件であることをアピールできるものなのか、微妙だよね。

[820: 匿名さん]

大手財閥デベ＋長谷工施工のマンションで
いい評価のマンションは今まで一つも無し。

[821: 契約済みさん]

みんなで素晴らしいマンションにしたいですね。様々な意見があっていいと思います。重要なのは、納得して購入することです。『13階購入済み』

[822: ご近所さん]

ここって安いですかねー？
この内容だとむしろコスパ悪すぎだよなー。なんて思ってしまうんですが、これが三菱の大手価格上乗せってやつですか？

[823: 購入検討中さん]

>>818
リアル住人さんのご意見は参考になります、どーもです。

なるほど、うちの実家のほうの雰囲気を求めて今マンション探しをしていたところ、
818さんの表現からすると、希望に適うかもしれないと期待しております。

実はそんなに利便性を求めているわけではなくて、
ちょっと離れたところが今回探している条件なんですよね。

移動は喜んでしますという価値観があるので、是非現地にも行ってみることにします。

[824: ご近所さん]

Boulangerie Auvergne　という本格派ベーカリーがおススメです。いつも混んでいます。
青砥駅からパークハウス青砥とは反対のほう（お花茶屋駅）へ徒歩１５分です。
さくら並木通り沿いにあり、青砥駅前の雰囲気とはまた少し違った閑静な感じで別の青砥を発見できるかもしれません。
自転車または自動車があれば、ドンキホーテで買い物も兼ねて、ぶらりとするのも良いと思います。

[825: ご近所さん]

リバーサイドは川風が冷たく、確実に都心より温度が低い。夏は涼しいのがメリットだと思います。
かもめの声も自然を感じて良いですね。
気にかかるのは雨天の日の川の汚泥の臭い。付近の中川の一部で少し気になる場所があります。窓を閉めれば大丈夫でしょう。

[826: 匿名]

10台程レンタルサイクル出来るみたいですね。
普段乗らないから自転車買わなくてもちょっと乗りたい時便利ですよね。
これでカーシェアリングもあったらいいのに…(o^∀^o)

[827: 匿名さん]

ここは、自転車はあった方が便利ですよ。

[828: 匿名さん]

駅名が「青砥」で地名が「青戸」なのはなぜ？

[829: 購入検討中さん]

＞＞828
ちょっと調べました。

本当は「青砥」のほうらしいですよ。

戸は町名を付けるときに感じで書きやすいからという意外と単純な理由なんだそうです。
すみません、Q&Aの請け売りなのでもし間違っていたら訂正をお願いします^^;

でもマンション名は砥のほうでよかったですよね。
由緒正しい感じしませんか。

[830: 契約済みさん]

>828
Wikipedia 青砥駅⬇
http://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E9%9D%92%E7%A0%A5%E9%A7%85
このページの年表の所に、青砥の由来が書いてあります。
町名の青戸とは別で付けた名前みたいですね。

[831: 匿名さん]

アリオ亀有がリニューアル
http://www.ario.jp/kameari/renewal2012/?c=new

噂どおり「LOFT」「H＆M」親店が並んでますが、意外に嬉しいのが
「クリスピークリームドーナツ」「餃子の王将」「びっくりドンキー」「銀だこ」
あたりですか。

押上にもソラマチ（310店舗）出来ますし、
アリオとソラマチで基本的には事足りて、やや良い買い物は日本橋で三越、コレド
大手町の丸ビルあたりと考えると、生活は便利になりそうです。

[832: 匿名さん]

アリオの中にあった「うるま」という沖縄料理の店美味しかったんですが
リニューアルじゃなかったんですね・・・。
残念。
でも他にも色々とお店が出来たみたいなので楽しみですね。

[833: 匿名さん]

「H&M」は嬉しいですね。
子供服も扱いがあると良いなと思います。
色遣いが可愛らしいんですよね。
かなりの大改装するんですね。

[834: 匿名さん]

アリオ亀有に出店するお店は、どこも「ファミリー」層狙いだと思うので
Ｈ＆Ｍの子供服は、間違いなく出すと思います。
なにせ、ヨーカドーのモール「アリオ」ですしｗ

赤ちゃん本舗、ユニクロ、Ｈ＆Ｍ、LLBean　子供服関係も
ラインナップが増えてよいですね。

[835: 匿名さん]

売れ行き気になりますね。

[836: 匿名さん]

第１期５次って・・・
販売状況は厳しいと言わざる得ないですねえ。

[837: 匿名]

環境悪いからうれなくても仕方ありません

[838: 匿名さん]

＞836　837　さん

「第１期５次」だから売れ行き厳しい　＋　環境が悪いからですね

っていう発言の意味がよく解らないです。。
ぜひ、その発言の真意を詳しく教えて欲しいです。

個人的に調べた範囲では
期分け販売の理由（オールアバウト記載）
http://allabout.co.jp/gm/gc/29228/

販売が厳しい→期分け販売しなきゃいけないとは書いておらず、

逆に、２月後半から第１期を売り始め、３月末の今の段階で
「第１期５次」まで来た、ということは。1期が終わったけども、買いたい人が
地味に集まってるから、「２次～５次」で、小分けにして
希望あった住戸を売り切ってる･･･と見えるのですが。

別のマンションでもそうでしたが、
本当に人気の無い物件は、第1期販売が終わったあとは、ずーっと
広告をうって、半年後にやっと人を集めて「2期」開始と
なっていましたが…。

もっと深い意味があっての発言だと思いますので、
ぜひ後学の教えてください＾＾

[839: 匿名]

記事ありました。

完成が楽しみなマンション「ザ・パークハウス青砥」
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001023032012...

[840: 匿名さん]

期分の研究
http://d.hatena.ne.jp/flats/20110211


本日、マンション広告3枚。

東京駅直通29分、駅徒歩24分。総戸数247戸、13階建。平成22年7月竣工済み（本チラシ掲載日の7カ月前）。

【最終期最終次　本広告】販売戸数3戸、3LDK（75.58m2）～4LDK（85.67m2）。販売価格3,618万円～3,828万円。
【先着順住戸】販売戸数10戸、3LDK（81.11m2）～5LDK（113.63m2）。販売価格3,298万円～5,598万円。
※09年4月29日(水)、10年6月18日(金)、11月20日(土)の物件と同じ。
物流センタ��跡地に建つ大規模マンション。


B4判のチラシのオモテ面に違和感のあるキャッチコピ��。

いよいよ最終期最終次！
「最終期最終次」っていったい、何期の何次なの？


『マンション・チラシの定点観測デ��タベ��ス』とリクル��ト社のフリ��マガジン「SUUMO新築マンション（首都圏版）」のバックナンバ��をひも解いてみた。

次のように、少なくとも11回に小分けされ販売されている。

第1章（発売戸数70戸）
第1期（発売戸数20戸）
第2期（発売戸数7戸）
第3期1次（発売戸数5戸）
第3期2次（発売戸数5戸）
第3期3次（発売戸数15戸）
第4期（発売戸数12戸）
第5期（発売戸数5戸）
最終期1次（発売戸数4戸）
最終期2次（発売戸数4戸）
最終期最終次（発売戸数3戸）
「最終期　最終次」とは、「第6期　3次」とも言い換えられる。

「次」を使わなければ、「第11期」だ。

これでは、「この物件は、売れていません」と言っているようなものだ。

だから、この業界では、「第1章」だとか「最終期」とかいった、売れ行き不振をカムフラ��ジュする表現が出回っているのだ。

[841: 匿名さん]

>840さん
その11回に分けて売った物件、合計すると150戸なんですが、その内70戸を第1章で売ってるって聞くと、
素人感覚にはいっぱい売れたように感じるんですが、やっぱり違うんでしょうか(^^;
最終期最終次の3戸については、確かに売れ残っちゃったんだろうなぁって気がしますが、
その「3戸」っていう数字は大きいんですかね？残りの147戸がちゃんと買い手がついてるなら、
やっぱりそのマンションの販売自体は順調だったように感じてしまいます。

[842: 匿名さん]

初期に売れ行きが良いのは当たり前。
逆に言えば、第一期で先着順を多く出しているようだと、かなり先行きが心配。

上記の例だと、それぞれの「期」「次」がどのような期間設定されていたかがわかんないね。
ただ、期・次を使う以上はそれぞれ2ヶ月程度の期間設定をしていたと想定できる。
2ヶ月の11回分だから、22ヶ月。ほぼ2年。
多くのマンションは竣工前に完売するから、この2年は販売期間として長いとみるのが普通だろう。

[843: 匿名さん]

>842さん
期・次はそれぞれ2ヶ月程度が普通なんですかぁ。
じゃあ2月後半から3月末までの約1ヶ月半で第1期4次まできてるこの物件は、
かなり一区切りごとの期間が短いって事なんですかね？
大規模だから販売ペースをあげてるって事なんでしょうか。
最初にいっぱい売れたからといって必ずしも売れ行きが好調とは言えないんですね。
勉強になります。

[844: 購入検討中さん]

ここ先着順なんだから１期○○次って表現意味あるんですか？

実質売れ行きは厳しいんでしょう・・・

[845: 匿名さん]

先着順と言うと、売れ残りの印象を与えてるから、ひたすら □ 次 を続けてるみたいね。
一期からこんな状況だと、先が思いやられる。
長く売れ残ると、いずれ値引きが始まるから、検討していても買う時期を考えちゃうよ。

[846: 匿名さん]

外野でいくら話してても、実際の売れ行きの話は藪の中ですね。
実際の倍率やら購買動向は見えないわけですし。

ま、人気があるから速攻で買うってワケでも無いですし。
（売れ残ったらそりゃ嫌ですが）

私のような検討者は、
他の同時に販売している物件と比較しながら、ここの良し悪し
ビルトインオプションの変更ができなくなるデメリット
気に入った間取りが選べるメリット
などを検討に入れながら決める…っていうだけですね。

[847: 匿名]

駅距離や環七渡ること・仕様が低い割りに高いことで購入見送りした者です。

三菱は、販売前から売れ残ることを想定していたと考えています。

理由は、西側を全く販売していないからです。

西側も同時販売してしまえば、向きによる価格差が決まってしまいます。

だから、南と東の販売に目処がついた時点で、西側の価格を決定しようと考えたのでしょう！

今回、販売大苦戦していますので、西側価格は通常の価格差での販売から大きく変更し、

びっくり価格で販売するのではないかと予測しています。

どれだけ安くなるのか今から楽しみです。

[848: 匿名さん]

価格バランスがあるので、西側住戸が大幅に安くなることは無いでしょうね。

[849: 匿名]

確かに仕様は良くない！いままでに見たモデルルームでは最低に近いかも。

[850: 匿名]

人それぞれですね。モデルルーム素敵だと思いますよ。オプション締め切り過ぎていたので気に入った内装には出来ませんでしたけど。
多分良い印象があるのは営業さんのせいかもしれませんが。
いくつか比較していましたが少しでも営業さんに嫌気がさすとマンション自体の魅力も買う気も下がってしまったので。