ザ・パークハウス 青砥（青戸7丁目東洋インキ跡地C街区）

[マンコミュファン]

東京ファミリアム - 東側に中川の潤い、23区初のアフタヌーンティーコラボ。2007年の用地取得以後延び延びになっていたこのプロジェクトが動き出しそうです。

公式サイト＝http://www.tph-aoto.com/
参考リンク＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/100086_011.html

＜全体概要＞
所在地＝東京都葛飾区青戸7－43－1（地番）
交通＝京成本線青砥駅より徒歩13分、常磐線亀有駅からバス7分徒歩3分
総戸数＝528戸
間取り＝3LDK～4LDK
面積＝64.95～94.01平米
入居＝2013年7月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、新日鉄都市開発
設計・施工＝長谷工コーポレーション
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[641: 匿名さん]

角部屋ですね？
上層階なら、スカイツリーなど眺望もひらけてて、かつ日当りも良いので絶好の部屋だと思います。
ただ、中層階以下だと目の前に鉄塔があるような…
気にしないひとならいいんでしょうね。

[642: 匿名さん]

誰も抽選の状況を報告しに来ませんね。
他物件だと当選・落選それぞれのなにかしらのコメントが来るもんなんですが。

[643: 匿名]

今回は環境と徒歩距離の問題で断念しましたが、マンション自体は良いマンションだし、初めて見に行ったマンションでもあるのでこのスレは参考に今でも見ています。
距離の問題は個人差だと思います。
自分は10分余計に歩くのであれば、10分余計に電車に乗りたいタイプ。逆も有りだと思うし。

環境も帰り道は何もなくても黙々と歩けばいいじゃない？という人もいれば、車が少なめの道路で、途中で気分次第で寄り道したい～って人もいる。

これだけの大型マンションなのだから、いろんな人がいますよね。
こちらに決めた方は、他に見ていたマンションはどこですか？
自分は亀有グレーシア、亀有親水公園、金町レジデンシャル、北小岩ライオンズです。
といっても未だに決めていないけれどｗ
順位を付けると
１亀有
２金町
３亀有親水公園
４北小岩
５青砥
結局自分は距離が一番だと分かったのでそれを元に探していきます

[644: 匿名さん]

まだ、こちらに決めたわけではありませんが、近くの一戸建てと比較検討しています。
例えば、下記アドレスの一戸建ては亀有駅最寄になっていますが、青砥駅も使えるロケーションだと思います。

http://www.polus-mind.jp/search/kbukken_detail.php?k=1869

[645: 匿名さん]

私が、他に検討していたのは、青砥の他には
「亀有グレーシア、パークホームズ押上、パークハウス錦糸公園、グローリオ清澄白河」
あとは稲毛の物件とかですかね。結局、抽選が当たり青砥にしました。

優先順位は確かに人それぞれですね。

僕は諸事情で「江東、葛飾、墨田区」あたりが良いという前提があり、
あとは寂しい話ですが「物件価格」が最優先でしたね。
先の見えない世の中ですから（苦笑）あとあと苦しみたくないと。

それ以外では、
平置駐車場。押上乗換で楽。大手デベ。
通勤経路は貧弱ですが、まぁ安けりゃ我慢できる。
ということで、消去法的にココにしました。

駅近の亀有グレーシアもいいなぁと思ったんですが、まだ詳細が出てなく
機械式駐車場だったので、こっちのセレクト期間を逃したくなく、諦めました。

[646: 匿名さん]

確かに、機械式駐車場の維持コストは気になるところだけで、
いまどき「大抵のマンション」に付属しているものだし、
大げさに言われているだけで実際のところ大した問題ではないのかもね。

もし、その「大抵のマンション」で大問題に発展するようなら、
マンション販売自体を避けるような風潮にとっくになってるだろうからね。

[647: 匿名さん]

大抵のマンションで問題になっていないのは、
地震・故障・リプレースなどで管理費不足が表面化するのが
10年～20年後だからでしょうか。

加えて、新築マンションを買う時って「長期修繕計画」が
決まってない段階で申し込む場合も多いので、そもそも見過ごされがちかと。

まぁ「機械式＝即ＮＧ」ではもちろんないです。
立地にあわせた適正な駐車場を用意できないマンションの方がＮＧですし。
ただ、少なくとも機械式駐車場の長期修繕計画を明確に説明しない（できない）
マンションは買わない方がいいと思いますね。

[648: 匿名さん]

10～20年前から、機械式駐車場を備えたマンションは多くあるし、そのことでいま社会問題化してるわけでもない。
また、機械式駐車場のメンテナンス費用を抜きにして長期修繕計画を建てるマンションも有り得ない。
あまり、不安を煽り立てないでください。

[649: 匿名さん]

>>648
大きな社会問題にはならなくとも普通に問題になって揉めてるところはかなりあります。
投げ売り状態でも誰も買わないでスラム化する物件もいっぱいあります

[651: 匿名さん]

駐車場の件が「きわめて少数の事例」だとしたら、
住宅問題を主に扱うＮＰＯの問題事例にあがったり
http://www.npo-syujyu.jp/example/archives/070315.htm

ＮＨＫのクローズアップ現代に取り上げられたりはしないと思いますよ。
http://timetable.yanbe.net/pdv.cgi?d=20090403&p=4&v=1&c=10...

ただ、勘違いして欲しくないのは、別に不安を煽りたい訳ではないです。
みんなの不安煽っても、なんの得もないし（笑

いろいろな本を読んだり、人に聞いたりした話として、
マンション購入には、気をつけないといけない箇所が結構あるなぁ、と。
その一つとして「機械式はちゃんと管理・計画しないと厄介だよ」という
アラートを共有しているだけです。

↓こんな感じでお金が掛かるというのは「事実」ですから。
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/seminar/seminar08/jire08-1.html

[652: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[654: 匿名さん]

機械式駐車場で問題になってる有名な不動産会社は、日本綜合地所が有名ですが皆さんご存知無いのでしょうか？
ここは、機械式駐車場が無料のヨーロピアンタイプのマンションシリーズを展開していますが、3～5年たつと修繕積立金が3～4倍になり大きな問題になっています。原木中山ののマンションも4000円位だった修繕積立金が最近15000円位に上がったみたいですよ。

我孫子のあるマンションは機械式駐車場が問題になり、管理組合の判断で自走式駐車場に立て替えた例もでています。

大きなニュースにならずとも、事件は現場で起きています。

[655: 匿名]

青砥のこの物件は機械式駐車場ではないので、完全にスレ違いですね。

機械式駐車場ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

以降はこのスレでお願いします。

[658: 匿名さん]

>635さん
感謝です！！

[659: 匿名さん]

日本綜合地所の場合は、レアケースで参考になりません。


一部のマンションでは、マンション敷地内駐車場を全戸数分確保し、駐車場使用料を無料としたマンションを販売している。しかし、維持管理費がかかる機械式駐車場のマンションまでも「無料」と表記しているため、この企画には賛否両論がある。
　多くの日本綜合地所の物件において「駐車場無料」という販売手法をとりながら、実際には管理組合の管理費会計から機械式駐車場設備の「点検費用」は支出しているにもかかわらず「駐車場無料」と表現していることの問題はさることながら、長期間機械式駐車場設備を維持するために大きなコストがかかるといわれているモーター、センサー、チェーンなどの「定期的な部品交換費用」や「鉄部塗装費用」が長期修繕計画に充分見込まれておらず、将来の修繕積立金不足の大きな原因になるといわれていることが問題として指摘されている。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E7%B6%9C%E5%90%88%E5%9...

[661: 匿名さん]

643さん
私は他物件としてライオンズ青砥、ライオンズ立石、ザ.パークハウス津田沼、、プラウドシティ船堀、近所の一戸建てです。

一戸建てはセキュリティの問題、津田沼とライオンズ青砥は予算的に無理、ライオンズ立石は管理費の高さ、１階に店舗がある、隣に謎のリサイクル店がある、船堀は小学校、中学の評判の悪さであきらめました。

小学校の近さからまずは物件探しでしたが、今思えば青砥以外は駅ちかでしたね…。

うちも予算重視+管理費のバランス、売主の信頼性で青砥にしました
24時間有人管理が何よりも魅了です

[662: 匿名さん]

私も24時間有人管理に大きく惹かれています。
これは選択ポイントの1つでもありました。

この辺りの公立小学校は割と評判が良いようです。
お子さんがいらっしゃる方には良い環境でしょうね。

駅から距離があることだけがデメリットですが、
他のメリットと天秤にかけて…という感じでしょう。
こればかりは人それぞれになってきますね。

[663: 物件比較中さん]

一日中は管理してもらえないマンションもありますからね、ここはかなり住人の為の管理に注力してくれていると思います。深夜帰りの人もいるでしょうし安心ですよ。謳っている以上はずっと有人で続けて頂けるとありがたいです、途中でルールが変わったりという話も聞いたことはありますから、常に必要性をアピールしていきたいですね。

[664: 購入検討中さん]

662さん、公立小学校の情報どちらでお聞きになられましたか？
私たちはマンションギャラリーで良くない情報（お勉強はあんまり出来ない）
を聞きがっかりしておりましたので、
最新情報で評判が良いならとても嬉しいです。

パークハウスの500世帯で街を良い雰囲気に出来たら良いですね。

[665: 匿名さん]

青戸小学校・青戸中学校は、学区では評判良いと、営業さんから聞きました。
営業さんで言うことが違うと不安になりますね。一般的に学区内のことを悪く言う営業さんはいないと思いますけどね。

[666: 匿名さん]

品のよろしくない小中学生を見かける確率は高いです。

[667: 入居予定さん]

青戸小学校は、創立60周年・慈恵医大の難聴学級も受け入れもある。
歴史の有る学校は、ある程度ＰＴＡや地域などのサポートにより
荒れづらいと聞いたことがあります。

また、青戸中学校は今日も横を通ったのですが、野球部が50名くらい
熱心に練習しており、生徒もちゃんとジャージを着て真面目な
感じでした。吹奏楽も優秀ですし、部活を頑張れる学校は、こちらも荒れないかな、と。

心配なのは、高校ですね。あんまりいい高校がなさそなので、
都心の方（日暮里か品川方面か、いっそ松戸・市川方面か）になるのかなと。

[668: 入居予定さん]

学力に関しては

青戸小は、区内のほかの小学校と比べて平均レベルで、
青戸中は、区内のほかの中学校と比較すると、上位の方にはいますね。

葛飾区が実施している「確かな学力の定着度調査」　実施結果について
http://www.city.katsushika.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/0...

ただ葛飾区自体は、下町で、そんなに学力に意欲の有る親がいないせいか
23区の中でも江戸川区、足立区あたりと並んでワーストあたりをうろうろしてるのは
事実です。

なので、学校で成績がよくても油断せず、勉強させるのがよいと、とどこかに書いてありました。

[669: 匿名さん]

今も昔も…ですが、成績の良いお子さんは「勉強は塾や家庭学習で」と割り切っている方が多いかもしれないです。
先生方も熱心に頑張ってくださっていますけれどね。

PTA活動が熱心な学校は荒れにくいといいますよね。
この辺りの公立校はやはり親の出番が多いのでしょうか？

[670: 匿名さん]

慈恵医大、夜中に苦しそうにしている子供を連れて行ったら
医師が不在と受け入れを断られ、足立区の東部地域病院に泣く泣く
タクシーで連れて行ったことがあります。。。

青戸小学校の評判は悪くないです。
PTA・地区町内会・こども会活動も連携しており、
割合活発なほうだと思います。

学力関連については、中学受験する子の割合は１割程度で、
都心に比べれば少ないほうでしょう。

駅まで徒歩１３分は難しいかもしれませんが、
周辺住民で環七を通りたくない人は７丁目南交差点等で道路を渡り、
裏道をとおって駅まで行かれる方が多いようです。
（住宅街なので、そこまで劣悪ではないかと。
青鳩幼稚園のある通りになります）

[671: 匿名]

今迄住んだことがあるマンションでは24時間有人管理の経験がないのだけど、
有人管理の良いところってなに？

[672: 匿名さん]

24時間有人管理のマンション

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94613/all

[673: 匿名さん]

１期の先着住戸３６戸ってちょっと多くありませんか？想定の範囲内なのでしょうか？

[674: 匿名さん]

36戸って178戸の売れ残りですか？

[675: 入居予定さん]

現在の「先着順住戸36戸」は、第一期178戸での売れ残ですね。

めっちゃ余ってるなーと見るか、
もうレーベンリバーレ・リヴァースイートの120戸を越えるくらい売れたなーと見るか（笑
ま、第一期はこんなもんで、あとは先着順は、ボチボチ売れていく感じだと思いますよ。

[676: 匿名さん]

先着順の間取りが偏っているなら
人気・不人気が差があって厳しいかなぁ

[677: 匿名さん]

36戸は要望書を出していたけど、取り止めた方の数ですね。
売主としては、第一期は100%完売を狙っているので、36戸はやや多いのではと思います。
間取りのバリエーションが多いので、悩まれる方いると思います。

[678: 匿名さん]

三菱は要望書が出た住戸のみを売り出すという事はしない。
その販売方法は野村や中小デベが良くやる手法。
○○期即日完売をうたい人気物件とアピールする為に。
ここは要望の有無関係なく先に販売住戸を決めて売るから、
キャンセルもあるかも知れないがほとんどは要望・登録がなかったとみるべき。

[679: 購入検討中さん]

私も、営業の方に要望書が出ていないところも出していると聞きました。
第一期完売するのかは今週の土日にかかっていそうですよね。

[680: 匿名さん]

１期で１７８戸中３６戸登録なしはやや厳しい販売状況かな。
価格表みたけど１期は比較的条件良い部屋が多かったように思う。
それで２割登録無しだと２期以降は相当小出しで売らないと
厳しいね。

[681: 匿名さん]

この近所に住んでいる友人によると、
小学校の活動はかなり地域の方のご助力があるそうです。
地域一帯で小学校を支えている、という感じでしょうね。
その分親の出番もあるのでしょうが、
子どもたちは良い環境で過ごすことが出来るのではないでしょうか。

[682: 匿名さん]

要望書住戸のみ販売して完売を凄いとは思いませんが、数字は気になります。
これだけの規模で１７８戸は弱気だなと思っていました。まだ１期なのに３７戸も先着住戸扱いになってしまうのはどうなのかなと思ってしまいます。入居が２０１３年８月と先なので大丈夫なのでしょうか？

[683: 匿名さん]

残りが不人気西向きを考えると、価格設定を見直さないとかなり厳しいですね。
竣工迄の完売も危ういところ。
駅距離で断念している人も多いので、今後の販売手法を見ていく必要ありですね！

[684: 匿名さん]

ん～冷静に見ると第一期で３６戸先着順受付は、デベとしては思惑違いではと思います。どこのマンションも一期が勝負ですからね。
ただ、まだまだ巻き返しのチャンスはあると思います。竣工が来年８月と言うことと、アーバンサイドの価格が発表されていないと言うことです。
デベ２社としては竣工までに完売を目指していると思うので、今後の戦略をどう組み立てるか、インパクトあるプレゼンを顧客に決められるかがキーになると考えます。

[685: 匿名]

検討者です。
第一期は良い間取りの部屋に集中したと見ています。フロントレジデンスの南西は評価してましたが、予想通り好評得て、ほとんど埋りましたよね。
角住戸も北東、北西は日当たりで厳しいと印象です。角住戸意外は、間取りを考えるともっと厳しいですよね。
これだけの戸数を販売するのは厳しすぎると予想してます。かなりの値崩れが起こると見ており、様子見ることにしています。
西向きの価格はとんでもなく安く価格発表されるかなと予想してます。

[686: 匿名さん]

葛飾区の公園問題があるので避けている人が多いのではないでしょうか。
選べることはいいことですが、リセールが相当安くなることは覚悟しないといけないかもしれません。

[687: 購入者]

この物件でいまいち残念だなーと思っていた点が
　・近くのコンビニが「サンクス」ってやや残念。キャッシュカード使えないし
　・毎日のちょっとした買い物できるスーパーが近くに無い。駅前？アリオ？

と思っていたのですが、
　・4月にサンクスがローソン（仮）になりそう（ＦＣがローソンに鞍替えした）
　・徒歩5分にあるアタックが「超バカ安スーパー」で、小さいが、たいていのものが揃いそう　

ということで、微妙に環境が改善されて嬉しかったです＾＾
参考に共有までー

[688: 匿名さん]

＞638さん、639さん

西側の棟の販売がまるっと最終期なのは、たぶん「建てる」順番ですね。
現地に行くと解ると思いますが、今は、川沿いと、病院側の棟から建て始めているので
作る棟から売らないと、ビルトインオプションとかで困るんでしょう。
なので西側は最後に建てて、最後に売る、大規模物件ならではですね。

[689: 匿名さん]

西側の要望が入っても販売にはのせないって事？

[690: 匿名さん]

三菱は要望書だしたから必ず販売住戸にしてくれる事はないよ。
要望書は受け取ってくれるけどね。
事前に計画した販売住戸をそのまま売り出す