ザ・パークハウス 青砥（青戸7丁目東洋インキ跡地C街区）

[マンコミュファン]

東京ファミリアム - 東側に中川の潤い、23区初のアフタヌーンティーコラボ。2007年の用地取得以後延び延びになっていたこのプロジェクトが動き出しそうです。

公式サイト＝http://www.tph-aoto.com/
参考リンク＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/100086_011.html

＜全体概要＞
所在地＝東京都葛飾区青戸7－43－1（地番）
交通＝京成本線青砥駅より徒歩13分、常磐線亀有駅からバス7分徒歩3分
総戸数＝528戸
間取り＝3LDK～4LDK
面積＝64.95～94.01平米
入居＝2013年7月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、新日鉄都市開発
設計・施工＝長谷工コーポレーション
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[521: 匿名さん]

25万はガセです。田端や板橋区より高い訳ないでしょう。常識で考えましょう。

[522: 匿名]

２５万は葛飾でも駅前の一等地ですよ、たとえばヴィナシスなど。
ここはいいとこ１０万ぐらいかな？

[523: 購入検討中さん]

２５万なんてありえませんよ。
しかも葛飾区で・・駅前であってもそんな膨大にはなりません！
ここで試算だしてもらいましたが１２万ほどでしたよ。

上の方が言ってますが、ローン減税の戻りで払えるような金額です。

１２万と勘違いされたのではないでしょうか？

[524: 匿名]

駅前は２５万有りですよ、７２㎡マンションで２５万以上現実に取られてます。

[525: 匿名]

固定資産税は路線価格を元に算出しますよ。

[526: 購入検討中さん]

鉄塔、電磁波子供がいるので大丈夫かな？

[527: 匿名さん]

>>515
アーデル立石はどんな感じでしたか？
スレ違いになってしまうので、ここと比較した場合としてですが。

[528: 物件比較中さん]

固定資産税は12～3万ですかね？
最初25万と聞いてビックリしたんですが・・・


>>527
レス違いになりますが一応書きますね。

アーデル立石と青砥を簡単に比較すると（素人なので大目に見てください）

アーデル（良いなと思う点）
・二重天井二重床
・立石駅徒歩5分
・バルコニー広め（スロップシンク付き）
・ドアや床のデザインがいい（私が見てですが）
・全国でも10校しかないフューチャースクール？本田小学校が学校区
・サーモバス（どこかで青砥はオプションと書いてた気がします･･･）

青砥と比べて劣ると思う点
・（当たり前ですが）価格
・約20世帯と少なめだからか共有施設がほとんどないのに管理費が青砥と変わらない。
・駐車場が敷地内に4台にして月18000円
・ディスポーザー？付いてません
・食洗器はオプション（2～3階はもう変更不可なので無条件でつきません）


考えればまだあるかもしれないのですがぱっと出てきた感じです。
アーデルは担当さんに聞いたら当初は先着順だったらしいんですが
想像以上に好評のようで急遽抽選になったようです。。。
モデルルームに足を運んでる殆どの方が地元の方のようです。

[529: 検討中さん]

このマンションは見えないところでコストダウンしているからね。
・何といっても直床
・全体的に狭い間取りが多い割に梁・柱が出てきて部屋が使いにくい。
・建物全体が窮屈に配置されていて、駐車場が住戸と近すぎ。
・いまどきな設備がオプション対応のものが多い。
・杭打５９メートルで地盤悪すぎなのに戸数稼ぐ為に高層にせざるえない。

[530: 匿名さん]

529さん、
オプションの、いまどき設備ってなんですか?

たしか設備で主だったオプションは、ミストサウナ、お風呂のTV、保温浴槽とキッチンパネル、ガラストップくらいか、と思い、TVとミストサウナ以外はつける予定ですが…

ほかにありますか?
参考までに教えてください。

悪い意味でデべ側のコストカット、良い意味で、住民が設備をいる-いらないを選択できるので、いいなと思ってます。

個人的にはミストサウナやお風呂のTVはいらないです。


梁は気になりましたが、立石ライオンズはもっとひどい気がしました。

贅沢をいうと値段はどんどんあがりますが、やはり一般的に家の購入は一生に一回ですからね、納得して買いたいです。

[531: 匿名さん]

やっぱり、駅から遠いことがネックだね。
案外、周りの駅近物件が安いから販売は厳しくなるだろうな。

[532: 申込予定さん]

固定資産税ですが、現行の軽減措置が延長されたら15万円前後になるみたいです。正式決定されていないので、概算でアナウンスしているそうです。
南東側の公園予定地は8月頃を予定されているそうです。病院側にも新しい公園を建設予定で、安心して遊べる公園の建設を願っています。

[533: 匿名さん]

周りの駅近物件が安いって、どこですか？

[534: 匿名さん]

いろいろありますよ。

http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?bs=010&ta=13&fir...

[535: 匿名さん]

今まで未定だった販売戸数が更新されてますね。
第一期は178戸のようですね。

[536: 匿名さん]

10年程前だったと記憶しているのですが、具体的な計画ではないのですが青砥界隈がこの先便利になっていきそうだなと予感させるような時期があったんですよね。
ここ数年マンションも増えてきて、似たような感じがするのですが今度はどうなんだろう。現地あたりは仕方がないにしても駅周辺はもう少し便利になってくれたらいいのですが。

[537: 匿名さん]

530
それだけオプションつければ、相当金額もかさむでしょ。どれも標準でおかしくないのに。
梁だって、ひいき目にみてもライオンズ立石よりマシとは言い難い。
直床じゃ後々の設備・仕様変更にも大きな制約がある。
杭打５９メートルはこの地域にあっても地盤が悪すぎる。
ここら辺もフォローしてあげないと529さんの指摘は覆せないかな。

[538: 申込予定さん]

私もオプションつける予定です…。
530さんと同じ感じだけど大体20万弱かな…。やっぱり高い?

[539: 匿名くん]

私も保温浴槽とキッチンパネルはオプションで付けて、
ガラストップは検討中ですが、まぁ、数十万程度なら物件価格にオンして
考えれば、誤差と割り切ってます。

物件、いろいろあるもんですね。ただ、全部調べてみましたが
三菱さんの信頼感と、青砥駅の「快速停止駅×始発駅」の利便性と、
個人的に駅前に大きい本屋は必須なので
他はあまり検討対象になりませんでした。。残念。
青砥には無いんですね。駅近物件。

多少の低仕様でも、いまの住居よりましなので、ぜんぜん大丈夫だと思ってます。

[540: 周辺住民さん]

青砥物件は、ほとんど出ないですからね。
先日発売された、ライオンズの青砥駅近物件は殆ど広告すら出すことなく完売してしまいました。
地元のひとが建設現場を確認して、良い場所なら高くてもすぐに売れてしまいます。
パーク青砥が売れるかどうかは、地元のひとの印象次第だと思います。
駅から遠いし、マンション周辺にはスーパー等の商業施設はないから、
難しいと思いますがね。

[541: 周辺住民さん]

因みに、パーク青砥の近くにあるレーベン物件は長く売れ残り、
竣工後1年半ほどでようやく完売にこぎつけました。

[542: 匿名さん]

あのライオンズの青砥とこちらとではまた周辺環境が異なってくるような感じがするので
（こちらともかなり離れていますしね）
一括りにはできないような気もしますが、
確かに最寄駅の観点では青砥は他に比べて新築マンション少な目かもしれないですね。

[543: 匿名さん]

流通ジャーナリストの金子晢雄さんが、ラジオで「スカイツリーや東京ソラマチがオープンして京成ボーイズがモテる」と言っていました。笑
イマドキ難しいですが、資産価値が少しでも上がればいいですね。

[544: 匿名さん]

178戸が多いと見るかですね。売り出し範囲より、当初第一期で200戸超を見込んでいたのでは、と考えています。
青砥自体は良い町だと思いますが、第二期の状況を見て、完売する物件かを見極めた上で、購入判断します。何せ世帯数が多いので。。。

[545: 匿名さん]

保温浴槽人気がありますね。魔法びん浴槽とかサーモバスとか響きがいいですよね。
ただ、他のマンションのカタログに載っていたのですが、光熱費の年間差額は約3,300円。月々約275円の差額みたいです。(試算条件によって変わります)
そこまで必須ではないのかなぁと考えています。

[546: 匿名さん]

ココの場所は、中途半端で「最寄」といえる駅はないと言ってもいいと思います。
どこの駅に行くにも遠い。
青砥が強調されてるけど、実際には亀有に行った方が便利な面も多い。
仕様も良くないし、葛飾区内の他のマンションを検討した方がいいと思います。

[547: 匿名さん]

いまの時期は、500戸が青砥で順調に売れるとは、三菱も思ってないと思いますよ。
なので、間取りさえこだわりなければ、ゆっくり検討してもいいかと思います。
亀有の物件とか、金町の物件とかetc

とはいえ、大手デベの物件は、基本的に安くなるにしても、
竣工後になっちゃうので、それを考えてると、ちょっと時間が掛かっちゃうかも
しれないですね＞竣工は来年の夏なので。

[548: 匿名さん]

＞545さん

そうなんですよね、コストから見ると（オプションで7万～8万かかる）
保温浴槽ってそんなに意味がなさそうです。

ただ…これは個人的な予想なのですが、
将来的に中古で売ろうと思ったときに、「保温浴槽」が常識になっていて
「保温浴槽じゃない＝古い物件だなぁ」と思われるポイントに
なる気がして、先回りして、つけようかと思っていますｗ

※今で言うところの、ウォシュレットや、床暖房的なイメージです。

[549: 匿名さん]

アリオへは自転車でよくいきます。
このマンションより倍近く遠いところに住んでいますが、私は全然苦にならないです。

それにマンションちかくにアリオいき無料バスもありますから、年取って自転車のるのも…車のる距離でも…ってときに便利かなあ、とうっすら思ってます。
まあバスよりは自転車のほうが確実に早くつくと思いますが…

いまやネットス〜パ〜もありますから重いものはネットで、生鮮食品でどうしても自分の目でってときにはバスや自転車でもいいかな〜
このマンションのネット環境もよさげですし。
ネットス〜パ〜もよく利用しますが、なかなかよいですよ(*´∇｀*)

[550: 匿名さん]

竣工後の値引をまつっていう手もあるけど消費税があがって結局しはらう金額同じだったり。(--;)間取りや階数にこだわりなければよいでしょうね。
なかなか青砥は物件がでず、やっとでたと思ったライオンズ青砥は値段が広さ平均70くらいで値段4600〜5400クラスで完売でしたね。ライオンズと比べるのもどうかと思いますが、青砥は便利で人気は人気だと思います。
区役所や保健所も近いですしね。

[551: 匿名さん]

電機製品もこんだけお安くなりますと言われてもまだ使えるのに新製品本体価格が高ければあんまり意味無いなと思って古いの壊れるまで使ってしまいます(笑)お風呂は家族一緒に入ればいいのでは？年頃になったら無理ですけどね。
転売時期を何年後に考えてるかによっても違うと思いますけど、さらに進んだ最新設備が投入された新築物件が出てると思うので気にしなくても大丈夫かなとも思いますが、どうなんでしょうね？

このあたりでは亀有の駅力が一番あると思います。ただ千代田線のラッシュはかなりしんどい。アリオ側はいいのですが反対側はディープですよ。楽しいですけどね。子育てするならここかな～。京成線の始発ありは魅力ですね。駅からの距離が絶対的に無理な人は他探した方がいいとは思います。
そう言えば保健所って新しくなるんですよ。

[552: 申込予定さん]

千代田線のラッシュはすごいです。後続の電車がすぐきますが、大体、遅れますので一つ前の電車に乗るのがベターかなと思います。
京成線のラッシュはどうなのでしょ？？
保健所ノーマークでした。子育て世代には嬉しい情報です。
いよいよ第1期販売ですね。
気になるのがザ・パークハウスクラブのサイトです。ご成約で申し込めるプレゼントの対象物件になっていないのです。営業さんに聞いてみますが、ないよりあったほうが嬉しいなぁと思います。

[553: 匿名さん]

＞552さん

地味に同感ですｗ
みんなで担当営業にプレッシャーをかけましょう。

[554: 匿名さん]

同時刻で青砥始発はぬきで考えて
亀有からの千代田線と青砥からの京成線だと1.5倍位千代田線の方が混んでる感じですね。

[555: 匿名]

178戸完売したとして残り350戸ってかなり厳しくないですか？
このペースでは引き渡しまでには完売できないと思いますがどうなんでしょう？
資産価値があり購入価格と同額以上で売れるほどの価値と聞きましたが、とんでもないでまかせでしょうか？

[556: 匿名さん]

購入価格の同額以上で売れるのは、一部の住戸だけだと思います。
予測ですが、二期（GW前後）100戸、三期（７月末）100戸、四期（9月末）100戸ぐらいのペースで売り込まないと、完売は難しいでしょうね。デベとしては、竣工前に528戸完売を目指していると思いますが、昨今の供給戸数過多を考えると、ある程度残ることは想定していると思います。
ちなみに、私が気になるポイントは、室内の梁です。高層にしたためなのか、地盤の関係なのか解りませんが、CS視点で考えてほしかった部分です。

[557: 匿名さん]

このご時勢、購入価格と同額で売れるマンションというのは、ほぼ無いと思いますね。

「購入価格以上になる＝プレミアが付く立地」
なので、そんなに人気の無い「城東・葛飾エリア・徒歩13分」のこの物件では
望むべくも無いかと。。ま、ほとんどの物件で価格は下がるものなので
そこはしょうがないかなと思います。

あとは物件ごとに

　・どれだけ下がるスピードが速いか、遅いかを競ってるだけ
　・購入額が周囲相場より安ければ、相対的に価格は下がりずらい
　
という意味で、
この物件は相対的に価格が安く、デベも安心の三菱地域一番物件だし、
大規模の綺麗さや、周りの開発具合など、運よく絡み合えば、
値下がり額も限定的で、ある程度資産価値も維持される物件になるのでは？と
うっすら考えてます。

ま、皮算用に過ぎませんがｗ　参考まで。

[558: 匿名]

みなさんありがとうございます。
なるほどです。完売は難しそうですが、下がりにくそうな面もあるのですね。

ただ、駅から遠すぎる点や仕様が低すぎるので物件の魅力がちょっとダウンです。

二期（GW前後）100戸、だと三期（７月末）は50戸位がいいとこではないでしょうか？そうすると、四期（9月末）25戸ぐらいというように完売は難しそうですね。下手すると100戸位あまりそうですね。

[559: 匿名さん]

マンションに資産価値は求めていないのであまり気になりませんが、
最近のタワーマンションって安くなってると知り、都心に近い場所も魅力が。街も整備されてるし子育てもしやすそうだし。（液状化が気になりますけど）ここは公園が公開なのがちょっと心配でもあります。

[560: 匿名さん]

今後青砥の駅近でマンションが建ってしまって、
相対的に駅から遠いここは資産価値が下がったりしませんかね？
ま、買うんならずっと住むつもりだから別にいいんですけど。

[561: 匿名さん]

まだ、相対的に安いとかいってる人がいるけど、
周辺のマンションに比較して、駅遠にもかかわらず安くないよ。

[562: 匿名さん]

周辺マンションと比べても、私には安く感じます。
駅遠をデメリットと感じてないから、かもしれませんね。

[563: 匿名さん]

今日から登録開始ですねー。
どんな感じなんでしょうか？

[564: 匿名さん]

確かに電車通勤をする必要がないなら、駅遠は環境が良くなる分、むしろメリットですね。
ただ、駅近と駅遠とで、同じような価格帯なら駅に近い方を選択するのが普通だと思いますよ。

[565: 匿名さん]

うちは夫が車通勤なので駅の近さは今はいいかな、と思っているのでこちらは魅力的かなと思います。
ただ子供たちが成長して電車で通学するようになるとちょっと駅までの距離は遠く感じてしまうでしょうか。
若いから頑張って！と言おうかなとも思っていますが。
駅の周辺にもっと駐輪場があればいいのになと思いました。

[566: 周辺住民さん]

もし、購入することが確定した方なら、早めに駅近くの有料駐輪場を申し込んでおいた方が良いです。
入居開始の半年くらいまえに、申し込んでおけば入居後スムーズに駐輪場が使用できるはずです。

[567: 匿名さん]

>565
子供は大丈夫ですよ。体力ありあまってるし。しかも、駅までフラットですしね。

[568: 匿名さん]

本日より登録開始ですが、抽選に当選したら電話連絡で電話に出なかったら次の方が当選となるのは、どのマンションの抽選でもそうなんでしょうか？
共働き世帯なんかは電話に出るのが大変では？と思うのですが・・・

[569: 申込予定さん]

夜の京成線に乗って、青戸ー高砂間の夜景を眺めました。
電車からは亀有の方角で光が浮かび上がって綺麗でした。慈恵医大もオシャレなライトアップでした。
中川の方は光があまりなかったな。笑
地元の不動産屋さんが、「川側は暗いですよ。」って言っていましたが、理解しました。汗
このマンションで少しでも明るくなるといいですね。
それから葛飾区にも請願を出したいですね。

[570: 匿名さん]

葛飾はモノヅクリで有名ですがタカラトミ〜の本社も立石と青戸平和公園のちかくにあります。
よく試作品?をお持ちいただき保育園で遊ばせてもらってます。子供もタカラトミ〜がくる日をすごく楽しみにしています^^