ザ・パークハウス 青砥（青戸7丁目東洋インキ跡地C街区）

[マンコミュファン]

東京ファミリアム - 東側に中川の潤い、23区初のアフタヌーンティーコラボ。2007年の用地取得以後延び延びになっていたこのプロジェクトが動き出しそうです。

公式サイト＝http://www.tph-aoto.com/
参考リンク＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/100086_011.html

＜全体概要＞
所在地＝東京都葛飾区青戸7－43－1（地番）
交通＝京成本線青砥駅より徒歩13分、常磐線亀有駅からバス7分徒歩3分
総戸数＝528戸
間取り＝3LDK～4LDK
面積＝64.95～94.01平米
入居＝2013年7月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、新日鉄都市開発
設計・施工＝長谷工コーポレーション
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[426: 匿名さん]

南西角住戸の中低層階、鉄塔が目の前ですが、価格・間取り的に競合しそうですね。個人的に隠れプレミアム住戸だと思っています。鉄塔は大きな問題ではないので、競合覚悟で勝負するか検討中です。

[427: 周辺住民さん]

南西というか、ほとんど西向きですよ。
方位磁石を持って、現地でよく確認したほうがいいと思います。

[428: 周辺住民さん]

あ、角住戸ですね。
南向きバルコニーが開けてて、いいですよね。
鉄塔・送電線が気にならないなら、お買い得かもしれませんね。

[429: 周辺住民さん]

私なら、フロントレジデンス(南東向き)の 17F～20F がいいですね。
特に、南西角住戸。
隣り合う西向き棟や鉄塔の上方に位置していて、プライバシーも保てるし、日当たり・眺望も確保している。
価格も、4228万～4258万で、さほど他住戸との差もない。
住む方がうらやましいです。

[430: 購入検討中さん]

38歳、年収500万、頭金300万で大丈夫だろか？
悩むな～

[431: 周辺住民さん]

モデルルーム・現地ともに見に行きましたが、値ほどの価値があるのか疑問です
まだまだ値崩れしそうな気がします
小さい子供がいるので放射線量も気にかかり担当者に聞いたら絶句されました
高かったのかしら…

[432: 匿名さん]

430さん＞
300万円のなかに諸費用代（約170万円）含まれていたとしても、約130万円を頭金に充当出来るので、一般的に考えると買えると思います。
MR行きました？もし行っていないのであれば、買う買わないは別に社会見学につもりで、現状（年齢・年収・頭金）どれくらいまでなら買えるのかシミュレーションしてもらうことをお勧めします。ローンを組むことになるので、金融機関から幾らまで借りられるか、ローン審査もすると良い思います。
月々の支払いですが、昨今の経済状況を見据え、ボーナスは天から降ってくる贈り物と考えて、ボーナス払い無しでシミュレーションすると良いでしょう。そうすることで、現在お住まいの家賃と比較することが出来るかなと。
このマンション価格設定が低めなので、悩みますよね。

[433: 物件比較中さん]

432さん
430です。
高い買い物ですが、都内通勤なので千葉で考えていましたが
青砥のほうが通勤便利ですね。
低層階狙いで考えてます

[434: 匿名さん]

助成面で、他県と比較すると、東京２３区（区によって優遇度合いは違いますが）は圧倒的に良いです。葛飾区は、中学３年生まで無条件で医療費控除や子育て支援などしっかりしているので、家計の負担減になると考えています。
計画中の地下鉄が開通して、環７と国道６号線が交差している付近に駅が出来るとうれしいですね。

[435: 匿名さん]

430さん
無料で外部のFPと相談できるイベントもあるようです。


うちも利用しましたが、将来のかくれた出費（電化製品の消耗による出費、子供の学費、結婚費用退職後から年金もらうまでの間の生活費など）細かくシュミレ〜ションして頂き大変参考になりました。

営業マンがだしてくる数字だと、一見して余裕があっても、FPが算出した将来をみすえた数字をみると案外余裕がないな、とも思えました。（ウチの場合ですが）


子供が小さいうちは妻に家にいてもらいますが、大きくなったら働いてもらう方向です。


家のロ〜ンだけで苦しい生活はさけたいですから、よくよく相談なさってください。

[436: 検討中の奥さま]

行ったときに聞いたのですが、第1期の物件を購入する場合、購入金額の1割を2月に振り込んでください、と言われたのですが、マンション購入の時ってそんなものなのでしょうか？
前に戸建を検討していた時は100万円位だった気がしたので・・・
勉強不足ですみませんが教えていただきたいです。

[437: 匿名さん]

＞436さん

僕もビックリしたクチですがｗ＞物件価格の1割の手付け
契約時にキャンセル出来ないように＋契約までその物件を押さえてあげる保証として
手付金を払う行為自体はポピュラーなものみたいですね。

http://allabout.co.jp/gm/gc/41784/

でも、この記事にも書かれてるように、物件価格の10％じゃなきゃ絶対ダメ！
というものでもなく、要するにある程度のお金をがあればいい、
ので交渉は可能なようです。

私の営業マンも「10％をお願いしておりますが…大丈夫ですか？」と聞いてきましたし、
たぶん三菱地所の方針として「10％でまずはお願いしましょう」と設定しているのでしょう。
向こうは、手付けは貰えば貰うほど嬉しいわけですし
（最悪キャンセル時には儲けになるし、キャンセル回避圧力にもなる）

ただ相場は5％らしいので、それくらいは普通に相談に乗ってくれると思いますよ。

[438: 住まいに詳しい人]

>436さん

戸建の場合は手付の後に中間金を入れる場合が多いので（特に注文住宅の場合）
手付はそれほど用意しなくても良い場合が多いです。まあ解約手付の要素が強いですね。
対してMSの場合は手付の範囲内でオプションを購入したり、セレクトプランを決めたりするので
多めに入れる場合が多いです。でも物件によっては100万でOKの場合も有りますし
担当営業さんに尋ねてみれば宜しいかと。その条件でローン審査に通っていれば
どうしても必要だと言われる事はあまり無いと思います。
但し、初期費用（登記・ローン手数料・保険等）に100万位はかかってしまい
手付100万はそれに充当されてしまいますので、オプション等希望の場合は別途用意する
必要が出てくるかもしれません。

[439: 匿名]

子供が一人で通学することになったときに。。ということを念頭においてマンションを探していますが、その点においてのみここは却下しなければ行けなくなりました
とても残念だけど、駅からの遠さ＆何度か歩いてみたけれど人通りが意外に少ないこと、全体的に暗い町並みがネックでした

帰り道までにちょこちょこお店があったり、人通りが結構あればまだ良かったのですが

[440: 匿名さん]

今ちょうど検討している所なのですが、
手付１０％なんですか・・・。
頭金として用意している分はありますが、ちょっとびっくりです。
先に情報を知っていてよかったです。

[441: 匿名さん]

＞439さん

いろいろ考えちゃいますよね。

私も検討しましたが
ここに520戸（1500人）の世帯のマンションが出来れば
駅から帰ってくる人（友だち）もかぶるだろうし、環七沿いで帰れば
人通りもあるし、自転車通勤してもいいし。

子供の心配であれば、マンション自体のセキュリティが
しっかりしているココはプラスの面もあるしな･･･と
ポジティブに考えていますね。

でも少しでも気になるなら避けるべきです。あとで後悔しますからね。

[442: 匿名さん]

手付金　最低100万円で10%必須ではありません。と営業さんから聞きました。デベとしては、手付金多く入れてもらった方が嬉しいと思いますが、そもそも物件が売れないことには本末転倒ですよね。
ただ、可能性があるとしたら、顧客の条件によって、変えているかですね。
営業さんに確認するのがベストです。

[443: 匿名さん]

ここでの生活費はおさえられます。
スーパーよりも安いお店が沢山あります。
勿論フットワークは必要ですよ。

[444: 周辺住民さん]

近隣のスーパー（アタック、マイハート）は確かに、安いんですが…
運が悪いと、腐ってて食べられない場合もあります。
うちは、懲りてもう買うことはありません。
あ、大黒屋は比較的良いものを置いています。

[445: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドみました。
来場者数からいってもいまいち人気うすなのかな…
うちが検討している部屋は人気みたいで抽選になりそうですが、人気のない部屋は残りそうですね…

住んでからも暫く売り出し中のノボリがたちそうだな…

[446: 匿名さん]

このマンションの設備・仕様、一世代前感はありますが、ビルトインオプションでカバー出来る部分はあるので良いと思っています。あとは、自走式駐車場なので、メンテナンス代がかからないのは大きいと思います。管理費・修繕費が安いことにも反映されていると予想しています。強いて言えば、家具は配置を考えると構造がアウトフレーム工法だったら良かったのに、と思っています。
ぼちぼち、正式価格発表ですね。カスタマーの感触から、どれくらい価格変更（下げ）をするか、デベ２社で良く検討して、価格に反映してもらいたいですね。インパクトある価格をドンと！

[447: 匿名さん]

良い部屋に当選できた人はラッキーだけど、
その後の売れ残りをどうすんだろ？
悪い条件のわりに価格も高いし、売れ残り必至だと思う。

[448: 物件比較中さん]

全体的には良い物件だと思うけど、駅からの距離が気になりますね。
夏や、今週みたいな雪の時に大変そう。

もう少し安ければ、売れ行きも変わってくると思うのだけど。

[449: 匿名さん]

基本的な質問すみません。
二月に支払う手付金は、頭金のことですか？
こんなに早く頭金を支払うなんてびっくりして。

[450: 購入検討中さん]

頭金＝手元にある自己資金。
　　　足りない分をローンを組む

手付金＝契約時に支払うもの
　　　　物件価格の５％以上支払えば保障機構の対象となり
　　　　が仮に引き渡し前にデベが倒産したりしても保障されます。
　　　　逆を言えば５％未満だと保証対象外です。
　　　　不動産取引では大体価格の１０％がほとんどですね。
　　　　なお、手付金で支払ったものは頭金の一部となります

[451: 匿名さん]

449さん＞
＞二月に支払う手付金は、頭金のことですか？

頭金です。（最低100万円）
頭金とは別に、来年の5月ぐらいに、諸経費（登記費用・管理費/修繕積立金の一時金・提携ローン費用）を払う流れになると、聞いています。諸経費は、170万円用意すれば問題無いと聞いています。
竣工まで期間があり、割と資金計画が立て易いのが、このマンションのメリットだと思っています。
それに伴うデメリットもありますが、それはそれで。

[452: 匿名さん]

>450、451さん
ありがとうございます。
二月に支払う分は、諸経費でそれが頭金としても含まれるのかと思っていました。
では、二月に支払う分とは別に、五月に支払う諸経費170万ほど準備しなくてはいけないのですね。
二月に支払う金額を再度担当さんに相談しなくてはなりません。

[453: 匿名さん]

竣工まで、時間があるのがここのデメリットの一つ。
もっと早ければ、無駄ないまの賃料等を払わずに済むのに。
完成済み、もしくは竣工の早い物件を探すのも一つの方法だね。

[454: 匿名さん]

3月入居物件として、京成船橋駅前のプラウド船橋も検討しましたが、小学校まで徒歩30分と聞いてやめました。教育環境を考えて、この物件にする予定です。

[455: 匿名さん]

人気の所はかなり偏ってるみたいですね。
希望を伝えたら担当さんに困り顔されちゃいました。
第二希望を聞かれたのですが、他にいい間取りが無くて逆に困り顔しちゃいました。

第二希望を一応書くには書いたんですけど、悩みます。

[456: 匿名さん]

＞455さん

確かに「希望プレミア住戸」（各人ごとに違いますが）と、それ以外の
住戸に少し差がある感じがしますね。

高層階では割安ですが、5Fとかだったら普通の値段だったり
角部屋は割安だけど、その隣は普通の値段だなぁ…みたいなｗ

第一期での「はずれ」者をどこまで繋ぎとめられるかが
この物件の残りの売れ行きを左右しそうな気がしますね(･∀･)
私も、はずれたどうしようかなーと思案中。。

[457: 購入検討中さん]

公立小中一貫校　高砂けやき学園に越境を検討されているかたはいらっしゃいませんか？
なにか情報があればよろしくお願いいたします。

[458: 匿名さん]

直床・直天井だっり、バルコニーが狭かったりするのは、
いまどきのマンションの造りとは一線を画しているね。
他に、コストカットしてるところが気になるよ。

[459: 匿名さん]

458さん

確か天井は二重天井です。
長谷工は直床ばかりだそうですので仕方ないですね。

[460: 匿名さん]

459さん

二重天井で、直床なんですか？？
構造的におかしくないですか？

[461: 匿名さん]

確かにあまりないことだけど、二重天井に直床の組み合わせは有り得るよ。
ただ、実際そうなのかな？
安くする為に、努力をすることは認めるけど、あまり度を越すとひくなぁ。

[462: 匿名さん]

キッチンの動線がいいですね。2WAYのがやっぱり人気なんでしょうか。ここだと最上階もお手頃ですね。
ただ、間取りの差があるから希望が外れたら確かにじゃあ他の間取りで・・・とも考えづらいのが難点で。
広めの間取りも多いのは魅力的な物件なんですけど、ここは広いところが微妙に使いづらい間取りのように思います。

[463: 匿名さん]

あと、バルコニーも奥行きがなさすぎる。
布団干せないね。
今号のsuumoで、新築と中古の比較をしてるけど、
ここは一昔前のやり方で安くつくっているのがよくわかるよ。

[464: 購入検討中さん]

>>二重天井で、直床なんですか？？

長谷工お得意の施工方法ですね。
長谷工が施工のマンションのほとんどはこの２重天井＆直床です。
典型的なコストダウンですね。
私はこの直床のフローリングの感触がフワフワしてて馴染めません。

あと壁も薄いような気がする。。。

[465: 購入検討中さん]

初めまして。
前向きに検討していますが部屋のつくりで悩んでいます。
バルコニーサイドキッチンって、家具の配置が難しいような・・・
営業さんに勧められましたがどうなんだろう？と思います。
どの間取りが人気あるのでしょうか？


それと、バルコニーの幅も少し狭めで、ベランダの塀が分厚くなってますが
お布団はどうやって干すイメージでしょうか？

物干し竿にかけるしかないのかな？
布団と洗濯物とで、いっぱいいっぱいになっちゃいそうですね～

[466: 匿名さん]

465さん
ホームセンターで、じゃばらになっている
布団を干せるものがおすすめですよ。
我が家にあるものは4枚のジャバラになっている
ので、丁度4枚の布団が一気に干せます。

[467: 匿名さん]

生活する視点で考えると改めて粗の多いマンションであることを
痛感してしまいます。上層階等の一部お買い得の部屋で釣っておいて、
外れ組には残りの部屋を慣性で買わせてしまおうとしてるかのようです。
冷静に考えたら見送りする物件のはずなのに。

[468: 匿名さん]

465さん
現在の分譲MSでは通常ベランダに布団は干せません。高層MSなら尚更です。
洗濯物は干せると思いますが、管理規約を読ませてもらった方がいいですね。

[469: 匿名さん]

通常のマンションは『バルコニー（ベランダ）手すり外側に寝具を干すことを禁ず』 という規約があるだけです。
バルコニー内に布団等を干す器具がホームセンターにありますが、ここの場合はそれを置くスペースがないのではないのかと言っているんだと思いますよ。
もともと、ここは南向き物件が少ないから、大した関心事にならないのでしょうね。

[470: 購入検討中さん]

４６５です、返信ありがとうございます。
通常、手すり（ここでは塀ですが）に布団を干すのを禁じているのは認識しています。
４６９さんのいうような点が気になりました。
ホームセンターで売ってる折りたたみ式の干すものを買って、バルコニー内で使う感じになりそうですね。

私は、リバーサイドが良いなと思ってたのですが、東向きだと日当たりは午前中だけで陰っちゃいますかね？
今のMSは西向きなのですが、東向きのイメージがわきません。

南側は、下層階だと鉄塔と送電線が目ざわりな感じにあるのでしょうかね？

うーん・・悩ましいマンションです。。。

[471: 匿名さん]

先日内閣府がだしている地盤調査をネットでみました。

やはり城東地域全体的にあまりよくないですね。


地域ごとの詳細はネットではよくわからないのですが、よ〜くよ〜く拡大してみると(笑)、ちょうどこのマンションの建設あたりだけ、ほかの地域に比べてよい値がでているようです…?

地震は近々くるという話ですから、地盤は少しでもよいほうがいいですよね…


私は色々難点ありますが、利点もふまえこのマンションにすめたらいいな〜とうっすら考えてます。

[472: 匿名さん]

地盤を重視するなら、もっと内陸のマンションにした方がいいと思います。
八千代緑ヶ丘か、実籾なんかいいんじゃないですか？
これから地震も多いみたいだし、液状化とか考えると川沿いである青砥も危険な気がします。

[473: 匿名さん]

正式価格が発表になったようですね。
予定価格と同じみたいですね。

[474: 購入検討中さん]

駅近のブランズ亀有とどっちにするか悩んでます。

[475: 匿名さん]

便利さで言ったら亀有だよね。
アリオ近くの大型マンションって販売時と価格下がって無いらしい。
あそこも長谷工だったかな？