ザ・パークハウス 青砥（青戸7丁目東洋インキ跡地C街区）

[マンコミュファン]

東京ファミリアム - 東側に中川の潤い、23区初のアフタヌーンティーコラボ。2007年の用地取得以後延び延びになっていたこのプロジェクトが動き出しそうです。

公式サイト＝http://www.tph-aoto.com/
参考リンク＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/100086_011.html

＜全体概要＞
所在地＝東京都葛飾区青戸7－43－1（地番）
交通＝京成本線青砥駅より徒歩13分、常磐線亀有駅からバス7分徒歩3分
総戸数＝528戸
間取り＝3LDK～4LDK
面積＝64.95～94.01平米
入居＝2013年7月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス（三菱地所から承継）、新日鉄都市開発
設計・施工＝長谷工コーポレーション
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[406: 匿名さん]

ま、川沿いだからね。その代わり、非常用電源、災害設備はすべて
1階に備え付けられていて、河川が氾濫して浸水した場合のことは
一切想定していないとのことだった。
ということで、水没すればこのマンション全く機能しなくなるけどね。
三菱とはいっても晴海あたりのパークハウスとはエライ違うわ。

[407: 周辺住民さん]

心配する気持ちもわかるけど、河川の氾濫する可能性は低いよ。
新中川もあるし、海から津波が押し寄せるには遠すぎるしね。
むしろ、荒川・江戸川の氾濫で浸水する可能性はあるみたいだけど、
そんなこと心配してたら、城東には住めないよ。

新中川(中川放水路)　1963年完成
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%B0%E4%B8%AD%E5%B7%9D

[408: 匿名さん]

荒川・江戸川が氾濫したら、こちらに限らず城東区域全体が大ダメージですからね…。

防災関連の物、現実的に1階以外にはおけないですしね。

まずは自分で備えておかないといけないかな？とも思います。

川沿いなので火災に巻き込まれるリスクが低いのは私も感じていました。

震災被害で大きなものって津波と火災ですからね。

[409: 匿名さん]

もちろん、災害ネックは城東区域全体に言えることだろう。
逆を言えば、このマンションもその例外ではなく、安全性を
メリットとして謳うことはできないということだ。
ま、大して謳ってないけどね。

[410: 匿名]

何回か現地に通った結果、今回は諦めることにしました。
規模・ブランド、青砥という駅はとっても気に入っていたのだけれど、やはり距離と環境に負けてしまった。（自分は）

周辺にあそこまで何もない環境に住んだことが無く、今後出来る可能性があったとしてもつらい。
最大のメリットは慈恵医科大が側にあるということだったのですが、それにほかの条件で負けちゃいました、非常に残念です。

もう少し奥の駅で、徒歩10分圏内で探してみます。
みなさんが第一希望のお部屋ゲット出来ますように！

[411: 匿名さん]

>404
タワマンでは無いと思うので耐震でいいと思いますけどね。

[412: 匿名さん]

買うか買わぬかは、結局のところ自己責任ですね。
私の場合、平坦で徒歩13分(実際は15分ぐらいかな)は、許容範囲です。
コンビニ近くに出来れば、ベストです。

[413: 物件比較中さん]

購入される方はどんなかたが多いんでしょうか？
ファミリーですよね。
通勤近いし楽ですが、もう少し値段が下がれば。。。
車なくでも行動できる場所かな？

[414: 匿名さん]

何を優先するかですね。

私もほかの駅ちかマンションと比較検討してましたが、結局、値段を優先しこちらにしようかと思っています。

朝、夜、と駅まで歩いたり自転車のったりしてみましたが、まあ慣れれば私は許容範囲でしたね。ただ、雨や雪だとどうかな…。時間に余裕をもたないと(^^;)


予定価格ということで正式価格はまだですが、値段さがることはあるのかな…あるとすればすご〜く嬉しい誤算です(^−^o)

[415: 匿名さん]

悪くて横ばい、普通は下がります。

[416: 物件比較中さん]

価格が安いというけど、一部の高級物件を除くと他とそう変わりませんよ。
始発駅のメリットは大きいけど、駅・スーパーまでの距離が遠すぎる。
マンションなのに、便利な立地じゃないんだもんなぁ。。
それに、そこまでは許容したとしても日照の問題もある。
眺望はともかく、じゅうぶんに日照は確保できる部屋が少ない。
予定価格より、どれほど価格が下がるか注目しています。

[417: 匿名さん]

ブランド価値で割高な価格がつくだろうと想像していたところ、案外普通の価格で出してきたから安いイメージになっただけで、普通に比較すればそう変わりはないということだね。

[418: 匿名さん]

＞412さん

私たちは1歳の子供がいる「ファミリー」層です＾＾
嫁は30代前半、私は30代中後半あたりですね。


東京23区で、この価格・小学校の近い環境で、立地に余裕のある大規模物件が
出ることは少ないと思っていますので、ここに住めればと思っています。

[419: 検討中の奥さま]

スレの流れとは違う内容になってしまいますが…
通勤に関してなのですが、大手町まで16分とHPでは謳っていますが、
どのような経路･時間帯でしたら16分で着くのでしょうか？？

Yahooの乗り換え案内で検索するとどうしても25分程度かかるようなのです。
お分かりの方がいらっしゃいましたら教えてください。

[420: 匿名さん]

>419さん

下記ルートです。
※乗換時間は、表示の際に加算しなくて良いルールになっています。


青砥 12:45発 － 大手町(東京) 13:08着
乗り換え回数：1回
所要時間：23分
料金：440円

●青砥
｜　　12:45発
｜　　　　京成押上線(アクセス特急)[羽田空港国内線ターミナル行]5分
↓押上
｜　　　　都営浅草線(エアポート快特)[羽田空港国内線ターミナル行]9分
｜　△13:00着
○日本橋(東京)
｜　　13:07発
｜　　　　東京メトロ東西線(普通)[中野行]1分
｜　△13:08着
■大手町(東京)

[421: 匿名さん]

追伸　通勤時間帯は、使えないダイヤだと思います。

[422: 検討中の奥さま]

405さんの意見を聞いて、確かにその通りだと思いました。

いざというとき火事に巻き込まれることはなさそうですね。

駅まで遠いのがネックですが、慣れれば平気かと前向きに検討中です。

ただ、希望しているところが人気らしくて抽選になりそうです。。。

[423: 匿名さん]

駅やスーパーまで距離はありますが、
眺望が開けているのと小学校が比較的近くにあるのがいいなと思っています。
我が家も小学生のいるファミリーです。
子育て面ではよさそうだなと思って購入を検討しております。

[424: 検討中の奥さま]

>420さん
ご回答ありがとうございます。
乗換時間を加算しなくて良いことを初めて知りました。
勉強不足ですね。お恥ずかしい…
通勤時間帯は使えないダイヤとは具体的にはどういうことでしょうか？？

[425: 匿名さん]

>424さん
時間短縮は、都営線内を快速運転する「エアポート快特」の効果が大きいのですが、
朝夕の通勤時間帯には使えないものと思ってました。
しかし、下記の通り、夕の帰宅の際には使えるようになったみたいですね。
失礼しました。


エアポート快特　Wikipediaより抜粋
都営線内
…運行当初は朝夕の通勤時間帯には設定されていなかったが、2004年以降は平日・押上方面行きについてのみ、夕方以降も運行されている。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A8%E3%82%A2%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%8...

[426: 匿名さん]

南西角住戸の中低層階、鉄塔が目の前ですが、価格・間取り的に競合しそうですね。個人的に隠れプレミアム住戸だと思っています。鉄塔は大きな問題ではないので、競合覚悟で勝負するか検討中です。

[427: 周辺住民さん]

南西というか、ほとんど西向きですよ。
方位磁石を持って、現地でよく確認したほうがいいと思います。

[428: 周辺住民さん]

あ、角住戸ですね。
南向きバルコニーが開けてて、いいですよね。
鉄塔・送電線が気にならないなら、お買い得かもしれませんね。

[429: 周辺住民さん]

私なら、フロントレジデンス(南東向き)の 17F～20F がいいですね。
特に、南西角住戸。
隣り合う西向き棟や鉄塔の上方に位置していて、プライバシーも保てるし、日当たり・眺望も確保している。
価格も、4228万～4258万で、さほど他住戸との差もない。
住む方がうらやましいです。

[430: 購入検討中さん]

38歳、年収500万、頭金300万で大丈夫だろか？
悩むな～

[431: 周辺住民さん]

モデルルーム・現地ともに見に行きましたが、値ほどの価値があるのか疑問です
まだまだ値崩れしそうな気がします
小さい子供がいるので放射線量も気にかかり担当者に聞いたら絶句されました
高かったのかしら…

[432: 匿名さん]

430さん＞
300万円のなかに諸費用代（約170万円）含まれていたとしても、約130万円を頭金に充当出来るので、一般的に考えると買えると思います。
MR行きました？もし行っていないのであれば、買う買わないは別に社会見学につもりで、現状（年齢・年収・頭金）どれくらいまでなら買えるのかシミュレーションしてもらうことをお勧めします。ローンを組むことになるので、金融機関から幾らまで借りられるか、ローン審査もすると良い思います。
月々の支払いですが、昨今の経済状況を見据え、ボーナスは天から降ってくる贈り物と考えて、ボーナス払い無しでシミュレーションすると良いでしょう。そうすることで、現在お住まいの家賃と比較することが出来るかなと。
このマンション価格設定が低めなので、悩みますよね。

[433: 物件比較中さん]

432さん
430です。
高い買い物ですが、都内通勤なので千葉で考えていましたが
青砥のほうが通勤便利ですね。
低層階狙いで考えてます

[434: 匿名さん]

助成面で、他県と比較すると、東京２３区（区によって優遇度合いは違いますが）は圧倒的に良いです。葛飾区は、中学３年生まで無条件で医療費控除や子育て支援などしっかりしているので、家計の負担減になると考えています。
計画中の地下鉄が開通して、環７と国道６号線が交差している付近に駅が出来るとうれしいですね。

[435: 匿名さん]

430さん
無料で外部のFPと相談できるイベントもあるようです。


うちも利用しましたが、将来のかくれた出費（電化製品の消耗による出費、子供の学費、結婚費用退職後から年金もらうまでの間の生活費など）細かくシュミレ〜ションして頂き大変参考になりました。

営業マンがだしてくる数字だと、一見して余裕があっても、FPが算出した将来をみすえた数字をみると案外余裕がないな、とも思えました。（ウチの場合ですが）


子供が小さいうちは妻に家にいてもらいますが、大きくなったら働いてもらう方向です。


家のロ〜ンだけで苦しい生活はさけたいですから、よくよく相談なさってください。

[436: 検討中の奥さま]

行ったときに聞いたのですが、第1期の物件を購入する場合、購入金額の1割を2月に振り込んでください、と言われたのですが、マンション購入の時ってそんなものなのでしょうか？
前に戸建を検討していた時は100万円位だった気がしたので・・・
勉強不足ですみませんが教えていただきたいです。

[437: 匿名さん]

＞436さん

僕もビックリしたクチですがｗ＞物件価格の1割の手付け
契約時にキャンセル出来ないように＋契約までその物件を押さえてあげる保証として
手付金を払う行為自体はポピュラーなものみたいですね。

http://allabout.co.jp/gm/gc/41784/

でも、この記事にも書かれてるように、物件価格の10％じゃなきゃ絶対ダメ！
というものでもなく、要するにある程度のお金をがあればいい、
ので交渉は可能なようです。

私の営業マンも「10％をお願いしておりますが…大丈夫ですか？」と聞いてきましたし、
たぶん三菱地所の方針として「10％でまずはお願いしましょう」と設定しているのでしょう。
向こうは、手付けは貰えば貰うほど嬉しいわけですし
（最悪キャンセル時には儲けになるし、キャンセル回避圧力にもなる）

ただ相場は5％らしいので、それくらいは普通に相談に乗ってくれると思いますよ。

[438: 住まいに詳しい人]

>436さん

戸建の場合は手付の後に中間金を入れる場合が多いので（特に注文住宅の場合）
手付はそれほど用意しなくても良い場合が多いです。まあ解約手付の要素が強いですね。
対してMSの場合は手付の範囲内でオプションを購入したり、セレクトプランを決めたりするので
多めに入れる場合が多いです。でも物件によっては100万でOKの場合も有りますし
担当営業さんに尋ねてみれば宜しいかと。その条件でローン審査に通っていれば
どうしても必要だと言われる事はあまり無いと思います。
但し、初期費用（登記・ローン手数料・保険等）に100万位はかかってしまい
手付100万はそれに充当されてしまいますので、オプション等希望の場合は別途用意する
必要が出てくるかもしれません。

[439: 匿名]

子供が一人で通学することになったときに。。ということを念頭においてマンションを探していますが、その点においてのみここは却下しなければ行けなくなりました
とても残念だけど、駅からの遠さ＆何度か歩いてみたけれど人通りが意外に少ないこと、全体的に暗い町並みがネックでした

帰り道までにちょこちょこお店があったり、人通りが結構あればまだ良かったのですが

[440: 匿名さん]

今ちょうど検討している所なのですが、
手付１０％なんですか・・・。
頭金として用意している分はありますが、ちょっとびっくりです。
先に情報を知っていてよかったです。

[441: 匿名さん]

＞439さん

いろいろ考えちゃいますよね。

私も検討しましたが
ここに520戸（1500人）の世帯のマンションが出来れば
駅から帰ってくる人（友だち）もかぶるだろうし、環七沿いで帰れば
人通りもあるし、自転車通勤してもいいし。

子供の心配であれば、マンション自体のセキュリティが
しっかりしているココはプラスの面もあるしな･･･と
ポジティブに考えていますね。

でも少しでも気になるなら避けるべきです。あとで後悔しますからね。

[442: 匿名さん]

手付金　最低100万円で10%必須ではありません。と営業さんから聞きました。デベとしては、手付金多く入れてもらった方が嬉しいと思いますが、そもそも物件が売れないことには本末転倒ですよね。
ただ、可能性があるとしたら、顧客の条件によって、変えているかですね。
営業さんに確認するのがベストです。

[443: 匿名さん]

ここでの生活費はおさえられます。
スーパーよりも安いお店が沢山あります。
勿論フットワークは必要ですよ。

[444: 周辺住民さん]

近隣のスーパー（アタック、マイハート）は確かに、安いんですが…
運が悪いと、腐ってて食べられない場合もあります。
うちは、懲りてもう買うことはありません。
あ、大黒屋は比較的良いものを置いています。

[445: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドみました。
来場者数からいってもいまいち人気うすなのかな…
うちが検討している部屋は人気みたいで抽選になりそうですが、人気のない部屋は残りそうですね…

住んでからも暫く売り出し中のノボリがたちそうだな…

[446: 匿名さん]

このマンションの設備・仕様、一世代前感はありますが、ビルトインオプションでカバー出来る部分はあるので良いと思っています。あとは、自走式駐車場なので、メンテナンス代がかからないのは大きいと思います。管理費・修繕費が安いことにも反映されていると予想しています。強いて言えば、家具は配置を考えると構造がアウトフレーム工法だったら良かったのに、と思っています。
ぼちぼち、正式価格発表ですね。カスタマーの感触から、どれくらい価格変更（下げ）をするか、デベ２社で良く検討して、価格に反映してもらいたいですね。インパクトある価格をドンと！

[447: 匿名さん]

良い部屋に当選できた人はラッキーだけど、
その後の売れ残りをどうすんだろ？
悪い条件のわりに価格も高いし、売れ残り必至だと思う。

[448: 物件比較中さん]

全体的には良い物件だと思うけど、駅からの距離が気になりますね。
夏や、今週みたいな雪の時に大変そう。

もう少し安ければ、売れ行きも変わってくると思うのだけど。

[449: 匿名さん]

基本的な質問すみません。
二月に支払う手付金は、頭金のことですか？
こんなに早く頭金を支払うなんてびっくりして。

[450: 購入検討中さん]

頭金＝手元にある自己資金。
　　　足りない分をローンを組む

手付金＝契約時に支払うもの
　　　　物件価格の５％以上支払えば保障機構の対象となり
　　　　が仮に引き渡し前にデベが倒産したりしても保障されます。
　　　　逆を言えば５％未満だと保証対象外です。
　　　　不動産取引では大体価格の１０％がほとんどですね。
　　　　なお、手付金で支払ったものは頭金の一部となります

[451: 匿名さん]

449さん＞
＞二月に支払う手付金は、頭金のことですか？

頭金です。（最低100万円）
頭金とは別に、来年の5月ぐらいに、諸経費（登記費用・管理費/修繕積立金の一時金・提携ローン費用）を払う流れになると、聞いています。諸経費は、170万円用意すれば問題無いと聞いています。
竣工まで期間があり、割と資金計画が立て易いのが、このマンションのメリットだと思っています。
それに伴うデメリットもありますが、それはそれで。

[452: 匿名さん]

>450、451さん
ありがとうございます。
二月に支払う分は、諸経費でそれが頭金としても含まれるのかと思っていました。
では、二月に支払う分とは別に、五月に支払う諸経費170万ほど準備しなくてはいけないのですね。
二月に支払う金額を再度担当さんに相談しなくてはなりません。

[453: 匿名さん]

竣工まで、時間があるのがここのデメリットの一つ。
もっと早ければ、無駄ないまの賃料等を払わずに済むのに。
完成済み、もしくは竣工の早い物件を探すのも一つの方法だね。

[454: 匿名さん]

3月入居物件として、京成船橋駅前のプラウド船橋も検討しましたが、小学校まで徒歩30分と聞いてやめました。教育環境を考えて、この物件にする予定です。

[455: 匿名さん]

人気の所はかなり偏ってるみたいですね。
希望を伝えたら担当さんに困り顔されちゃいました。
第二希望を聞かれたのですが、他にいい間取りが無くて逆に困り顔しちゃいました。

第二希望を一応書くには書いたんですけど、悩みます。