サザンスカイタワーレジデンスってどうですか？PART2

[購入検討中さん]

サザンスカイタワーレジデンス「(仮称)八王子駅南口再開発事業マンション部分分譲計画」
についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42886/
公式HP：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hachioji/

物件データ：
所在地：東京都八王子市子安町4丁目77-1番地（地番）
交通：中央線 八王子」駅徒歩1分・京王線「京王八王子」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.05平米-102.46平米
売主：住友不動産

[650: 匿名さん]

そごう跡にヨーカドーは100％ないでしょう。
伊勢丹という噂もあるけれど信憑性はありません。

ルミネという声も多いけれど、JR系といってもルミネとは運営会社が異なるので
NOWの拡張が現実的な気がしますが。

[651: 匿名さん]

入居する有力なテナントが見つかるかどうかでしょう。
見つからない場合はＪＲ自らが何かしらの流通業を営むことになります。

[652: 匿名さん]

とりあえず立川にあるテナントは来る意味がないと思う。来たら足の引っ張り合いになってまた撤退になってしまう。長く続くようなテナントが必要だと思う。八王子市民が毎日買いに行きたくなるような。とにかく客がどれだけ入るかが重要。

[653: 匿名さん]

地下食品フロアと１Fと催事場は伊勢丹。
それ以外のフロアはルミネでいい。
幅広い層のお客さんを取り込める。
八王子市民が市外に出ないで市内で買い物できることが肝心。

[654: 匿名さん]

Nowは確かそのまま継続するんですよね。

[655: 匿名]

ＪＲ八王子駅の乗降客数を考えると、橋本や武蔵境と同じレベルなので、やはりイトーヨーカ堂が有力ではないでしょうか？
イオンは、モールを計画中なのでないでしょう。
同じ理由でパルコもない。マルイは撤退済みだし、伊勢丹なんて有り得ない。

[656: 匿名さん]

現実に一日あたりＪＲ８万(降車客を含まず)、京王６万の利用者がいるわけですからね
これは伊勢丹のある府中駅と比べても比較にならないほどの多さです
しかも八王子駅の商圏内人口も増加している
そのことを企業がどう捉えるかってことに尽きると思います

[657: 匿名さん]

やっぱり八王子と立川が近すぎるのが問題だと思う。運賃も電車に乗っている時間も、八王子を通り越して立川まで行っても大して変わらない。立川さえなければ八王子はもっと発展していたと思う。それと南大沢の人達が八王子駅まで買い物に来ないのも問題。八王子市民なのに。

[658: 匿名]

やっぱり、ＪＲと京王が離れているのが問題。
どうしてもＪＲ沿線の住民は立川へ、京王沿線の住民は府中へ、八王子市民は南大沢へ行ってしまう。

[659: 匿名さん]

>>655
乗降客数より商業地価のほうが目安になるかと思いますが…

ヨーカドーは100％ないでしょう。そごうとヨーカドーは同一グループですから。

[660: 匿名さん]

>>654
NOWはそのまま存続ですよ。

立川にビックカメラがあるから八王子にはビックカメラは絶対こないといってた人たちの
論理と同じ論理が展開されてますね。
結局、八王子駅ビルにビックカメラが来て、駅前のヨドバシカメラと二輪体制になった。

八王子駅周辺のマンション建設、人口増加を考慮した
南口のJR貨物の大型商業施設の発表はもうすぐですから、期待して静かに待っていれば良い。

[661: 匿名さん]

>>659
商業地価なんて状況が変わればいくらでも変動します
現実にその場に足を運んでる事実のほうが遥かに重要ですよ

[663: 匿名さん]

住もうが住むまいが賃貸に出そうが出さまいかじゃ、それは地権者の勝手。

[664: 匿名さん]

実際地権者の物件ってそんなにあんですかね？ガッポリもらったらおしまいじゃないですか？物件販売に関わるのを条件に土地を手放したのだとしたら、今回の売りは思惑外れの損切りに近いのは？　あと、住まないで持っているだけなのはお金持ちにはよくあることです。

[665: 匿名さん]

なぜ地権者が損切りする必要があるのでしょうか？
ふつう地権者は土地とマンションを交換しているだけのはずですが…
だから地権者は複数の区分を所有しています。
それを自分で使うか賃貸に出すか売るかは自由。
無論、すべてを地権者が自分で使うのは現実的でないことです。

[666: 匿名さん]

八王子駅南口地区の再開発は、計画されてから、実施されるまで、二十数年かかっています。
その間地権者は、土地を売らずに、この日を待っていたのです。
１物件6000万円程度で売れるのですから、がっぽり儲かります。

[667: 匿名さん]

駅ビル問題ですが、今のJRは貪欲ですから、何らかの手を打って来るでしょう。
立川の駅ビルと正面から競争させるような施策になる可能性が高いです。
集客力の有る商業施設ができると思います。
同様にJR貨物の施設も期待が大きいです。

[668: 購入検討中さん]

北東の角部屋、５１８０万円であったって本当ですか？

過去スレにありましたが、いまは５３８０万円と聞いたもので。

[669: 匿名さん]

>>665
>ふつう地権者は土地とマンションを交換しているだけのはずですが…
どのように権利が移譲されるのか解らない。
要はおいしい条件を前提に土地を手放す決断がついて、それを売った金
でおいしい物件を（任意で）持たされているだけだと思うが。
で、そのおいしい物件が予想外に価格低迷→損切りとなるのでは？
ある意味地権者もしてやられたりですな。

[670: 匿名さん]

まあ、もともと地権者さんは苦労して買い求めた土地でもないでしょうが、
ディベロッパーに乗せられた額に対する、或いは予想外の情勢による価格
低迷に対する損切りみたいなところがあるかもしれませんね。
いずれにしても、こうして滞っていた土地が解放されてキレイになるのは
一般市民にとってはプラスなのではないでしょうか。

[671: 札幌、京都、博多、大阪に詳しい人]

このブログ、隣町がどうしたの的なコメントが多いけどそれでは最新のトレンドは解りませんよ。特に流通業においては地方の方が首都圏より先行して変化しているのが常識。先端を走っている筈のルミネの社長が自殺した事実がそれを証明しています。つまり、JRの全面的関与による駅を主体にしたアメリカ式の都市型モールの札幌、京都、博多、大阪の成功によりJR従来型の駅ビル開発が陳腐化し、他の近接商業施設と競合を旨としたビジネスモデルは完全に崩れつつある。では都市型モールの定義とは・・完全な消費者囲い込み型施設でモールに入店した客は他の商業施設に逃がさない。為にモール内にはハイ・エンドなデパート（ハイ・エンドである事が重要で米でも中級・地元デパートがトレンディなノードストローム、ブルーミングデールに乗っ取られている、これに習ったのがJRで駅ビルからのローエンド・デパートの追放に動いている・・・そごうの撤退はスマイルかな）専門量販店、ファッション専門店ビル、自前の専門店集合体設備、シネコン、劇場及びホール、都市型ホテル、これらの建物が一つの集合体となって機能している事・・・この要件を八王子にあてはめると驚く程、共通点が・・・◎ビック・カメラはなぜ家電量販店大激戦区の八王子に出店したのか？・・・JRとフレンドリーな関係で札幌、京都では駅の端のビルに中型店を出している・・・厳しい結果が想像される中、都市型モール内へのプレミア出店であるとJRから説得された？◎劇場及びホールは既に２０００人規模のモノが存在（この項では京都劇場が７００人で最高）◎JR貨物ビルはファッション専門店ビル、シネコン、ホテルの複合高層ビル？・・シネコン、ホテル共札幌、京都、大阪はJRと各業者合弁に成っているのでJR雇用に寄与できる◎北口駅ビルはJRフレンドリーなハイエンドデパートとJRの共同出店とJR連続出店実績の文具専門店のTか？◎ビックカメラ、北口駅ビル、JR貨物ビルを繋ぐのは駅舎、ホーム改装と同時に建設されるであろう駅上ビルのセリオ２か（事実、そごう撤退ニュース前に北口駅ビル前に建設のお知らせ・・駅ナカ施設？が掲示されていたが外された）・・・南口の駅ビルをみると、階数といい規模といい、駅上ビルとのバランスを考えていると想える。・・・大阪の例ではJR自前のテナント・ビルは面積３倍の伊勢丹と同じ売上を上げている◎以上、JRさんここまでしないと３年後の台風（イオン・モール）には対抗出来ませんよ、まぁここまですればイオン・モールと米の諺通り「バレー（谷間・・・米の隠語でモールの事）に降りた消費者は次のバレーを目指す。」シナジー効果が期待される。

[672: 匿名さん]

>>671さん

その内容をJRに送付してはいかがでしょうか。

[673: 匿名]

いや相続などの都合が出れば損ぎりもありますよ。売り急ぎの事情です

ただ、固定資産税もくるのでただ、所有してるのは大変なことです

賃貸も５パーで考えても、現実的じゃないでしょう。ただ、マンションの場合は

仲介の値段が事例になってしまうので売れないからといって安く売りにくい

でも事実上物納が出来ない今、分譲もとに引き取ってもらうしかないでしょう。

北側にまだ有りますね。

[674: 匿名]

果たして、そごう撤退跡地やＪＲ貨物の商業地にテナントが来るでしょうか？
最近は、東急スクエアも閑散としてるし、危ないんじゃないかと思っています。
八王子駅前は、ドンキやパチンコ店ばかりが目立ちます。
なんとかして〜

[675: 匿名さん]

最近、八王子駅周辺は人通りが増えてますよ。

[676: 匿名さん]

南口、北口ともJR系列の案件なので、
テナントが空くことは100％ないと断言できるでしょう。ただの民間企業の貸しビルとはまったく違いますからね。

JRがどのようなテナント構成してくるのか興味をもって手腕を見届けたい。

[677: 匿名さん]

>>669
地権者は土地を売りませんよ。だから地権者と言うのです。
土地を売ったら利益に課税されますからね。
土地を売って税金を払った後にマンションを買うなんて間抜けなことはしません。
再開発に協力して土地とマンションを交換することで課税を繰り延べます。

>>673
個別の事情で売り急ぐことはあっても「損切り」はないでしょう。
なぜなら取得価額はべらぼうに安いからです。

[678: 匿名]

仮に立川駅にあるルミネ、グランデュオ、エキュートなどを八王子駅に持って来ても、同じ集客力は得られないでしょう。
ＪＲには、八王子らしいテナントを用意して欲しいです。立川と同じことをしても必ず失敗します。
サザンを見習って欲しい。

[679: 匿名さん]

サザンのテナントは、主にサザン住民のためのテナントです。
医療施設、多摩信組、書店、飲食店、スーパー、市役所出先機関など生活に便利なテナントがそろい、老後になっても同じビル内ですべて用が足せるようになっています。

一方、南口商業ビルや北口駅ビルは外部からの集客を狙うテナントになるはずです。
立川とは一味違ったものになるでしょう。
特に駅直結となるシネコンが入る可能性が高いです。

[680: 匿名]

シネコンだったら、南大沢や立川、橋本、昭島にもあるので今更必要ないし、外部から集客するのにシネコンじゃダメでしょ。
やっぱり八王子には、そごうが必要だと思います。あの少し寂れた感じが八王子らしくてとても好感を持てるし、地元の人達が買い物を楽しむ場所としていつまでも存在して欲しい。正直、八王子のそごうを見ると安心します。八王子駅前にそごう以外の商業施設なんて考えられない。

[681: 匿名さん]

八王子を紹介する某サイトで１年くらい前から、
JR貨物のビルにホテル、商業施設、シネコンができる予定ですと出ているんだけど
もともと内容が決まっていたの？
内部の人が運営しているサイトだろうか。

[682: 匿名さん]

八王子は今や大学生を中心とした若者の街へ変化しつつあります。
さらに最近若者の車離れが急速に進んでいます。
若者は、車社会から駅中心社会へ回帰しつつあります。
すなわち八王子は、駅中心社会の実験場として最適な場所と言えます。
駅周辺の発展は、ＪＲにとって生命線とも言える重要課題です。
そのためＪＲは、各種施策を続々と出して来るでしょう。
今後が楽しみです。

[683: 購入検討中さん]

個人的には、そごうはもういらないと思うなぁ。

古臭い。

外壁が汚い。

地元客が使ってない。

客がにぎわっているデパ地下以外は、若者をターゲットにしたお店にしないと。

せっかく学生の町なんだから。

シネコン、大いに賛成です。

[684: 匿名さん]

駅直結のシネコンってすごく便利だと思いますよ。
他のところは微妙に歩くし、中央線の駅直結ってのはかなり使えると思います

そごうは人がいるのは地下と大催事場だけとはいえやっぱり八王子にデパートは
あってほしいです。そごうがなくなると、おつかいものを買うのにすごく困ります。

かといって寂れた感じのデパートが欲しいとは思いません。
そごうは好きだけど、もっと頑張って欲しかった。
あと、ポンパドウルだけはぜひ残ってもらいたいです。
デパートでなければ、吉祥寺のアトレ希望。

[685: 匿名]

私はそごうのあのレトロな感じが好きです。昭和の時代を思い出します。
新しいものが何でも良いとは限らないですよ。古き良き時代のデパートをぜひ残して下さい。

八王子には映画館があるのでシネコンなんていりません。
駅ビルの再開発なんて始まったら、駅周辺雰囲気が変わってしまい、八王子らしさがなくなってしまいます。
八王子を立川や吉祥寺と同じにする必要はないと思います。

[686: 匿名さん]

八王子らしさは、ユーロードや甲州街道に集まっていて
八王子駅には、八王子らしさというものを感じません。
元々、歴史のある建物ではないですから基本どう変えてもいいと思います。

八王子らしさ、八王子らしい風情のある駅は「関東の駅百選」に選定されている高尾駅とかでは
ないですか。

[687: 匿名さん]

そごうの決定的な問題は天井が低いこと。

[688: 匿名さん]

駅ビルの建て替えとなると、ずいぶん先の話になりそうですね。
八王子の駅舎自体も古くて狭いので、建て替えやるなら全部まとめてやって欲しい。
そうすると、やはり１０〜２０年先の話になるのかな？
橋本のリニア開通までにはなんとかお願いします。

[689: 匿名さん]

シネコンって今はどこでも平日はがらがらなのに、駅前とイオンモールにできたら、集客できるのかなあ。
皆週にどのくらい映画見に行くんだろう。

そごうのビルは古すぎるのは同意。でもJR東日本は震災の被害でお金ないみたいだし、どうなんだろう。

[690: 匿名]

八王子駅は最近耐震工事やっているみたいだけど、きっと何も変わらないんだろうなぁ。
立川駅の再開発は、景気が良かったからできたんだと思う。

[691: 匿名さん]

中国の大都市にあるデパートに行ったことがあるが、最上階はフリマ広場だった。１区画６畳ぐらいに
仕切られたお店がたくさんあって、若者が自由に商売をしており大賑わいだった。税金とか消防法とか
課題はあるだろうが思い切ってそういうのを作るのもいいかもしれない。あくまでも階下のテナントの
集客として。また、つまらないかもしれないが、色々なメーカーの車のディーラーが集まったショー
ルームが駅ビルにあったら意外とよいと思う。

[692: これが真相]

何処かの再開発は天下り団体と役所の生き残りの為の施設建設用の血税でなされた事を忘れていませんか。災害を考えたらそんな施設より、広大な国有地の空き地が必要だったのでは。今度は都とその天下り団体の手で、いいか悪いか八王子駅北口に副都庁的性格のコンベンションセンターの高層ビルが建設されるんですよ、JRだって
何故、支社がある八王子の駅構内が国分寺駅、等に比較して貧弱なのに何年もそのままにしているのか。理由があります全て自らの雇用を守り、切れ目なく仕事を創る事を優先させているんですよ。そろそろ八王子駅整備の番では。サザンの事務所設備、買い手ないのではなくコンベンションセンター工事時の都の総合事務所仮移転用に塩漬けにしているんだと思います。旧市民会館が消防署になるのと同じ、お仲間第一主義。

[693: 匿名]

他に入らなかったよ、見たいなテナントがサザンは多いね。
人が集まる理由があまりないというかね。

[694: 匿名]

＞＞６９２
同意します。
以前、自分もそういう真相話したら、あらしと言うことで大変でした。
再開発法はデベが自治体にトップダウンで命令して税金を使って
行うマンション分譲なんですよね。だから、タワマンは北と低層階が売れないので
最初から、超法規的措置でデベの希望する容積率に変更します。サザンも上、９０室は
本来の容積率なら出来ないんです。住友への利益供与ですね。８０～９０年代
用地不足と周辺整備を税金でやれるので再開発法を役人とデベが発明したわけです。
いろいろなところでやってますが自治体は、みなやりくりがきびしいなか強要されて
税金を捻出するため、たいへんだそうです。八王子は市民の災害準備金を取り崩し
再開発に投入してます。すみふの誤算はやってるうちに不景気になり
思うように、売れなくなってしまったことで、さらに液状化の影響もあり、
完成在庫が３０％をこえ４０に近ずいてるそうです

[695: 匿名さん]

そんなすみふの中でサザンはもう完売しそうなので大成功したプロジェクトでしょうね。

[696: 匿名さん]

動機不純かも知れませんが、
南口開発はやって良かったと思います。
むしろ20年以上放置した方が、大変な無駄遣いになっています。
八王子駅前の土地を遊ばせた行政の責任は重いと思います。

[697: 匿名さん]

激しく同意。確かにそう思う。

[698: 札幌、京都、博多、大阪に詳しい人]

NO６９２のコメントの何処かは多摩モノレールを含めた立川の事では？サザンではないよ！多分、シネコンの件ですが日本の地方状況はアメリカ並の弱肉強食の時代に突入し潰れるシネコンも出てきています、だからと言ってより良い立地で先進性のあるシネコンが進出出来ないと云う状況でもないですよ。JR貨物ビルのテナントが噂通りファッション・ビルのPになれば（大株主に成ったイオンが八王子イオンモールの目玉アンカーにPを出店させるとの情報も・・・微妙）、Pと一緒に展開する事の多い住友商事系のシネコン・・I-MAXとインテリア・センス抜群のユナイテド・シネマの進出可能性大、超期待。ユナイテド・シネマでない場合、JR系のシネコンの可能性・・・この場合も大阪の例をみるとクラシック・コンサートやオペラのHD配信の上映に積極的なので好感が持てる。結論、現在、八王子近辺にあるどらえもんフレンドリーなシネコンチェーンやホーム・シアター並のスクリーン・サイズの独立系シネコンは願い下げ。来月にはJR貨物ビルの詳細発表なので八王子が博多並のJR八王子シテイ、大阪並の八王子ステーションシテイに成るのか解る。ここでJRが頑張らないと八王子はアウトレット、カテゴリーキラー、リッチ・グルメ・スポット、スーイート名店、メガ・ブランド専門店、各種モールも全て市内周辺部に点在し、ダウンタウンには駅と行政機関だけのロスアンゼルス状態に・・・皆さん、車を買いましょう

[699: 匿名]

いろいろテナント、業態の希望はあるけど


相手も商売だから採算の見込みがたたなきゃ来ませんよ


今現在、結果が出てるような気がしますが。。。