THE ITABASHI テラス（ザ・板橋テラス）

[購入検討中さん]

大手町ダイレクト20分「板橋本町」駅徒歩2分の駅近立地に誕生する大規模193邸。
THE ITABASHI　テラスについての情報を集めましょう。
購入検討中の方、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/itabashi_h1/
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[367: 匿名さん]

>366
ここをしきりに何の問題もない地歴だという論拠は365レベルだと思うな。
難しいと思いますよ。

[368: 匿名さん]

>>351
ここら辺りの駅前は、都電志村線時代にはそれなりに店があったのが、地下鉄にするといって都電を廃止して、三田線の計画が二転三転するうちに、寂れたらしい。
幹線道路沿いは、容積率が上がる分、建設コストも固定資産税も高くなるから、零細個人商店は続かない。
原宿の表参道みたいに、有名ブランドが入ったビルが並ぶとこもあるけど、中仙道をあんなに渋滞させるわけにも行かないし…。

[369: 匿名さん]

都電志村線なんてあったんだね。
あのぶっとい中仙道の真ん中を走ってたの？

ネットで調べてみたら、昔は三田線は埼玉へ北上する計画だったんだってね。
新大宮バイパスの上には首都高5号線がずっと延びて来ているけど、
昔はここを三田線が通る計画だったとか。

地下鉄が来ていればあの辺も、今よりも遥かに便利で
もっと栄えていただろうに。

[370: 368だ]

>>369
都電志村線の話は、友人父がソース、友人も自分も生まれる前の話。
都電や商店会に資料があると思うよ。
ウチは、都電16系統沿いで商売してた親戚がいたんだよね。
池袋より大塚の方が栄えていたのに、と言ってた。
「ストロー効果」の小さいやつ？

三田線が東武の都合に振り回されたので、都は東武が頭を下げるまで協力しない、という噂がある。
JR板橋駅近くに建ったプラウドは人気沸騰だったが、ふつうなら３線至近なんだから駅ビル建てて再開発を考える立地なのに、どこも手を挙げずにマンション用地になったのは、区をまたいで東武と組むなると、苦労するだけだから。
板橋の駅前がどこもショボいわけだよ。

[371: 匿名さん]

ここは駅近で価格も安い。
ただ安いなりの理由もある。
薄いスラブなど造りのレベルが低い。
いくつか書き込みされていたが、スラムだったという地歴や排気ガスなどの周辺環境。
個人的にはバランスを考えて、最上階で検討している。

[372: 匿名さん]

スラブについて詳しい方がいらっしゃったら教えて頂きたいのですが、HP上ではただのボイドスラブでは無く中空プレキャスト板合成スラブ（230㎜～240㎜）となっています。確かに通常のボイドスラブは250㎜からが通常のようなので通常のボイドスラブであったとしたら薄いんだと思いますが、この中空プレキャスト板合成スラブで230㎜～240㎜というのは通常のスラブに換算するとどのくらいのものなのでしょうか？他の物件資料をみているとこの中空プレキャスト板合成スラブで230㎜～240㎜くらいの数値は良く見かける厚さなのですが。（もちろんもっと厚いところもありますが）ボイドスラブと通常のスラブを合わせているのでその中間くらいのものかと勝手に思っているのですが。

[373: 匿名さん]

他の物件はどこですか？
教えて下さい。

[374: 匿名さん]

>>372
中空プレキャスト板合成スラブってボイドスラブのことだよ。

[375: 匿名さん]

中空プレキャスト板を使っているのでボイドスラブの一部という事は理解できるのですが、このような合成スラブの場合も他の中空プレキャスト工法のスラブと同様に0.8×（スラブ厚）＝一般のコンクリートスラブ厚と考えられているのが一般的なのでしょうか？素人ですいません。

[376: 匿名さん]

連投ですいません。この物件のスラブ厚の考え方について同様に設計事務所の方に質問し、回答を頂きましたのでコピペします。

　　＞さて、ご質問頂いた物件の「中空プレキャスト板合成スラブ」についてですが
　　　この場合ですと中空プレキャスト板部分とコンクリートスラブ部分を分けて考えるべきでしょう。

　　　この物件では中空プレキャスト板部分が150㎜、コンクリートスラブ部分が80㎜～90㎜となっておりますので、通常の　　　コンクリートスラブ厚に換算しますと、

　　　中空プレキャスト板部分　150㎜×0.8＝120㎜
　　　コンクリートスラブ部分が80㎜～90㎜ですので
　　　120㎜＋80㎜＝200㎜、120㎜＋90㎜＝210㎜

　　　ですので、通常のコンクリートスラブで換算すると200㎜～210㎜相当に該当します。

との事でした。ご参考までに添付します。

[377: 匿名さん]

>372さん
>他の物件資料をみているとこの中空プレキャスト板合成スラブで230㎜～240㎜くらいの数値は良く見かける厚さなのですが。
とのことですが、その物件名を2、3教えてください。
私もその点が気になっていたので。

あと、設計事務所とはどこですか?前田建設関係ですか?
よくボイドスラブ250mmは通常スラブ200mmに相当すると言われますが、それは合板も含めて中空である場合全てだと、以前、長谷工の物件検討時に聞きました。
上記の計算は可能であれば、中空部分がどれだけかが重要ですね。

[378: 匿名さん]

あと、追加ですが、0.8掛けは250mm、200mmの場合で、薄くなればなるほどその掛け率は低くなると聞きました。

[379: 匿名さん]

建築基準法でマンション床の耐荷重は決められており、その性能を保証するスラブ厚が確保できれば良く、壁強度やフロア面積とのバランスを無視して、なぜ、スラブ厚だけ問題にするのか、意味不明だわ。

建築基準法より高度な耐震性を目指すのもいいが、高級物件でやればいいので、７０平米の中級物件ならむしろ標準仕様の方が将来何かと対応しやすい。
解体費用がかからない方が、建替え前提の話が進めやすいしね。

[380: 匿名さん]

ボイドスラブの場合空洞部分を考慮して通常の×0.8と考えられているので376の考え方であってるよ。同様の理由で薄くなるほど掛け率が低くなるという事はない。それから基本的には379の意見に同意だね。TOTALの構造を見ずにスラブ厚だけを見て物を語ろうとする事自体ナンセンスだわ。

[381: 匿名さん]

ザ・板橋テラス じゃなく　ヂ・板橋テラス　じゃないの？

俺が古いのか？

[382: 匿名さん]

377と長谷工が正しいよ。
合板は合わせることを前提に空間を設けているのが一般的。
全厚に掛けるんだよ。

俺も同程度の物件事例とその設計事務所について教えて欲しいな。

トータルに検討するには重要な要素を正しく把握しないと。

[383: 匿名さん]

377が何を言いたいのか、分からん。
段差スラブを知らなかったりして。

[385: 匿名さん]

>ザ・板橋テラス じゃなく　ヂ・板橋テラス　じゃないの？

まったく気づかなかった。
ザ・イトヤマタワーみたいなもんか。

[386: 匿名さん]

377は、壁式構造しか知らないのかもな。
何でも厚くしときゃいいと思ってんだろう。

[387: 匿名さん]

やはり377の記載が正しかった。
・合成のメリットは施工期間の短縮
・ボイド部分は合成を前提に施工されているので、230mmのボイドスラブと大差は無い
・0.8掛けは「そう言われている」だけで、そう単純なものではないが、詰まったコンクリスラブよりは低いのは確か
・普通のコンクリスラブで単純に184mmのスラブ厚とは言えないが、200mmレベルに達しているとは言えない
・他に230mm程度の合成・非合成のボイドスラブの事例を調べたが、同じ住友では有明物件くらい
とのこと。
同じ住友内でもあまり見られないようです。(地方までは調べてないようですが)
あと、180mmあれば十分ですよ・・・みたいなことも言ってました。

384の記載の通り、ここの地歴含めて、中途半端な擁護がしつこいね。
もしかして、擁護するフリして、わざと荒らしてるのか?

[388: 匿名さん]

>>387
ソースはどこよ。
180ミリで充分なら、ここの床スラブはむしろムダに厚いわけじゃん。
梁間を突っ込めよ。
役立たずだな。

[389: 匿名さん]

しかしこの物件、元スラムの地歴だの、見たこと無い位の薄いボイドスラブだの、突っ込みどころ満載だな。
駅2分の安物を手に入れるため必死な連中は、いらない物まで背負い込むことになりそうだ。

ま、人の価値観はそれぞれ、って言われたらそれまでだけどね。

[390: 匿名さん]

387や389は梁間が何か、分かってないと思う…
読めないのかも…

[395: 匿名さん]

事業協力者住戸が無く、一階店舗とかでないのが、ポイント高い。
駅近物件で、最初から賃貸部分が多いと、管理困難になりがちだからね。
旧街道の商店街に沿って、商業ビルでなくマンション建てるのは、ビミョーだけど。

[396: 匿名さん]

>>395
この物件の場合は、１階がスーパーだった方がよかったんじゃないの？

[397: 物件比較中さん]

>事業協力者住戸が無く、一階店舗とかでないのが、ポイント高い。
いやいや、それ普通でしょ。
ただ、駅近2分なのに比較的安価なことはポイント高し。
一方で、板橋本町の駅力の低さ、というか周辺環境の寂れ感、生活利便性が高いとはいえない点がマイナスかな。
デベも財閥系だったり、無駄な施設が無いのは良しだが、見たこと無い薄いボイドスラブやちょっと駐車場台数が少ないのが残念。
色々と書かれている地歴や排気ガスはあまり気にならない。
全体としてはちょっと悩むな・・・。

[398: 匿名さん]

23区なのに駅近でこの割安感、そしてけっこう広いですよね。
シューズインクローゼットがあったり納戸もしっかりあるとかやっぱり間取りも丁寧なところはいいと思ってます。
自分は元々都内の出身じゃないのもあって、利便性に欠けると思った事はまったくありません。生粋の都内の人からは不便じゃない？とか言われることはありましたが…

[399: 匿名さん]

>397
駐車場設置率38％だから丁度良いくらいじゃないかな？
駅近だから車持たない人多いと思うよ。

[400: 匿名さん]

駐車場の空き状況は転売時に効きますね。
4割弱はちょっと少ないかも。

[401: 匿名さん]

私もマンション売却時に、駐車場が一杯という理由で断られた事があります。

駐車場くらい外で借りれば良いじゃん、と思ったけど、
駅に近くて料金も高かったので、それなりに大事な問題だと思いました。

[402: 物件比較中さん]

確かにファミリータイプでこの駐車場数は少ないかもですね。
こういう気づかない視点を知ることができるのが、この掲示板のメリットですね。

[403: 匿名]

アステラス跡地は両サイドともマンションですか？この物件と関係ないですが、わかる方教えて下さい。

[404: 匿名]

駅近なのは魅力的です。
隣がパチンコ屋で、ちょっと寂れた町はマイナスポイント。
マンションは良さそうですが、エレベータ台数が気に入らなかった。
中高層階希望ですが、朝通勤時にエレベータに中々乗れない気がする。
だから候補から外しました。

タワーマンションは何所も同じなのかな。
私はその辺知識が浅いのでマンションギャラリーにいって話を聞いた感想です。

[405: 匿名さん]

ここタワーじゃないよ。
あと本当のタワーは台数ももっと多いね。

[406: 匿名さん]

タワーは建築費が高いし構造設計も違う。
安くて簡単に作れるから15階建て前後のマンションが多い。
狭い土地でも建てられるし。

[407: 匿名]

タワーじゃないんだね。無知だったわ。ありがとう。

[408: 匿名さん]

１７階ですから中層マンションという理解でいんでしょうか。上に住むなら物理的に高すぎず低すぎず、それが価格にも反映されているのかな？立地相応な感覚は持っているのでいいのではと考えてます。

>>404
ＥＶの数が満足いく数になっているマンションをあまり見たことがないので今の時代これが普通と受け入れる気持ちもあります。たしかに少ないと思いますけどね＾＾；

これを理由に下階を選択する人もいるのかもですね。

[409: 匿名さん]

高層階ならスカイツリーは見えますでしょうか？
買うならスカイツリーが見えるところと決めているもので

[410: 匿名さん]

多分見えると思いますが、営業さんに確認が必要ですね。
パソコンで眺めは見せてくれますよ。
かなり売れてるから真剣なら週末にでもモデルルームに行った方が良いと思います。

[411: 匿名さん]

スカイツリーよりは富士山だよ。
ウチは両方見えるけど、富士山の方が心が晴れ晴れとします。

[412: 匿名さん]

410さん 回答ありがとうございました。HPの図だと見えるかどうかわからなかったので。

[413: 物件比較中さん]

なんだか、値段が物凄く安くなりましたね。
同じすみふの蓮根と変わらないくらい！
こっちが安いのか、蓮根が高いのか…

[415: 匿名さん]

値段安くなってる？それでも蓮根より500万くらい高そうだけど。

[416: 匿名さん]

坪単価は変わってないような気がします。
狭い部屋だから？安いのかな？

[417: 物件比較中さん]

レジデンスの３LDKが3890万円からですって。安くなりましたね!!

[418: 匿名さん]

テラスの方が引き合いが多いのかな？

[422: 匿名さん]

坂上って志村坂上？
名前からすると高台にあって良さそうだけど、駄目なの？

ここの中仙道＋首都高+環七より環境は良さそうだけど。

[423: 匿名さん]

プラウドは人気があったよ。チープさはここも同レベルですね。

[430: 物件比較中さん]

結構統一感のある間取り内容ですね、住戸配置も大体似ていて差を感じません。

こういう物件の場合は住人同士の互いの住戸を内心比べ合ったりするような心配もなくて住み良いように思います。大街道沿いでもないので低層のエントランスに近い住戸でも住み易いんじゃないかなと私は思います。

[431: 物件比較中さん]

完璧な物件とは言えないと思いますが、今まで十数件みてきた中ではコスパが高い印象です。
4,000万ちょいで駅歩２分、それなりの設備は標準ですし。
もう少し他物件と比較して決心がついたら購入に踏み切ろうと思います。

[433: 購入検討中さん]

娘の学校の通学区の関係で、このエリアに絞って検討してます。
赤羽南と比較しているのですが、どうにも決め手がなくて・・・（ーー；）

[434: 匿名さん]

野○も近くで予定してるのですか？
住友が即日完売してるから焦ってるみたい？

[435: 匿名さん]

私も赤羽南とどちらにするか迷ってます。
設備のグレードは板橋テラスの方が上の気がしますし、駅までの距離も断然近いのですが、幹線道路から近過ぎる感じもしますし・・・
それと、三田線を利用したことがないので、どんなもんかなと・・・

[436: 購入検討中さん]

環七と中山道、高速道路が交差する交差点から100メートルも離れていないマンションのベランダで洗濯物を干したら、一体どうなってしまうのでしょう・・・
空気の悪さに窓も開けられないのではないかと心配です。

[437: 匿名さん]

外観、緑色よりグレーなどのほうが良かった感じがします。

[438: 匿名さん]

大分、出来て来ましたね＼( ^_^)w(^_^ )／

[439: ご近所さん]

テラスもレジデンスも実物の方が色がいいですね
そんなに明るい色ではなくいい感じですね

[440: 契約済みさん]

向かいのパチンコ屋さんがスーパーになってくれたらいいです。幹線道路がすぐ横なので騒音が心配でしたが、マンションは道１本入っているせいか？静かではびっくりしました。マンション前の道路を歩いていても幹線道路の騒音は全く気になりませんでしたが、パチンコ店の、たまにドアが開く時の店内の音がうるさかったです。

[441: 物件比較中さん]

テラスの外観の緑色はイケてないですね。
センスを疑いますが、実物はそんなに緑々していないように思います。
光の加減でしょうか。。

レジデンスの色は素敵ですね！
なぜ統一しないのか。。街のイメージとか考えてないですね。

[442: 購入検討中さん]

色々物件見てみましたが、レジデンスは買い得感がありますが、テラスは割高な気がします。
徒歩2分の差で価格差が数百万ありますね。

空気の悪さに加え、駅もイマイチで、周辺にお店が無さすぎ。
ただ都心へのアクセスは悪くない。

同じ板橋なら、東上線の物件の方が魅力的に映ります。

ちょっと購入は厳しいかな。。

[443: 物件比較中さん]

テラスの緑色はちょっと引きますね。
できれば、普通の色にしてほしい。
たしかに、便利さはなさそうですね。もう少し大山よりだったら便利なんですが・・

[444: 匿名さん]

ここも盛り上がりませんね･･･

[445: 購入検討中さん]

実物見てきたがパンフレットのどぎつい緑よりは幾分実物のが落ち着いてていいわ

[446: 匿名さん]

蓮根と色は似ていていまいちでした

[447: 匿名さん]

モデルルームの予約が取れません。。。まだ残ってる部屋はあるのでしょうか？情報お願いします。

[448: 物件比較中さん]

>444
>ここも盛り上がりませんね･･･

薄いボイドスラブ等の低仕様や、そもそも地歴や環境に難アリの立地。
この低価格ながら販売状況が進まない理由はあちらこちらにありますからね。
ただ財閥系デベにつしては安いのは事実なので、現地販売開始後から1年以内には完売するのではないでしょうか。

[449: 匿名さん]

パチンコ屋は簡単には潰れないよ。
儲かってるから。

[450: 匿名さん]

＞447

物件は結構残っていましたよ。
ちょっと前の話ですが。

第一期分はまだ売れ残りが多く、第二期販売に踏み込めないでいるようでした。
既に完成しているようですが、売れ行きが悪いのか、相当後ろ倒しになっているように感じます。

個人的にはこの立地環境では高く感じます。

[451: 匿名さん]

みなさん、外観の緑色について書かれていますが、イメージパースを見る限り、たしかに素敵！とはいいがたいです。住んでしまえば、外観も慣れてしまうかもしれませんけどね。完成済なら、実物の写真を掲載してほしいものです。

[452: 匿名さん]

そもそも戸数が多いから残りも多いでしょう。もう８割近く売れてるとなると順調なのでは？モデルルームもいつも盛況だし。

[453: 匿名さん]

８割も売れてるの？
通勤・通学のためだけのマンションという感じですね。
あとは年内完成なので、３００万円の控除が受けられることくらい。
テラスとレジデンスで小学校の学区が違いますよ。私立なら関係ないけど。

[454: 匿名さん]

８割も売れたんですか。
しつこいネガキャンがあった割には頑張ってますね。
スミフは嫌いだけで、板橋頑張れ！

[456: 物件比較中さん]

ここはもう８割も売れたんですか？夜は真っ暗で住んでる気配はありませんよ。

[457: 匿名さん]

入居は11月くらいからだそうですよ。

[458: 購入検討中さん]

なんか事実と違う情報がでているようです。

そもそも第一期の売り出しは197戸中50戸程度ですよ。
それでも10戸程度売れ残ってますよ。

おそらく、売れにくいだろうと踏んだレジデンスの方を先に力入れてるのだと思います。
立地はテラスの方が良いのですが、価格差は300万以上あるように感じました。
だらか売れない？のかも。

入居は10月末とのこと。

販売がかなり遅れているのは事実だと思います。

[459: 契約済みさん]

価格差はだいたい200万くらいでしたよ。

[460: 物件比較中さん]

>451
グリーンは初めて見ました、珍しいですね。

周辺の自然に合わせた感じなんでしょうか、目立ちそうでもありますけど何となく目に優しい気も。
殺伐とした感じがない色なので絶妙なグリーンなら私オッケーです。

[461: 匿名さん]

大弾幕が取れましたよ。完売ですか？

[462: 匿名]

なわけないでしょ！

まだ1期を完売してないですよ。

[463: 匿名さん]

本町は首都高があるから空気が悪そう…。本蓮沼～志村坂上が三田線ならいいんじゃないかなぁ。

[464: 契約済みさん]

何だかんだで契約に踏み切りました。メリット、デメリットあるけど、駅徒歩2分と都心へのアクセス、コストパフォーマンスが最大の魅力でした。いいスーパーが近くにないのが残念ですが。

[465: 契約済みさん]

464に全く同感です。便利なスーパーが出来る事を切に願います。とりあえずはそこだけです。

[466: 匿名さん]

本当にコスパが高い高級マンションですね！値上げもある会社なんで、早めに買った方が絶対にお得。

これからじっくり販売するみたいですが、先に購入した満足感はありますよね。