ジェイグラン阿倍野松崎町【契約者・住民専用】

[入居予定さん]

スレッドたてましたので、宜しくお願いいたします！

５ヶ月後の入居まで、また入居後も意見交換できることをきたいします。

[201: 契約済みさん]

>もし、マンション自体が地震で壁がはがれたり、傾いたり等発生した場合、どのような対応になるのでしょうか？

私のつたない知識になりますが、（まちがっていたら申し訳ございません）
マンション自体の補修の場合、住民から修繕積み立てとして徴収します

そのため地震保険に入っていない場合は、自腹での支払いになると思います。

> マンション全体の地震保険ってないのでしょうか？

確か共有部分に対しての火災/地震保険はあったと思います。
加入する場合は、管理費からになると思います。

[202: 物件比較中さん]

契約者・住民専用スレですがすみません。
近くのレジデンスが高かったので、即入居できる近所の完成物件を検討中です。
こちらのジェイグランの一番小さいお部屋で７０平米そこそこだと聞いたのですが、価格帯（低層階〜最上階）を教えていただけないでしょうか？
土地代が違うのは十分承知しておりますが、同じ７０平米クラスの部屋の値引き交渉の参考にしたいと考えています。
よろしくお願いいたします。

[203: 匿名さん]

近くのレジデンスというのは、阿倍野松崎町レジデンスのことでしょうか？
値引き材料というか、そもそもジェイグランの方が高かったような・・・

[204: 匿名]

完成物件の新築ってローレルコートですよね。
あそこよりは安いけど、レジデンスとは同じくらいですよ。

[205: 匿名さん]

価格は一緒くらいでも、ジェイグランの方が立地がいいので、安く思えますね。

グランスィートは高すぎる。

[206: 入居予定さん]

201番様

コメント有難うございました^^

阪神淡路大震災でマンション全体を【補修したい住人】と【補修したくてもお金がない又は補修する必要がないとお考えの住人】に分れてしまい、すぐに工事ができないという問題が多々あったようです。
そういった時に地震保険というものがどういった物なのか少し気になりまして。。。^^;

これから当マンションでも、いざという時に色々考えていかないといけないのでは？とふと思ってしまいまして。。。
1戸建てでしたら、自分達だけの判断で出来ますが。。。

[207: 匿名]

便乗させてください。

>マンション自体の補修の場合、住民から修繕積み立てとして徴収します

そのため地震保険に入っていない場合は、自腹での支払いになると思います。


と、言いましても、払えない方もおられますよね？拒否される方も…
元々の積立は、計画的な修繕だけで、地震などには適用されないのですか？

[208: 物件比較中さん]

203、204、205様　ありがとうございます。
ジェイグランの７０平米クラスは、松崎町レジデンスと同じぐらいの価格だったと考えてよいでしょうか。
レジデンスでは一年後の入居になりますし、ジェイグランもアートアルテールも完売とうかがって、近くのグランスイートを検討しております。
グランスイートが７０平米で４４００万円〜というのが高すぎるようですね。
４０００万円を切るぐらいの価格で交渉したいと思います。
完成済みのグランスイートでも、今回の震災の影響で、共用部分のロビーの応接セット（ソファーやテーブル）の納期が未定だそうで、ロビーはがらんとしておりました。

[209: 契約済みさん]

> 元々の積立は、計画的な修繕だけで、地震などには適用されないのですか？

そんなことはないですよ。
もちろん元々の積立からまず出されますが、地震などで壊れた場合、
一般的には足らないですし、ここで使った場合、計画していた修繕自体ができなくなるため、
遅かれ早かれ一時金を徴収されると思います
もちろん修繕計画を見直して、節約は実施されるとは思います。

> と、言いましても、払えない方もおられますよね？拒否される方も…

ここは管理組合での決め事になると思います。
拒否の場合は、管理費などと同じで滞納になるため、最悪裁判所での審査で差し押さえになる可能性があります。
払えない方に関しては、分割支払いなど管理組合で決めていくとは思います。

これは、阪神大震災の時かなり問題になりましたので、私は知りませんがある程度対応方法ができているのかもしれませんね。ご存知の方が居られたら私も教えていただければと思います。

[210: 匿名さん]

208様
ジェイグランは、西向きで73へいべーの場合は、
3650万円から3990万円です。
（2Ｆ～１３Ｆ）
松崎町レジデンスのほうがジェイグランよりも値段が1割以上は高いです。
ジェイグランはもともとＪＲの社宅をつぶしてジェイグランを建てましたので
土地代がほとんどただのため、他の物件よりも1割以上安いと以前他社の営業マンさんがおっしゃっていました。
ですので、ジェイグランと比較してもしょうがないような気がしますが。
値引き交渉頑張ってください。

[211: 匿名さん]

建物全体の地震保険は高いのでは？
それを管理費から出すとなると管理費の値段がものすごい値段になりそうな気がするのですが。
そもそも建物全体の地震保険に加入することが必要なのかどうか話し合う必要がありますよね。
ＪＲがしっかり建てているのであれば、建物全体の地震保険は必要ないような気がするのですが。
実際に建物全体の地震保険に入っているマンションはあるのでしょうか？
個々が地震保険に入ればいいのではと個人的には思っております。

[212: 匿名]

阪神大震災を経験してから近年のマンションは地震対策をきちんとしています。
個人的意見で申し訳ないのですが、私はそんなに地震保険が必要だとは思っておりません。

今回の、東日本大震災も地震による影響よりもその後の津波によって亡くなられた方が
ほとんどだと聞いております。

我が家は地震保険は、入るつもりは今のところありません。

[213: 物件比較中さん]

210様
具体的な価格を教えて下さりありがとうございます。
グランスイートが完成後10戸以上残っているのは、やはり価格がネックですね。
ありがとうございました。

[214: 匿名]

209様 207です。
ご丁寧に教えていただき、有難うございました。
やはり、少しでも余裕を持っていないといけないですね。
地震保険もよく調べてみます。

[215: 匿名さん]

我が家は地震保険は入る予定はありません。
他の方もおっしゃっていましたが、今の建物はしっかりしています。

[216: 入居予定さん]

ＥＦＧがなかなか出てこないのが、もどかしい┐( ￣ー￣)┌ フッ

[217: コンシェルジュ]

管理人さんもいらっしゃり、100世帯のマンションでコンシェルジュ（しかも毎日ではない）は、
私はもったいないような気がします。
入居後皆さんで話し合って、必要でなければコンシェルジュを外したらいかがかなあと
勝手ながら思っております。
コンシェルジュを外せばその分、管理費がたまります。
または、コンシェルジュを外してその分、清掃の方を増やすはいかがでしょうか？
皆さんでよりよいマンションにしていくためにこれからもいろいろと話し合っていけたらと思っております。

[218: 入居予定さん]

217様

以前もその話題が出ていましたよね。
私もコンシェルジュをなくし、その分清掃に力を入れて欲しいと思っています。
ゴミ置き場ひとつを取っても清掃が徹底されていれば随分違いますよね。
コンシェルジュを必要とされる方もおられるでしょうし話し合いで決めていきましょう！
みなさんでよりよいマンションライフにしていくの、楽しみにしています。

[219: 匿名]

私も同意です。
しかも、図面を見ると、コンシェルジュには、わざわざ行かないと会えないよね？
出入口にいるならまだしも…

よろしくお願いいたします。

[220: 入居予定さん]

私もコンシェルジュ要らないです。
管理費にひびくなら、なおさら、不要です。　　　　

[221: 匿名さん]

私もコンシェルジュは、必要ないと思います。
その分、管理費を貯めていただきたいです。
いずれ年月が建てばあちこち修繕が必要となってくると思います。
あまりにも修繕が必要であれば、管理費の値上げた当然必要となってきますし、
そのためにも今から不要なものをできるだけなくし、その分を貯金回した方がいいと思います。
入居してから皆さんで話し合いをしましょう。
本当に入居が楽しみですね。

[222: 契約済みさん]

このマンションの委託費ボッタクリ注意

徴収される管理費2500万のうち、1800万が年間委託費としてじぇーあーるに差し出される

内容が悲惨（大体、相場の1.5倍～2倍）

じぇーあーるの事務管理費　月額22万定額
管理員１人　週40時間×52週×時給1416円
フロント１人週18時間×52週×時給1667円
清掃員１人　週30時間×52週×時給1354円
（別途、定期清掃17万×年2回）

セコムが年間250万（月2400円／戸）
エレベータ年252万（FM契約月10万／台）
植栽刈　年間65万（1回22万×３回）

分かる人が見たら、管理会社ちぇんじ
今時、月10万もかかる豪華えれべーたあメンテってなんじゃあそりゃ

[223: 匿名さん]

たしかに管理費ぼったくりの話はよく聞きます。
ＪＲに限らず、よくあることのようです。
以前、私は、職業訓練に通っていたのですが、そのときに、知り合った50代の方が、
マンションの管理会社を変えただけで、5年ごとに上がる補修積立金を上げずに済んだだけではなく
毎月管理費代が以前に比べて倍以上たまった。
今までの管理会社は本当にひどすぎたとぼやいていました。
入居後、皆で力を合わせましょう。
たしかにＪＲにすべてを任せるのはよくないと思います。
入居後他の会社と比較をして同じサービスであれば安いほうにしましょう。
222様が書いていらっしゃる値段が本当であれば、
かなりのぼったくりですね。
いい管理会社をご存じな方がいらっしゃったら書き込みお願いいたします。

[224: 入居予定さん]

>222さん
管理規約を見ました。いろいろと書いてますね。
ディスポーザーはつかないのに、AEDを設置するとか…
JRの発想はやはり電車の駅から来てるのでしょうか？

AEDリース料7万円って微妙に高いです。しかし、マンションにもAED設置義務化されたんでしょうか（個人的な感想ですが、AEDは役に立つ機械ですが、そもそも使う知識の無い人の多いマンションロビーに飾っておくべきものではないと思います）。大体駅近なんで阿部野橋駅に走って４，５分でAEDを取りにいけそう。マンションに常設するものではないんじゃないでしょうか？

年齢のことを考えて個人的にAEDを所有してるので、何なら寄贈しますよ…日本光電製です。
今買えば20万くらいでしょうか。

粘着パッドなどは使った人に交換してもらって、あと充電さえしっかりしておけば、そう壊れるものではありません。5年は十分持ちます（部品が7年しか売ってもらえない）

AEDは壊れる心配よりいざと言うとき周りに「使える人」がいるのかが心配です。
半日の講習で使えるようになりますので、機械を買うより先に救急知識の普及が要るでしょう。

[225: 入居予定さん]

AED歓迎します。
以前から購入しようか迷っていたので。

コンシェルジュには、具体的に何をお願いできるのでしょうか。
不要だとは思いますが、すぐにはなくならないでしょうし。

[226: 入居予定さん]

>222さん

1人で100戸のマンション共有部を本当に清掃が出来るのか不安です(-_-メ)
管理員兼清掃員を2人にして60時間、週2巡するぐらいは共用部をしっかり清掃して欲しいですね。

改めて、コンシェルジュは要りません。
平日2日と土日に4時間しかいないコンシェルジュに何を聞くねん？って感じ(~_~)
宅急便（常盤サテライト）もクリーニング（ベル）もマンションの目の前にありますよ。

AEDって良く分かりません。設置しないといけないのですか？(ーー;)

[227: 匿名さん]

ＡＥＤのリース代の相場
http://aedaid.livedoor.biz/archives/50958086.html
そもそもマンションに常備しているものではなく、
ほとんど使用しないのに約7万円も取るとは！！！
224番様寄付していただけたら嬉しく思います。
ちなみに相場はレンタルは、月約5000円からだそうです。
ＡＥＤは、あっても使用の仕方がわからければ無駄だと思います。
研修を受けなければダメでしょう。
私は必要ないと思っておりますが、224番様が寄付していただけたら本当に感謝します。

そもそも清掃員の時給が1354円なんて聞いたことがありません。
よく清掃員のチラシが入っていますが、時給750円から800円が相場です。
ぼったりですね。

フロント１人（コンセルジュ）週18時間×52週×時給1667円
コンシェルジュ代が年間156万312円かかっています。
年間に156万円ですよ。皆さん！！！！！
156万円分貯めましょうよ。
これは、廃止したほうがよさそうですね。

エレベーターの値段も月に10万！！
すべてにおいて、値段が高すぎます。

管理会社を探したほうがいいですね。

[228: 匿名]

すみません。同意することばかりですが、管理規約を多数決とって変更って、うまくいきますかね？
ここって、っぱなしの人が多いから、顔と名前がバレたあと、手を挙げて賛成って本当にいるかなと不安になります。

[229: 匿名さん]

http://kanrisouken.com/
管理会社変更

探せばいろいろと出てきますね。

[230: 匿名]

車の件は必要ない人もいらっしゃいましたし、
本当に購入者が書いていらっしゃったのかわからない部分もありましたね。

今回は自分たちの管理費のお金がかかってきていますので、
管理費が高い場合は、皆さん納得しないでしょう。

私は皆さん納得してくださると思っているのですが。
手を挙げて賛成される方が多いと思っております。
管理会社を変更してもいいと思っております。

[231: 匿名]

組合長さんが大変ですね。
なってくださる方がおればよいですが、うちの場合、なったとしても役にはたちそうにないですし…
適任者がいないか、キョロキョロしてしまいそうです。

[232: 入居予定さん]

はい、組合長さんが大変ですね。

これだけいろいろな意見をまとめ上げ，変革していくのは至難の業ですね。

余程、時間に余裕がないと無理ですね。

仕事しながら、PTAや地区の子供会の役員をこなすだけでも大変な毎日です。

引き受けて下さる奇特な方がいらっしゃればいいのですが。

[233: 匿名さん]

そういう方が適任かと思います。
なにもしてないひとは、なにも出来ない人があたるかと

[234: 匿名さん]

横からすみません。ここも地区の子供会ってあるんですか？

[235: 入居予定さん]

マンションは管理を買うものとは言いますが、良い管理と高い管理は違うと思います。
シティー○ワー大阪の組合理事長が弁護士さんで、最初ボッタクリ状態だった管理費を見直したようです。

管理費を安くしようとは言いませんが、有効に使って欲しいものです。
あと、機械式駐車場は結構コストがかかるので、管理と修繕積立はマンションとは別会計にして欲しいものです。

[236: 匿名]

そうですよね。
管理費を有効に使ってほしいんです。
エレベーターの点検、毎月に10万円も必要でしょうか？
ぼろぼろのエレベーターを使用しているのではなく、新築のマンションなのに、
毎月のエレベーターの点検だけで10万円なんて恐ろしい気がします。

私は、古い賃貸マンションに住んでおりますが、エレベーターの点検は毎月はありません。

[237: 匿名]

管理組合会議で言い合ってください。

[238: 匿名]

疑問に思うことはここで話し合っていいと思います。
愚痴でしたら困りますが、ここを改善したほうがいいのではないかと思うところはどんどんまずは書いてみたらどうかと思っております。
ひょっとしたら、購入者の中には、これを読んで
管理費を見直すことに協力をしたいと思ってくださる方がいらっしゃるかもしれません。

[239: 匿名]

237です。
言葉足らずですみません。
ここを活用されることは大賛成です。
ただ、いつも通りにここだけにならないよう、実際の場で発言していただきたいと思っただけです。
事実、今までのいきさつから見て、ここでの会話を鵜呑みして発言するのは躊躇します。

[240: 入居前さん]

掲示板と現実の場とはそもそも違うと思っています。
ここはごく一部の住民の方だけが参加しているわけですし「へーそういう意見の人がいるんだ」とか「私もそう思う」「ちょっと違うのでは？」とかその程度でいいんじゃないですかね。
実際には違う方向に進んだとしても私はそれはそれで受け入れられると思います。
…人それぞれでしょうけど。

[241: 入居予定さん]

２３９さん

おっしゃりたいことはよくわかります。
駐車場の件で唯一ジェイアールに抗議した者です。
私はここの内容はもう信用しません。

[242: 匿名]

たしかに、この場だけで話が終わってしまうのは正直嫌ですね。
駐車場の件に関しましては、中には関係のない人や本当に入居者が書いていらっしゃるのか
疑問に思った部分がありました。
入居してから、皆で話し合って、改善できるところは改善していきたいですね。

[243: 入居予定さん]

気になってマンション管理会社をネットで検索しました。
少し前になりますが、週刊ダイヤモンドの2011年2/26号でマンション管理会社の特集をしてたようです。

「無気力な管理組合は"カモ"」だそうで、
「"丸投げ"は大損の第一歩」のようです。
規模的には、東急が1位、長谷工が2位のようですが、
「大手管理会社実力ランキングベスト100」に
ジェイアール西日本総合ビルサービスは入っているのでしょうかね。
設立年月日 平成09年02月01日
従業員数 1,150名　(内、マンション管理部門　22名うちマンション管理士 2名 )
管理実績
平成20年03月 10組合10棟
平成21年03月 13組合16棟
平成22年03月 14組合16棟
（なんだか、実績は少ない上に22年には管理数は増えたのに棟数が変わってないのはチェンジされたんでしょうか）

なんとなく、従業員が1000人以上の大会社なのにマンション管理は22人。ということは、商業ビル管理会社の片手間にマンション管理もやってるようなイメージですね。

[244: 入居予定さん]

じぇいあーる西のマンション実績（HPより）
１平成16年3月　ステイツグラン甲子園口松並町7階建 84戸
２平成16年10月 パークグラン西岡本　　　　　11階建 160戸
３平成17年3月　ステイツグラン芦屋　　　　　5階建 118戸
４平成18年3月　ジェイグラン甲子園口　　　　7階建 90戸
５平成18年3月　ステイツグラン茨木　　　　　8～11階建 291戸
６平成19年3月　シティタワーグラン天王寺　　43階建 245戸
７平成19年7月　ジェイグラン甲子園口松並町　8階建 145戸
８平成20年3月　シティタワーグラン須磨鷹取　30階建 231戸
９平成20年3月　ステイツグラン奈良　　　　　8階建 53戸
（20年3月自社物件9件）
１０平成20年5月　パークグラン北田辺　　　　　15階建 70戸
１１平成20年12月 ステイツグラン吹田垂水町　　13階建 194戸
１２平成21年3月　パークグラン西明石　　　　　15階建 217戸
（21年3月自社物件3件増加）
１３平成21年7月　ジェイグラン甲子園口天道町　6階建 90戸
（22年3月自社物件1件増加）

243さんの数字が正しければ、22年3月はジェイグラン甲子園口天道町　6階建 90戸の契約を取ったけど、どこかの組合が1つ減って、戸数も1戸減ったってことかな？（コピペすまん）

どちらにせよ、自社開発物件しか契約取れてない上に、22人の正社員が下請けに丸投げしているということだけは分かりました（この丸投げ作業に月22万もかかるのかな？>222さん）

[245: 匿名さん]

これだけ書き込みされても、反論が無いんですかね。。。

売り出しのときからずっと期待できないデベだと思ってましたが、
最後まで、期待できないまま終わるんですか？

しかも、宣誓書に「ジェイの管理組合と契約し、管理組合組成までの代行権を与える」ような確認書まで取って何か情けない気持ちでいっぱいです。できればジェイグランという名前を変更できないものかと思ってしまうほどです。今後、もっと頑張ってくれることを期待します。

[246: 匿名]

243様
244様

いろいろと真剣に調べていただき本当にありがとうございます。
感謝しております。
皆様がどう思われていらっしゃるのかわかりませんが、
私個人の意見としまして、コンシェルジュやエレベーターの毎月10万円の点検代は、
無駄だと思っております。
普通どれぐらいの割合で点検するのか、マンションを購入したお友達にいろいろと聞いてみようと思っております。（少しお時間をください）
私はここだけの書き込みだけではなく、入居してからも自分たちのマンションですので、
管理費のお金は有効に使いたいと真剣に考えております。
どうぞよろしくお願いいたします。

[247: 内覧前さん]

３時半です。小雨がパラついてました。ほぼお目見えです。

[248: 入居前さん]

↑Fタイプ、Gタイプが待望のお披露目ですね。

でも、FもGも５階以上もガラスではなくコンクリなんですね。。。
南棟は１５階建ての市営住宅にぶつかると分かって建てたのに、
EとHはガラス、FとGはコンクリというのも出来てみると異様な感じです。

気にしすぎかもしれませんが、EとHは市営から足元から見えてしまうような気がします。
Dは洋室だけ南なので、カーテンで気をつければ良いかも知れませんが、EとHは南向きのリビング全面が市営に向かっているので、折角の南向きを遮光するのは勿体無い気持ちでいっぱいです。

西棟はガラス内梁アウトポール、南棟は逆梁ハイサッシュで視線対策と言うのは選択肢に無かったのですかね。。
外観が安っぽいと言う気はしませんでしたが、建築設計が拙いとの批判はあるのでは、と思います。

>246様
気持ちは入居予定者として同じです。

>245様
名前は「松崎町テラスハウス」で十分かと思います。「松崎町プロジェクトⅡ」のままでも良い気がしますが、建築直後のマンション建物名称を変更できるのでしょうか？

初心者ですみませんが、この掲示板ではいろいろと勉強させていただいてますので、今後ともよろしくお願いします。

[249: 匿名さん]

確かにＥとＦは値打ちありませんね。
設計に問題がありますね。
コストカットのイメージがぬぐえません。

[250: 匿名さん]

↑
ＦとＧの間違い。