リバーガーデン福島★PART6

[住民さん]

≪より良い住まいに！≫ リバーガーデン福島をよろしくお願いします。

過去スレもリンクしときます。
PART1〜PART5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/696/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/1193/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/1140/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/1037/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/1031/
PART5+
http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=8


所在地：大阪府大阪市福島区野田6-16-1他
交通：JR大阪環状線「西九条」駅徒歩5分
　　　　阪神なんば線「西九条」駅徒歩6分
　　　　JR大阪環状線「野田」駅 徒歩11分
　　　　大阪市営地下鉄千日前線「玉川」駅徒歩13分

[621: 住民]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により、レスを削除しました。】

[622: 住民]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により、レスを削除しました。】

[624: 住民さんF]

＞No.620 by マンション住民さん
もう一度書きますが、
段階的な増加だと、今は安い額ですが、将来は今安い分だけ高額の修繕積立金を
支払わねばなりません。

段階案によると、
例えば、貴方の部屋がもし８０㎡なら、
今は、５０[円/㎡]×８０[㎡]＝４０００円、なのが、
３０年後は、２２７[円/㎡]×８０[㎡]＝２６１６０円
になります。

将来、高額になった積立金を住民全員が満額支払う保証はありますか？
駐車場の有料化ですら、これだけの拒否反応を示すというのに。

また、これももう一度書きます。
将来、または今、このマンションを売却する人もいるでしょう。
しかし、段階的な増額は、
自分が住んできた期間の劣化を修繕するのに必要な修繕積立金を満額支払わずに、
マンションを売却する人は部屋を出て行くことを意味します。
新たに購入する人が、その足りない分の修繕積立金を肩代わりすることになり、
一縷の問題をはらんでいます。

ですので、平均の金額、つまり、ざっくばらんに計算すると、
（４０００円＋２６１６０円）／２＝１５０８０円
に一度に上げるほうが、必要資金の回収が早く、リスクをヘッジ出来ると思っています。

ですので、月額の段階的な増加が議決されたのは、これはこれで喜ばしいことなのですが、
根本的な解決には至っていないと思います。


エレベーターの件は、それも有りだと思っています。
以前、私も同じことを書いていますが、読んでいただいていましたでしょうか？

[625: 住民さん]

だから元より１階は販売価額が安くなっているのです。

[626: 匿名さん]

でも、貨幣価値は普遍の物で無いんだから先に備えて貯めるのはリスクが高いと感じるよ。
理事会や管理会社といった他人に預けるには、失われる可能性はまずないんだろうけど怖さもある。
通常は（販売会社の売りやすさもあるだろうけど）ローンが軽くなるのを見込んで段階的値上げになるのかな？
不払い自体は最終的に区分所有権没収の競売ですよね。

駐車場料金に私個人は賛成ですが、修繕金＋駐車場料金（標準的１台分）が15000円とかは高額すぎ、合算で１万円以下（駐車場料金3000〜7000円程度）での所有者と非所有者の差別を期待してます。
周辺相場だとか、金額の明示されない駐車場料金導入案だと反対すると思います。

[627: 住民]

お返事いただき、ありがとうございます。

＞将来、高額になった積立金を住民全員が満額支払う保証はありますか？
ほかの方へのレスも参考にさせていただきましたが、こういう論法なら、
それでは現在の支払額約４０００円をいきなり１５０８０円に上げて、
全世帯が支払う保障はありますか？

また、予想以上に劣化が進行した場合は追加徴収ですか？ 逆に劣化が遅かった場合は
返却ですか？ それとも将来のためにストックですか？
また、ストックするならいくらくらいが妥当な金額でしょうか。

＞新たに購入する人が、その足りない分の修繕積立金を肩代わりすることになり、
＞一縷の問題をはらんでいます。
劣化スピードが遅い場合、逆に売主のほうが支払いすぎになることはありませんか。

年末の総会で今の段階方式のやり方が決まったということは、将来だんだんと
支払いが増えるということを理解した上でのことなのではないのでしょうか。
決まった以上、それを見越して個人的に貯蓄するとかするでしょうし、
本当に貯蓄できるのか、と言われても答えようがないように思いますが。

また、劣化スピードの予測は文字通り予測であって、そのとおりに進むかどうかは
年月が経ってからでないとわからないので何年かごとの見直しをするのでは
ないのでしょうか。
その見直しごとに上げ下げするのではいけないのでしょうか。

ほかの方へのレスなので恐縮ですが、
＞駐車場の有料化ですら、これだけの拒否反応を示すというのに。
この匿名掲示板に書き込んでいるのは住民の何％でしょうか。
これだけ、とおっしゃって、さも大半の住民が反対しているように書いて
いらっしゃいましたが、この掲示板は住民の総意ですか？

以前から、村八分になるのがわかりきっているから怖くて総会などでは
提案できないとおっしゃって、さらにこのマンションの民度の低さも嘆いておられますが、
ここであれこれ言うだけでは何の解決にもならないのではありませんか？
それとも誰かに代わりに理事会などで言ってほしいのですか？

＞エレベーターの件は、それも有りだと思っています。
私はペットを飼っておらず、ドッグランはこの先一切使いませんが、その分の
費用も割り引いていただけるのでしょうか。また、非常階段下のアルミの扉も
一切使いませんが、それも支払わなくていいですかね。

[628: 住民さんG]

駐車場は他の共有部分と違って、一台ごとに区画が分けられていること、
利用度が高い、二台目分も欲しいという要望がある、使わないという家もある、
使う使わないで使用価値の行使の差が大きい、などのことが考えられます。
共有部分の中でも特別なものとして考えるべきだと思います。

エレベータの利用度を考えると、上階ほど管理費などの負担を増額して
もおかしくないのですが、実際は誰でも利用出来るものですから（例えば
一階住人が屋上に行くとか、子供が単純にあそびで移動するだけとか）
住んでる階でだけ負担を変えることは問題があると思います。

集会場は、総会や管理組合関係の集まりなどに出ない人が居るとしても、
マンションには必ず必要なものですから、個々人の利用があるなしに
関わらず全住民負担で維持すべきものです。

シアタールームやドッグランなどは検討の余地があるのでは、と個人的には
思います。実際に実現したいことがあれば管理組合に提案したいと思います。

今気になっているのは、セキュリティの問題です。またバイクが３台も
盗まれたとのこと。良い対策は無いものでしょうか？
Ｎ棟のメールボックスコーナーですが、郵便を入れる側が荒らされている
のではないでしょうか？何カ所も表札のプレートがめくれあがっています。
自然劣化には見えない傷み方です。

[629: 住民さんF]

積立金のリスク評価についてですが、
期間での平均的集金と、段階的増額による将来の高額集金、の双方に不払いのリスクがあるとしても、客観的に支払い額から判断した不払いの発生確率は平均的集金の方が額が低い分だけ確率も低いでしょう。
また、リスクが具現化してそれを解決する時期は、早ければ早いほど被る被害も少ないでしょう。

また、貨幣価値のリスクとはインフレのリスクですが、このリスクを恐れて修繕費を積み立てない場合の積立金不足のリスクの具現化の確率と被害の方が大きいでしょう。

修繕積立金の問題は、遠い将来にリスクを置き去りにして目をつぶるよりも、
早く目に見える問題にして、住民間で解決すべきです。
痛い目にあうのは、住民自身なのですから。

管理組合の挨拶では、
“中期プロジェクト”として「管理組合の収入を増やす方法を模索したい」とおっしゃっていますので、“プロジェクト”マネージメントの観点からリスク評価をしているのだろうと期待します。

＞No.627 by 住民さん
マンションのような一般的な構造体では、長期間において予想される必要な定期点検と修繕内容は少々の差異こそあるとしても、大きな差異は無いでしょう。その期間において地震が無い限り。
つまり、修繕費の見積が正確であるのならば、見積額と実際の費用の相違は、少ないでしょう。
ポイントは、合い見積の実行による修繕費の見積の確度の確保にあるでしょう。
もちろん、「見積抜けによる追加費用は一切認めない」ことを契約条項にて明確化すべきでしょう。
追加費用で儲けるのが常套手段ですから。

＞＞駐車場の有料化ですら、これだけの拒否反応を示すというのに。
＞この匿名掲示板に書き込んでいるのは住民の何％でしょうか。
何％かは知りませんが、かなりの割合のレスで拒否反応をしめされたのは事実です。
罵るような内容のレスもありましたしね。

＞それとも誰かに代わりに理事会などで言ってほしいのですか？
違います。
管理組合の方々もこの掲示板を読まれていると思いますので、
それを前提に書き込みしています。

＞非常階段下のアルミの扉も一切使いませんが、それも支払わなくていいですかね。
非常階段はその名の通り非常階段なのですが、あなたは非常時にどこからマンション建屋の外に出るのですか？
すみません、つまらない揚げ足をとって。

＞No.628 by 住民さんGさん
駐車場、エレベーター、集会所等、書かれている通りですね。
エレベーターの件など、まったくその通りでして、
完全に使用しないと言い切れる（使用していないことを証明できる）住民はいないでしょうからね。
たとえ一階の住民としても。
ですので、言われるように負担を変えるのは問題がありそうです。すみません。

ドッグランはペットクラブで補修の対応をしたら良いのではないでしょうか。
未だに敷地内で散歩をさせている人はいるのは、気になりますけれどね。

バイクが３台も盗まれたのは大変な問題ですよね。
バイクの駐車場は監視カメラがあるとは言え、周囲からは人目に付きにくい場所ですからね。
人が歩いたらピカピカ光る照明（西九条駅に歩く途中の会社の駐車場についてるようなやつ）とかを取り付けてみたらどうでしょうか。
誰か居るってのが外から分かるように。でも、前のＮ棟の部屋の人に迷惑にならないように気をつける必要はありますが。

しかし、ハンドルロックも解除して盗んだんでしょうか？
駐車場の入り口はチェーンがありますし、その横の通用路をロックを解除しないままで抜けるのは苦労しそうな気がするのですけれどね。

[630: 住民]

お返事ありがとうございます。

将来の高額の支払いが保障されない、ということでしたので、リスクを分散したところで
保障自体はされないのでは？ということで書き込んだのですが。
しかしながら、払えるうちに払っておくというのもひとつの方法ですので、
うまいやり方があればまた変えたらいいと思いますよ。

本当に死ぬか生きるかの非常時には塀を乗り越えたりガラスを突き破ったりしてでも
逃げますよ。ご本人が揚げ足取りだとおっしゃっていますが・・・。
だから、アルミ扉を使うな、ということであれば使いませんよ。

バイクの盗難ですが、２重３重の予防を、との張り紙ですが、
チェーンをいくつ付けても切られたら終わりですし、複数で押し入られて
かついで持ち去られたらどうしようもないですね。
構造がよくわかりませんが、となりのマンションはシャッター式ですね。
こちらは単なるチェーンなので泥棒にしてみれば盗みやすいのでしょうか。

[631: 匿名さん]

バイクの話はやめましょうよ。
その他こういった発生ごとがこれからあったとしても、ここに書くのも控えましょうよ。
誰でも見れるのですから、セキュリティ的にまずいと思います。

[632: マンション住民さん]

一階の人もエレベーターをたまには使うから、またアルミドアを非常の時には使うから
費用負担が要る。
車を持たなくなったので駐車場は使わないのですが、家族が来た時に駐車場に入れる。
また知人が来た時に、来客駐車場を使わせてもらう程度でも駐車場棟への費用負担が要る。

使わなくても、駐車場を管理組合に返そうとも共用部は皆で費用負担をするのが当然でしょうね。
共用部に対する費用負担は個々の状況で差をつける必要は無いと思います。
共益費（管理費＋修繕積立金）で対応するのがいいと思います。

[633: 住民さんＤ]

話はとびますが、早く駐車場の前の道路、右方向に行けないのかな、ウエステージの人も右に行けないし、今後もずっと一方通行のまんまかなぁ(/_;)

[634: 住民さんＤ]

あっ連続ですいません(T_T)
ここのマンションの短縮で、リバ福と言うんですね
初めてしりました( ..)φメモメモ

[635: 住民さん3]

>話はとびますが、早く駐車場の前の道路、右方向に行けないのかな、ウエステージの人も右に行けないし、今後も>ずっと一方通行のまんまかなぁ(/_;)

今日、あの道路にはみ出す民家の建物が解体されていることに気づいました。道路の一方通行状態はもうすぐ終了じゃないでしょうか。

[636: 住民さんG]

N棟北側通用口の扉の上に、いつの間にか屋根が出来ていました。
雨の時の帰り、傘を閉じてから鍵を出せるので助かります。
投稿意見で出したのが受け入れられたのかな？

[637: 住民]

＞No.635 by 住民さん3

つい先日（たまたま工事が始まる直前でした）大阪市建設局に問い合わせてみましたら、
出っぱっている民家の関係で一方通行状態が解除できないとのことでした。
立ち退き交渉は続けているが相手のあることなのでいつになるかわからない、とのことでしたが。

ですので、立ち退き交渉が成立したのならガードレールなどはなくなるでしょうが、
単に建て替えとか更地にするだけなどでしたら、いまの状態が続くのではないでしょうか。

[638: 住民さん3]

>単に建て替えとか更地にするだけなどでしたら、いまの状態が続くのではないでしょうか。

あの建物の外観と内部構造からみると、あまり古くないように見えます。建て替えと更地は考えにくいですね。おそらく道路に大幅に出っ張ってるので、いつかトラックにやられてもおかしくないから、身の安全を感じて立ち退きに応じたでしょう。

[639: マンション住民さん]

マンションエントランスに自動販売機が置かれていましたね。
今朝出勤前にみました。なんか、団地っぽいですよね。
こういうのは、住民に賛否をとわれないのでしょうか？

[640: 住民]

私もいきなり自動販売機が置かれているを見てびっくりしましたが、
非常時用のボタンが付いていることから考えても、万が一の時のことを考えて
理事会の方が置いたほうがいいというような議論をされたのではないでしょうか。

飲み物の値段も外の自動販売機よりも若干安いですし、もしかしたら
少しでも修繕積立金の一部にしようとのことかもしれませんね。
まぁこれは憶測なので、議事録を読めばはっきりするのでしょうが。

[641: 住民さんＡ]

私も今日仕事帰りにビックリしました。
もともと、このマンションの外壁（凱旋門）や、エントランスが売りで、販売主もそれを強調されていたのに、
すごく美観がわるいですね。
わざわざエントランスに置かなくても、敷地内に置いてもいいのに・・・
理事会ウンヌンと言われますが、こういう問題は参加されない方にもわかるように、告知して、箱にアンケート
をとるべきですよね。
エントランスは共有のはずですから、３分の２以上の賛成が必要？
とにかく安っぽく感じるマンションって感じがして、私はイヤですね。

[642: マンション住民さん]

その程度の決定権限は管理組合にあるのでは？

自販機の設置自身は気になりません。

ただし、設置場所は工夫の余地ありと思います。
ゴミ箱もセットで置かれていますから。

[643: 住民さんＡ]

> その程度の決定権限は管理組合にあるのでは？
そりゃそうでしょうね。
別に資産価値が低下するとは思いません。

皆からの要望も多かったのでしょう。
組合員の利便性を考えていろいろやって下さい、大変結構です。

[644: 住民さんＥ]

緊急ボタン。ガキが押すかも

[645: 住民さん3]

住民さんＡの意見に賛成します。
設置の目的、経緯など一切知らせないまま、いきなりマンション内に自販機を設置することはいかがものかと思います。電気代の負担とか、マンションの収益になるかどうかなど全住民に知らせなければいけないのではないでしょうか

[646: 住民さんＡ]

ずっと前ですが、エントランスの利用についてアンケートがあったような気がします。
組合ニュースなどで設置の報告は必要ですが、まぁこんな事は理事会で決めてやれば良い事です。
大半の意見で、理事会決定が問題であると言う事になれば、撤去すれば良い。
しかし、組合員を代表する理事会で採決されたものを、反対意見を集めても集まらず無理だろうな。
このマンションを良くしたいと問題意識のある人は是非理事になって活躍して欲しいです。
私はお任せで済みません。

[647: 住民さんＤ]

子供が笑顔でジュース買っていたから、なんとも言えないですね・・・

私は賛成、反対ともどちらでもないです、

とにかく、もう設置してるのですから、その辺りにごみやペットボトルが置いてきぼりにならない

ことを願います・・・

[649: 住民さんＫ]

自販機はあれば便利だから反対じゃないんだけど
どんどん安っぽいマンションになっていってる
もともと安物だけど何でわざわざ見かけまで悪くしていくんだろぉぉぉぉｗ
ついでにタバコの自販機もおいてくんないかなぁ・・・・・。
冗談ですけど。

玄関エントランスで座り込んでたむろってる若者（見た感じ中高生）をたまに見かける
なんとかならんかのぉｗこえーよ結構遅い時間にいるんだよねｗ
自販機あったらｋｓｋするんじゃにかなと心配。

[655: 住民さんF]

ライフサポートサービス解除に関する訴訟の判決が出たみたいですね。
リバー福島のＨＰに記載されていました。
残念ながら、地裁では敗訴のようです。

不当な（ある意味強制的な）契約を結ばざるを得ない（契約弱者である）マンション購入者を救済出来ないようでは、頼りない司法との印象を拭えません。

先日、追い出し屋による鍵の交換に対し違法であるとの司法判断が下されましたが、類としてはライフサポートサービスの契約も同じものです。

つまりは、契約の段階において、契約書の記載事項の変更をアパートの借主やマンションの購入者に求めるのは酷であり、貸主や売主の権利行使としてその範囲を著しく逸脱していると判断されると思うからです。
言い換えれば、契約弱者である借主もしくは買主の尊厳を損なう契約は無効であると思います。

管理組合には是非とも控訴して頂き、徹底抗戦あるのみです。

頑張ってください！

[656: 住民さんＡ]

ライフサポートサービス解除に関する訴訟の判決は、地裁では敗訴でしたか。

　このサービスは買主の関知しない段階で、売主のリバー産業と医療法人満領会
とで結ばれた契約を、そのまま管理組合が引き継ぎ10年間は契約を解除出来ないと言った内容の
ものでしたね。
サービスの内容が行政で行われているサービス以下と思えるのに、（掲示されたアンケートの参加者意見）
組合員から月額1365円×452戸＝616,980円もの収入を得ようとする悪徳ビジネスを
売主とつるんで画策したものだと思います。
年間740万円×10年＝7400万円もの支払を今後も続けていくような事はしないで下さい。
№655さんの言われるように、管理組合には是非とも控訴して頂き、徹底抗戦あるのみです。

司法の常識の欠如を言われていますが、担当裁判官の問題でしょう。控訴して戦ってください。
こんな契約を買主に押し付けるリバー産業にも問題が有ると思います。
矛先を売主に向けられると、各地でのマンション販売に影響するのに。

[657: 住民３さん]

>このサービスは買主の関知しない段階で、売主のリバー産業と医療法人満領会
とで結ばれた契約を、そのまま管理組合が引き継ぎ10年間は契約を解除出来ないと言った内容

それは抱きつき商法ではないか。

[658: 住民の一人]

判決文を見てないので何とも言えないですが、負けると考えて
なかったので驚きです。
契約とか、法律上とか、形だけものが優先されるのでしょうか？
消費者を保護するとか、弱者を守るといった理念がこの社会に
浸透していないから、司法もそんな状態なのかな。残念です。

しかし、弁護士が日にちを間違えていた、というのは気になります。
しっかりして下さいよ、と言いたいですね。
どんな人か会ったこともないけど、控訴するにしても、大丈夫かな
と思ってしまいます。

[659: 住民3さん]

>弁護士が日にちを間違えていた、というのは気になります。

確かにそう思ってしまいますよね。それが負けた原因のひとつかもしれません。

[660: 住民さんF]

仕事の出来る、出来ないは、そういうところに表れますからね。

判決の日にちを間違えるなんて、普通ありえませんから。

同じ弁護士で、控訴するつもりなんでしょうか。

[661: 住民]

駐車場２５５の赤い外車
前にはみ出し過ぎ駐車で走行の邪魔
そのうちぶつかる

[662: 住民さんＥ]

最近、晩になるとネットがつながりにくくなっています。それは、Ｎ棟だけかな？
みなさんのお宅はどうですか？

[663: 住民さんＤ]

こちらＳ棟もです住民さんＥさん・・・

朝、挨拶する人が少なくなったなぁ～～暑いから話すのイヤなのかな・・・

それにしても、ウチの管理人さんはよく頑張ってます、他のマンションの人達と話しても、

朝早くから、掃除や池の清掃などしてくれる管理人さんはあまりいないそうです、

管理人さんには、みなでご苦労さまと言ってあげましょうｗ

[664: 住民３さん]

インターネットを利用する住居が増えたのが最大の原因だと思います。
インターネット回線はマンションタイプですので、１つの光回線をいくつの住居で共有しています。一般、 最大速度が100Mbpsの回線を6～16戸の住居で共有するような形式のサービスが多い。この場合、回線を共有するため、同時に回線を使用する住居が多くなる時間帯によっては、通信速度が遅くなったり、接続しにくくなったりすることがあります。光ファイバーを増やすことが一つの解決方法ですが、コストがかかります。

[665: マンション住民さん]

No.662さん
現在は大丈夫と思いますよ。
6/28 昼につながらない状況になり、GYAO(USEN)に連絡しました。
共通機器の不良と云うことで、6/30に夜に回復連絡がありました。

＃ 月曜日から出張でしたので、本日に接続確認をしていますが、、
＃ GYAOのサポートは、時間がかかり過ぎですね。

[666: 住民さんＥ]

前にもスレありましたが最近、廊下のキックボードのゴーという音が気になります。
部屋の中までかなりの音で響いてきます。自転車の廊下への持ち込みは床にすれたり傷がついたりと
禁止になったのに何故キックボードは許されるのでしょうか？
なぜ野外でしないのか？なぜ親御さんが注意しないのか？不思議でなりません。
あと駐車場で大きい音で音楽をかけている車もなんとかして欲しいです。

[667: マンション住民さん]

キックボード、いますね。
毎日不快に感じています。

N棟では廊下でドッジボールをしているお子さん達もいますよ。
それも思いっきりボール投げてドンドンうるさいです。
親は気付かないのか不思議です。

[668: マンション住民さん]

今日、マンション内でテレビの撮影があったのかな？
ブラックマヨネーズが来てた？
何の撮影だったのか、ご存知の方いましたら教えてください。

[669: 住民さんＥ]

今日の23時ゴロ、やはりネットがつながりませんでした。みなさんもですか?
どうなっているんでしょうかね。

[670: マンション住民さん]

キックボード、自転車、一輪車を廊下で乗って遊んでる子供たち
なんとかなりません？
お年寄りや幼児にぶつかる可能性は十分にあります。事故が起こってからでは遅いとおもいますが。