リライズガーデン西新井住民板part３

[匿名さん]

住所：東京都足立区梅田8丁目14番1～2
東武伊勢崎線「梅島」駅徒歩2分
　　　　　　「西新井」駅徒歩5分

今や梅島～西新井のランドマーク？メガマンション
リライズガーデン西新井住民板のpart2です。
まったりいきましょう。


前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/85771/

[351: 組合関係者さん]

348さん
駐車場のマイナスはどのようにするのが一番とお考えでしょうか？

東武の負担終了後、どの様にしたら良いかを明確に総会での発表を望みます。

ここでの書き込みは無意味です。

[352: 住民さん]

駐車場代、周囲の月極に比べて格安なんだから、
ある程度の負担増は仕方ないのではないでしょうか。
343さんの言い分は屁理屈にしか聞こえません。

[353: 住民さん]

↑すみません348さんの事です。

[354: 住民さん]

駐車場料金を変えないなら今東武が負担しているマイナス分はどうなるの？
全住戸の管理費アップと言うことですよね。
それの方が不公平でしょ。348は荒らしに来たのかな…。

[355: 匿名]

総会資料も見ずに感覚論で申し訳ないのですが、駐車場のメンテ分は今の収入で賄えているんじゃないの？

50％の利用率で、7千円／月だと、7千円×369台×12ヶ月＝31百万円／年

余剰分を長期修繕に充てる計画に狂いが生じているだけじゃないの？

[356: 住民さん]

私も資料があるわけではないけど、メンテナンスなど駐車場単独の利益での計算ではないと思いますよ。
100％の駐車場稼働率で共用施設など全体の修繕費などを決めているのでは。
なので50％の稼働率では修繕費が足らないので今は東武が負担しているかと思っているのですが…。

[357: 匿名]

仮定の話ばかりになってしまうけど、もしもそうなら、再来年度以降の不足部分は駐車場利用者だけでなく、全体で負担していきましょう、が公平ですよね？

[358: 匿名さん]

エレベータの例えは屁理屈だと言われますが
一方的に利用者負担って決めるのは稚拙でないかという
例えで言ったまでです。

仮に、全員入居した後に、
利用率が想定された利用率に満たなかった場合
長期修繕の積立が
マイナスになるわけですよね？

満車になっているのにマイナスならともかく
空車になっている分を
利用者負担というのはどうでしょう？
そもそも空車にしているのは利用者ではありませんよ。
それに、その駐車場料金は、管理費にせよ修繕費にせよ、
駐車場を含めた共用部全体にも使われるんですよね？
それなのに利用者負担というのも疑問です。

だから、これは全体の問題ではないでしょうか。
様々な意見がでている
共用施設のあり方、管理体制のあり方を含めて
トータルで考えるべき問題と思います。
他で費用の捻出（支出のダウン）ができないのであれば
管理費または修繕費に上乗せするのが正では？

また、周辺の相場より高い安いを持ち出されたら
他の施設利用料も同じ考えになります。
一理あるように聞こえますが賛成できません。
駐車場の料金も踏まえ、ランニングコストを計算し
購入を決めているわけですから。

[359: マンション住民さん]

このマンションの予算では、駐車場の売り上げを管理費に充当するようになっています。これは管理規約集にも書いてあります。
東武の見積りでは駐車場の契約率は8割でしたが、実際には8割に満たないので、東武の負担が終了すると、管理費が不足する事態になります。駐車場の売り上げを当てにして、管理費を安くしていたのですから、管理費を値上げするか、管理会社への委託費を削るのが妥当です。

因みに、駐車場の修繕費はマンションの修繕積立金に含まれています。駐車場の契約率が8割以上だったら余剰は修繕費に充当する予定でした‥

[360: 匿名さん]

組合関係者さんって
ホントに管理組合の理事さんですか？

総会では
発言や質問が禁止ではなかったですか？

[361: 345です]

音が気になりだしたのは去年の事なので地震とは関係ありません。
修理の結果、速度が遅くなったんでは？
原因は聞いておりませんが。

うちが防災センターに行った時にはすでに何軒かの方も言いに来ていたみたいです。

[362: 345です]

対処ではなくきちんと修理の業者を呼んで修理の結果、速度が遅くなったと思います。
防災センターの方が修理を依頼してますって言ってました。

[363: マンション住民さん]

シャッターの速度はそんなに気になりません。数秒のことですから。歩行者や自転車に気をつける意味でも多少ゆっくりでもいいんじゃないですか。

[364: 住民]

セキュリティ面を考えると開閉速度の低下は好ましくありませんが、それで騒音問題が解決するなら、まぁしょうがないかな･･･

問題は誰が変更を許可したのか。
騒音の苦情に対する対応であれば管理組合の承認があったはずですが、そんな情報は周知されていません。
住民の知らないうちに、誰かが勝手に設定を変更した、というのが今の状況ですね。

[365: 入居済みさん]

>駐車場の値上げは仕方がないでしょう。
>空いている駐車場の代金のマイナスは利用者に払ってもらうのがどこでも当然のことです。
>管理費上げて全住戸の負担にしますか？

駐車場の利用料金から管理費や修繕積立金へ補填されるはずだった費用が、当初の見込みに満たなくなったから騒いでいるのですよ。
住民誰しもが恩恵を受ける事に使うのに、駐車場利用料だけを上げてしまうというのは、この事の方が不公平になります。
駐車場からの利用料金が減ってしまって、その分の費用を捻出しなくてはならないのなら。
管理費、修繕積立金を上げる方が公平でしょう。

まあ、値上げよりも前にたくさんやるべき事が有ると思う。
管理委託費等の削減を行う等、しぼれる所はたくさんあると思う。

[366: 匿名さん]

そんなにもめるなら駐車場と管理を別の会計にすればok
駐車場の電気もメンテナンス代やエレベーターなど

[367: 入居済みさん]

↑残念ながら、それでは解決にならないと思います。
根本原因を見誤っています。

[368: マンション住民さん]

置く車がないのであれば、駐車場の空きスペースにレンタル倉庫を設置するのはどうでしょう？
部屋の収益スペースはある方だと思いますが、それ以上に荷物が多くて困ってます…。
玄関前に荷物置いてる人にもそこを借りてもらえばいいですし、いくらかの収益も見込めますしねー。

[369: 住民さんＤ]

小手先のちっちゃなことでは駄目ですね。年間一億払っている長谷工コミュニティへの支払い削減しかないでしょう。今のサービスを落とさない努力をしてもらえばいいんです。

[371: 入居済みさん]

別に長谷工を擁護するつもりもないし、
どんどん委託費なんて削ればいいと思うけど…、

今のサービスを落とさない努力をしてもらえばいいんです、
っていう精神論だけでは前に進まずですね。

何が不要なのか、何が相場感より高いのか、
住民（＆理事）にはその知識がない。
相場感が分からないのに、単に、安くして、って言っても、
そんなに甘くないのはお仕事されている方なら分かりますよね。

じゃあ、住民（＆理事）がその知識を手に入れて交渉できるかっていっても、
それまたそんな知識で太刀打ちできるほど、長谷工も甘くない。

だとしたら、やっぱり、
マンションアドバイザー的な人をお金で雇うしかないのかなって思ったりします。

少なくとも理事にその役割を希望するのは、
気持ちは分かりますが、現実的に無理。
いまでさえそうなのに、より理事をやりたくないマインド、高まります。

どうすればそういう人を雇えるんですかね～？

[372: 匿名]

機械式駐車場廃止すりゃいいんちゃう？

[373: マンション住民さん]

せやせや。
機械式駐車場をやめたらえいねん。
ついでにコンビニもやめたらえいねん。

[374: 住民です]

372さんにかなり同意します。
理事会に管理会社とやりあえる知識と能力を求めるのは現実的じゃないですね。理事が団結できればアドバイザーに相談は可能ですよね。
ただ長谷工の担当者に情報が伝わらない形で進められればですけど。

[375: 入居済みさん]

371さんの意見に賛成です。
専門知識を持ったアドバイザーに顧問になってもらった方が良いと思います。
管理会社も相談に乗ってくれますが。
そのアドバイスは住人の事を考えるよりも自社の都合を優先した回答になるのは目に見えていますので。

総会の資料を見て思ったのですが。
トラックをリース契約していますが、このトラックはおそらく管理会社が使うだけですよね。
わざわざマンション組合で借りないで、管理会社が必要なら自前で用意すれで良いと思うのですが。
勿論、委託費の範囲内に含めてですが。

友人のマンションの話しを聞くと。
管理の質を落とさずに2〜3割くらい楽に落とせそうですよ。

[376: マンション住民さん]

より良い議論でとても良いですよね、この掲示板。

この中に本物の理事がいればいいんですが。

[377: 住民]

ちょっと難しく考えすぎではないでしょうか？専門知識なんてなくても大丈夫ではないでしょうか。
相場より高いか？という点に関しては、管理会社に委託している現行の仕様書で他社に見積もってもらえば済むことです。価格低減の第一歩はまず相見積だと思います。
ただ、仕様書にあいまい点があるとすれば、これを明確に表記しなおす手間は発生しますけどね。

[378: マンション住民さん]

イオンの台車(買い物かご付)が玄関に置いてあるのを見かけました。(1F)
イオンから押して帰ってきたのか・・・・
すごい。
あと、廊下を相変わらず自転車に乗っています。(2F)
atスカイ

[379: 入居済みさん]

正直、そのレベルの話は
もうこの掲示板では飽きた。。

嫌なことがあるならフロントまで。

管理費とかの前向きな話がしたい。

[380: 住民さんＡ]

だんだん都営化してきましたね。

[381: 入居済みさん]

スカイ側のゴミ仮置き場の燃えるゴミにペットボトルをそのまま一緒に捨ててる方、いい加減にしませんか？
以前は扉を開けてゴミの袋を放り投げる方もいましたし。

こんな事を子供が書き込むべきではないのかも知れませんが、あまりにも酷い惨状なので…。
せめて子供にまで指摘されて恥ずかしい、ってぐらい感じて下さい。

[382: 住民さんＡ]

子供に注意されるなんて、めちゃくちゃ恥ずかしい。
極一部の人がやっていているだけなんでしょうが、そういうのって目立つよね。
変な規則を作られる前に止めて欲しい。

[383: 入居済みさん]

>相場より高いか？という点に関しては、管理会社に委託している現行の仕様書で他社に見積もってもらえば済むことです。
言われるように相見積が管理委託費低減の大きなカギとなるのは疑いのない事実だと思います。
値引きだけを目的にするのであれば、アドバイザーが居なくても可能かもしれません。
ただ、闇雲に値引きだけを求めてしまえば、管理の質が低下するのは必至です。
それを防ぐにはキチントした仕様書が必要なります。
リライズ独自に定めている物があれば問題無く相見積が取れると思いますが。
おそらくそのような仕様書は存在していないと思いますので、キチンとした仕様書を作る為にも、実績のあるマンション管理士に依頼して作ってもらう必要が有ると思います。

また、管理委託費の事以外でも、現在、色々な問題が発生してきていますので。
それらの問題を早期に解決する為にも、顧問契約を行い対処してもらうのも一つの手ではないかと思います。
経験豊かなアドバイザーの助言によって、現在よりも質の高い管理にする事も可能ではないでしょうか。

[384: 住民さん]

１．仕様書について
・契約をしている以上、仕様書はあるはずです。
・規約集に添付されている「管理委託契約書」は、仕様書をベースに管理会社が作成したものでしょう。
・ということで、リライズ独自の仕様書はあると認識しており、相見積は可能と思います。
・なお、相見積の主たる目的は、値引きではなく、妥当な金額を知ることです。

２．アドバイザーについて
・契約内容も知らない状態で、アドバイザーに任せたりしたら、いいカモになるだけです。
・ということで、知識なくアドバイザーに委託することには少々抵抗があります。

３．その他
・まずは住民が管理会社とどのような契約をしているのかを理解し、何が問題になっているのかを整理することが必要ではないでしょうか。
・また、質の高い管理については、次のステップでもよいのではないでしょうか。

[385: マンション住民さん]

まず第一歩、ゴミの出す場所、ゴミの仕分けなどルールを守れない住民を無くすことですね。
情けない…。

[386: 住民さん]

質の高い管理を求めるのであれば質の高い住民になりましょうよ。
ゴミのルールも守れない住民が居るのによく委託管理費が高いと言えるね〜。
ルールの守れないゴミを誰が運び、仕分けまでしてると思ってるの？

ルールを守れない住民の方は決まった方だと思うので住民が目を光らせ見つけたら注意する事で少しは意識するのでは？

[387: 住民さんＤ]

skyのごみ仮置き場。
資源ごみを一つのワゴンにまとめて入れるという暗黙のルールが実は存在しているのは、みんな知っているはず。
それは、ごみを運ぶおじさんたちも「ここに入れておいてください。」
と、運んでくれるのも事実。

わたしは、このようなサービスをしてくださっているので管理費が高いとは思いません。

[388: 入居済みさん]

管理会社の目的
・管理業務を行い、できるだけ多くの利益を上げる事。
（できるだけ高い管理委託費を取り、行う業務を減らす事で目的達成）

管理組合の目的
・できるだけお金をかけないで良い管理をする事。
（管理委託費等を抑制し、尚かつ細やかな多くの業務を行ってもらう事で目的達成）

上記のように管理の根幹の部分で利害関係は一致しない。
利害の一致しない相手のアドバイスを聞いて管理を実施しても住民のためになるのかは疑問です。

>契約内容も知らない状態で、アドバイザーに任せたりしたら、いいカモになるだけです。
アドバイザーが必要なのかという話と、アドバイザーの質の話は分けて考えないと選択を誤ると思います。
(384さんは、全てのマンション管理士が詐欺師と同類と思っているようですね。)
管理の素人が集まった理事会では管理の知識に乏しいのですから、池上彰さんのように解りやすく解説してくれる専門家は必要だと思います。
それこそ、知識なく管理会社に任せたりしたら、いいカモになるだけです。

>・契約をしている以上、仕様書はあるはずです。
キチンとした仕様書というのは。
どのような管理会社が実施しても、それを守る限り管理の質が変わらなく実施出来るものを指します。
おそらくマクドナルドの販売マニュアル並みの物でなければバラツキが出ると思いますので、そのような仕様書が果たして有るのかは疑問です。
仕様書が有って、その仕様書を守っても管理の質が変わるのであれば意味が無いと思います。
実際にキチンとした仕様書が有るのであれば、来年以降の管理委託費の低減に期待したいですね。

[389: 住民さん]

スカイ住民です。

暗黙のルールがあるとは知りませんが、ゴミ置き場のルールはきちんと守って頂きたいです。

ルールを守っている住民からすると、ごく一部のルール違反なゴミを見掛けると、大変残念な気持ちになります。
目にあまるものは代わりに運んだ事もあります。

どうぞ宜しくお願いします。

[390: 匿名さん]

買ってから足立区って気づいたの？そうじゃないでしょ。

ここは　足　立　区　な　の！！

それとも文句つけるフリしてネガってんの？

もう、ネガ書き込みは削除依頼出しますよー！

[391: マンション住民さん]

足立区だとゴミの仕分けはしないで良いということなのですか？

[392: 住民さんＥ]

俺は玄関にスーパーのかご付カートが

置いてあるのを見ると情けなくなる

[393: 引越前さん]

>>390
貴方の書き込みが一番ネガキャンだと思います。
自重して下さい。

[394: 住民さん]

388さん。

あなたが言う論理をかりれば、アドバイザーも「できるだけ高い委託費をとり、自身が行うアドバイス業務を減らすこと」を考えてしまいます。だとすれば、我々住民も多少の理論武装がないと、カモになりかねませんよね。
で、理論武装の最低限として、管理会社との原契約の内容くらいは理解しておきましょうよということ。

長くなるので理由は割愛しますが、仕様書に「マクドナルドなみのマニュアル」は不要です。

[395: マンション住民さん]

綾瀬の東京武道館に避難されている方への、災害援助品の協力願いが掲示されていましたね。

少しですが、協力したいと思います。

[396: 入居済みさん]

>我々住民も多少の理論武装がないと、カモになりかねませんよね。
理事の中に専門家が居ないとは言い切れませんが、基本的にはボランティアでやっていただいている素人ですよ。
394さんの理論だと、理事になったのだからカモられないように管理の勉強を行って理論武装しろという事ですね。
カモにされないようになるには結構な勉強が必要ですよ。
それでは理事の負担が大きくなりすぎるのではと私は思います。

法律の事で困った時には一般的には弁護士に相談し、どのようにするべきなのかを自分で決めるのではないでしょうか。
それと同じように、マンションの管理で困った事が起きたのであれば、その専門家であるマンション管理士に相談する事により、素人が集まって相談するよりも良い案が出るでしょう。
経験豊かなマンション管理士からなら、他のマンションで成功した手法を沢山知っているでしょうから。

まあ、弁護士にも悪徳なのがいるように、マンション管理士にも悪意を持った者がいると言う事は否定はしませんが。

>仕様書に「マクドナルドなみのマニュアル」は不要です。
管理の質が変わっても構わないのなら、言われる通り不要ですね。
管理の質を維持するのであれば、詳細が無ければ維持は不可能です。

そうそう、コンサルタント業を行っている人は、自分の手間を割愛してもうけようと考える事は殆どありません。
それは割愛しても増える利益は微々たるものだからです。
それよりも依頼者の利益を最大にできるアドバイスをする事に全力を傾けます。
そうする事によって、信頼を掴み取り大きな収入アップに繋がるからです。

[397: 住民さん]

個人的な対話になっているので、この話題に対する書き込みはこれを最後とします。

>理事の中に専門家が居ないとは言い切れませんが、基本的にはボランティアでやっていただいている素人ですよ。
理事は年間1億円以上の委託費を扱う立場にあるのです。ですから、望んで理事になったかどうか関わらず、あなたが言うように理事になったからには結構な勉強が必要だということです。マンション組合の理事になるということはそういうことです。

>>仕様書に「マクドナルドなみのマニュアル」は不要です。
>管理の質が変わっても構わないのなら、言われる通り不要ですね。
あなたも普通の社会人だと想定し、理由は割愛したのですが、少々説明が必要なようですね。。
通常、仕様書には特に必要がない限り「方法」や「手段」、「手順」は明記しません。要求する「結果」を明記すればよいのです。つまり、「マクドナルドなみのマニュアル」なんてものは、仕様書に明記する必要はなく、請負側(管理会社)が発注者側(住民)の要求事項(品質)を確保するために必要があれば整備すればよいのです。あなたが例にあげたマックのマニュアルには、ポテト一つをとっても非常に細かい「手順」が明記されているでしょう。だけども、発注側からすれば、大雑把な言い方をすると手順はどうでもよく、要求する結果を満足してくれればよいということです。
それで、品質が低下したのであれば、仕様を満足していないか、仕様が曖昧かのどちらかです。仕様が曖昧な場合は修正が必要ですが、普通の社会人であればそれほど難しいことではなく、日常的にやっている業務レベルの範疇で対応できると考えます。

[398: マンション住民さん]

物資、うちも明日さっそくフロントに持って行こうと思います。募金以外でも何か協力したいと思ってもなかなか行動に移せなかったので、こんな形で協力ができて嬉しいです。ボランティアの募集とかもあったらいいですね。

[399: 入居済みさん]

やっぱり理事って大変だよね～。

恐らく我々が知らないような点（プライバシー的な事が絡む点）も理事会で話し合っていると思うし
それを抱える心理負担って結構大きいと。。

我々にできる事は、意見をどんどん出しつつ、
その意見に対しての理事会の判断については
全面的に信用をするという事しかないかと。

理事は理事になったんだからその責務がある。それも事実。
理事は素人。それも事実。

じゃあ理事じゃない住民の責務は？？

少なくとも理事の方が理事の責務を（イヤイヤながら）少しでも前向きに
進行ができるような心もちを持っておくという事が、
必要なのではないかなと。

具体的には、

　・マンション全体の利益になるような「手段」を明示するかたちでの「改善案」の提示
　・なんでも理事会任せにしない個々人で出来る事のマナー順守の奨励
　・あと、理事さんへの思い遣り

ですかね～。

[400: マンション住民さん]

>理事は年間1億円以上の委託費を扱う立場にあるのです。ですから、望んで理事になったかどうか関わらず、あなたが言うように理事になったからには結構な勉強が必要だということです。マンション組合の理事になるということはそういうことです。

ボランティアでやっているのにもかかわらず、ここまで要求されてしまうのですね。
やりたがらない人が多いのもうなずけます。