サンクタス南品川ってどうですか？

[購入検討中さん]

JR・東急「大井町」駅徒歩14分。
オリックス不動産の新築マンション「サンクタス南品川」150邸、誕生。

所在地：東京都品川区南品川4丁目258番1外（地番）
交通：
京急本線 「新馬場」駅 徒歩5分
山手線 「大崎」駅 徒歩13分
埼京線 「大崎」駅 徒歩13分
京浜東北線 「大井町」駅 徒歩14分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩14分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩14分
山手線 「品川」駅 徒歩23分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩23分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.69平米～73.60平米
売主：オリックス不動産
販売代理：東京建物不動産販売


施工会社：東亜建設工業株式会社　首都圏建築事業部
管理会社：株式会社ジャパン・リビング・コミュニティ

[251: ビギナーさん]

　２４１さん
　ありがとうございました。勉強になりました。


　
　この物件はこの規模でスプリンクラー、消火栓、火事の時ベルを鳴らすボタンなんかがないんですね。
　確かにスプリンクラーのポンプがないということはコスト的には抑えられているということなのでしょうが、購入検討するにあたってはどうなのでしょうか？
　あまり気にする必要のない部分なのでしょうか？　

[252: 近所をよく知る人]

埋立地ではないが、目黒川の氾濫原だった場所だから、液状化しやすいよ。
目黒川沿いのレンガ舗装がボコボコなのは、木の根っこのせいと
地震での液状化と半分半分くらいだよ。

[253: 匿名さん]

確かに火災なども心配だけどリスクは一つでも少ない方がいいでしょう
液状化の懸念があるのは事実だよ

[254: 匿名さん]

今日現地付近行ってきましたが、目黒川の匂いは
橋の上では少しカビくさいかなと思いましたが、
マンション辺りでは特に気になりませんでした。

[255: 近所をよく知る人]

晴天が続いた後の大潮のときには、潮の匂いが結構するよ。
川沿いだから、それなりのメリットとデメリットは両方ある。

[256: 匿名さん]

土曜日はそうでもなかったけど、金曜日はすごく臭かったよ。

[257: 周辺住民さん]

川沿いは関係ないと思います。
潮の臭いは、旧東海道辺りでもします。

[258: 匿名さん]

液状化ですか、前回の地震では大丈夫だったけど前回以上だったら危ない感じなのかな。
そこまでの地震がきたら都内のアチコチで液状化や倒壊が起きそうですけどね、確かに避けられるリスクなら避けておきたい。
ところでゲートシティ大崎が近いけど普段便利に使えるような施設なのかな、ショップのラインナップだけをみると飲食店メインっぽいですね。

[259: 周辺住民さん]

ゲートシティは基本的には、飲食店が多いです。
使えそうなショップは１つくらいでしょうか？
マックの隣の自然食系っぽいショップでしょうか・・

[260: 購入検討中さん]

新築マンションは価格の２０％は不動産の利益ということらしいのですが
ここサンクタスは現在の価格のからの交渉は出来そうなのでしょうか？

モデル見学でこのような話した方いませんかね？

少しでも変われば検討したいと思っているのですが
如何なんでしょうか？

第１期で好調のようですし・・・。

[261: サラリーマンさん]

>260さん

竣工後に多数売れ残りという状況であれば分かりませんが、
現時点でのこれ以上の価格交渉は難しいと思います。

モデルルーム開設初期の頃から通ってる方はご存知と思いますが、
今の価格になるまでだいぶ下がりましたので（一部タイプ除く）
オリックスさんも相当思い切ったと思います。

[262: 匿名さん]

思い切った価格の割りには売れていないというのが正直な感想。

[263: 購入検討中さん]

>261さん

そうなんですね。これでも下がったわけですね。
貴重な情報ありがとうございます。

サンクタスを気にいっていますが
もう少しだけでも価格が下がったら契約したいと思っていますが

交渉出来なそうなら、また別を探すかと考え中です・・・・。

[264: サラリーマンさん]

>262さん

確かにそういう見方もありますね（笑）


>263さん

「もう少し」の感触が分かりませんので何とも言えませんが、お気持ちはよく分かります。

私もこちらの物件を気に入りましたので決めようかと思っていますが、それでも家探しを始めた
頃の予算と比べてざっくり５００万円程増えてしまいました。

ローンでの支払いを考えていますので、正直１００万円単位で増えても月々２５００円（？）
ほどの支払い増額ですのであまり変わらないかなと思ったり。（だいぶアバウトですみません）

また、価格を抑えようと安くて遠いところも検討してみましたが、通勤時間の差を計算して
時間単価で掛けてみたら、トータルでは近くて高いほうがいいという結論にもなりました。
（例えば、一日往復３時間かかる３５００万円の物件と、往復３０分で済む５０００万円の
物件では、私にとってみたら後者のほうが資産価値があったのです）

考え方は人それぞれですが、気に入った物件はなかなか出ないので、と無責任にも背中を押す
ようなことを言ってしまいました。聞き流してください（笑）

[265: 近所をよく知る人]

みなさん　価格のことでかなり悩まれているようですね。
しかし　いろいろ物件をみてきたこととこのあたりの相場価格をしっているだけにこの価格はかなり魅力的だと思うのですが…

湾岸地域は震災後暴落したとはいえ同じ広さや利便性を考えるとこちらの物件よりも1000万～2000万上だと思います
京急線沿線は人気がないといいますが、品川駅に近いといえば近いですし、利便性でこの価格はかなりいいのではとは思ってます。
近隣の方がこちらを購入検討や購入されている理由はとてもよくわかります。

車や徒歩などを考えている方はどう思われるかわかりませんが、自転車などで普段移動されている方はこの距離は便利だと思います。
みなさん　あまり自転車は活用されないんでしょうか？

[266: 匿名さん]

いま発売中の散歩の達人は、品川、大崎、大井町特集。新馬場、北品川界隈もいろいろ載ってます。

[267: 土地勘無しさん]

確かに、品川駅の港南口まで自転車で１０分ほどで行けそうですが、そこにある地下駐輪場が実際に借りられるかどうかが不安ですね。

[268: 購入検討中さん]

>264さん

アドバイスありがとうございます！
もう少しというのは、やはり希望金額よりも300～400万高いので
そこまでは無理でも、交渉は可能なのか？と思い書き込みしました。
立地は重要ですよね。

サンクタスの営業の方は、ガツガツした感じではないので
他物件の営業さんとの温度差を感じます。(笑）
まだまだ順調で余裕のスタンスなのかもしれないですね。


＞262さん
そうもとれますね。供給済のところが抽選の枠は別として
本当に契約がとれているかはわかんないですからね。

[269: 購入検討中さん]

価格はもう下がらないですね・・・
売れ行きがまあまあと言っても、半分は売れているわけですから・・
近隣の他の物件に比べて、私が見学した中では進捗はいいほうですね・・・

あと半年というところでしょうか・・
悩みすぎにはご注意を・・・
私はこれまでに２個が悩んでるうちに買えなかったことがありました。
所詮縁とあきらめましたが・・・

場所が悪いとか言ってる方もいましたが、
湾岸には首都高沿いにいっぱいマンション建ってるし、駅にもそこそこ近い。
そこら辺と比べれば、かなりいいのではと感じてしまいました。
価格的にも近隣相場からしては安めですから・・

私的には今回こそはと思っています。

[270: 匿名さん]

もう第二期の登録は始まっているのですか？

[271: 匿名さん]

目黒川警戒水域超えたみたい。サイレン鳴ってる。何これ怖い。

[272: 匿名さん]

しかも、臭い！

[273: 匿名さん]

水位下がったみたいですね。

[274: 匿名さん]

とまあ年に何回かはドキドキできます

[275: 匿名さん]

あれまじかでみたらこんなとこ住む気無くなるけど

[276: サラリーマンさん]

>266さん

情報ありがとうございます。早速買いました。
下町の店って飛び込みで入るの緊張しますが、
店内の雰囲気が分かる飲食店の写真も載っていてとても便利です！

>268さん

私の担当の方もガツガツしていません（笑）
でも、それが心地よかったです。

>269さん

人それぞれ考えが違いますが、私は駅から少し離れて静かなほうが好みです。
ご認識のとおり“近隣相場からしては安め”ですから、更に安くする理由が
出てこなければ値下げは難しいでしょうね。

>270さん

第二期は９月下旬販売開始ですから登録はまだですね。
ただ、新規の来場者も増えてきたとのことでしたので、希望の部屋に要望書が
入ってしまう前にモデルルームに足を運ばれてはと思います。


って、自分の書き込みを見て、サンクタスの営業？って思ってしまいました（笑）

[277: 匿名さん]

＞２７６さん

目黒川氾濫の話を変えようと必死ですね。

真剣に住宅検討しているのなら、今日の目黒川を見たらあの場所はないですね。

今日は短時間だけでしたが、１・２日降り続いた場合を考えると恐ろしいです。

[278: 周辺住民さん]

目黒川の氾濫は気になるところですね。
3/11震災後に結構水位が上がって魚が死んでいて
悲惨な光景をみました。

今日もそうだったのですね。

[279: 匿名さん]

ほんと必死に話逸らしたい感じが見え見え・・
もう少し上手くやれよ

[280: 匿名さん]

価格変わりました？

[281: 匿名]

第一期で半分売れてるってホームページに書いてあったから、
人気物件かと思ったけどそうでもなさそうかな？
二期はどんな具合で売れて行くのでしょうか？

[282: 匿名]

値下げしないですねぇ。
強気。
これ以上は安くならないか。

[283: 匿名さん]

まだ半分しか売れてないし、
今後の売れ行き次第では安くなるんじゃない？

[284: 購入検討中さん]

目黒川が氾濫したらとか言ってるけど、私にとっては疑問です・・・
その場合は、川の周辺だけではなく、町中が洪水状態ってことでは？
あんまり関係ないのでは・・・
山から色んな水が流れてくるような川だったらとも角・・

何十年か前の浸水マップ見たけど、川からかなり離れたとこがかなり浸水してたよ・・
色んなとこにアップダウンあるから・・
一回調べてみては・・・

心配だったら、御殿山とか丘の上を考えるしかないのですね・・・

[285: 購入検討中さん]

すでに契約者がいる以上、これから安くなることはないと思います。
各タイプと各階ごとに価格が決まっているし、
完成もしてないのに、上の階が下の階より安くして販売するということは問題となる。
その為、価格改定はまずないでしょうね・・・

私も何度も値引き交渉しましたが、もう確定したので、絶対できないの一点張りです。
100%ないと思います。

完成後に１年以上売れ残っていれば別ですが・・・
ほかでも、３年くらいで売れ残りの物件で価格交渉しました。
そこでさえ価格下げてくれなかった。

かなり人気ない物件以外は価格を下げてもらうのは難しいと思います。
あとは小規模物件→人件費をいつまでもかけられないから・・

ここで高いなら、もっと郊外に行くしかないですね・・・

[286: 匿名さん]

今日、目黒川は溢れたみたいだよ

[287: 匿名]

川の中に作られた遊歩道は浸かったみたいですが、川の外には溢れてないですよね。

[288: 購入検討中さん]

このマンションを契約なさった方は、何が決め手だったのでしょうか？
価格は魅力的ですよね。価格以外で何かあれば教えていただけませんか？

[289: 購入検討中さん]

まだ半分しか売れてないのではなく 一期は半分しか売らなかったのでは それですぐ完売だったから二期も早いのでは

[290: 匿名さん]

二期の販売戸数に注目ですね。

[291: 契約済みさん]

--決め手--
■価格
都心にこれだけ近くて（山の手線徒歩圏）この価格（坪230～250程度）

■ランニングの安さ
都心に近い物件は小規模な物件や、大規模でもコンシェルジェや多くの共用施設がついて
たり、タワー型だったりで管理費がどうしても高くなる物件がほとんど。
この物件は管理費を抑えられる要素が揃っている。
（大規模、共用施設ほぼなし、エレベーターも最小限、外廊下、都心の割りに平置駐車場が多い等）

■間取りが２Ｌ、３Ｌのみ
ほとんどがファミリー、プレファミリーの方々が住むことになるので、近所付き合いや管理組合運営がしやすい

■周囲が開けており、今後も視界を遮るものが建つ可能性がほぼない


広範囲で物件を見ていましたが、上記の条件を満たしている物件は私の中では他にないと思いました。
以下は私の個人的な好みや予想での購入の決め手です。

■通勤
・東京方面の通勤がラッシュがなくラクラク。
新馬場から品川までは、京急の各駅で本数はないけどかなりすいている。
京急から山手線への乗り換えは近くて楽。山手線は田町や浜松町を越えると座れる時もある。
・単身赴任になった時も、新幹線・飛行機が近いので帰りやすい

■資産価値
資産価値を維持しやすいマンションだと思う。
・品川学園に小学校中学校とも通わせたい人にとっては、このマンションがＮｏ１。
・国際化がますます進む羽田への交通利便高い
・マンション完成後に、大崎の再開発が続々出来上がる
（大崎ウィズシティ、国際自動車教習所跡地、北品川５丁目再開発）


--購入にあたって妥協した点--
・換気所の存在
当初は気になりましたが、幹線道路沿いに建つマンションよりは排気が処理されている分ましなことと、
目黒川隣接部分に大きな空地と緑地が確保され（予定）、景観ＵＰの可能性が高いので、プラマイ０と考えました。

・お墓
もともと墓に抵抗があまりないのですが（火葬場もないので）、購入したところは墓が見えないところでした。

・スーパー少ない
会社帰りに品川でウイング高輪を利用したり、大井町ヨーカドーのネットスーパーを利用したり、フェニックスやまいばすけっとを組み合わせて使えばなんとかなるかなと考えました。

・目黒川氾濫、地震による液状化
液状化が発生しやすい地域（赤色）ではなく、液状化の発生が少ない地域（黄色）だったので浦安とか江戸川、江東区とかよりはましだろうと判断。
浸水については、図面集の敷地配置図をよく見ればわかりますが、エントランスは川沿いより高いレベルにつくられているのと、セキュリティラインは一般的なフェンスではなくコンクリート壁でつくっているので、川が氾濫しても水の浸入をある程度抑制できると思ってます。

[292: 購入検討中さん]

お墓の近くの物件ということで資産価値に疑問を持ちます。
お墓は影響しないのでしょうか？
何階以上であればおベランダから墓を気にせず生活できるのでしょうか？
回数によっても資産価値は変わりそうですよね。
それと、働いていれば最寄り駅で買い物もできますが、
スーパーが近くにないのでわざわざ行くには面倒な距離でしょうか。
ゆくゆく車が必要になった時は、敷地内駐車場は諦めた方が良さそうだし。
保育園は近くになさそうなのでこれも考えてしまいます。

[293: 匿名さん]

完売というか要望書が入った分しか売らなかったのではないですかね
まぁ値下げがあるとしたら竣工後でしょう。それまではまず無いでしょう

[294: 契約済みさん]

・西向き住戸を除き、ベランダに出て覗き込めば何階でもお墓は見えると思います。
リビングからであれば、バルコニー手摺がかなり高いので、低層階でもあまり見えないのではないでしょうか？
モデルルームのパソコンに眺望シュミレーション（バルコニー手摺のあり・なし両方試せる）がありますので、そちらでご確認するのが一番かと思います。
資産価値については、火葬場とセットだったり、管理が行き届いていないような暗い墓地でしたらは資産価値に確実に影響してきそうですが、そうでなければ、眺望・日照が守られるという大きなメリットもあるのでたいして問題にならないと個人的には思います。（これは人によって大きく意見がわかれるとこだと思いますが）


・スーパーについては、仕事で疲れているのに帰り道で買い物ができないと大変ですが、そうでないのであれば、徒歩9分（フェニックス）のスーパーに行くのがそんなに大変ってことはないかと私は思います。家からであれば自転車も使えるのでフェニックスだけでなく、大井町・大崎もあっという間です。


・敷地内駐車場は確かになかなか空かないかもしれませんね。月極駐車場も近くに多くはなさそうですし。将来車を持ちたい方は悩ましいでしょうね。


・保育園は品川学園に併設の保育園（徒歩2分）を含めて周辺に結構あるほうなのでは？と私は思います。入園できるかどうかはわからないのは23区どこでも同じことですし。
むしろ品川区では、0歳で入園させる場合、大きなチャンスが2回（育休明け入園予約制度と4月入園）あるので他区よりも優れていると思います。

[295: 匿名さん]

墓地が見える見えないよりも
墓地隣接の時点で資産価値への影響大です。

[296: 匿名さん]

保育園が近くにないってあなたの目は節穴ですか？

[297: 購入検討中さん]

お墓が気になる方多いですね。
昔は、土葬だったので霊とか浮かばれない魂とかいろいろ考えられたようですが、今は火葬ですし隣接するお寺はしっかり管理されている歴史あるお寺なのでその点は、管理されていない荒れ果てたお寺と一緒に考えるのはいかがなものかとおもったりもします。

それよりも中古物件で安くてわけありで以前住んでいた方が…なんてことのほうがリアルに怖いですけどね。

その点　新築ですし、お寺にいろんな意味で守られていると考えたほうがいいのではとも思いますが人それぞれですよね。
私の個人的な意見でした。

[298: 購入検討中さん]

資産価値気にされる方は、お寺やお墓気にされるかもしれませんが、
将来近隣の建物で日差しを遮られる可能性が低いのは大きなメリット
とも言えます。
近隣物件より割安なのはお墓に関して折り込み済みだと
いうことでしょう。
うちは目前が墓所でなければ特に気にならないので、
そういう位置の部屋を検討してますし、
近隣の割高物件を購入しても、日当たりが悪くなってしまって
リセールバリュー気にするよりはマシかと考えてます。

[299: 匿名さん]

永住するならいいけど、
中古売却するとなると墓地ネタで買い叩かれる事、必至ですね。

[300: ご近所さん]

買物は青物横丁駅にあるオーケーがいいですよ。
この辺りではダントツに安いです。
たぶん品川区で１番だと思います。
私は大崎から毎週自転車で買物に行ってます。
とにかく安いので一度覗いてみたらいいですよ。