サンクタス南品川ってどうですか？

[購入検討中さん]

JR・東急「大井町」駅徒歩14分。
オリックス不動産の新築マンション「サンクタス南品川」150邸、誕生。

所在地：東京都品川区南品川4丁目258番1外（地番）
交通：
京急本線 「新馬場」駅 徒歩5分
山手線 「大崎」駅 徒歩13分
埼京線 「大崎」駅 徒歩13分
京浜東北線 「大井町」駅 徒歩14分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩14分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩14分
山手線 「品川」駅 徒歩23分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩23分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.69平米～73.60平米
売主：オリックス不動産
販売代理：東京建物不動産販売


施工会社：東亜建設工業株式会社　首都圏建築事業部
管理会社：株式会社ジャパン・リビング・コミュニティ

[284: 購入検討中さん]

目黒川が氾濫したらとか言ってるけど、私にとっては疑問です・・・
その場合は、川の周辺だけではなく、町中が洪水状態ってことでは？
あんまり関係ないのでは・・・
山から色んな水が流れてくるような川だったらとも角・・

何十年か前の浸水マップ見たけど、川からかなり離れたとこがかなり浸水してたよ・・
色んなとこにアップダウンあるから・・
一回調べてみては・・・

心配だったら、御殿山とか丘の上を考えるしかないのですね・・・

[285: 購入検討中さん]

すでに契約者がいる以上、これから安くなることはないと思います。
各タイプと各階ごとに価格が決まっているし、
完成もしてないのに、上の階が下の階より安くして販売するということは問題となる。
その為、価格改定はまずないでしょうね・・・

私も何度も値引き交渉しましたが、もう確定したので、絶対できないの一点張りです。
100%ないと思います。

完成後に１年以上売れ残っていれば別ですが・・・
ほかでも、３年くらいで売れ残りの物件で価格交渉しました。
そこでさえ価格下げてくれなかった。

かなり人気ない物件以外は価格を下げてもらうのは難しいと思います。
あとは小規模物件→人件費をいつまでもかけられないから・・

ここで高いなら、もっと郊外に行くしかないですね・・・

[286: 匿名さん]

今日、目黒川は溢れたみたいだよ

[287: 匿名]

川の中に作られた遊歩道は浸かったみたいですが、川の外には溢れてないですよね。

[288: 購入検討中さん]

このマンションを契約なさった方は、何が決め手だったのでしょうか？
価格は魅力的ですよね。価格以外で何かあれば教えていただけませんか？

[289: 購入検討中さん]

まだ半分しか売れてないのではなく 一期は半分しか売らなかったのでは それですぐ完売だったから二期も早いのでは

[290: 匿名さん]

二期の販売戸数に注目ですね。

[291: 契約済みさん]

--決め手--
■価格
都心にこれだけ近くて（山の手線徒歩圏）この価格（坪230～250程度）

■ランニングの安さ
都心に近い物件は小規模な物件や、大規模でもコンシェルジェや多くの共用施設がついて
たり、タワー型だったりで管理費がどうしても高くなる物件がほとんど。
この物件は管理費を抑えられる要素が揃っている。
（大規模、共用施設ほぼなし、エレベーターも最小限、外廊下、都心の割りに平置駐車場が多い等）

■間取りが２Ｌ、３Ｌのみ
ほとんどがファミリー、プレファミリーの方々が住むことになるので、近所付き合いや管理組合運営がしやすい

■周囲が開けており、今後も視界を遮るものが建つ可能性がほぼない


広範囲で物件を見ていましたが、上記の条件を満たしている物件は私の中では他にないと思いました。
以下は私の個人的な好みや予想での購入の決め手です。

■通勤
・東京方面の通勤がラッシュがなくラクラク。
新馬場から品川までは、京急の各駅で本数はないけどかなりすいている。
京急から山手線への乗り換えは近くて楽。山手線は田町や浜松町を越えると座れる時もある。
・単身赴任になった時も、新幹線・飛行機が近いので帰りやすい

■資産価値
資産価値を維持しやすいマンションだと思う。
・品川学園に小学校中学校とも通わせたい人にとっては、このマンションがＮｏ１。
・国際化がますます進む羽田への交通利便高い
・マンション完成後に、大崎の再開発が続々出来上がる
（大崎ウィズシティ、国際自動車教習所跡地、北品川５丁目再開発）


--購入にあたって妥協した点--
・換気所の存在
当初は気になりましたが、幹線道路沿いに建つマンションよりは排気が処理されている分ましなことと、
目黒川隣接部分に大きな空地と緑地が確保され（予定）、景観ＵＰの可能性が高いので、プラマイ０と考えました。

・お墓
もともと墓に抵抗があまりないのですが（火葬場もないので）、購入したところは墓が見えないところでした。

・スーパー少ない
会社帰りに品川でウイング高輪を利用したり、大井町ヨーカドーのネットスーパーを利用したり、フェニックスやまいばすけっとを組み合わせて使えばなんとかなるかなと考えました。

・目黒川氾濫、地震による液状化
液状化が発生しやすい地域（赤色）ではなく、液状化の発生が少ない地域（黄色）だったので浦安とか江戸川、江東区とかよりはましだろうと判断。
浸水については、図面集の敷地配置図をよく見ればわかりますが、エントランスは川沿いより高いレベルにつくられているのと、セキュリティラインは一般的なフェンスではなくコンクリート壁でつくっているので、川が氾濫しても水の浸入をある程度抑制できると思ってます。

[292: 購入検討中さん]

お墓の近くの物件ということで資産価値に疑問を持ちます。
お墓は影響しないのでしょうか？
何階以上であればおベランダから墓を気にせず生活できるのでしょうか？
回数によっても資産価値は変わりそうですよね。
それと、働いていれば最寄り駅で買い物もできますが、
スーパーが近くにないのでわざわざ行くには面倒な距離でしょうか。
ゆくゆく車が必要になった時は、敷地内駐車場は諦めた方が良さそうだし。
保育園は近くになさそうなのでこれも考えてしまいます。

[293: 匿名さん]

完売というか要望書が入った分しか売らなかったのではないですかね
まぁ値下げがあるとしたら竣工後でしょう。それまではまず無いでしょう

[294: 契約済みさん]

・西向き住戸を除き、ベランダに出て覗き込めば何階でもお墓は見えると思います。
リビングからであれば、バルコニー手摺がかなり高いので、低層階でもあまり見えないのではないでしょうか？
モデルルームのパソコンに眺望シュミレーション（バルコニー手摺のあり・なし両方試せる）がありますので、そちらでご確認するのが一番かと思います。
資産価値については、火葬場とセットだったり、管理が行き届いていないような暗い墓地でしたらは資産価値に確実に影響してきそうですが、そうでなければ、眺望・日照が守られるという大きなメリットもあるのでたいして問題にならないと個人的には思います。（これは人によって大きく意見がわかれるとこだと思いますが）


・スーパーについては、仕事で疲れているのに帰り道で買い物ができないと大変ですが、そうでないのであれば、徒歩9分（フェニックス）のスーパーに行くのがそんなに大変ってことはないかと私は思います。家からであれば自転車も使えるのでフェニックスだけでなく、大井町・大崎もあっという間です。


・敷地内駐車場は確かになかなか空かないかもしれませんね。月極駐車場も近くに多くはなさそうですし。将来車を持ちたい方は悩ましいでしょうね。


・保育園は品川学園に併設の保育園（徒歩2分）を含めて周辺に結構あるほうなのでは？と私は思います。入園できるかどうかはわからないのは23区どこでも同じことですし。
むしろ品川区では、0歳で入園させる場合、大きなチャンスが2回（育休明け入園予約制度と4月入園）あるので他区よりも優れていると思います。

[295: 匿名さん]

墓地が見える見えないよりも
墓地隣接の時点で資産価値への影響大です。

[296: 匿名さん]

保育園が近くにないってあなたの目は節穴ですか？

[297: 購入検討中さん]

お墓が気になる方多いですね。
昔は、土葬だったので霊とか浮かばれない魂とかいろいろ考えられたようですが、今は火葬ですし隣接するお寺はしっかり管理されている歴史あるお寺なのでその点は、管理されていない荒れ果てたお寺と一緒に考えるのはいかがなものかとおもったりもします。

それよりも中古物件で安くてわけありで以前住んでいた方が…なんてことのほうがリアルに怖いですけどね。

その点　新築ですし、お寺にいろんな意味で守られていると考えたほうがいいのではとも思いますが人それぞれですよね。
私の個人的な意見でした。

[298: 購入検討中さん]

資産価値気にされる方は、お寺やお墓気にされるかもしれませんが、
将来近隣の建物で日差しを遮られる可能性が低いのは大きなメリット
とも言えます。
近隣物件より割安なのはお墓に関して折り込み済みだと
いうことでしょう。
うちは目前が墓所でなければ特に気にならないので、
そういう位置の部屋を検討してますし、
近隣の割高物件を購入しても、日当たりが悪くなってしまって
リセールバリュー気にするよりはマシかと考えてます。

[299: 匿名さん]

永住するならいいけど、
中古売却するとなると墓地ネタで買い叩かれる事、必至ですね。

[300: ご近所さん]

買物は青物横丁駅にあるオーケーがいいですよ。
この辺りではダントツに安いです。
たぶん品川区で１番だと思います。
私は大崎から毎週自転車で買物に行ってます。
とにかく安いので一度覗いてみたらいいですよ。

[301: 匿名さん]

中古売却するとなると墓地もそうだけど喚起所ネタでも買い叩かれるでしょうね。
Ｗパンチ必至。

[302: 近所をよく知る人]

墓地や換気口を気にする人は一部でしょう。

大崎駅や大井町駅利用とすると駅から遠い点が一番のネック。

新馬場利用の人なら、この価格にメリットが見つけられる物件ですね。
このあたりの京浜急行駅の最寄は、どこもお墓の近くになるから。

[303: 購入検討中さん]

それはどうでしょうか？

安めの価格を見ると、
もろもろのデメリットは考慮されていると思いますが・・・

近隣の他の物件と比べても妥当だと思います。
ある物件は、価格は同等でしたが・・
使用している素材が最低ランクのものばっかりだったり・・

そもそも中古は買い叩かれます。
損したくなきゃ売らなきゃいいんじゃないですか・・
通常はどの物件も売った時点でマイナスになりますよ。
駅直結等相当の優良物件でない限り・・

あと今はデフレ・・
色んなものが底値圏・・・
住宅ローン金利もそう・・
インフレになったらどうなるのか？