ザ・パークハウス 新宿タワーってどうですか？ パート2

[匿名さん]

ザ・パークハウス 新宿タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区北新宿2丁目195番10（地番）
交通：
山手線 「新宿」駅 徒歩15分
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩6分 （1番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
東京メトロ丸ノ内方南支線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：48.07平米～114.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：平和不動産


施工会社：鹿島建設株式会社　東京建築支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社（予定）

[251: 匿名さん]

近くの新宿署に頑張って警戒してもらいましょう。

[252: 匿名]

ジョギングは神田川沿いが走りやすくていいと思います。深夜も明け方も常に誰かがジョギングか犬の散歩している印象ですね。ただ、西新宿は放射能数値が高いみたいですし、新宿駅そばのティップネスにでも通った方がいいかも。

犬の糞は酷いですね。特に税務署通りとそこから青梅街道に向かって入った路地。以前犬の糞を放置したり、幼子に犬がちょっかいかけてきたりした飼い主の女性を妻が注意したことが3度ほどありますが、逆に罵倒されたり、凄まれたり、無視して舌打ちされたりと散々だったみたいです。

[253: 匿さん]

なかなか面白い立地ですね。
西新宿勤務の人にはよいのでは。

[254: 匿名]

このあたりは子供の教育環境は、あまり良くありませんね。

幼稚園は近隣にありますが、近々移転だか閉鎖の予定。保育園は柏木と西新宿駅近くにありますね。託児所はコンシェリアに入っています。ただ、通わせやすいかどうか、保育の質、受け入れ人数の制約など、いろいろ条件厳しいと思います。

小学校は近隣の学校が廃校になったことで、結構遠い柏木小か西新宿小まで通うことになりますが、日本語ろくに話せない外国人の子が多いとか、学力が低いとか、あまりいい評判は聞きません。中野坂上にある私立の宝仙小に通わせる方も多いみたいです。

塾は新宿大ガード方面に、河合塾、ＳＥＧ（でしたっけ？リソーの）などいくつか有名なのがあるみたいですけど、よく知りません。あと、公文教室が徒歩5分くらいの距離にあります。

[255: 匿名]

宝仙までいくなら、中野区の桃園小とか搭の山小には入れないのかしら？
流石に区をまたいでの越境は無理か。。。柏木小って中央線の北側？それなら桃園小より遠い感じですね。

[256: 匿名]

柏木小って、確か北新宿で一番人気のマンション、東京フォーサイトスクエアの向こうだったと思います。

[257: 匿名さん]

以前書き込みがあった、建築基準法で窓が無い居室には換気設備の設置が義務付けられているが
このマンションの窓が無い部屋には換気設備がついてない件について、調べてみました。

■このマンションの窓が無い部屋
↓55J、60Eなどの2LDKタイプは、窓が無い部屋があるタイプが多いです。
http://www.shinju-ku.jp/roomplan/index2.html

↓また、公式HPの24時間換気システム説明の図を見ても、窓が無い部屋は空気の流れが無いことを三菱地所自身が示しています。
http://www.shinju-ku.jp/equipment/03.html


■建築基準法
第二章　第二十八条「居室の採光及び換気」（http://www.kentikulink.net/architectlaw/02/02_28.html）で、確かに換気設備の設置が義務付けられています。

ただし、４項目目に「ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。」とあるので、ひょっとして、三菱地所は、窓が無い部屋の引き戸をふすま相当だと判断しているのでしょうか。だとしたら、どんな窓が無い部屋も、引き戸にすれば換気設備をつける必要は無いということになってしまいますね。

建築基準法に反した住居を作るとは思えないので、おそらく上記解釈の下、設計されているのでしょうね。
だとしても、居室として提供するのなら、換気・空気の流れを考慮してほしかったです。梅雨時期は特にですが、寝室として使用すると湿気がこもりカビが発生しそうですよね。。


また、以前は洗濯機等の設備について、意見を言う方が沢山いらっしゃいましたが、最近は設備等の物理面や管理面等について書き込みをする方がほとんどいなくなりましたが、やはり震災の影響で購入を検討されている方が減ったのでしょうか。

[258: 匿名さん]

>257さん
間取り図を確認してみましたが、
確かに窓のない部屋は必ず引き戸になってますね。
建築基準法違反に対応する抜け道が引き戸と言う事ですかね？
しかし換気設備の設置って、そんなにコストがかかるものなの？

[259: 匿名さん]

地図を見ればすぐに分かることでしょ。柏木小ははフォーサイトスクエアの手前です。子どもの足でも10分もかかりません。

No.254、あまり適当なことを言わない方がいいですよ。書かれている幼稚園や保育園、小学校の情報は間違ってるし、柏木小は学区外から転入する子が多い小学校です（いずれも新宿区のホームページで確認できますよ）。

[260: 匿名]

風水では三角の土地はもらってもすむなと言います。

[261: 匿名さん]

＞＞２５７さん
常々疑問に思っていた「窓のない部屋の換気設備」についてありがとうございました。
引き戸にすればつけなくて済むのですか…
間取り図を見ればなるほど～って感じですね。
でも空気が循環しないですよね。
サーキュレーターで対応する感じに実際はするのかな。

[262: 匿名]

>>259
いろいろお詳しそうなので、近所の教育施設等の情報提供よろしくお願いします。
特に保育園、小学校、中学受験塾についてお願いします。

[263: 匿名]

柏木小も西新宿小もどっちも微妙ですよ。

[264: 匿名さん]

子育て世帯はここ買わないでしょ。
交通量、環境、すべて子供向けではありません。

[265: 匿名]

でも、ファミリー向けの間取りは多いですね。

しかも、この周辺の子供たち、空気が悪いからか喘息など気管支系の疾患持ちが多いみたいです。

[266: 匿名さん]

青梅街道と十二杜通り税務署通りがクロスする付近で一番空気の悪い立地だし仕方がないかもね

[267: 匿名さん]

しかも窪地だから風通しが悪い

[268: 匿名]

風通しはいいですよ。ビル風がビュービュー吹いてて歩くのが大変なくらいです。

[269: 匿名さん]

このあたり雨の日は傘が面白いくらい壊れますよ。
道端やコンビニには傘のゴミが溢れます

[271: 匿名]

これで穏やかとは、埋立地は毎日台風がやってくるんでしょうかｗ

[272: 匿名さん]

埋め立て地は、基本、海風の影響をモロに受けるわけだから、風が強いのは当然。ただ、この辺りのビル風ってのは特殊だね。

[273: 匿名さん]

この辺りの風が特殊だからこそ、
ダラス教授が夕刊フジで言ったようなことになるのでしょうね。

[274: 匿名さん]

いいパンチラスポットだよ、このあたりは

[275: 匿名さん]

風が強いなら、東から飛んできた放射線物質も地表に付着せず
強風と共に巻き上がっていきそうですが、ビルに囲まれているせいで
空気の溜まり場になっているのかな？
あの記事が公表され、住民から問合せなどの反響があったであろうに
新宿区としては特に対策なしなんでしょうか。

[276: 匿名さん]

普段から風強いけど、今日はパンチラだらけだな

[277: 匿名]

パンチラなんて目にします？
若い子なんて全然見かけないし。
ネクタイはためかせながら辛そうに歩くおっさんばかり見かけますけどｗ

[278: 匿名さん]

新宿は予備校多いしね

[279: 匿名さん]

若い娘は
新宿村や
柏木の出張所に行く人が
結構いますね。

自分は良くも悪くも
いろんな人種がいて
いろんな時代が混在する
柏木や角筈が好き。

[280: 匿名]

芸能花伝舎に通うバレエのエリート娘たちに萌えます。
スパッツ履いていてバンチラは拝めませんけどｗ
しかし、平日の朝なのに、バレエの練習だなんて、彼女たちは学業どうしているんだろ。
年齢はたぶん12〜15歳くらいなので、義務教育のはずだけど。
日本トップクラスなので、そんなのどうでもいいとか。

[281: 匿名さん]

>247
この辺りは空き巣が多いのでしょうか。ホームページにも屋内駐輪場の所に盗難などの防犯性にも配慮しって書いてありましたから、なんか納得しちゃいました。でも、盗難は別として自転車が雨にさらされることがないのでいいですね。

>252
我が家でも犬を飼っていますが、犬の糞の話にはガッカリしますね。同じ愛犬家として恥ずかしいです。犬の散歩中に、そういう飼い主さんとすれ違うの嫌だなあ。

[282: 匿名]

>>280
あそこは芸能人も芝居の稽古をしたりしてますね。
鳩山元首相が訪問して稽古中の松たか子を激励していたのがニュースになってた。

[283: 匿名]

このマンション、東側も普通にバルコニーありますけど、隣のオフィスビルから部屋の中が丸見えなのでは？

[284: 匿名]

>>282

なにげにこの近辺、芸能人がよく来ますよ。
映画やドラマのロケやっていたり、新宿村スタジオでダンスレッスンやったりなど。
深夜、向かいの十二社通りにロケバスが駐車しているのを時々見かけますけど、何故かは謎。

[285: 匿名]

>>284
田舎者大喜び(笑)

[286: 匿名さん]

豊洲のほうのスレにもよく
ロケの書き込みがありますものね。

[287: 匿名さん]

この辺、ロケのない日はほとんどないよ。

[288: 匿名さん]

ロケしているとスタッフに通行を止められる事も合って
迷惑だったりする事もある…
でも何のロケしているの？この辺？？？
前ブラタモリはロケしていたみたいだけど…

[289: 匿名さん]

てか三菱地所の販売員のレベル低すぎです。
質問しても「パークハウスですから」「鹿島ですから」の一点張り。
勘違い甚だしい。

[290: 匿名]

そういえば、このマンション、隣の三菱と住友のオフィスビルがまだ空き地だった数年前、やたらその周りの歩道や税務署通りに抜けるビルとビルの間の小道がドラマの撮影に使われていたなあ。松田龍平や栗山千明などが撮影していた。他にもここの空き地でTBSの映画の撮影もやっていたし。

[291: 物件比較中さん]

現地訪問したら、駅から近づくとともに
どんどん排気ガスの匂いが強くなったのが忘れられません。
低地なんでしょうね。
それで萎えました。
で検討からはずしましたが、値段はどうなんでしょうか。
すごく下がったら検討します。

[292: 物件比較中さん]

販売員は階高、床スラブ、戸境壁の厚さの数字さえも頭に入っていなかった。
どれも、真剣に売ろうとしてたら真っ先に記憶してよさそうなデータだが。
また、管理費、修繕積立金の想定の前提条件も全然説明できなかった。
素人じゃないんだから、多少ドレッシングがあっていいから、
投資家の立場に立って定量・定性両面から魅力を語った営業資料を纏めて欲しいと切実に思った。
家賃との比較だけじゃ能がない。

[293: 匿名さん]

>>8
シミュレーションな

[294: 匿名]

>>291
排ガス好きにはたまらない物件。
そういう嗜好の方にはお勧めです。

[295: 匿名さん]

排ガス、なんて言ってたら
三茶のパークハウスを連想してしまいます。

[296: 匿名さん]

埋立地の産業道路が一番でしょ。
9割はトラックじゃない？

[297: 匿名さん]

最上階の東南角の部屋、魅力的ですね！！！

[298: いつか買いたいさん]

震災後、モデルルームを見に行きましたが、私も販売員の説明に呆れてしまい、購入を辞めました。
敏感になりすぎている私が悪かったのか、三菱なら問題ありません！的な、不愉快な対応でした。
地盤や免震構造の詳しい説明や資料が欲しかっただけなのですが。残念です。

[299: 匿名さん]

三菱のマニュアルどおりの対応なので、割り引いてかんがえてあげてください。

[300: 匿名]

>>297
隣のオフィスビルから丸見え＆青梅街道の排気ガス＋騒音が直撃しますけど

[301: 物件比較中さん]

どっちにせよ、
いずれ、自分が売る側に回ることを考えると、
欲しい情報が出てこない物件は避けるに限る。
情報出さないのには、出したくない理由があると思う。
ＩＲが不十分な株なんか買わないだろ。普通。
言われないでも、出せるもん、全部出せよ、って思う。

[302: 匿名さん]

焦らないでもこのエリアは再開発でタワマンがガンガン建つからね。
他の計画も考慮して考えた方がいい
その中でもここは立地は最悪レベルかと・・

[303: 物件比較中さん]

だよね。
耐震基準が変わってから設計されたものを選びます。

[304: 購入検討中さん]

三菱は営業弱いから価格が安く、
リセールが高い。
これ業界の常識。

[305: 匿名さん]

この会社の物件って、圧倒的に売れ残り多いですね・・・。
会社はしっかりしてるのに売れないって、販売スタッフに大きな問題があるのでしょうか？？
まあでも売れなくても別に倒産する訳じゃないから、関係ないんでしょうね。

[306: 匿名さん]

中野坂上のパークハウスのほうがよさそうだな・・
価格も高いだろうけど

[307: 匿名]

新宿柏木にもザ・パークハウス建つんですね。
ていうか思いっきり大久保ですけど。
大久保駅そば海洋の向こう。

[308: 匿名さん]

>302さん
公式ホームページでは、その再開発事業がエリアの価値向上に大きく貢献と、
資産性の高さを強調してますね。
職住近接している上に、都心で定期借地権マンションや高級賃貸が増える中、
分譲には相当な希少性があるそうです。

[309: 匿名さん]

ここへ来てパークハウスが随分建つんですね。
ここも含めて建築資材の遅延はないんでしょうか？

[310: 匿名さん]

三菱にあぐら書いて、建物に心がないよね。何か、住みたいと思わんわ。
青梅街道沿いにパーティールームとかさ、
パークだって、排気ガスで、空気悪いだろうし、
ゲストルームニ階っていうのも。。。。

コンシぇリアの地下よりいいけど、


北新宿っていうアドレスもいけてないし、
都内にパークハウス売れ残りまくりだね。

住友みたく、別に売れなくてもいいですよってことで
財閥はいくんだろうね

[311: 匿名さん]

住友は埋立地を筆頭に、まじで心配になるほど売れ残ってるね。

[312: 匿名さん]

三菱はこれからは元藤和の人間がマンション事業をやっていくんじゃないかな
最近のはザ・がつく物件は妙に安っぽいし

[313: 匿名さん]

販売力は圧倒的に藤和の方があるんじゃないですかね。
三菱はスキルが無いのに、販売スタッフは妙に偉そうなんですよね。

[314: 匿名さん]

あぁ藤和主導だから最近のは安っぽいのか・・

[315: 匿名さん]

310
ゴクレも埋立地を筆頭に幾つも売れ残ってるから、
財閥だけの話じゃないでしょう。

[316: 匿名さん]

三菱は売り方知らんね。

明治に岩崎さんが政商としてのし上がっただけのくせに、
お客様に頭下げること知らんよね。

[317: 匿名さん]

三菱はどこの営業も態度が大きく、説明に不備があってもじゃあ買わなくていい
ほかに買いたい人はいくらでもいるという応対ですね。
そこが三菱らしいのかも。新宿の営業は一番いまいちだった。
営業がここは売れるのに時間がかかると平気で言ってました。
そんな物件中古ではさらに人気がないと撤退しました。
さいきんいい物件ないなあ。

[318: 匿名さん]

317さん＞
私も新宿の営業さんはかなり駄目駄目だと思いました。
新宿御苑の方はそうでもなかったのに。

「売れるのに時間がかかる」発言はキツイですね笑
そんなこと言われて、誰が買うんですかね。

[319: 匿名さん]

>310さん
そうそう！ゲストルームが2階はちょっとないなぁ…。
窓から見える風景が低層から眺める中庭では、何の感動もありませんよ。
空いてる部屋を、ただあてがった感じ。
せっかくのタワーなんだから泊まりに来てくれたゲストには
高階層で、夜景に感動して帰って欲しいよね。

[320: 匿名さん]

物件の良し悪しだけでなく、営業の良し悪しも
購買意欲にずいぶんと影響がありますよね。
「売れるのに時間がかかる」って、理由は？
周辺環境なのかな？

[321: 匿名さん]

＞　高階層で、夜景に感動して帰って欲しいよね。

自分が低層に住んでる人だけの発想ね。自分の家の夜景みてもらえば良いでしょ。

眺めがよいとこは売り物になりますから、わざわざゲストルームにしたら利益が減るもんね。

[322: 匿名さん]

ここの営業、そんなに高飛車なんだ・・・
「売れるのに時間がかかる」の前後の会話の内容が知りたいです。
どういう質問に対しての答えが「売れるのに時間がかかる」だったんでしょう。
もしかして「販売に時間をかける」の意味で、小出しにしていく作戦か？

[323: 匿名]

小出しにする、ってケースは普通
客から要望書が出た部屋だけを売る、ってやり方の事じゃない？

[324: 匿名]

今時、夜景なんて珍しくもなんともないのだが…。

[325: 匿名さん]

夜景も高層ビル群から少し離れたほうがキレイに見えるんだよね
ここは近すぎじゃないかな

[326: 匿名]

まぁ何を優先するかです。利便性、地盤、耐震性(免震)、値段(近隣と比較して安い)が最優先の方は検討する価値はあります。

[327: 匿名]

免震、で思い出したけど
長周期地震動の新基準って
決まるのがまだこれからだったね。

[329: 匿名さん]

売れるのに時間がかかる、とは倍率や人気をきいたときにそういわれました。
要は人気のない部屋があって時間がかかるということです。

[330: 匿名さん]

人気のない部屋があるんですか。。。
１ＬＤＫ～４ＬＤＫ、間取りも色々なパターンがあるけど
どの部屋が人気ないんだろう？

[331: 匿名さん]

北新宿って大久保のイメージが強くて人気が全然無い場所。
さらに青梅街道沿いでリビングも二重サッシになっている物件なんて、リセールバリュー無いのにこの値段は呆れる。
買った瞬間に2割損するよ！

[332: 匿名さん]

人気ないとすれば投資向けの狭い部屋や高層階の絶対額が高い部屋じゃないでしょうか。

投資物件の売り物が増えてるので投資向けは売りにくいみたいです。
あと地震の影響で高層階人気が落ちてしまっているので
最上階とかの億ションやそれに近い価格の部屋はここに限らず苦戦してますね。

[333: 匿名さん]

都心のマンションで狭い部屋と広い部屋が同じ階にあると、広い部屋を買った方は嫌な思いをするから注意が必要だよ。
都心で4000万円位の40平米台の狭い部屋を買う人は自分が住まないで賃貸で貸す人が多いからね。
8000万円位の部屋を買って隣が賃借人でマナーが悪いと最悪だよ。

[334: 匿名さん]

窓の無い部屋に換気設備をつけるのいくらくらいかかるのでしょうか？

[335: 匿名]

最近、週末になるとこのタワーの青梅街道側で背広姿でビラを配っている男性を見かけます。見るとコンシェリアの広告を配っています。ライバル視されているのか?・・・便乗したいのか?・・なぜここで配る?といつも思います。

[336: 匿名さん]

別に、ここの関係者でないのなら無視すれば。
ビラ配りの人が、どう考えて配ってるかなんて興味無し。

[337: 匿名さん]

私はこのマンションとコンシェリアを比較検討しています。
立地と建物はコンシェリアが断然上だと思います。
販売価格は坪単価で比較するとほぼ同じ。築3年ということと賃貸があることを考慮してもコンシェリアの方が単価では割安と感じます。ただコンシェリアは部屋の面積が広いから価格が予算を超えてしまうから迷います。
それとこちらは騒音より排気ガスで健康を損なうリスクがあることが最大のネックです。

[338: 匿名さん]

俺もコンシェリアに憧れているけど手が届かない。
年収500万では、ここの4000万円台が精一杯。

[339: 匿名]

ここもコンシェリアも年収500万円台が住めるマンションではないのでは。
年収500万でも夫婦合算の世帯収入は1000万円超ならわかるけど分不相応。

[340: 匿名さん]

ここの4300万円位の1LDKを買う人って年収5〜600万円の人だと思う。
7000万円台を買う人は1000万円以上あるだろうけど。

[341: 匿名]

単身ならあり得るチョイスかも。交通の便はいいし、学校や病院は二の次、遅くまで近所で何かしらやってるのはメリット。
新築を最初から投資用購入ってそんなにいるかねえ。約40平米じゃ取れて17-8万とか？
正直、全然利回り良くないが。コンシェリアもラトゥールもフリーレント中だし、何より隣の住友も賃貸。ライバル多いよ。

[342: 匿名さん]

最近モデルルームを見学に行ったものです。仕様は良かったけど・・・天井が低くいのと、柱が気になった。圧迫感を感じる。最近のマンションってこんあもんかなぁと。なかなか時間がなくて他行けてないけど。

[343: 匿名さん]

天井の低さは確か以前、こちらでも話が上がっていましたよね。
他のMR行ったけど、そんなに他は低いと感じなかったから、実際コチラは低めなのでは！？
ただ高い分なのか梁がとてつもなく気になったりするけれどね。
なかなかパーフェクトは難しいねぇ

[344: 匿名さん]

確かに天井は低いな、と思いましたが、私は背が低い為かあまり圧迫感は感じないですが、
主人は背があるせいか感じたようです。
男性は特に圧迫感感じるかもしれないですね。
いろいろと良いなと思う仕様が多い反面、洗濯機と天井の低さは疑問が残りますね。

[345: 匿名さん]

天井が低いのは高さを６０ｍ以下に抑えて、
大臣認定を避けるためで、タワーとは呼べない。
大臣認定を受けなければ通常通りの構造計算で良いからね。
戸数を確保したいのは明らか。
http://www.j-eri.co.jp/gyoumu/gyo04_d.html

[346: 匿名さん]

外国人の多いマンションになっちゃうのかな～

[347: 匿名はん]

洗濯機が嫌です。。って営業さんに言ったら、
「私も嫌です。」って言われました。

[348: 匿名さん]

本当はコンシェリアを買いたいけど、小さい部屋が無くて予算が届きません。

それにしても、ここは
立地があり得ない 空気環境
仕様が安っぽい

ただ名前がパークハウスってことだけ。

まだ割り切ってブランズ西新宿か。

[349: 匿名さん]

あの７年前の型の洗濯機要らないですよね。。その上の天板も。

[350: 匿名さん]

そんなもの30万くらいだせば、あとで新しい物に変えることができるのでは？