ザ・パークハウス 新宿タワーってどうですか？ パート2

[匿名さん]

ザ・パークハウス 新宿タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区北新宿2丁目195番10（地番）
交通：
山手線 「新宿」駅 徒歩15分
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩6分 （1番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
東京メトロ丸ノ内方南支線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩7分 （1番出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：48.07平米～114.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：平和不動産


施工会社：鹿島建設株式会社　東京建築支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社（予定）

[692: ビギナーさん]

え！3泊で2500円なのですか？？
1人1泊2500円かと思ってました(^^;)

我が家もまだ申し込んではいないものの、親戚や友人に自慢がてら泊める予定でした！
養生シートが外れて、見違える(これが本来の姿ですが）ほど立派になりましたよ！

私も三菱&鹿島ということで購入を決めた一人です。
名もなき会社の免震は逆に心配でした。

三菱でも鹿島ほど大手と組んだパークハウスは少ないですよね。
いつぞやにクレーン事故があったパークハウスはもっと小さな建設会社だった気がします。

因みにうちの階もガラガラで早くもゴーストマンションかと心配してましたが、
ものは考えようですね！すいてるメリットもありますから。

[693: 入居済み住民さん]

＞691の追記です。

＞689さんがおっしゃる通り、税務署通りはごみで汚れています。びっくりしています。これは欠点であることを検討中の皆様には知って頂きたいです。但し、新宿は税務署通りのみならず、他の通りもごみは多いです。私がウィークデーに住んでいる文京区はごみが全く無い、本当に綺麗な通りが多いです。ごみを探しても見当たらないですよ。それに比べると、税務署通りはお粗末ですね～。

犬の糞はまだ見たことが無いですが、あるとすれば残念です。しかし、犬の糞問題は、以前、住んでいた某O区でもありました。妻が引っ越し前に糞を踏んでしまい、靴を一足、ダメにしちゃいました。マンションの庭のまわりに、多くの住民が犬の
糞をしたままにして、マナー違反だな～って何度も思いました。エレベーター内でおしっこをさせる住民もいて、これは何年も問題になっていましたよ。信じられないでしょうが、これは現実です。

確かにこれは欠点と言えば、欠点です。住民の意識の差でしょうか。。。。残念です。税務署通りの目の前の6F建てくらいの立派なマンションの1Fのコンビニ前にタクシーやらなんやらたくさん止まっていますが、車内で弁当を食べて、ごみを通りに捨てていく人が多いのでしょうか。道路脇がごみで相当に汚れていて、驚きました。

大久保通りもごみ問題で大変みたいですが、ここは意識の問題ですから。。。どうしようもないです。。。残念。

ということで、通りのごみ問題は当マンションの欠点ですので、検討中の皆様はそれが我慢できるレベルなのかできないレベルなのかを見て、ご確認ください。私の場合は、見て、「我慢できるレベル」と個人的には判断し、購入に至りました。

[694: 匿名さん]

ゲストハウス、いくら安くても　
維持管理コストの赤字分は他人が出してくれるのではなく
住民で分担して払うのですから。

[695: 入居済み住民さん]

ゲストハウスが安いことは住民負担となるでしょう。しかし、それは車庫代金、パーティハウス料金にも同じことが言えます。管理費用にも同じことが言えるでしょう。高い物件を買っている人、安い物件を買った人で管理費用が全く異なることにも同様な議論があります。エレベーター使用や廊下を歩くこと、その他、マンションの共有物を使う費用の多くが管理費に組み込まれますが、高い物件を購入した人が多く負担します。居住スペースが大きい小さいに比例するのかという議論もあるでしょう。

当マンションの車庫代金は、車庫の作りの割に相当に格安だと思います。私は借りていませんが、この車庫を借りている人は相当にラッキーだと思います。それもある意味、住民負担です。車庫を借りていない人にとっては、維持費がめぐりめぐって人にも負担になることをネガティブに感じる人もいるでしょう。

しかし、細かいことを言っているとエンドレスになってしまいます。全てのことを個別に金銭で表現すると、貸し借りが細かくなり、どうにもこうにもならなくなります。

ゲストハウスを格安で提供したり、パーティハウスが格安であったり、その他の共有物が格安であることは、そのこと自体は経済的負担が増えますが、それらの提供は当マンションの価値と考えています。それで住民がハッピーになればと思っています。住民がハッピーになるマンションは、住民のモティベーションの向上に確実につながります。そういうマンションにいつまでも住み続けたいと考えます。そう考える住民は、管理組合でも頑張って、いいマンションをいつまでもいい状態に保とうと頑張るものですよ。結果、マンションがいつまでも快適でいられるのです。ゲストハウスに住民がお客さんを招待する雰囲気は、外から見ていてもとてもいいものです。自分が利用しなくても、雰囲気がよくなるので、確実にマンション自体も活気が出て、人が集まり、いい感じになっていきます。それが中古で販売する時にも効いてくるのですねよ！！　

資産価値って、かなり難しい議論ですが、結果、その物件が発するオーラで決まると考えています。住民がハッピーになっている物件が資産価値が高く、つまらない顔をしている人が多い物件は価格が安いと。オーラとは言葉で表現することが難しいですが、その物件自体が醸し出しているフェロモンのようなもので、どんな人がいるのか、皆、まともな人か。まともな仕事をしている人たちなのか。いい顔をしているのか。楽しんでいるのか。街に活気はあるか。街の人たちの対応はまともか？　こういった要素が物件のいい悪いを判断することに極めて効いてくると思っています。ゲストハウスの格安提供は、住民をハッピーする要素だと思っています。自分ではなく、他の住民がそれを利用するために、自分がそのための負担をしても、結果としていい雰囲気が維持できるのであれば、それは費用対効果があると考えます。

そんなことを考えているよりも、新宿のど真ん中に住んでいるアドバンテージを最大限活かして、一生懸命働き、頑張った方が遥かにメリットがありますよ！！　

[696: 匿名]

そんな不確かなもので考えなくても資産価値は経過年数と賃貸利回りで決まってますよ。資産価値が高い物件は古くても家賃が高い物件です。
このへんは供給が多くて空室が多いので資産性はイマイチです。ただ空室リスクがある分、今のところ利回りは分譲にしては高めです。

[697: 匿名さん]

値上がりが見込める物件ではないですから利回りで見るのが一番でしょうね。

[698: 匿名さん]

>697
新宿周辺は家賃が下がり続けてるし、
過剰賃貸物件が多いし、
将来の見極めが難しいですね。

[699: 入居済み住民さん]

とはいえ、ゲストルームいくらなんでも安すぎますね。びっくり。一泊2500円でも安いのに。それでは掃除代も出ないのでは？？採算取れるのでしょうか。個人的にはゲストルームの値を近隣のビジネスホテルよりやや低い価格程度に上げ、パーティルームも有料にした方が使用者のモラルが上がると思います。管理組合も将来的に助かるのではないかと思います？いつでも安くかタダで使えるとなると、なんだか将来問題が起きそうな予感がしますが。

[700: 入居済み住民さん]

私も同感です。パーティールームは1000円でも良いからとるべきです。
ただより高いものはない、残念ながら既にマナーのない人を見かけてがっかりしています。

どなたか管理組合に言って下さい（＾＾；）

[701: 匿名さん]

ゲストルーム２５００円なんですか？いくらなんでもありえないなぁ。
共有部分だから商売っ気出す必要は無いけど、ゲストルームにせよ駐車場にせよ
ある程度納得感のある料金はとらないと、利用頻度高い人と低い人の間に禍根を残しますよ。
共有部分の利用費値上げ動議を切っ掛けに揉める管理組合って結構ありますよね。

>>696
実需層は利回りは気にしませんから、場所や設備がオンリーワンだったりすると
収益還元法では納得できない価格になる事も往々にしてあると思いますよ。
新宿は、周りにも高給物件がありすぎるからココがどうなのかは、皆様の判断次第でしょうけど必ずしも利回り＝資産価値ではないと思います。

[702: 入居済み住民さん]

699＞、700＞さん

やはり安すぎですか？　確かに安すぎて驚きました。実際に予約して驚きましたから。採算は間違いなく赤字です、これは間違いないです。しかし、これは採算をとるためにやっていることではないと思わざるを得ないです。住民への福利厚生のようなものでしょうね。しかし、マナーが悪い人もいるとなると話は別かな～。甘くないですね。。。。。残念。前に住んでいたマンションでも温泉があって、利用料がべらぼうに安く、管理組合では相当に問題になり、結果的に利用料金が若干上がりました。但し、若干の値上がりだけでした。近隣よりがは相当に安い水準でした。汚す人は多かったみたいです。

ゲストハウス維持費がどのくらい負担になるかですね。住民のモティベーションが下がるぐらいの維持費であれば再考する必要もあろうかとは思います。週末に実際に親戚が使うのでよく見てみますね。

パーティルームは無料ですか？　いくらかでもとると思っておりました。タダはまずいでしょうね。マナー違反の人がやはり出るのかな～。

ここのスレは購入検討中の方のためのものだと思いますので、ゲストハウス、パーティルームの有無はいいことか悪いことの視点でいうと間違いなくいいことだと私は思っています。別の三菱＆鹿島の物件に親戚が住んでいますが、ゲストハウスはいつも予約で一杯で私も予約に受かったことはないです。年中予約で埋まっていて、まず予約抽選に受かることはないです。利用率がそれだけ高いのには驚きです。

いずれしましても、実際に自分で利用してみます。ゲストハウスは今週末に親戚が泊まるのでそこで様子を見てみます。パーティハウスは仕事仲間と飲み食いするのに使ってみようかと思っていました
。音楽なんかはできないのでしょうか。

[703: 入居済み住民さん]

ゲストルームもパーティルームも素敵だと思うし、そのうち使いたいなあとは思いますが、赤字覚悟というのはいただけない・・・都会のマンションですからどうしてもマナーの悪い人というのは出てくると思いますし、タダなら押さえちゃえ、という人も出てくるかもしれません。掃除の人の負担が増えてそのために他のところの掃除に手が回らないとか、本末転倒な気がします。やはり人によって利用頻度に差が出てくる部分なので、少なくとも実費分をとって、管理費に負担をかけるべきではないのでは。

[704: 物件比較中さん]

この物件の売れ行きはどうなんですか？ご存じの方教えて下さい。

[705: 匿名さん]

周辺に腐るほどの賃貸があるから売るのは厳しいんじゃない？

[706: 契約済みさん]

苦戦中のようですね。
まぁ場所もコスパも本当に好みが分かれますから、これはしょうがない。

数年経っても売れ残ってるのかな・・・少なくとも近所の
三井の定借を売り出す頃には完売してほしいです。。

[707: 匿名さん]

ついに定借ですか、
マーケットの崩落に拍車がかかりそうだな。

[708: 物件比較中さん]

いくら値引きしてくれても…外観といい、立地といい…微妙。

[709: 匿名]

入居している者ですが、極めて満足度は高いですよ。昼も晩も外の音はほとんどしません。こんな便利なところはないと感じます。元町ユニオンも良いお品がたくさんあって素晴らしいです。定価でもコストパフォーマンスは十分高いと感じます。微妙なヒトはこだわらずに他を探してくださいね。

[710: 匿名]

パーティールームやゲストルームは、それぞれたった一室ずつですから、赤字覚悟ではなくて、管理費で十分に賄えるということでしょう。お客様に来て頂きやすいので有り難いと思いますし、マンションの売りとしても良いのではないでしょうか。

[711: 匿名]

パーティールームとゲストルーム、今の設定で良いのではないでしょうか。高めで毎日空いたままになって予約が入らないよりも、手頃な値段のほうが魅力的です。たいした額ではないので、利用しない人は気にしなくてもいいですよね。