二子玉川の再開発について

[周辺住民さん]

2011年3月17日（木）に二子玉川ライズ・ショッピングセンターが
オープンする二子玉川の再開発について存分に語り合いましょう！

但し、マンションのライズに関することはライズ検討板でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147332/

<参考サイト>
http://www.nikotama-kun.jp/0s1.htm

http://www.futakotamagawa-rise.com/

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00018982.html

[540: 匿名さん]

スーパー堤防工事、いつ終わるんだろう。
河川敷の散歩ができないから不便

[541: 匿名]

どうして、関西のデパート高島屋にこだわるの？
東京のデパート伊勢丹や三越には興味ないですか？？

[542: 匿名さん]

高島屋にこだわってるのは他地域住民のネガなんだよね（笑）三越、伊勢丹もいいと思いますよ。伊勢丹はいいよね。でも高島屋で十分満足してるよ。

[543: 匿名]

まぁね　都心の日本橋や銀座の三越、伊勢丹などと比較してもしょうがないですよ
客層が違いますから

ここは庶民的なのがいいですよ　にゃんたま時代からの、のんびりした環境がいいんですよ

[544: 匿名]

２００７年にも避難勧告出て大騒ぎでしたよ　この地域は

http://blog.goo.ne.jp/setagayakugi-tanakayuko/e/b37f37a017c2890be685d9...

[545: 匿名さん]

>結局、避難所に行ったのは6名（4世帯）のみだったようです
大騒ぎしてないって書いてあるＷＷＷＷ

[546: 匿名さん]

にゃんたまって・・・知ったかぶりしているけど、地元民じゃないね。
気持ち悪い。

[547: 匿名]

地元民７３歳ですがこの地域は、特に玉川１－３丁目の、多摩川と丸子川に囲まれた地域は５-６年に一回ぐらいの頻度で避難勧告が出ますよ。
私が３０ぐらいの時にこの地域は水浸しになってしまったことがあります。

[548: 匿名さん]

嘘はいけませんね。
2007年の時のニュースのページから拾ってきました。
>【住民・町会長の発言】（京浜河川事務所調べ）
>・本地区では、Ｍ４３年を最後に浸水実績がなく、洪水体験者が少ない。

逆に過去の水害を検索してみましたが、
勧告は何度かあれどその様な事実はありません。

[550: 匿名]

私の記憶だと多摩川の水が溢れた訳ではなく、
都内全域台風の大雨で水浸しだった事があったのでそれだと思います。

[551: 匿名さん]

>>547
避難勧告が出るのは堤防の外の１丁目と３丁目だけ（玉堤通りの南側）。
要するに、堤防の外の河川敷に好んで住んでいる人たちに対しての避難勧告。
スーパー堤防はこの地域を嵩上げする計画だけど、住民は景色が悪くなるとか言って反対運動しているみたい。

[555: 匿名]

広域避難場所というのはライズの南側の広場でしょうか？

いまいちよくわかりません。

[561: 龍神池]

ライズオフィスに楽天本社が8000人の従業員とともに移転してくるらしい。
8000人とかかなり笑える(^-^)
タワマン住民は涙目ですね(^-^)
かなりへこんでいるようですね。

[562: 匿名さん]

住んでる人には迷惑かもわからんが、ニコタマや周辺地域の発展にはいいことなんじゃないの？

[563: 匿名さん]

>561
めちゃくちゃ安くしたんだろうな。
東品川のオフィスビルは閑古鳥？
ここも数年で出ちゃうだろうな、不便すぎる。

[564: 周辺住民さん]

二子玉といっても、駅周辺からちょっと離れるとやはり不便

[565: 匿名さん]

ニコタマ化けるな！
土地が供給薄なのが残念！

[566: 匿名さん]

化けないと思うなあ・・・。
５６４さんいわれるように便利でにぎわってるのはライズと高島屋のある駅周辺だけだよ？
ライズのとこ以外に大きくまとまって何かつくれそうな土地もないし、化ける余地はなさそう
に思うのですが。
近くに住むものとしては人がこれ以上人がうじゃうじゃ増えるのは勘弁してほしい。

[567: 匿名さん]

確かに人がうじゃうじゃいるのは嫌だね。でもこれで地域経済が何十年か盤石になったのは間違いない。近くで商売やっている人にとっては今回のことは大事なんですよ。

[569: 匿名]

楽天の件だけど、メリットってある？

自分は、都心の喧騒をここに持ってきてほしくないですよ・・・
駅も今以上に込みそうだし

[570: 匿名さん]

569コピペ作業、ご苦労様(笑)
ニコタマに興味津々だねー

[571: 匿名]

楽天ってすごい給与やすいよ。

[572: 匿名さん]

心と頭の中身が貧しいネガ以外は別に楽天の社員全員の給与が高いなんて誰も思ってないんじゃない？

[573: 匿名さん]

二子玉川に来たのは良しとして
頻繁に移転しているようだから
また移転してしまうリスクがでかい

[574: 匿名さん]

小規模の会社が複数社入ったほうがどう考えてもリスクが分散されてよいと思う

[576: 匿名さん]

二子玉川の再開発は結局のところ成功？失敗？

[577: 匿名さん]

ライズに人がかなり集まるようになりましたので、今後のシネコンや楽天も考えると、さみしかった東口に人を集めるという目標で考えると、大成功（というか、公費もかなり投入されており、成功が当たり前ですが）でしょう。元商店街のお店や周辺賃貸経営者は、必然的に客が増えるため得をしていると思います。

しかし、反対していた方々にとっては、できてしまったこと自体が失敗ですかね。人が増え騒々しくなり、土日の渋滞が激しさを増しています。第2期が完成したら、明らかに周囲の道路では、キャパオーバー、混雑が有名な田園都市線はすごいことになるのでは。

東急としては大成功なんでしょう。これから銀座5丁目プロジェクトや、渋谷駅直結タワー、東急プラザ立て直し等控えており、東急の企業価値はあがるでしょうね。株買っとけばよかった・・・

[578: 匿名さん]

渋滞ですか･･･それは周辺住民にとっては深刻な問題ですよね･･･既にその問題を提示している方々も多いんじゃないですか?
要望が受理されて動線の調整計画や新たな道路の開拓でもあれば少しでも改善の方向へ向かうのではないでしょうか。
ちょうど二子玉川の物件を探しているものですからこの段階で混雑状況を知ることができて良かったです。
道路環境もよく調べながら快適な立地をチョイスしたいですねぇ。

[579: 匿名さん]

二子玉川の渋滞は今に始まった事ではありません。
調査不足ですね。

[580: 匿名さん]

H24年度改訂の液状化予測マップでは二子玉川駅周辺が「液状化の可能性がある地域」→「液状化の可能性が低い地域」に格上げされましたね。なによりです。

[581: 匿名さん]

SS　　瀬田ファースト、リジェ岡本　、二子玉川ライズ（プレミアム）

S　　上野毛レジデンス、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川 （プレミアム）、プレステージ瀬田、岡本レジデンス

A　プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目、ロイヤルシーズン瀬田

B　　ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、瀬田シティハウス、グランディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川 、パークハウス上野毛4丁目、パークハウス玉川岡本、テラス岡本、

[582: 匿名さん]

二子玉川周辺マンション格付

Ｈ27年9月3日改定：
●各ランクの簡単な説明追加
●分かり辛さ解消のため二子玉川ライズとプラウドタワーのプレミアムを表記を削除

SS　名所級
瀬田ファースト
二子玉川ライズ

S　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム級
上野毛レジデンス
リジェ岡本
パークコート二子玉川
プラウドタワー二子玉川
プレステージ瀬田

A　部屋によっては1億円を超えてくるマンション
パークコート瀬田
アーバンビュー岡本
ヴィークコート瀬田１丁目
パークハウス瀬田１丁目
ロイヤルシーズン瀬田
岡本レジデンス

B　比較的条件に恵まれている評価の高いマンション
ブランズ瀬田
グランウェリス瀬田
上野毛ファーストプレイス
プラウド二子玉川
グランディオーゼ岡本
ブランズ二子玉川
パークハウス玉川岡本
テラス岡本
ザ・フィネスト上野毛パークハウス
瀬田南シティハウス

C　長所と短所が混在していて賛否が分かれるマンション
グローリオ瀬田
ピアースコード二子玉川
ベルス瀬田、サウススクエア
グランスイート二子玉川
岡本パークハウス
パークハウス二子玉川プレイス
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛4丁目
ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛コートレジデンス
(シティハウス二子多摩川)
ディアナコート二子玉川園
エステージ上野毛

D　
アールブラン玉川岡本レジデンス
アデ二ウム上野毛
東急ドエルアルス上野毛
コートハウス多摩川
パークハイム上野毛
グランスイート瀬田
上野毛コートハウス
グランスイート二子玉川スタイルフォート
ピアース二子玉川
上野毛南パークハウス

E　駅から遠く中古価格も苦戦しそうなマンション
オープンレジデンス上野毛
アイディコート二子玉川
ジェイパーク二子玉川
ブリリアンコート二子玉川

[583: 周辺住民さん]

パークハウス瀬田1丁目とパークハウス二子玉川プレイスはもう少し上位でもよい気がします。
瀬田1丁目　Ａ→Ｓ
二子玉川プレイス　Ｃ→Ｂ

瀬田1丁目につきましては、近年評価があがり坪500万を超えてきている。広い住戸に関しては各戸デザイナーが入るなどして非常に手が込んでいる。一部の住戸は2億に近くなってきてプレミアム性が出てきている。

二子玉川プレイスは景気が冷え込んでいた時期に、即完売になっている。築5年ほどたつが、市場に出てこないほどの人気であること。短所と長所とあるが、短所が見当たらない物件であることが大きい。近年のライズの開発でここも資産価値が間違えなく上がってきている。

[584: 匿名さん]

二子玉川周辺マンション格付

Ｈ27年9月3日改定：
●ランキング表示が長過ぎるためD以下を削除、
またE等の評価をわざわざ行う事は失礼。
●二子玉川プレイス　Ｃ→Ｂ

SS　名所級
瀬田ファースト
二子玉川ライズ

S　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム級
上野毛レジデンス
リジェ岡本
パークコート二子玉川
プラウドタワー二子玉川
プレステージ瀬田

A　部屋によっては1億円を超えてくるマンション
パークコート瀬田
アーバンビュー岡本
ヴィークコート瀬田１丁目
パークハウス瀬田１丁目
ロイヤルシーズン瀬田
岡本レジデンス

B　比較的条件に恵まれている評価の高いマンション
ブランズ瀬田
グランウェリス瀬田
上野毛ファーストプレイス
プラウド二子玉川
グランディオーゼ岡本
ブランズ二子玉川
パークハウス玉川岡本
テラス岡本
ザ・フィネスト上野毛パークハウス
瀬田南シティハウス
パークハウス二子玉川プレイス

C　長所と短所が混在していて賛否が分かれるマンション
グローリオ瀬田
ピアースコード二子玉川
ベルス瀬田、サウススクエア
グランスイート二子玉川
岡本パークハウス
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛4丁目
ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ
パークハウス上野毛コートレジデンス
(シティハウス二子多摩川)
ディアナコート二子玉川園
エステージ上野毛


>583
コメントありがとうございます。

瀬田1丁目　Ａ→Ｓ に関してはAの上位にあることは確かであるし
全体的に億ションに近い存在であることは確かであるが、
2億円越えを私自身は見たことが無いので保留としたいのですが
どうでしょうか？
また、孤高のリジェ岡本や住宅地の雄的存在のパークコート二子玉川と
同格というと違う様な気がします。
間取もプレミアム級とは言い難い様に記憶しています。

[585: 匿名さん]

これ以降の大きな改善ポイントとしては範囲を限定するというのはどうでしょうか？

具体的には対象地域を玉川1～4丁目、瀬田1～2丁目、4～5丁目とします。
結果として上野毛レジデンス、リジェ岡本等が失われますが、
上野毛駅の向こうの物件などもカウントされていたりするのは
これまでがやり過ぎと言えるでしょう。
ここまで絞り込めば比較しやすいと思います。
また、それぞれのランクに入っている対象の個数もピラミッド状になりました。

それぞれのマンションに短評を付ければ
参考にしやすいかも。

SS　シンボル的存在
瀬田ファースト
二子玉川ライズ

S　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム物件
パークコート二子玉川
プラウドタワー二子玉川
プレステージ瀬田

A　部屋によっては1億円を超えてくる億ションに近い物件
パークコート瀬田
ヴィークコート瀬田１丁目
パークハウス瀬田１丁目
ロイヤルシーズン瀬田

B　比較的条件に恵まれている評価の高い物件
ブランズ瀬田
グランウェリス瀬田
プラウド二子玉川
ブランズ二子玉川
瀬田南シティハウス
パークハウス二子玉川プレイス

C　長所と短所が混在していて賛否が分かれる物件
ピアースコード二子玉川
ベルス瀬田
グランスイート二子玉川
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ
シティハウス二子玉川
ディアナコート二子玉川園

[586: 匿名さん]

何点かありますので、
岡本や上野毛、遠くは宇奈根や鎌田までが二子玉川だと思っています。
宇奈根や鎌田は高級感が無く、庶民的な街ですが二子玉川がエリアと認識されています。
ちなみに、ライズの目の前の住所は一部上野毛ですよ。
ライズのはしっこの二子玉川公園へは二子玉川駅よりも上野毛駅の方が近いです。
確かに上野毛駅の先はやり過ぎな気もしますが、環八沿いも二子玉川エリアな気がします。
それと、いくら再開発で評価が上がったとはいえライズが瀬田ファーストと同レベルで、パークコートやリジェよりも上位であるというのはいくらなんでも違う気がします。
私はライズより近くの古いプレステージの方が高級感があるし、そちらならライズより高くても欲しいと思うのでライズの方が上位にいるというのがやはり違和感があります。
ライズも再開発で確かに評価が上がりましたが、最上階のプレミアム住戸のみがやはり最上位でそれ以下はそんなに高級なつくりではありません。

[587: 周辺住民さん]

>>584
回答ありがとうございます。
瀬田1丁目は確かに2億円越えはありませんね。
その件は納得しました。そ
うなると、パークコート二子玉川も2億円越えているものはありませんよ。

[588: 周辺住民さん]

パークコート二子玉川はランドスケープは素晴らしいですが、チープな内装と雨ざらしの駐車場が残念です。
最上階の一番条件の良い150平米の部屋が1億7000万円ほどで出ていて決まってませんでした。
その事からもs→Aだと思います。

[589: 匿名さん]

>586
コメントありがとうございます。
岡本などへの思い入れの強さからして、
もしかするとランキングを最初に作った人ですか？
もしそうであれば勝手に改変してすみませんでした。

周辺地域に関して
私も地元民ですので、岡本・上野毛・宇奈根・鎌田が
二子玉川エリアじゃないとは思いません。
しかしながらランキングの利用者や更新の事を
考えると40個を超えるマンションの評価は
難しいと思われます。
上述の周辺エリアを除くことで20個余りになり、
比較検討しやすくなるメリットは捨てがたいと思います。
また、上野毛の物件と鎌田の物件をどう比較するのでしょうか？
上野毛から宇奈根までは3㎞位はあります。
これは渋谷と六本木の距離と等しいです。
この距離は別のエリアといえます。
上野毛・宇奈根に住んでいる人も違和感があるでしょう。
鎌田と宇奈根は最寄駅の無い一つのエリアとすべきだと思います。
鎌田に住んでいて新宿が勤務地の人なら成城までバスで行く通勤経路でしょう？

プレミアム枠について
実は以前にプレミアム枠の話が出た時に私も賛成しました。
しかし、物件数の増加と大規模物件の出現を考えると、
同建物内の最高クラスの部屋を基準に合わせる方がシンプルで
分かりやすいと思います。
私もプレステージは大好きですが、マンションの格的にはライズより
劣っていると考える人がいてもおかしくありません。
例えばプレステージにも変な間取の部屋がありますよね？
つまり仕様の低い部屋の存在などをいちいち考慮していたり、
低層・高層等の好みの問題を評価にできるだけ反映しない方がいいと思うのです。
立地、建物のグレード、同物件最高価格等をざっくりと評価して
合意形成できたらと参考にしやすいランキングになると思います。

>587、588
パークコート二子玉川は思ったよりも安いのですね・・・
駅から徒歩15分で一部屋1億7000万円はすごいといってはすごいですが・・・
Sの定義が「部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム物件」ならばAに変更でいいと思います。
一方で私が勝手に定義を作っただけですので、ご意見があれば定義自体にもアドバイスをください。