二子玉川の再開発について

[周辺住民さん]

2011年3月17日（木）に二子玉川ライズ・ショッピングセンターが
オープンする二子玉川の再開発について存分に語り合いましょう！

但し、マンションのライズに関することはライズ検討板でお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147332/

<参考サイト>
http://www.nikotama-kun.jp/0s1.htm

http://www.futakotamagawa-rise.com/

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00018982.html

[585: 匿名さん]

これ以降の大きな改善ポイントとしては範囲を限定するというのはどうでしょうか？

具体的には対象地域を玉川1～4丁目、瀬田1～2丁目、4～5丁目とします。
結果として上野毛レジデンス、リジェ岡本等が失われますが、
上野毛駅の向こうの物件などもカウントされていたりするのは
これまでがやり過ぎと言えるでしょう。
ここまで絞り込めば比較しやすいと思います。
また、それぞれのランクに入っている対象の個数もピラミッド状になりました。

それぞれのマンションに短評を付ければ
参考にしやすいかも。

SS　シンボル的存在
瀬田ファースト
二子玉川ライズ

S　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム物件
パークコート二子玉川
プラウドタワー二子玉川
プレステージ瀬田

A　部屋によっては1億円を超えてくる億ションに近い物件
パークコート瀬田
ヴィークコート瀬田１丁目
パークハウス瀬田１丁目
ロイヤルシーズン瀬田

B　比較的条件に恵まれている評価の高い物件
ブランズ瀬田
グランウェリス瀬田
プラウド二子玉川
ブランズ二子玉川
瀬田南シティハウス
パークハウス二子玉川プレイス

C　長所と短所が混在していて賛否が分かれる物件
ピアースコード二子玉川
ベルス瀬田
グランスイート二子玉川
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ
シティハウス二子玉川
ディアナコート二子玉川園

[586: 匿名さん]

何点かありますので、
岡本や上野毛、遠くは宇奈根や鎌田までが二子玉川だと思っています。
宇奈根や鎌田は高級感が無く、庶民的な街ですが二子玉川がエリアと認識されています。
ちなみに、ライズの目の前の住所は一部上野毛ですよ。
ライズのはしっこの二子玉川公園へは二子玉川駅よりも上野毛駅の方が近いです。
確かに上野毛駅の先はやり過ぎな気もしますが、環八沿いも二子玉川エリアな気がします。
それと、いくら再開発で評価が上がったとはいえライズが瀬田ファーストと同レベルで、パークコートやリジェよりも上位であるというのはいくらなんでも違う気がします。
私はライズより近くの古いプレステージの方が高級感があるし、そちらならライズより高くても欲しいと思うのでライズの方が上位にいるというのがやはり違和感があります。
ライズも再開発で確かに評価が上がりましたが、最上階のプレミアム住戸のみがやはり最上位でそれ以下はそんなに高級なつくりではありません。

[587: 周辺住民さん]

>>584
回答ありがとうございます。
瀬田1丁目は確かに2億円越えはありませんね。
その件は納得しました。そ
うなると、パークコート二子玉川も2億円越えているものはありませんよ。

[588: 周辺住民さん]

パークコート二子玉川はランドスケープは素晴らしいですが、チープな内装と雨ざらしの駐車場が残念です。
最上階の一番条件の良い150平米の部屋が1億7000万円ほどで出ていて決まってませんでした。
その事からもs→Aだと思います。

[589: 匿名さん]

>586
コメントありがとうございます。
岡本などへの思い入れの強さからして、
もしかするとランキングを最初に作った人ですか？
もしそうであれば勝手に改変してすみませんでした。

周辺地域に関して
私も地元民ですので、岡本・上野毛・宇奈根・鎌田が
二子玉川エリアじゃないとは思いません。
しかしながらランキングの利用者や更新の事を
考えると40個を超えるマンションの評価は
難しいと思われます。
上述の周辺エリアを除くことで20個余りになり、
比較検討しやすくなるメリットは捨てがたいと思います。
また、上野毛の物件と鎌田の物件をどう比較するのでしょうか？
上野毛から宇奈根までは3㎞位はあります。
これは渋谷と六本木の距離と等しいです。
この距離は別のエリアといえます。
上野毛・宇奈根に住んでいる人も違和感があるでしょう。
鎌田と宇奈根は最寄駅の無い一つのエリアとすべきだと思います。
鎌田に住んでいて新宿が勤務地の人なら成城までバスで行く通勤経路でしょう？

プレミアム枠について
実は以前にプレミアム枠の話が出た時に私も賛成しました。
しかし、物件数の増加と大規模物件の出現を考えると、
同建物内の最高クラスの部屋を基準に合わせる方がシンプルで
分かりやすいと思います。
私もプレステージは大好きですが、マンションの格的にはライズより
劣っていると考える人がいてもおかしくありません。
例えばプレステージにも変な間取の部屋がありますよね？
つまり仕様の低い部屋の存在などをいちいち考慮していたり、
低層・高層等の好みの問題を評価にできるだけ反映しない方がいいと思うのです。
立地、建物のグレード、同物件最高価格等をざっくりと評価して
合意形成できたらと参考にしやすいランキングになると思います。

>587、588
パークコート二子玉川は思ったよりも安いのですね・・・
駅から徒歩15分で一部屋1億7000万円はすごいといってはすごいですが・・・
Sの定義が「部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム物件」ならばAに変更でいいと思います。
一方で私が勝手に定義を作っただけですので、ご意見があれば定義自体にもアドバイスをください。

[590: 匿名さん]

上記ライズの件につきましては、数個しかないプレミアム住戸に合わせるよりは、その他大勢の戸数に合わせるほうが良いと思うのですがいかがでしょうか？
プレミアム住戸に合わせるというのも無理やりで過大評価につながる恐れがあります。
そもそも、ライズも現在価格が高騰していますが、2億を超えていたのは数えるほどしかありませんでした。
普通の住戸につきましては瀬田ファーストと同等ではないですし、さらにパークコートや上野毛レジデンスより上位ではないと思います。
私も低層が好きとかそんなことはありませんし、再開発によりライズの立地での評価は上がりましたが、あくまでも室内の仕様などはプラウドタワーなどに劣っています。
その点を考慮するとＳＳは過大評価ではありませんか？

[591: 匿名さん]

>数個しかないプレミアム住戸に合わせるよりは、
>その他大勢の戸数に合わせるほうが良いと思うのですがいかがでしょうか？

確かにそれもそうですね。
じゃあ格下げしましょう！

一方でライズは高層階で表に出ていない成約物件は2億を超えているものもあると思われます。
決して条件の良くない部屋でも1億数千万円で取引があるようです。
上野毛レジデンスも純粋な億ションではなく8000万円位の部屋はありましたよね？

ちなみにプラウドタワーの億ション部屋は間取や仕様とも大したことないですよ。
何よりプラウドタワーはアウトフレーム化されていないため
大きな間取になるほど柱の混入が酷くて私は買う気がしませんでしたね。

立地、建物のグレード、同物件最高価格等を考慮し、間取や仕様について
評価項目に挙げなかったのは間取や仕様は後から変えられるからです。
（柱の位置とかは変えられません（笑））
私がライズを評価する理由は立地に尽きます。
他は大して評価していません。

パークコートの扱いはどうしましょうかね。
一番高い部屋で1億7000万円とは。

短評の修正大歓迎です。

Ｈ27年9月4日改定：
●最上位をSSからSに変更
●二子玉川ライズ　一つ格下げ
●短評追加

S　シンボル的存在
瀬田ファースト：威容を誇るシンボル的存在。

A　部屋によっては2億円を超えてくる様なプレミアム物件
二子玉川ライズ：商業エリア、大型公園、自然に囲まれた稀有な立地。
パークコート二子玉川：住宅街立地のお手本。
プラウドタワー二子玉川：圧倒的な駅近と眺望。
プレステージ瀬田：瀬田アドレスと駅近の絶妙なバランス。

B　部屋によっては1億円を超えてくる億ションに近い物件
パークコート瀬田：絶景
ヴィークコート瀬田１丁目：元首相邸宅跡地でもある純粋な住環境の素晴らしさ。
パークハウス瀬田１丁目：地所ブランドかつ閑静な瀬田の良さを体現。
ロイヤルシーズン瀬田：住宅街立地のお手本。

C　比較的条件に恵まれている評価の高い物件
ブランズ瀬田：瀬田アドレス、大通りから一歩入った閑静な住宅街
グランウェリス瀬田：ほどよい駅からの距離と商業施設との間合い、個性的な間取
プラウド二子玉川：ほどよい駅からの距離と商業施設との間合い、貴重な低層
ブランズ二子玉川 ：犠牲となる部屋が少ない眺望と駅からの距離のバランス
瀬田南シティハウス：瀬田小学校隣接、幹線道路からも1歩以上入った落ち着いた環境
パークハウス二子玉川プレイス： 犠牲となる部屋が少ない眺望、駅近なのに閑静

D　長所と短所が混在していて賛否が分かれる物件
ピアースコード二子玉川：瀬田一丁目アドレス、閑静×駅から遠い
ベルス瀬田：瀬田一丁目アドレス、閑静×駅から遠い
グランスイート二子玉川：一部の部屋からの眺望×投資マンションと見間違うかという物件自体の質
パークホームズ二子玉川ヒルトップ：瀬田アドレス、眺望×246沿い、瀬田交差点近く
ザ・パークハウス二子玉川ガーデン：瀬田アドレス、眺望×246沿い、瀬田交差点近く
シティハウス二子玉川：駅近×線路脇、物件自体の質
ディアナコート二子玉川園：駅近×一部の部屋からの眺望×プラウドタワーとブランズに挟まれた不運

[592: 周辺住民さん]

>>589
返信ありがとうございます。
岡本に以前住んでいたので思い入れは強いかもしれませんね。
しかし、私は格付けを作った人間ではありませんよ。
現在は瀬田1丁目で戸建てに住んでいますが、上野毛は隣町なので、そこを二子玉川エリアと呼ばないのもなぁと思ってしまいます。
現在の家を買う時にマンションを色々と見たので気になってこちらを覗いています。やっぱり戸建てよりマンションの方が良いなと思う事も多々あるので、いずれ買うかも知れないのでこのようなスレは参考になり楽しんでいます。
ちなみに、岡本は良い場所でしたが、マンションを売る時は大苦戦しました…
駅からは遠かったですが、日常何かと二子玉川に行っていたので、個人的に二子玉川エリアだと思ってしまいます。
認めてもらえると嬉しいです。

[593: 匿名さん]

>592
地元民としては岡本も上野毛も鎌田も当然に二子玉川エリアだと思います。
川とか大きな道路がある訳でもないので普通は分ける必要ないですよね。
（特に岡本や上野毛は街並みが連続しているし。）

元のランキングを見てみたらマンションの数が40個位になっていたのですよ。
このままだと見難くて、分かり難くて、すぐに利用されないランキングに
なってしまうな・・と。
せっかくいいアイデアなのだからもっと分かりやすくしたいと思って
仕訳しちゃいました。

もし岡本や上野毛を足し直した方がいいなら付け加えてみてください。
そういう労力と内容とのバランスで
その時点の最新版とすればいいのではないでしょうか？

ランキングを作ると色々と議論とか起こって盛り上がることがあります。
これをきっかけに色んな物件のいい点やウィークポイントが出てくると
面白いと思います。

瀬田1丁目の戸建は最高ですね！

[594: 物件比較中さん]

岡本と上野毛を付け加えるなら
以前の格付けに乗ってた物件で良いのでは？
二子玉川周辺で物件を探していますが、今はライズの中古が沢山出ていますね。
話を聞くと高く買っているのは既に住んでいる方とかだそうで、他は買っていないようです。
このバブルも一時的なもののように気がしますが、どうでしょうか。
しかし、シティハウス二子玉川の価格にはたまげました。

[595: 匿名さん]

まあ、二子玉川のバブルも一過性の物だろう。
そのうち適正価格になるでしょ。
それまで、急ぎでなければ待ちが賢明。

[596: 匿名さん]

本文：
>594
では、改善して頂いた上で修正をお願いします。
修正部分は明確にしておいてくださいね。

それとライズはいくつ中古が出ていますか？
ライズの販売が最も多いと思われる東急リバブルのページには数戸しか出ていませんが。
ライズは1000戸を超える総戸数なので数戸程度では
多いと言えないのでは？
大規模物件では率で考えないと意味ありません。
通常大規模物件とは100戸以上ですから
ライズの場合はその程度の物件の10倍以上の戸数が売りに出てないと
中古が多く出回っていると言えませんがどうですか？
私はむしろ売りに出ている数が少ないか
すぐに売れてしまっているのか…という心象です。

それと貴方の言っている事が"万が一本当で（笑）"
既に住んでいる人が高く買っているのだとしたら
それは投資の世界ではネガティヴ情報ではないかもしれませんよ。

それと二子玉川は他の地域と違ってバブル的な価格の上昇の割合は少ないと思います。
理由は買い手が中国人やオリンピック特需などの一過性なものでないことと、
デベのキャンペーンで人気が出ているのではなく
数十年前から人気があり現在の価格の上昇は
人気エリアの再開発が評価されている事が
上昇要因の大きな部分を占めていると思うからです。

[597: 匿名さん]

>>596
まあ、そう熱くならないでください。
荒れる原因になってしまいます。
ライズの持主さんですか？
市場は買いたいって人が決めますよ。

[598: 匿名さん]

>597
煽ってもいいけどもっと面白いこと書いてくださいね。
話し終わっちゃうからさ（笑）

[599: 周辺住民さん]

二子玉川再開発で人気ですね！
駅から徒歩15分程度のマンションも人気があるようです
瀬田交差点近くで246沿い如何でしょうかね
住んでいて高島屋以外色々出来ましたが、銀座や新宿、表参道に出掛けたくなります。

[600: 匿名さん]

多摩川増水怖いわ。
万が一溢れたらどうなるんだろう。
兵庫島は見えないくらいに水が溢れてる。

[601: 匿名さん]

2007年の台風の時も二子玉川周辺は大変なことになりましたね。
今回のも大打撃でしょう。
これで、多摩川が溢れでもしたら資産価値低下は防げません。

[602: 匿名さん]

>600
平成に入ってから玉川が多摩川の氾濫によって浸水したことはない。
残念だったね（笑）

ちなみに集中豪雨での浸水は丘の上でもどこでもあるから。

[603: 物件比較中さん]

二子玉川駅から見た多摩川が溢れそうです。
あれを見たらライズも欲しくなくなりました。
プラウドタワーもいりません。
洪水が怖くて瀬田や上野毛の高台とかじゃないと住めませんね。
格付けも変えなければいけません。
ライズやプラウドタワーなど多摩川近く低地の物件は格下にしないといけないのでは。

[604: 匿名さん]

台風による格付の変動

ライズＳ→Ｄへ
プラウドタワーＡ→Ｄへ
シティハウス二子玉川Ｄのまま
パークハウス二子玉川プレイスＣ→Ｄへ


〇理由〇
上の物件は多摩川洪水の恐怖により賛否が分かれる為。
他はそのままの据え置きで大丈夫だと思います。