ザ・パークハウス上目黒ピアースってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：
売主：　　　　三菱地所レジデンス株式会社・株式会社モリモト
施工会社：　　大豊建設株式会社　東京支店
管理会社：　　三菱地所藤和コミュニティ株式会社

所在地：　　　東京都目黒区上目黒3丁目1752番4他（地番）
交通：　　　　東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅（改札口）より徒歩3分

総戸数：　　　76戸
敷地面積：　　2,087.20㎡
建築面積：　　1,433.74㎡
延床面積：　　6,000.43㎡
構造・規模：　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階建

竣工：　　　　平成24年1月中旬予定
引渡し：　　　平成24年2月下旬予定

[629: 匿名さん]

どんなに賞をとっていても、生活しやすい間取りと設計ができるかは別だと思います。生活しやすいかどうかは実際暮らしてみないとわからないこともあるので見極めが難しいですよね。

[630: 匿名さん]

営業の方に資料見せてもらいましたが￥13900/坪なので想定利回り4.6%くらいしかないらしいですよ。

[631: 匿名さん]

想定利回り４，６って投資用についてのレスでしょうか。
ビルとか買う資金はないので
まあ、不労所得になれば位の投資なので
そのくらいで十分です。
そのくらいのグレードなら、転売も可能ですし。
中目黒で２DKで２５万くらいなら借り手もつくでしょうし。

[632: 匿名]

想定利回りで4.6か、、、

この立地でそれは悪くはないと思いますが、実質利回りだといくらなんでしょうね

[633: 匿名さん]

ほかのエリアばかり見ていたので
凄く安く感じました。
抽選当たれば、購入しようかと思ったのですが
やっぱりタワーマンションにします。

[635: 周辺住民さん]

諏訪山のマンション賃貸にまわしてるけど、もっと利回りいいよ。
80平米2LDKで30万円以上で楽に貸せる。

[636: 匿名さん]

ここの２Ｌは60くらいか、それ以下でしょ

[637: 匿名さん]

８０㎡で３０万ですか？
分譲価格はおいくらくらいなんでしょうか？
諏訪山は高級住宅地っぽいですもんね。

[638: 匿名さん]

ぽい出はなく、ズバリじゃないの？

[639: 匿名さん]

ここしばらくの書き込みを見るとここはなんだかんだで投資用で買う人が多いみたいですね。
入居者でモラルのない人も出そうで心配です（過去住んだ分譲マンションで経験したので）

[640: 契約済みさん]

モラルがない人とはどんな人だったのでしょう？

[641: 匿名さん]

共有部分を汚したり傷つけたり、大切にしない人。管理組合の決定事項を平気で無視する人、などなど。自分で住まないとなると、そのあたりは必然的に軽視することになる。

[642: 匿名さん]

でも、このあたりに住む方ならば
そんなに非常識な人はいないような気もしますが
（どこにも、変な人はいる場合ありますが。）
今のマンションは、神経質すぎるのでいやです・・・
やれクリーニングだ、配水管の洗浄だって
新築当時から、なんだかんだお金かけていろいろやってます。
私は、居住用で自分で住んで　飽きたら
貸せるように両方　考えています。

[643: 物件比較中さん]

諏訪山で８０平米３０万だと、￥12,400/坪ですね。

この物件の想定、￥13900/坪ならば８０平米だと￥337,000。

ということは、諏訪山より賃料相場は高いのですか？
たしかに￥13900/坪でも想定利回りは４％台のようですが。

[644: 匿名さん]

クリーニングや配水管の洗浄なんて
やらないマンションのほうが問題でしょ。

[645: 匿名さん]

そのとおり。

[646: 匿名さん]

投資用で賃貸が増えたとしても家賃が高いのでそれなりの方しか住めないだろうから、そんなに著しくマナーを守らない方とかいないと思いますが、家賃の高さと住民の質って関係あったりしないのでしょうか。

[647: 匿名さん]

むしろ、常識のない小金持ちも多かろう。

[648: 匿名さん]

購入したら
賃貸出す予定のかたいらっしゃいますか？
買おうと思ったけど、借りようかな。

[649: 匿名さん]

営業さんにききましたが、居住用として購入検討されている方の方が圧倒的に多いようです。

[650: 匿名さん]

そうでしょうね・・・・・
投資用って、言い出した
私もまだ、モデルルーム行ってないので

港区と比べると、安かったから買おうと思ったのですが。
利回り考えるといまひとつですね

[651: 匿名さん]

買って5,6年経ったら賃貸に出す人が出てきそう、その時の資産価値がここはどうなるのか気になる場所ですが、投資用で考えると業者の方がどこまでこちらの要求を飲んでくれるかにもよりますね。

[652: 匿名さん]

>>投資用で考えると業者の方がどこまでこちらの要求を飲んでくれるかにもよりますね

何でですか？
居住用分譲マンションの場合、要求って何かありますか？

[653: 物件比較中さん]

>652
価格の交渉とかオプション無料の話ではないでしょうか。

前のピアースの時は「これは安い」と知り合いの不動産屋も何人か
絶賛しておりましたが
ここはそこまで安くはないですよね。

駅近くである点を皆さん評価しておりますが
住んでいる人間からすれば
中目黒駅近くなんて酔っ払いや変質者が多いだけ。
嘘だと思うなら夜に来てみてください。
駅前上目黒３丁目は水商売もあるから当然だろうけど。
ディンクスやシングルには最高でも
お子様のいるファミリーには向かないでしょう。

[654: 匿名さん]

ご意見参考になりました。
久しぶりに中目黒に行ったら
駅周辺、凄い人ですね。
住むには、落ち着かないなと思いました。

大手の場合、価格の交渉は、まず無理でしょうね。
売れないマンションなら、値引きもしてるみたいですが。
ここは，即完売でしょうね。
やっぱり、このいらない吹き抜けが気になります。
どう考えても、機能性やデザイン性ではなさそうですもんね。

[655: 匿名]

大手デベでも東横線沿線でもマンションけっこう売れ残ってない？いろいろ出てるけど、ほとんど同じ資料ばかりくるし。中目黒駅から離れると環境良いけど駅前はかなり人が多いしゴタゴタし過ぎてる！改札増やしてほしい！
目黒区、犯罪で検索したら確かに駅前住所は犯罪多いみたいだけど実際どうなの？

[656: 匿名さん]

>642
>このあたりに住む方ならばそんなに非常識な人はいないような…

↑何故？

[657: 匿名さん]

>>656
なんとなくです・・・・。
家賃２０万とか３０万とか出せる人ならって。

[658: 匿名さん]

モリモトのピアース恵比寿がようやく事前案内会開催ですね。
この上目黒検討中の方々で、ピアース恵比寿の方と比較検討されている方とかいらっしゃるのでしょうか？
あちらは1LDKと2LDK中心みたいですが。

[659: 匿名さん]

資料をみましたが、あちらは中目黒に続き、大日本土木です。
間取りはあちらの方が良い感じでしたけどね。居室はできるだけでこぼこしないような配慮も感じられましたし。
でもねぇ。施工会社が気になってしまって。

[660: 匿名さん]

大日本土木って過去施工ミス等あったのですか？更正法申請した過去は知ってますが…
それより大豊建設の方が気になります。元ここの社員だった人が知り合いにいますが元々マンション建設は得意ではない会社だそうです。
それがずっと気にかかっていました。

[661: 匿名さん]

かつては土木系オンリーだったのかもしれないけど、最近の大豊は財閥系に野村、東急と、そこそこ大手のマンション建設を請け負っているし、実績としてはまぁそこそこじゃないかな？
大日本土木はねぇ、単なるイメージだけど、しっかり監視でもしないと手抜きが心配だね。中目黒のローレルアイでは工事中に監視できるようなシステムを契約者とつなぐとかやってたはずだけど、恵比寿もなのかね？
ま、自分としては、大日本土木よりは、大豊の方をとるな。

[662: 匿名さん]

施工会社も重要なんですけど、今回の上目黒、正直なところ、モリモト単体売り主の物件だったら見送っていたと思います。やはり、入居してからもいろいろありますし、デベの体力とかも重要視しています。

[663: 匿名]

いつ抽選なんですか？
結局結構な倍率なんですかね。

[664: 匿名さん]

部屋によると思いますよ。人気が集中しているお部屋と、まったく登録がなさそうなお部屋とがあるらしいですから。

[665: 匿名さん]

北側はどうでしょう？

[666: 匿名さん]

ココの南西側の道は、細いわりにけっこうクルマが通るという話なのですが、やはりうるさいものでしょうか？

[667: 匿名さん]

南東側の道じゃない？
道路なんだから車は通行するでしょ。
環6ほどの大通りじゃないけど。。

[668: 匿名さん]

山手通りの中目黒駅前が常に混雑しているので、タクシーや自転車など地元民は通り抜け道路としてそこ通ってます。トラックなどはあまり入って来ないでしょうから、窓閉めちゃえば気にならないと思います。

[669: 匿名さん]

666です。失礼いたしました。南東でした。
そして、668さん、ありがとうございます。

[670: 匿名さん]

>>667
意地悪な言い方
こういう人は買わないでほしいな

[671: 匿名さん]

＞６６７
全く無意味な回答
クルマが通るのはあたりまえ？
だれも、クルマが通るかどうかをきいていないぜ
環６ほどじゃない？
環６の何分の一の幅だと思ってるんだｗ
ホント、嫌な奴だな

[672: 匿名さん]

南東の細い道、物件見に行って
何回か通りましたが
けっこう抜け道に使うみたいですね。
でもうるさくないレベルだと思います。

[673: 匿名さん]

ここだけが抜け道なわけじゃないので、そこまでの交通量じゃないです。

ただ、気を抜いてるといきなり車が来るから気をつけた方がいいです。

[674: 匿名さん]

どちらかと言うと、交通量ではなくて、山手通りに合流する手前で信号待ちになるから、マンション前で大体４、５台は停車してて、排気ガス、発車時の音が気になる人がいるくらいですかね。
流れてくれるなら、大した交通量じゃないから気にならないけど、大体信号待ちで長いこと止まってるね。

[675: 匿名さん]

それは逆側の道ですよね？
南東は、山手通りから入ってくる一通。

[676: 匿名さん]

そちら向の部屋はなかったような？

[677: 匿名さん]

資料チェックしてみると、Ｈ，Ｃ，Ｂの３部屋は山手通りに向かう一方通行に面していますね。
北向きの小さ目の部屋だし、単身者やDINKSで、通行料が多い日中はあまり気にならないかもしれませんね。

[678: 匿名]

山手道に入ってくる道は、下馬や246から山手道への抜け道になっているので、道幅からするとソコソコ車通りはある印象をうけます。

山手道から入ってくる道は、諏訪山、祐天寺など近隣に住んでいる人が使っている印象で、上記の道と比較すると交通量は半分以下の感覚があります。ただ蛇崩という近隣では有名な交差点に抜けられるのでタクシーは意外と使うと思います。

[679: 購入検討中さん]

中目黒いいですよね。
世田谷区、目黒区は物件多くて目移りしちゃいます。
野村の駒場、クラッシィ世田谷公園を待ってから
決めたいな。
池尻なら中目黒より500万円位は安いでしょうからね。

三井の目黒は坪340位だったのでどうせ売れないだろうと
ふんでたらすごい人気のようだし分からないもんですね。

[680: 匿名さん]

目黒、川沿いであの値段はないですよね・・

駒場とクラッシイは、たしかにここよりは安くなるでしょうね。
ここは利便性が大変いい割に、環境も悪くなく、好きですが、予算的にぎりぎりです。

[681: 匿名さん]

ここの登録日はいつなんだろ？
連休中にＭＲに行った頃はまだ決まっていなかったんだけど。
なんとなく担当営業とウマが合わない感じで、電話したくないんだよな。

[682: 匿名さん]

モリモトの恵比寿の物件の方に、ここのフローリングは0.2mmの突板って書き込みがあったんだけどホントですか？
もし本当なら、いっそシートフローリングの方がいいと思ってしまうんだけど。
素人なのでよくわからないけど、0.2mmの突板なんて、すぐに表面が劣化してしまいそうな気がする。
誰か、真相しりませんか？

[683: 104]

ここは0.2mmで間違いないと思いますよ。
普通は2mmくらいらしいですけどね。
だから、ここは普通の10分の1ということです。

[684: 匿名さん]

抽選って一日で全戸分やるんですか？
予定合わないと断念しなくちゃいけないのかな。

[685: 匿名さん]

担当に言っておけば
当日行かなくても平気だと思います。

[686: 匿名さん]

そうなんですか！
ありがとうございます。

[687: 匿名]

登録日はまだ決まってないみたいですよ。
担当が嫌でも物件を気に入ってるなら、担当変更も出来るみたいですよ。

[688: 匿名さん]

登録日が決まらない程、人気がないってことかな。
案内会は盛況らしいけど、その後実際に申し込みます！って人たちが少ないみたい。

[689: 匿名]

既に要望書が重複して出てる部屋があるって言ってたけど、まだフリーの部屋はあるみたい。

[690: 匿名さん]

人気のある部屋とない部屋と、差があるってききました。

[691: 匿名さん]

担当営業とウマが合わないって言ってる方がいるんですね。
自分も担当がかなりムカつく人間でした。同一人物ですかね。

[692: 匿名さん]

躊躇してると、あっという間にsold outのパターンだな。。。
半地下も売れちゃうかな？

[693: 匿名さん]

半地下なんてありましたっけ？

多分、即日完売でしょうね。

[694: 匿名さん]

1階は半地下です。しかも、南西は2/3地下ってくらい深いです。

[695: 匿名さん]

梁で下り天井のところは2100と聞きました。
結構下り天井部分が多いので、悩むところです。

[696: 匿名さん]

大崎の地所案件も下り天井多かったね。

[697: 匿名さん]

私が予算的にもいいな、と思って検討している間取りには、面積の半分近く下がり天井になっている１室が含まれていて・・・すご～く悩んでます。

[698: 匿名さん]

今のマンションが、三菱地所物件です。
よく確認しないで購入したのですが、下がり天井です。
デザイン性なのかと思うくらい
高低差で、天井がが高く見えるのです。
好き嫌いもあるかと思いますが、
半地下だと、２階でも低いのですね。

[699: 匿名]

下がり天井はその大きさや低さにもよるけど、仕方ないんじゃないかな。
うちの担当はハキハキした男性で良い人でしたよ。三菱の人かモリモトの人かは分かりません。

[700: 匿名さん]

下がり天井のことがとても気になるのは、図面を見て色々と検討している購入前だけです。入居後は全く気にならなくなります。従って、他の部分に重きを置くべきかと思います。一意見として。

[701: 匿名さん]

>698
それは、下がり天井というよりは、折り上げ天井とよびたくなるような感じなのでは？
ここは１つの部屋がそんなに広くないところが多いし、部屋の周囲というよりは、片側だけ1/4近く下がり天井になっているような部屋では、やはり視覚的にすごい影響あるでしょう。
しかも、もともと天井高245ですからねぇ。

[702: 匿名さん]

販売は全部地所の営業マンだと思います。

[703: 匿名さん]

地所のスタッフだと問題なさそうですね。
ウチの担当はモリモトでかなり酷い営業でした。

[704: 匿名さん]

私が行った時も、モリモトの方でしたが
特に問題はなかったですよ。
参考までに、どんな点の問題ありだったのでしょうか？

[705: 匿名]

会社よりも個人の問題なんでしょうね。私の担当もモリモトでしたが問題なく、むしろ好印象でした。

[706: 匿名さん]

私の担当も特に問題はありませんでしたね。
２回目にＭＲに行った際に要望書を提出してきました。
すでに２０数件、提出されているとのことでしたよ。
要望書が出ている部屋から第１次の抽選をするというお話でした。
第１次の抽選日は６月末の予定です。

[707: 匿名さん]

不動産の営業のは、期待してないので
機械的に説明してくれればいいかな・・・。
って思ってる。
質問に的確に答えてくれればいいかな。
でも、半地下のことはここではじめて知りました
何も、説明なかったような・・・
自分で、図面見て調べるものなんですか？
詳しくないからぜんぜんわかりません。

[708: 匿名さん]

ここは元はモリモトの土地？
だとしたら
なんでJVで地所とやるのか
わかる方、教えて下さい！

[709: 匿名さん]

モリモトって一回　つぶれてるじゃないですか。

[710: 匿名]

潰れてるとどうなんですか？

[711: 匿名さん]

他のMSも見てみると天井高2.45mくらいって結構あるので、これが普通かなと思うようになってきて慣れって怖い。

[712: 匿名さん]

>結構あるので

→それはないでしょ。

[713: 匿名さん]

無理やり部屋にするための吹抜けがしんどいよなー

[714: 匿名さん]

吹き抜けが最大のマイナスポイントかな。

[715: 匿名さん]

ここの次は諏訪山って本当ですか？

[716: 匿名さん]

本当ですよ。諏訪山方面以外にも、もう1件中目黒でありますよ、地所は。

[717: 匿名さん]

諏訪山でちしょ、やるんですか？
中目黒駅近くにやるのはしってたんですけど。
諏訪山のほうがここより住むには静かで良さそうです
けど、どうなんでしょう？

[718: 匿名さん]

717さんは、ここの検討者なの？
ここの説明会に行った人なら、営業から説明されているはずですよ。

[719: 匿名さん]

ええ...説明会いったけど、そんな話聞いてないですよ。
行った時期が早すぎたのかな。

[720: 匿名さん]

・・・諏訪山ねぇ・・・
洗足池の案件みたいになるのでは？
高級案件志向になってかなり高い値付でしょうね。
金持ちFamilyには良いかも。

[721: 匿名さん]

私も説明会行って、
中目黒線路沿いは聞いたんですけど、
諏訪山よりは聞いてなかったです
中目黒駅から徒歩何分くらいの辺ですか？
上目黒よりも価格的に高いのでしょうか？

[722: 匿名さん]

私も、MR　行きましたが、
聞いてないです。

[723: 匿名さん]

私も５月の連休には聞いてましたよ。

[724: 匿名さん]

これはMRに教えてくれる人と教えてくれない人が
いそうですね。駅から何分くらいのところでやるんですかね

[725: 物件比較中さん]

私も最近２回目のＭＲ訪問しましたが、中目黒、諏訪山の情報は無かったです。どの辺に計画しているか、ご存じの方いますか？

[726: 匿名さん]

えー？
この上目黒から近場の2件については、話す義務があるって言ってましたけど・・・
商談テーブルの上においてある現地周辺の地図にも、印がついてましたよ。
あ、地所の営業とモリモトの営業では違うのかしら？
モリモトにしたら、他社の物件ですもんねぇ・・・

[727: 匿名さん]

話す義務があるのにはなさないのは
良くないですね
検討していただけにどなたか
教えて欲しいです

[728: 匿名さん]

中目黒の方は上目黒と同じくらい、諏訪山よりはもっと高い。