ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part3

[匿名さん]

交通局の目の前の物件ですね。
ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについて色々と情報交換したいと思っています。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R～3LDK
面積：38.75平米～117.69平米
売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://wangan456.jp/
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店

[402: 匿名さん]

今回のことで共同溝の計画自体は延びてしまうかもしれないけど、ぜひ実現させて欲しいですよね。電気だけではなく、都市ガス・水道管も一緒に共同溝に入れるのは難しいのかしら。
東雲など湾岸地区は特にこれからこういうことが重要になっていくのでは・・・と思います。

[403: 近所をよく知る人]

んだんだ。おらもそうおもうだ。

[404: 匿名さん]

>387
これまで検討してきましたが、正直、今回の地震による液状化が原因で悩み中です。
今の気持ちとしては、東京都のこれからの対応、復旧具合などを見て、検討から外すか考えます。
このような大きな地震が二度と来ないと信じたいですが、これから先いつ起こるかわからない中で、
被害が多く出そうな場所を選ぶかどうかは、皆さん悩むところではないでしょうか。
ただ、検討してきただけに、値下げされるかどうかに興味はあります。

[405: 匿名さん]

値下げは当分無いでしょうから、よそに行ってください。
BASあたりは竣工済みなので値下げが期待できるでしょう。

[406: 匿名さん]

すぐに値引きはないでしょ。引き渡しはまだまだ先だし。
ただ売れなきゃ値下げして完売目指す事もあるかも。
売れ残り要素はたくさんあるから。

[407: 匿名さん]

今回は、安くしたからといって売れるわけではないから難しいね。
湾岸でタワーで、入居が1年半以上も先でしょ。

竣工して入居後も住民はまばらで、
将来の管理費や修繕積立金負担に怯えながら過ごすのは憐れだよ。

[408: 匿名さん]

買えない君ほど心配性だな（笑）

[409: 匿名さん]

竣工後も売れてない部屋の
管理費や修繕積立金はデべ負担じゃないの？
重説にデベがなんと書いてるか、次第だけど。

[410: 匿名さん]

デべ負担なら値下げもあるな。
1年たって売れ残り多数ならデべと交渉しても面白いかもね。
それまでは様子見物件だな。
今より3割安くなれば買いかな。

[411: 申込予定さん]

＞４１０

ぼんびーくん、きみも夢をみたいのだろうが、きみの年収ではやめといたほうがいいよ。
きみには無理だ。背伸びするもんじゃない。

[413: 匿名さん]

デべや購入者の焦りが手に取るようにわかる。
煽っても売れないよ。

[414: 匿名さん]

貧乏人や他デべ営業さんの焦りが手に取るようにわかる。

[415: 匿名さん]

検討者は皆安くなるの待つでしょ。
インフレでこのマンション上がると思うなら、このマンション何部屋でも買って上げればいいのに。
そうすれば明日にでも完売して、このスレ終わるよ。

[416: 物件比較中さん]

このマンションは販売スケジュールの変更などはないんですかね？
公式HP見ましたが、何もアナウンスがないようですね。
地震に関して一言ぐらい案内があってもよさそうなのにさっぱりしてますね。

[417: 匿名さん]

このまま完売になっちゃうのかなぁ。

[418: 匿名さん]

>>417
第一期が4月上旬に予定されていたと思うんだけど、すでに先着で何戸か売れてるんでしょうか？
都内のマンションが地震後にどの程度売れているのかは知らないけど東雲地区に関しては元々検討していた人達も特に慎重になってるんじゃないかな。そういえば一期の販売スケジュールも今のところ変更なし？

[420: 匿名さん]

液状化の話題がでましたので、共同溝について説明させていただきたいと思います。

[421: 匿名さん]

>407さん
マンションの契約者が一定数に満たなかった場合、管理費、修繕積立金の不足分は
契約者間でシェアする事になるんですか？
未入居分の管理費はデベが負担すると聞いた事がありますが・・・。
どなたか、この辺に詳しい方いらっしゃいませんか？

[422: 物件比較中さん]

液状化リアルタイム画像　
http://eeg.jp/ut1n

[423: 匿名さん]

＞421
あー、確かに気になる。
でも仮にデベが持つとなると、管理組合はどうなるんだろう？
理事とか輪番でデベがするの？

ところで、物件概要の総戸数のところに「（オーナーズルーム２戸）」とあったけど
これは地権者さんでＯＫ？

[424: 匿名さん]

４１８さん
第１期の販売開始は４月上旬予定のようですが
すでに半分近くは売れてしっまっているとか。。
でも、完売できるのかなぁ。

[425: 匿名さん]

キャンセルも出るでしょうから完売までは長い道のりでしょうね。時期が悪かったということで。

[426: 匿名さん]

421さん

売れ残り住戸の「所有者」は分譲業者であります。
従って分譲業者が支払う義務を負います。
（修繕積立基金などは購入した者が支払う）

ただし、最近は分譲業者の体力がないこともあり、修繕積立金に
ついては分譲業者が負担しない旨をあらかじめ売買契約書や管理規約
などの文書内に書き込むことで支払いを免れているマンションも
あります。

売れ残りの管理費・積立金はどのように扱われているのか正友に
しっかり確認してください。

管理費ばかりか駐車場収入、駐輪場なども重要な資金源なので、
入居数が満たないと繰りが大変です。

ここからは、このＭＳのことでなく一般論です。
新築後１年経過すれば、売れ残りの住戸はすべて新古扱いとなります。
さらに、入居数が埋まらないままだと必然的に資産価値も下がります。
（某　勝どきＭＳのように）

それ以前に、売主は売残りを何としても減らしたいので、表向きは定価
設定していたとしても、値下げをするので結果として当初から価値が
下がります。

購入後にも、長い間販売中の垂れ幕が下がり、現地ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ扱いになります。
完成してしまったマンションは、悪い部分（実際の使用勝手や部屋から
の眺望、パンフレットでは知り得なかった部分）が見えてしまう分、
条件の悪い部屋は余計に残ります。

しかも、その頃は中古として売りに出す区分所有者も出てきますので、
同じ物件で価格が二重構造になってきますから大変です。
１年以内に売れないと、ちょっとやそっとじゃ売れなくなります。

管理費がどうなるかも大事ですが、資産価値という視点でも、まさに完売
できるＭＳかどうかという見極め視点が重要になってくると思います。

[427: 匿名さん]

オーナーズルームというのはいわゆるゲストルームのことでしょ。
ゲストルームマンション住民が利用するケースのほうが多いらしく
最近はそのような言い方をするようです。

[428: 匿名さん]

それでもまだここは駅近、免震、価格安な分だけ、ましだと思います。

元々このマンションは、液状化のリスク等、環境面での様々なデメリットを認識した上で、価格で妥協して買う人が多かったと思うので、都内で現実的な価格帯で新築マンションを買いたい標準所得層向けの需要は、内陸部で同価格帯の競合物件が今後出ない限りは、結局残るのかなという気もします。
2ヶ月の販売で既に半分売っているのはまさに上記の様な市場のニーズとマッチしたからでしょう。

もちろん今後しばらくは苦戦が想定されますが、それはここに限らずどのマンションでも同じ。
引き渡しまでまだ2年弱ありますし、落ち着いてくれば価格で流れてくる人も十分いるでしょう。

逆に言えば、同じ湾岸エリアでも、高級感を売りにしたマンションは苦しいでしょうね。
同じ価格帯なら、やはり内陸部を選ぶ人は増えそうです。

[429: 匿名さん]

値下げは避けられないよ。
完売できなけらば、デべはもちろん契約者も後々苦労する事になる。
立地は最悪になってしまったが、マンションとしては悪くないから大幅値下げすれば完売するよ。

[430: 匿名さん]

416さん
地震に関しての案内は何も書かれていないようですね。江東区は液状化現象による被害が多く出ている地域であり、マンション自体に問題がなくとも、多少説明があっても良いのかなという気もしますが。販売スケジュールについても変更等ないのかな？と不思議な感じもします。
427さん
オーナーズルームってゲストルームのことだったんですね。423さんじゃないですが、何だろうと気になってました。ありがとうございます。

[431: 匿名さん]

５戸～１０戸位はキャンセル出るでしょう、チャンスですね。桜井先生も推奨のマンションですから。

[432: 匿名さん]

この地域に足運びましたか？液状化もマンション内損傷もたいした問題はありません。地盤は気にする問題は無く、湾岸はどうだこうだ言う思い込みとデマには気を取られないようにしましょう。このエリアならではのごみごみしていない雰囲気は非常に良い点です。

[433: 匿名さん]

デベ？

[434: 匿名さん]

デマでしょ。

最近、こんな奴ばっか。
自分さえ安く買えればいいって考える奴が増えたんだよ。

[435: 匿名]

賃貸大勝利というより、持ち家派が勝手に自滅したようなものだろ
もっとも、首都圏で家を買っちゃうようなリスク感覚（笑）の持ち主にはどーでもいいことだな

無理して世帯年収で返済率ギリギリの物件を背伸びして買っちゃって、
売るに売れず住み続けなければならない

だが放射能も怖い

そこで脳を状況にあわせちゃうんだよね
「大丈夫・・・だいじょうぶ・・・」ってね

自分に都合のいい情報だけを通すフィルター装備しちゃってるから

次は関東大震災か・・・
駿河湾か相模湾か、はたまた直下型か・・・

残されたローンの大きさと将来不安に加え
災害不安と放射能不安、資産価値急降下で胃が痛む
そんなんじゃ長生きできないぞ

身軽が一番

[436: 匿名さん]

金がないやつが、「家賃もったいない」とかいって、借金重ねて
庶民住宅の区分所有権を得たところで、地震や風評で資産価値崩壊して
一生人生裏街道。２０１１年の日本にはそんな世帯が多い。

[437: 匿名さん]

まだデべも値下げには応じないだろう。
地震前に半分売り抜いて貯金があるから。
1年後の在庫次第だろうな。

[438: 匿名]

ああ、地震前に高値で掴んじゃった人がたくさんいるからね。
わざわざ今の段階で値下げする意味もないか。

最後の最後で残り半分をバルクで再販業者に丸投げして、
入居直前に大幅割引販売が決行されて入居者超涙目のパターンかな。

[439: 匿名さん]

だから聞いてるんだ。
「身軽が一番」言ってるやつが、なんでわざわざマンション検討板来て書き込みなんかするんだ？

[440: 匿名さん]

値下げを狙ってます。
買えないと、千葉にまで足を伸ばすことになるので、なんとか東雲のタワマンを買いたい。

[441: 匿名さん]

デベは去りなさい！

[442: 匿名さん]

>435

ボンビーくん、君はイソップ寓話の「すっぱいブドウ」そのものだね。

ボンビーは、惨めな自分を慰めるために、「身軽が一番」と自分に言い聞かせる。

「身軽」もなにも、ボンビーには資産がないから、すっからかんだもんね。

そうそう、「ボンビーが一番」だよ。

[443: 匿名さん]

>「そんなんじゃ長生きできないぞ 」

君は粗食なので、長生きできる可能性あるぞ。
でもお金なくても、栄養のバランスは考えろよ。
カップめんばかりじゃ、「長生きできないぞ」

がんばれ、ボンビー君！

[444: 匿名さん]

湾岸タワー大人気だね。
一生マンション買えない君まで必死の書き込み（笑）

[445: 匿名さん]

426さん
大変解かりやすい解説をありがとうございます。
やはり、未入居者分の修繕積立金は入居者の負担となる場合が多いんですね。
修繕計画は共用部も含むので、豪華すぎる共用施設を抱えるマンションは
高倍率の物件以外避けておいた方がいいかもしれませんね。

[446: 匿名さん]

2年後には貧乏でも買えるマンションになるのか。
楽しみだ。

[447: 匿名]

買えるわけ無いじゃん！
地震不況になって収入に影響受けるのはみんな一緒。
今貧乏人がもっと貧乏人になるだけだよ。
一生身軽な方が利口だよ！

[448: 匿名さん]

今はある種まだ地震の跡がある場所はあるので、
現地をいろいろチェックするチャンスなのかもしれないですね。
今週はやっと落ち着いてきたので
見に行って来ようと思います。
この辺りの地震の被害は今のところ検索しても出てこないのですよね、、、

[449: 匿名さん]

>423
さすがに管理組合の理事をデベがやるとは思えないですね。
でも、聞いたことがある話なのですが、持ちマンションを
賃貸で人に貸している世帯があり、輪番制で理事の順番が
回ってきた際、その賃貸の入居者が代わりに理事をやった
という話がありました。なので、デベがやる可能性もある
かもしれないなとも思う。

[451: 匿名さん]

金持ちばかりが買っているんだから、足りない管理費くらい出てくるんじゃない？

どう見てもババ引いたことに気づいていない連中がキャンセルしていないだけに見えるけどｗ

[452: 匿名]

未引き渡し住戸の管理修繕費は売主負担。
駐車場は収入の75％以上バイク駐輪場は80％いかなければ不足が発生。
ただし初年度会計に不足が生じた場合は不足分を売主が負担。

そのぐらいモデルルームで聞こう。

[453: 匿名さん]

そんなことをモデルルームで聞かなければならないような残念なマンションなら買うのやめちゃえば？

[454: 匿名さん]

初年度会計で赤字になる訳ない。
一時金払うんだから。
ここはタワーパーキングがあるから、完売しないと相当厳しい。
恐らく大規模修繕の度に一時金集める事になる。
値下げして完売目指すべき。

[455: 匿名さん]

大丈夫、心配しないでも大幅値下げして完売目指すから。

前田建設が連日のストップ安で紙くずになりつつある東電株を大量保有していることは知ってるでしょ。
大ダメージ受けているから、子会社の正友地所がのんきにこのまま販売できる体力なんてないんだよ。

[456: 匿名さん]

もう貧乏人が買えるような部屋売れてしまったけどね。
そんな部屋でさえ455は買えないわけだけど（笑）

[457: 購入検討中さん]

ここ買うお金持ちなんて「絶対」にいませんから・・・

いいじゃないですか。貧乏人だって。

みんな一緒に頑張りましょう！助け合いましょう！

[460: 匿名さん]

タワーパーキングはちょっと辛いね…でもこの辺りは車があった方が便利なんだけどね。
バイクの駐輪場はかなり埋まるのでは？
他のマンションもそうなのだけど、バイクの駐輪場って少な目ですよね。
意外と乗っている人は多いのに。

[461: 匿名さん]

バイクとか自転車も結構忘れられがちですよね。
1家族で何台もあることが多いから、多めにスペースがほしいです。

[462: 匿名さん]

タワーパーキングは管理費、修繕積立金にかなり影響するって聞いたことがあります。機械式もタワーパーキングも使い勝手が悪そうなので、利用するの嫌なんですよね。場所的に車があった方が便利なんでしょうけど、手放そうか悩み中です。バイクもそうだけど、自転車の利用者って多そうですよね。ここって駐輪場って充分な台数とめることできるんでしたっけ？

[463: 匿名さん]

>462
資料によると自転車は９００台分用意されていると書いています。

[464: 匿名さん]

ネガを信じても未来は開けないよ。

[465: 匿名さん]

ポジを信じたら未来が開けるのか？
デべさん。

[466: 匿名さん]

駐輪場台数が多くて安心しました。
ロケーションのページを見るとサイクリングコースが多く、
どこに行くにも「自転車で○分」と表記されてますね。
車もそうだけど、自転車必須区域なのね。

[467: 匿名さん]

自転車で大体の用事は住んじゃうから車いらなそうだよね。
ただ皆がその考えだと駐車場空きだらけで、修繕費や管理費値上げになりそう。
完売しなかったら尚苦しい。湾岸は今イメージ悪いし。
デべさんには泣いてもらって安くしてでも完売してもらわないと。

[468: 匿名さん]

どうせ暇なんだろうからモデルルーム行ってみれば～
既に買える部屋なんか全く無くて、値引きの提示もされずに未来は開けないと思うが。
現実を知ることも大事だよ！

[469: 匿名さん]

そうか。なら来週のスーモには掲載されないな。
完売しちゃうから(笑)
気合いの一面だったりして。

[470: 匿名さん]

463さん
462です。駐輪場の件、コメントありがとうございます。900台分も用意されているんですね。一世帯に対して二台の割合でしょうか。今って一世帯に一台っていうところが多いので充分な台数があり、ホッとしますね。自転車の利用者が多くて車の所有者が減ってしまいそうですね。駐車場の空きが多いと大変ですよね…タワー式があったりするし。

[471: 匿名]

モデルルームオープンから３ヶ月。
引渡まで21ヵ月。
引渡まで完売するでしょ。

[472: 匿名さん]

ここは売れ行き良かったよね。見に行った時は半分近く売れてた。
早く買わなきゃ売り切れますみたいに急かされたから、気分悪くて買うのやめたけど。
価格的にも割安に感じた。
でも地震で状況は一変した。海に近い埋め立て地。最低な立地だ。
今となっては決して割安とは感じない。
派手なモデルルームでデべにのせられて買う人もいるたろうが、完売までは遠い道のりになるだろう。

[473: 匿名さん]

>>470
江東区は条例で世帯数の2倍の駐輪場が必須条件。
つまり、すべての物件が最低でも2倍の駐輪場を確保してる。

[474: 匿名さん]

472さんみたいに考える人が大多数でしょうけど、そんな中でも買う人はいますよ。
埋立地の歴史とか地震とか東京湾での津波、液状化マップとかについて調べて。

ココは安いからなんだかんだで売れるでしょう。

ココを買わない人の為に同価格帯でおすすめエリアがあれば教えてあげてください。

[475: 匿名さん]

どう考えても激安。

[476: 匿名さん]

価格の議論の前に売主と施工会社は体力的にこのマンション作り終えるのかな。
入居後に潰れる可能性もあるからリスクはそれだけじゃないんだけど。。
　

[477: 匿名]

激安、って
地震前の相場からの比較ならば確かに言えた。
でも今は、地震後の相場で考えなきゃね。

[478: 匿名さん]

売れるかどうかは別として、今後出てくる新築は高くならざるを得ないから、
震災後の方がより割安感が増してくると思う。

[479: 匿名]

高くなるかどうかは意見が別れている。

高くなったとしても、売れなきゃその内に値下げせざるを得ないから
結局は相場が下がる。

[480: 匿名さん]

震災後に割安感じるってどんだけポジなんだよ。
津波と液状化の風評被害酷いぞ。
湾岸でM 9の地震おきたら、津波でこの変は終了だ。
地震より津波の被害が大きいのは東北で実証されてる。
おきるかどうかは神しか知らないが、購入検討者は湾岸避けるよ。

[481: 匿名さん]

災害後にまだ日本に残っているってどんだけポジなんだよ。
地震や放射能の風評被害酷いぞ。
セシウムにヨウ素、プルトニウムでこの変は終了だ。
ヨウ素やセシウムの被害が大きいのはチェルノブイリで実証されてる。
ちゃんとくるかどうかは神しか知らないが、購入検討者は日本避けるよ。

[482: 匿名さん]

＞481

日本での購入検討を避けるんだったら、購入検討者のための、この板から出ていけよ。
北朝鮮にでも帰れ。

[483: 匿名さん]

>482
同じことを480にも宜しく

[484: 匿名さん]

480、481

「この変・・」⇒「この辺・・」
あなたたち「変・・」

[485: 匿名さん]

ネガってるけど一応購入検討してるよ。
半値になったら買おうと思ってる。
可能性あるでしょ？

[486: 匿名さん]

頭悪いのか、頭悪いふりしているのか分かりませんが、あなたに質問です。

「このあたりで、家賃が半額になると思う？」

答えはWebで。（笑）

[487: 匿名さん]

仮に半額になったとしても、それがお買い得と言えるのかどうかが分からないな
半額は大げさだけど大幅に値引きがあれば、それなりの理由があるんだろうし、そんな物件に住むのはちょっと怖いな。
でも本当に今後のマンション相場ってどうなっていくんでしょうね、着工時期が震災の前と後で受ける印象も結構違うし、安心の為には今まで以上に勉強しないとですね。

[488: 匿名さん]

値上がり傾向にあると思うよ。
他のスレで勉強してみたら？

[489: 匿名さん]

他スレ見ると下がりそうな気がする。
地震前は皆マンション買う気満々だった人がキャンセルしたいとかいい始めてる。
皆不安で迷ってる。
売れ残り増えそう。

[490: 匿名さん]

豊洲液状化90箇所だってね。
湾岸全体のイメージダウンだね。
半額あるでしょ。

[491: 匿名]

俺はここと迷い、結局隅田川より北の低層マンションを買ったのだが良かったのか？因みに来年入居だ

[492: 匿名さん]

＞＞491
何が正解なのかは本当にわからない状態だけど、低層マンションは一気に注目度上がったんでしょうね。
元々ここを第一候補として見ていたのでなかなか別の物件に気持ちが移らないけど、安心・安全が検討の最優先順位になってしまったのも本音なので、このエリアはちょっと不安が残るな。この先価格の上下があるとしたらいつごろの時期なんだろう。

[493: 匿名さん]

計画停電でタワーマンションの欠点が明るみになった後だと思う。
社会問題になるかもね。
そこで徐々に値下げ対応に応じるようになるよ。
まあ、表示価格は下げないだろうな。
デべはその前までに必死に営業して頭金いれさすだろう。

[494: 匿名さん]

タワーマンションの欠点に計画停電はあまり関係ないんじゃない？
エレベーターだって動いているところは動いているんだしさ。
自家発電設備のついているマンションが注目を浴びているかもね。
>大幅に値引きがあれば、それなりの理由があるんだろうし、そんな物件に住むのはちょっと怖いな。
地震が影響してキャンセル多数ってだけでしょ。そんな理由ありのまま
売ったら問題になるよ。まあ、着工時期は震災の前と後っていうのは気になるけどね。

[495: 匿名さん]

低層マンションは玉石混合だから分かりにくい。
スーパーゼネコンが作った物件でないと信頼できないんだよね。

[496: 匿名さん]

どの掲示板の意見を見てても今は積極的にマンションを買える時期じゃないのが実感できますね。おまけに新年度にも入ってしまったし。経済面その他で準備が整って「さあマンション選びを始めるぞ」という方は本当に判断が難しいと思います。
やっぱり原発関連の問題に見通しがたたないと購買意欲も戻ってこないのかな。

[497: 匿名]

自家発電装置で、長い時間エレベーターを動かせるタワマンは少ないんじゃないの？
照明やセキュリティなど、他に電気を回さなきゃいけない箇所が多いから。

[498: 匿名さん]

原発と計画停電が目処たたないと無理だろうね。
夏場に計画停電せずに電力供給されれば、また潮目も変わるだろうけど。
お金ある人も夏まで様子見だね。

[499: 匿名さん]

増税とか長周期地震動基準とか、別な懸念もありますし。

[500: 匿名]

今の賃貸住んでても怖いし、都心に近くて駅近が欲しい。予算的にその他の希望の条件を満たそうとするとこのマンションしか買えない。。。

予算がもっとあれば違う選択肢もあるだろうけど。。。

[501: 匿名さん]

たぶんベストの選択肢かと。
同じ値段で、ここより安全なマンションは買えない。