ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part3

[匿名さん]

交通局の目の前の物件ですね。
ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについて色々と情報交換したいと思っています。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R～3LDK
面積：38.75平米～117.69平米
売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://wangan456.jp/
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店

[351: 匿名さん]

http://www.jcp-koto.com/otsuki/

「江東区では、地震による建築物被災相談を建築調整課を窓口にして行っています。」

不安で夜も眠れません

[352: 申込予定さん]

＞３４７
辰巳駅、毎日利用していますが、別に液状化はみられません。どこのこと？

[353: 契約済みさん]

347さんではありませんが、
辰巳駅近くの小学校のグラウンドを見れば、よく分かるかと思います。
東雲では液状化跡は見られないのですが、東雲から辰巳駅に抜ける橋を越えると、目立ちますね。
見た瞬間、あー、この事か！と思いました。

[354: 匿名さん]

＞＞３５２
毎日見ていて気付かないって・・。すごいね。

[355: 匿名さん]

その程度って事でしょ（笑）

[356: 匿名さん]

>354

浦安みたいになってるのかと思ったら、ぜんぜんたいしたことないじゃん。

[357: 匿名さん]

液状化対策で地盤を改良って、具体的にはどのような施工になるんでしょう？？
埋立地に建物を建てる前に施工されるならわかりますが、今のようにすでに建物で
埋め尽くされている場合、やりようがないんじゃないかと思うのですが。

[358: 匿名さん]

液状化は、地下水位が浅い・砂質地盤の２点で起こります。

早い話、これらを取り除く工事・・
排水工法、水位下げる工法、科学的固化工法など世の中に存在しますが
莫大な費用がかかります。
（絶対に液状化してはならぬ、羽田のＤ滑走路建設は記憶に新しいところで、
サンドトレーン、コンパクション、サンドマットなど特殊工法が用いられました）
且つ既存構造物のあるところでの、やりようはありません。

結局、個々行う地盤改良、建物側での工法で、被害を起こりずらくする、軽減する対策
というのが現実的ではないでしょうか。

[359: 匿名さん]

東京辰巳国際水泳場

緊急　営業停止について(第2報)
http://www.tatsumi-swim.com/topics/_index.php?id=id4d7dcc62621cc

[360: 匿名さん]

その程度で済んだのは東北が震源地だっただけで、

東京直下型であれば液状化は深刻だと思います。

[361: 匿名さん]

国策としては、津波の防波堤にベイエリアのタワーが必要。
だから大手デベは安価で容易に開発ができるのでは？

[362: 匿名さん]

東京直下だったら液状化どころじゃねーし…

[364: 匿名さん]

>>結局、個々行う地盤改良、建物側での工法で、被害を起こりずらくする、軽減する対策というのが現実的ではないでしょうか。
結果として、被害を起こしづらくするか、軽減するのみで、二度と液状化することがないように液状化対策するわけではないのですね。そう考えると、やっぱりひどいものじゃないにしても、ここが液状化した街と考えると考えちゃいますね。

[365: 匿名さん]

イメージは最悪になってしまったけど、安ければ完売するでしょ。
1000万で70平米の部屋買えるなら買ってもいいかな。

[366: 匿名さん]

そんなに金がないなら、千葉にでも買ったら？
お望みの物件があると思うよ。

[367: 匿名さん]

液状化リスクと津波のリスクとるんだから、安くしてもらわないと。
水や食料すら安全が保証されてない危険な東京のマンションなんだし。

[368: 匿名さん]

津波って（笑）

本気で東京に大きな津波が来ると思ってるの？
地図みたことある？

[369: 匿名さん]

十分安いのに、まだ安くないと買えないですか（笑）
千葉にでもいってくださいな。

[370: 匿名さん]

液状化の程度を心配しているようですが、液状化の心配がある時点で買いたくないですね。

湾岸、臨海のタワマンにおしゃれな生活を夢見て先月まで買う気満々でしたが、
この前の地震を経験して、もっと内陸部の低層マンションの方がよっぽど良いです。

湾岸のタワマン住むとしても賃貸で十分です。
自分の資産として買う気には・・・

[371: 匿名さん]

これだけネガがいても、既に半分売れてるから…買い安心だな（笑）
ポジばかりで竣工後も売れ残りBASやCTAとは大違いだな。

[372: 匿名さん]

買えない奴は千葉にでもいけば。

[373: 匿名さん]

ローンの審査も通ったけど、買うのやめました。

[374: 申込予定さん]

お金ないなら止めたほうがいいよ。
そういうぼんびー君たちには、千葉より、茨城か、それよりもっと遠くに行ってもらわなきゃね。

[375: 匿名さん]

ローンの審査を通ったことだけで、既に満足しているぼんびー
その勲章を胸に、これからも強く逞しく生きていってください（藁）

[376: 匿名さん]

湾岸というだけで、これからの販売は大変だと思いますががんばってくださいね。

[377: 匿名さん]

「湾岸」「タワー」少し前まで人気物件の代名詞が、災害に弱い、代名詞となりつつありますね。NZ地震では地盤の弱い場所は地震波が増大される、とか言われ、そんな中、今度は東日本地震で地盤の弱い埋立地は液状化…。実際に都心で巨大地震が起きた時に、埋立地に乱立されたマンションの被害が少なくすむよう祈るのみです。

[378: 匿名さん]

本当にデマって怖いですね

[379: 匿名]

>>378
確かにデマは怖い！
特に湾岸住民が垂れ流す｢安全｣だというデマが……

既に地方にも知れ渡りデマを信じる馬鹿も少ないけど。

[380: 匿名さん]

皆さん、液状化を心配されていますが、、、

共同溝ってご存知？
臨海副都心には、世界最大の共同溝が整備され、もちろん液状化対策や地盤改良工事を行っております。
＃千葉のほうでは、共同溝でなく、浅い場所にインフラ埋設してあったので大惨事となりました。

臨海副都心の共同溝は、電気・ガス・水道だけでなく、ゴミや共同の冷暖房も整備されている、世界でも巨大な共同溝となっております。もちろん、車も通れる。

これが町全体に這わせてあるんです。

皆さんの町にもこのような共同溝があるかどうか、確認してみてはいかがかな？

[381: 匿名さん]

ここは地震前に半分売り抜いてるから、このまま建設すすめるだろうね。
手付金払ってる人は簡単にキャンセルできないし。
もう完全に買い手有利。完成した時の社会情勢や自分の状況によって買うか買わないかを決めればいいよ。
湾岸のイメージは津波と液状化で最悪だ。
皆、様子見だからデべの口車にのらずゆっくり待つ事にするよ。

[382: 匿名さん]

なんだ、その悪意に満ちた書き込みは？？？

まぁイメージだけで、実際には影響なかったんだから、すぐに解決するような気もするけどね。

[383: 匿名さん]

書き込みの内容は死んでも湾岸なんかに関心がなさそうだが、わざわざ湾岸タワマンのスレに入って、わざわざ「俺は関心がない。湾岸は危ない」と書き込む人の行動をどう見ればいいか分からない。

検討してなければ、普通来ないんでしょう？

精神的に問題があるか、なんとかの目的があるか、だよね。

[384: 入居予定さん]

>382・383

他物件の営業の仕業でしょう。
あるいは若しかすると、心がねじれたぼんびー君の仕業かもしれません。

いずれにしても情報として全く価値がありません。
要は相手にしないことです。

[385: 匿名さん]

非常に興味があり欲しくて欲しくて仕方ないが、
買えない＆心の狭い人間。

ネガって買えない理由を買わない理由に置き換えて
自分に言い聞かしているのでしょう。

[386: 匿名さん]

380さん
共同溝という言葉を初めて知りました。
臨海副都心は初めから共同溝によるインフラ整備が計画され、
土地の埋め立て、地盤改良、液状化対策がなされた後に埋設されているんですね。
検討エリアにしてみようかな・・・。

[387: 匿名さん]

ここは興味あった人多かったと思うよ。
でも今や検討者はいくらまで値下げされるかしか興味はない。
この地震でオプションだらけで豪華なモデルルームを見て、完成するか、完成までに何が起こるかわからないのに、手付金を払って契約するリスクの大きさにほとんどの検討者は気づいたはず。
ネガの書き込みが多いのは、慎重になってる検討者だと思う。
ポジの書き込みは手付金払って後戻りできない契約者か焦りのあるデべだろうね。

[388: 匿名さん]

367　
必死すぎ・・
ネガの書き込み＝慎重な検討者との理屈は唖然。

自分も慎重な検討者の一人。
見ていると慎重な検討者がネガする内容ではない。

[389: 匿名さん]

ネガ: 他のデベ、荒らし
ポジ: デベ、契約者
んで、検討者は、具体的な質問をする人か、静観ってとこですかね？

[390: 匿名さん]

ネガの書き込みが多いのは、慎重になってる検討者だと思う。

ここで笑えばいいでしょうかね。

[391: 匿名さん]

この期に及んで湾岸マンション買う人なんていないでしょ。
たかが震度5弱で液状化しちゃってるんだから、震度6弱で壊滅的な状態になるんじゃ。

[392: 匿名さん]

東雲に共同溝があるということで良いの？と思い調べてみたら
確かに東雲にもあるようですね
設計会社のＨＰが検索でひっかかってきました。
まだまだ知らない事が沢山あるな・・・

[393: 匿名さん]

この周辺の地震による被害が大きい事は周知の事実。

ネガばかりじゃなくて、住人に対するケアや対策を政府がすれば、
また検討したいです。

[394: 匿名さん]

>391

江東区はあの浦安市と同じ震度5強。

知ったかぶりするな。よく調べろ。

[395: 匿名さん]

もしネガが慎重な検討者じゃなく、他のデべならここだけじゃなく内陸のマンションも下落確定だな。
やはり今は買い時じゃない。

[396: 匿名さん]

395は株をどん底で投売りするようなタイプだろうな（＾＾♪

[397: 匿名さん]

396が売れ残り買ってやれよ。
投資用で。億万長者になれるぞ(笑)

[398: 匿名さん]

>394
それでも5強でしょ(苦笑)

[399: 匿名さん]

>392さん
東雲の共同溝は、これから整備される計画があるのかな？
…と思って調べたら、無電柱化工事の計画があるようです。
--------------------------
施工箇所：江１７２号線・４８０ｍ・幅員１８ｍ
工事期間：平成２３年４月～平成２６年３月（予定）

次に、お問い合わせの多かった晴海道りの無電柱化について
晴海通りは、東京都の施工により無電柱化を実施する。

晴海通り（豊洲４丁目から東雲２丁目）まで
整備延長：約１，５００ｍを３工区に分割工事する
完成は平成２７年

１工区とは豊洲４丁目交差点から東雲橋までを指し
電線共同工事：平成２４年度から平成２７年度予定

２工区とは東雲橋から東雲イオン付近まで
電線共同工事：平成２１年度から平成２４年度（予定）

３工区とは東雲イオン付近から、３５７号まで
平成２２年度から平成２５年度（予定）

[400: 匿名さん]

>398

何が言いたいのかわからん。
病院に行け。

[402: 匿名さん]

今回のことで共同溝の計画自体は延びてしまうかもしれないけど、ぜひ実現させて欲しいですよね。電気だけではなく、都市ガス・水道管も一緒に共同溝に入れるのは難しいのかしら。
東雲など湾岸地区は特にこれからこういうことが重要になっていくのでは・・・と思います。

[403: 近所をよく知る人]

んだんだ。おらもそうおもうだ。

[404: 匿名さん]

>387
これまで検討してきましたが、正直、今回の地震による液状化が原因で悩み中です。
今の気持ちとしては、東京都のこれからの対応、復旧具合などを見て、検討から外すか考えます。
このような大きな地震が二度と来ないと信じたいですが、これから先いつ起こるかわからない中で、
被害が多く出そうな場所を選ぶかどうかは、皆さん悩むところではないでしょうか。
ただ、検討してきただけに、値下げされるかどうかに興味はあります。

[405: 匿名さん]

値下げは当分無いでしょうから、よそに行ってください。
BASあたりは竣工済みなので値下げが期待できるでしょう。

[406: 匿名さん]

すぐに値引きはないでしょ。引き渡しはまだまだ先だし。
ただ売れなきゃ値下げして完売目指す事もあるかも。
売れ残り要素はたくさんあるから。

[407: 匿名さん]

今回は、安くしたからといって売れるわけではないから難しいね。
湾岸でタワーで、入居が1年半以上も先でしょ。

竣工して入居後も住民はまばらで、
将来の管理費や修繕積立金負担に怯えながら過ごすのは憐れだよ。

[408: 匿名さん]

買えない君ほど心配性だな（笑）

[409: 匿名さん]

竣工後も売れてない部屋の
管理費や修繕積立金はデべ負担じゃないの？
重説にデベがなんと書いてるか、次第だけど。

[410: 匿名さん]

デべ負担なら値下げもあるな。
1年たって売れ残り多数ならデべと交渉しても面白いかもね。
それまでは様子見物件だな。
今より3割安くなれば買いかな。

[411: 申込予定さん]

＞４１０

ぼんびーくん、きみも夢をみたいのだろうが、きみの年収ではやめといたほうがいいよ。
きみには無理だ。背伸びするもんじゃない。

[413: 匿名さん]

デべや購入者の焦りが手に取るようにわかる。
煽っても売れないよ。

[414: 匿名さん]

貧乏人や他デべ営業さんの焦りが手に取るようにわかる。

[415: 匿名さん]

検討者は皆安くなるの待つでしょ。
インフレでこのマンション上がると思うなら、このマンション何部屋でも買って上げればいいのに。
そうすれば明日にでも完売して、このスレ終わるよ。

[416: 物件比較中さん]

このマンションは販売スケジュールの変更などはないんですかね？
公式HP見ましたが、何もアナウンスがないようですね。
地震に関して一言ぐらい案内があってもよさそうなのにさっぱりしてますね。

[417: 匿名さん]

このまま完売になっちゃうのかなぁ。

[418: 匿名さん]

>>417
第一期が4月上旬に予定されていたと思うんだけど、すでに先着で何戸か売れてるんでしょうか？
都内のマンションが地震後にどの程度売れているのかは知らないけど東雲地区に関しては元々検討していた人達も特に慎重になってるんじゃないかな。そういえば一期の販売スケジュールも今のところ変更なし？

[420: 匿名さん]

液状化の話題がでましたので、共同溝について説明させていただきたいと思います。

[421: 匿名さん]

>407さん
マンションの契約者が一定数に満たなかった場合、管理費、修繕積立金の不足分は
契約者間でシェアする事になるんですか？
未入居分の管理費はデベが負担すると聞いた事がありますが・・・。
どなたか、この辺に詳しい方いらっしゃいませんか？

[422: 物件比較中さん]

液状化リアルタイム画像　
http://eeg.jp/ut1n

[423: 匿名さん]

＞421
あー、確かに気になる。
でも仮にデベが持つとなると、管理組合はどうなるんだろう？
理事とか輪番でデベがするの？

ところで、物件概要の総戸数のところに「（オーナーズルーム２戸）」とあったけど
これは地権者さんでＯＫ？

[424: 匿名さん]

４１８さん
第１期の販売開始は４月上旬予定のようですが
すでに半分近くは売れてしっまっているとか。。
でも、完売できるのかなぁ。

[425: 匿名さん]

キャンセルも出るでしょうから完売までは長い道のりでしょうね。時期が悪かったということで。

[426: 匿名さん]

421さん

売れ残り住戸の「所有者」は分譲業者であります。
従って分譲業者が支払う義務を負います。
（修繕積立基金などは購入した者が支払う）

ただし、最近は分譲業者の体力がないこともあり、修繕積立金に
ついては分譲業者が負担しない旨をあらかじめ売買契約書や管理規約
などの文書内に書き込むことで支払いを免れているマンションも
あります。

売れ残りの管理費・積立金はどのように扱われているのか正友に
しっかり確認してください。

管理費ばかりか駐車場収入、駐輪場なども重要な資金源なので、
入居数が満たないと繰りが大変です。

ここからは、このＭＳのことでなく一般論です。
新築後１年経過すれば、売れ残りの住戸はすべて新古扱いとなります。
さらに、入居数が埋まらないままだと必然的に資産価値も下がります。
（某　勝どきＭＳのように）

それ以前に、売主は売残りを何としても減らしたいので、表向きは定価
設定していたとしても、値下げをするので結果として当初から価値が
下がります。

購入後にも、長い間販売中の垂れ幕が下がり、現地ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ扱いになります。
完成してしまったマンションは、悪い部分（実際の使用勝手や部屋から
の眺望、パンフレットでは知り得なかった部分）が見えてしまう分、
条件の悪い部屋は余計に残ります。

しかも、その頃は中古として売りに出す区分所有者も出てきますので、
同じ物件で価格が二重構造になってきますから大変です。
１年以内に売れないと、ちょっとやそっとじゃ売れなくなります。

管理費がどうなるかも大事ですが、資産価値という視点でも、まさに完売
できるＭＳかどうかという見極め視点が重要になってくると思います。

[427: 匿名さん]

オーナーズルームというのはいわゆるゲストルームのことでしょ。
ゲストルームマンション住民が利用するケースのほうが多いらしく
最近はそのような言い方をするようです。

[428: 匿名さん]

それでもまだここは駅近、免震、価格安な分だけ、ましだと思います。

元々このマンションは、液状化のリスク等、環境面での様々なデメリットを認識した上で、価格で妥協して買う人が多かったと思うので、都内で現実的な価格帯で新築マンションを買いたい標準所得層向けの需要は、内陸部で同価格帯の競合物件が今後出ない限りは、結局残るのかなという気もします。
2ヶ月の販売で既に半分売っているのはまさに上記の様な市場のニーズとマッチしたからでしょう。

もちろん今後しばらくは苦戦が想定されますが、それはここに限らずどのマンションでも同じ。
引き渡しまでまだ2年弱ありますし、落ち着いてくれば価格で流れてくる人も十分いるでしょう。

逆に言えば、同じ湾岸エリアでも、高級感を売りにしたマンションは苦しいでしょうね。
同じ価格帯なら、やはり内陸部を選ぶ人は増えそうです。

[429: 匿名さん]

値下げは避けられないよ。
完売できなけらば、デべはもちろん契約者も後々苦労する事になる。
立地は最悪になってしまったが、マンションとしては悪くないから大幅値下げすれば完売するよ。

[430: 匿名さん]

416さん
地震に関しての案内は何も書かれていないようですね。江東区は液状化現象による被害が多く出ている地域であり、マンション自体に問題がなくとも、多少説明があっても良いのかなという気もしますが。販売スケジュールについても変更等ないのかな？と不思議な感じもします。
427さん
オーナーズルームってゲストルームのことだったんですね。423さんじゃないですが、何だろうと気になってました。ありがとうございます。

[431: 匿名さん]

５戸～１０戸位はキャンセル出るでしょう、チャンスですね。桜井先生も推奨のマンションですから。

[432: 匿名さん]

この地域に足運びましたか？液状化もマンション内損傷もたいした問題はありません。地盤は気にする問題は無く、湾岸はどうだこうだ言う思い込みとデマには気を取られないようにしましょう。このエリアならではのごみごみしていない雰囲気は非常に良い点です。

[433: 匿名さん]

デベ？

[434: 匿名さん]

デマでしょ。

最近、こんな奴ばっか。
自分さえ安く買えればいいって考える奴が増えたんだよ。

[435: 匿名]

賃貸大勝利というより、持ち家派が勝手に自滅したようなものだろ
もっとも、首都圏で家を買っちゃうようなリスク感覚（笑）の持ち主にはどーでもいいことだな

無理して世帯年収で返済率ギリギリの物件を背伸びして買っちゃって、
売るに売れず住み続けなければならない

だが放射能も怖い

そこで脳を状況にあわせちゃうんだよね
「大丈夫・・・だいじょうぶ・・・」ってね

自分に都合のいい情報だけを通すフィルター装備しちゃってるから

次は関東大震災か・・・
駿河湾か相模湾か、はたまた直下型か・・・

残されたローンの大きさと将来不安に加え
災害不安と放射能不安、資産価値急降下で胃が痛む
そんなんじゃ長生きできないぞ

身軽が一番

[436: 匿名さん]

金がないやつが、「家賃もったいない」とかいって、借金重ねて
庶民住宅の区分所有権を得たところで、地震や風評で資産価値崩壊して
一生人生裏街道。２０１１年の日本にはそんな世帯が多い。

[437: 匿名さん]

まだデべも値下げには応じないだろう。
地震前に半分売り抜いて貯金があるから。
1年後の在庫次第だろうな。

[438: 匿名]

ああ、地震前に高値で掴んじゃった人がたくさんいるからね。
わざわざ今の段階で値下げする意味もないか。

最後の最後で残り半分をバルクで再販業者に丸投げして、
入居直前に大幅割引販売が決行されて入居者超涙目のパターンかな。

[439: 匿名さん]

だから聞いてるんだ。
「身軽が一番」言ってるやつが、なんでわざわざマンション検討板来て書き込みなんかするんだ？

[440: 匿名さん]

値下げを狙ってます。
買えないと、千葉にまで足を伸ばすことになるので、なんとか東雲のタワマンを買いたい。

[441: 匿名さん]

デベは去りなさい！

[442: 匿名さん]

>435

ボンビーくん、君はイソップ寓話の「すっぱいブドウ」そのものだね。

ボンビーは、惨めな自分を慰めるために、「身軽が一番」と自分に言い聞かせる。

「身軽」もなにも、ボンビーには資産がないから、すっからかんだもんね。

そうそう、「ボンビーが一番」だよ。

[443: 匿名さん]

>「そんなんじゃ長生きできないぞ 」

君は粗食なので、長生きできる可能性あるぞ。
でもお金なくても、栄養のバランスは考えろよ。
カップめんばかりじゃ、「長生きできないぞ」

がんばれ、ボンビー君！

[444: 匿名さん]

湾岸タワー大人気だね。
一生マンション買えない君まで必死の書き込み（笑）

[445: 匿名さん]

426さん
大変解かりやすい解説をありがとうございます。
やはり、未入居者分の修繕積立金は入居者の負担となる場合が多いんですね。
修繕計画は共用部も含むので、豪華すぎる共用施設を抱えるマンションは
高倍率の物件以外避けておいた方がいいかもしれませんね。

[446: 匿名さん]

2年後には貧乏でも買えるマンションになるのか。
楽しみだ。

[447: 匿名]

買えるわけ無いじゃん！
地震不況になって収入に影響受けるのはみんな一緒。
今貧乏人がもっと貧乏人になるだけだよ。
一生身軽な方が利口だよ！

[448: 匿名さん]

今はある種まだ地震の跡がある場所はあるので、
現地をいろいろチェックするチャンスなのかもしれないですね。
今週はやっと落ち着いてきたので
見に行って来ようと思います。
この辺りの地震の被害は今のところ検索しても出てこないのですよね、、、

[449: 匿名さん]

>423
さすがに管理組合の理事をデベがやるとは思えないですね。
でも、聞いたことがある話なのですが、持ちマンションを
賃貸で人に貸している世帯があり、輪番制で理事の順番が
回ってきた際、その賃貸の入居者が代わりに理事をやった
という話がありました。なので、デベがやる可能性もある
かもしれないなとも思う。