ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part3

[匿名さん]

交通局の目の前の物件ですね。
ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについて色々と情報交換したいと思っています。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R～3LDK
面積：38.75平米～117.69平米
売主・事業主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://wangan456.jp/
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店

[331: 匿名さん]

ここ1年も待てば、マンション安くなるでしょ。
デべの買い煽りに負けないように。

[332: 匿名さん]

急激に下がりますかね？
個別の値切り交渉では、下がるかもしれませんが、表には出ないでしょうし。
日本人らしく、半年も経てば、忘れるんじゃないですかね？
ただ、私的には、1年くらいは動向を見ようと思ってます。

[334: 匿名さん]

さて、この時期発売の分譲マンションが完売になるかどうか。
デべさんのお手並み拝見だな。
インフレ、復興需要で買い煽られて契約する人も少しはいるのかな。

[335: 匿名さん]

湾岸のスレはどこも値上がりするぞーだの、買いあおりがすごいね。

[336: 匿名さん]

売り煽りのほうがすごくない？

[337: 匿名さん]

東雲は海近いからな。
プラス埋め立て地。
売り煽り条件は抜群。

[338: 匿名さん]

>>332
私も正直暫くの間は様子見をしないと怖くて手が出せませんね、今の状況が落ち着いてくれば情報も沢山出てくるでしょうし、今回の地震で強度などにどのくらい影響があったのかなど、やっぱり気になります。
以前雑誌でよくみかけたマンションランキングも安全性や地盤関係が注目の的になるのかな。

[339: 匿名さん]

301さん
今回の予定では４月いっぱいまで。そしてまた冷房などを使う時期に計画停電がある
様ですね。
東電は通常、冬場で5000万キロワット、夏場で5500万～6000万キロワットの電力供給力が必要の
様なので夏場の方が計画停電は本格的になりそうですね。

[340: 匿名さん]

しかも、夏場は昼間っからピークでしょうねぇ。

[341: 匿名さん]

夏の方がエアコンの影響で使用電力量が多いんですね。
今年だけは猛暑でない事を祈るばかりです。

>334さん
震災の影響で高層の分譲マンションが軒並み売れ残るという噂を聞きますが、
家を無くした方による震災需要はあるでしょうか。
関東でも今後賃貸需要は高まりそうな気がしますよね。

[342: 匿名さん]

節電の風潮が高まり夏場の消費が気にされる中で、南や西の窓が開かない
ＤＷ灼熱部屋はもはや時代の流れではないね。
あと極端に開口が広いとか、ﾊﾞﾙｺ庇が無いとか省エネで無い部屋ってのは
これからはどうなんだろう。
極端な話、ここだけではないけど、内廊下なぞの冷暖や換気ｼｽﾃﾑを入れるような
非省ｴﾈＭＳってのは時代じゃないよね・・

[343: 匿名さん]

>329
マンション価格が下がることを期待してしまうけれど、下ったからと言って、そのまま購入するべきなのか、湾岸自体を考え直すべきなのか悩みます。まあ、どこが安全って保証もないのでどこに住んでも一緒かなぁとも思うのですが…。
この様な状況下、モデルルームは賑わっているようですね。意外と地震の影響なく売れてしまうのかもしれませんね。

[344: 匿名さん]

販売代理は長谷工アーベストか。
営業力はあるかもね。
ただ焦らされて買わされてしまう人も多そう。

[345: 匿名さん]

>>343
都内と言うことなら「どこに住んでも一緒」というのは私も今回の件で感じましたね、もっと大きな地震がくれば地域で差が出るのでしょうけど。
ただ今回液状化が出た地域はちょっと考えちゃいますよね、あとは階層かな。そういえば毎週末に開催されていた相談会はもう再開されているのかな？

[346: 購入検討中さん]

自分もモデルルームもっと少ないかと思ったのですが、意外？に結構人いましたね。
まぁ実際東雲近辺はほとんど被害なかったわけで、今は騒がれてるけど落ち着いたらあまり影響ないかもですね。

ただ、あの長谷工営業さんの煽りは若干苦手。。
物件自体は興味あるのに、もう少し落ち着いて検討させて欲しい…こういう時期なら尚更。

[347: 匿名さん]

辰巳の駅の液状化は凄いみたいだね。
今回の地震の震源地は東北なのに。
東雲は埋め立て地の割には地盤良さそうだけど、海に近いのが怖いな。

[348: 匿名さん]

地盤改良すればなんとかなるよ。
税金使ってでも対策するんでない？

こうなったからにはねぇ。

[349: 匿名さん]

また、湾岸エリアに税金大量投入ですか。
東京都も懲りませんなぁ。

[350: 匿名さん]

東雲は地盤悪いけど、液状化対策すればどうにでもなりますよ。

[351: 匿名さん]

http://www.jcp-koto.com/otsuki/

「江東区では、地震による建築物被災相談を建築調整課を窓口にして行っています。」

不安で夜も眠れません

[352: 申込予定さん]

＞３４７
辰巳駅、毎日利用していますが、別に液状化はみられません。どこのこと？

[353: 契約済みさん]

347さんではありませんが、
辰巳駅近くの小学校のグラウンドを見れば、よく分かるかと思います。
東雲では液状化跡は見られないのですが、東雲から辰巳駅に抜ける橋を越えると、目立ちますね。
見た瞬間、あー、この事か！と思いました。

[354: 匿名さん]

＞＞３５２
毎日見ていて気付かないって・・。すごいね。

[355: 匿名さん]

その程度って事でしょ（笑）

[356: 匿名さん]

>354

浦安みたいになってるのかと思ったら、ぜんぜんたいしたことないじゃん。

[357: 匿名さん]

液状化対策で地盤を改良って、具体的にはどのような施工になるんでしょう？？
埋立地に建物を建てる前に施工されるならわかりますが、今のようにすでに建物で
埋め尽くされている場合、やりようがないんじゃないかと思うのですが。

[358: 匿名さん]

液状化は、地下水位が浅い・砂質地盤の２点で起こります。

早い話、これらを取り除く工事・・
排水工法、水位下げる工法、科学的固化工法など世の中に存在しますが
莫大な費用がかかります。
（絶対に液状化してはならぬ、羽田のＤ滑走路建設は記憶に新しいところで、
サンドトレーン、コンパクション、サンドマットなど特殊工法が用いられました）
且つ既存構造物のあるところでの、やりようはありません。

結局、個々行う地盤改良、建物側での工法で、被害を起こりずらくする、軽減する対策
というのが現実的ではないでしょうか。

[359: 匿名さん]

東京辰巳国際水泳場

緊急　営業停止について(第2報)
http://www.tatsumi-swim.com/topics/_index.php?id=id4d7dcc62621cc

[360: 匿名さん]

その程度で済んだのは東北が震源地だっただけで、

東京直下型であれば液状化は深刻だと思います。

[361: 匿名さん]

国策としては、津波の防波堤にベイエリアのタワーが必要。
だから大手デベは安価で容易に開発ができるのでは？

[362: 匿名さん]

東京直下だったら液状化どころじゃねーし…

[364: 匿名さん]

>>結局、個々行う地盤改良、建物側での工法で、被害を起こりずらくする、軽減する対策というのが現実的ではないでしょうか。
結果として、被害を起こしづらくするか、軽減するのみで、二度と液状化することがないように液状化対策するわけではないのですね。そう考えると、やっぱりひどいものじゃないにしても、ここが液状化した街と考えると考えちゃいますね。

[365: 匿名さん]

イメージは最悪になってしまったけど、安ければ完売するでしょ。
1000万で70平米の部屋買えるなら買ってもいいかな。

[366: 匿名さん]

そんなに金がないなら、千葉にでも買ったら？
お望みの物件があると思うよ。

[367: 匿名さん]

液状化リスクと津波のリスクとるんだから、安くしてもらわないと。
水や食料すら安全が保証されてない危険な東京のマンションなんだし。

[368: 匿名さん]

津波って（笑）

本気で東京に大きな津波が来ると思ってるの？
地図みたことある？

[369: 匿名さん]

十分安いのに、まだ安くないと買えないですか（笑）
千葉にでもいってくださいな。

[370: 匿名さん]

液状化の程度を心配しているようですが、液状化の心配がある時点で買いたくないですね。

湾岸、臨海のタワマンにおしゃれな生活を夢見て先月まで買う気満々でしたが、
この前の地震を経験して、もっと内陸部の低層マンションの方がよっぽど良いです。

湾岸のタワマン住むとしても賃貸で十分です。
自分の資産として買う気には・・・

[371: 匿名さん]

これだけネガがいても、既に半分売れてるから…買い安心だな（笑）
ポジばかりで竣工後も売れ残りBASやCTAとは大違いだな。

[372: 匿名さん]

買えない奴は千葉にでもいけば。

[373: 匿名さん]

ローンの審査も通ったけど、買うのやめました。

[374: 申込予定さん]

お金ないなら止めたほうがいいよ。
そういうぼんびー君たちには、千葉より、茨城か、それよりもっと遠くに行ってもらわなきゃね。

[375: 匿名さん]

ローンの審査を通ったことだけで、既に満足しているぼんびー
その勲章を胸に、これからも強く逞しく生きていってください（藁）

[376: 匿名さん]

湾岸というだけで、これからの販売は大変だと思いますががんばってくださいね。

[377: 匿名さん]

「湾岸」「タワー」少し前まで人気物件の代名詞が、災害に弱い、代名詞となりつつありますね。NZ地震では地盤の弱い場所は地震波が増大される、とか言われ、そんな中、今度は東日本地震で地盤の弱い埋立地は液状化…。実際に都心で巨大地震が起きた時に、埋立地に乱立されたマンションの被害が少なくすむよう祈るのみです。

[378: 匿名さん]

本当にデマって怖いですね

[379: 匿名]

>>378
確かにデマは怖い！
特に湾岸住民が垂れ流す｢安全｣だというデマが……

既に地方にも知れ渡りデマを信じる馬鹿も少ないけど。

[380: 匿名さん]

皆さん、液状化を心配されていますが、、、

共同溝ってご存知？
臨海副都心には、世界最大の共同溝が整備され、もちろん液状化対策や地盤改良工事を行っております。
＃千葉のほうでは、共同溝でなく、浅い場所にインフラ埋設してあったので大惨事となりました。

臨海副都心の共同溝は、電気・ガス・水道だけでなく、ゴミや共同の冷暖房も整備されている、世界でも巨大な共同溝となっております。もちろん、車も通れる。

これが町全体に這わせてあるんです。

皆さんの町にもこのような共同溝があるかどうか、確認してみてはいかがかな？

[381: 匿名さん]

ここは地震前に半分売り抜いてるから、このまま建設すすめるだろうね。
手付金払ってる人は簡単にキャンセルできないし。
もう完全に買い手有利。完成した時の社会情勢や自分の状況によって買うか買わないかを決めればいいよ。
湾岸のイメージは津波と液状化で最悪だ。
皆、様子見だからデべの口車にのらずゆっくり待つ事にするよ。

[382: 匿名さん]

なんだ、その悪意に満ちた書き込みは？？？

まぁイメージだけで、実際には影響なかったんだから、すぐに解決するような気もするけどね。

[383: 匿名さん]

書き込みの内容は死んでも湾岸なんかに関心がなさそうだが、わざわざ湾岸タワマンのスレに入って、わざわざ「俺は関心がない。湾岸は危ない」と書き込む人の行動をどう見ればいいか分からない。

検討してなければ、普通来ないんでしょう？

精神的に問題があるか、なんとかの目的があるか、だよね。

[384: 入居予定さん]

>382・383

他物件の営業の仕業でしょう。
あるいは若しかすると、心がねじれたぼんびー君の仕業かもしれません。

いずれにしても情報として全く価値がありません。
要は相手にしないことです。

[385: 匿名さん]

非常に興味があり欲しくて欲しくて仕方ないが、
買えない＆心の狭い人間。

ネガって買えない理由を買わない理由に置き換えて
自分に言い聞かしているのでしょう。

[386: 匿名さん]

380さん
共同溝という言葉を初めて知りました。
臨海副都心は初めから共同溝によるインフラ整備が計画され、
土地の埋め立て、地盤改良、液状化対策がなされた後に埋設されているんですね。
検討エリアにしてみようかな・・・。

[387: 匿名さん]

ここは興味あった人多かったと思うよ。
でも今や検討者はいくらまで値下げされるかしか興味はない。
この地震でオプションだらけで豪華なモデルルームを見て、完成するか、完成までに何が起こるかわからないのに、手付金を払って契約するリスクの大きさにほとんどの検討者は気づいたはず。
ネガの書き込みが多いのは、慎重になってる検討者だと思う。
ポジの書き込みは手付金払って後戻りできない契約者か焦りのあるデべだろうね。

[388: 匿名さん]

367　
必死すぎ・・
ネガの書き込み＝慎重な検討者との理屈は唖然。

自分も慎重な検討者の一人。
見ていると慎重な検討者がネガする内容ではない。

[389: 匿名さん]

ネガ: 他のデベ、荒らし
ポジ: デベ、契約者
んで、検討者は、具体的な質問をする人か、静観ってとこですかね？

[390: 匿名さん]

ネガの書き込みが多いのは、慎重になってる検討者だと思う。

ここで笑えばいいでしょうかね。

[391: 匿名さん]

この期に及んで湾岸マンション買う人なんていないでしょ。
たかが震度5弱で液状化しちゃってるんだから、震度6弱で壊滅的な状態になるんじゃ。

[392: 匿名さん]

東雲に共同溝があるということで良いの？と思い調べてみたら
確かに東雲にもあるようですね
設計会社のＨＰが検索でひっかかってきました。
まだまだ知らない事が沢山あるな・・・

[393: 匿名さん]

この周辺の地震による被害が大きい事は周知の事実。

ネガばかりじゃなくて、住人に対するケアや対策を政府がすれば、
また検討したいです。

[394: 匿名さん]

>391

江東区はあの浦安市と同じ震度5強。

知ったかぶりするな。よく調べろ。

[395: 匿名さん]

もしネガが慎重な検討者じゃなく、他のデべならここだけじゃなく内陸のマンションも下落確定だな。
やはり今は買い時じゃない。

[396: 匿名さん]

395は株をどん底で投売りするようなタイプだろうな（＾＾♪

[397: 匿名さん]

396が売れ残り買ってやれよ。
投資用で。億万長者になれるぞ(笑)

[398: 匿名さん]

>394
それでも5強でしょ(苦笑)

[399: 匿名さん]

>392さん
東雲の共同溝は、これから整備される計画があるのかな？
…と思って調べたら、無電柱化工事の計画があるようです。
--------------------------
施工箇所：江１７２号線・４８０ｍ・幅員１８ｍ
工事期間：平成２３年４月～平成２６年３月（予定）

次に、お問い合わせの多かった晴海道りの無電柱化について
晴海通りは、東京都の施工により無電柱化を実施する。

晴海通り（豊洲４丁目から東雲２丁目）まで
整備延長：約１，５００ｍを３工区に分割工事する
完成は平成２７年

１工区とは豊洲４丁目交差点から東雲橋までを指し
電線共同工事：平成２４年度から平成２７年度予定

２工区とは東雲橋から東雲イオン付近まで
電線共同工事：平成２１年度から平成２４年度（予定）

３工区とは東雲イオン付近から、３５７号まで
平成２２年度から平成２５年度（予定）

[400: 匿名さん]

>398

何が言いたいのかわからん。
病院に行け。

[402: 匿名さん]

今回のことで共同溝の計画自体は延びてしまうかもしれないけど、ぜひ実現させて欲しいですよね。電気だけではなく、都市ガス・水道管も一緒に共同溝に入れるのは難しいのかしら。
東雲など湾岸地区は特にこれからこういうことが重要になっていくのでは・・・と思います。

[403: 近所をよく知る人]

んだんだ。おらもそうおもうだ。

[404: 匿名さん]

>387
これまで検討してきましたが、正直、今回の地震による液状化が原因で悩み中です。
今の気持ちとしては、東京都のこれからの対応、復旧具合などを見て、検討から外すか考えます。
このような大きな地震が二度と来ないと信じたいですが、これから先いつ起こるかわからない中で、
被害が多く出そうな場所を選ぶかどうかは、皆さん悩むところではないでしょうか。
ただ、検討してきただけに、値下げされるかどうかに興味はあります。

[405: 匿名さん]

値下げは当分無いでしょうから、よそに行ってください。
BASあたりは竣工済みなので値下げが期待できるでしょう。

[406: 匿名さん]

すぐに値引きはないでしょ。引き渡しはまだまだ先だし。
ただ売れなきゃ値下げして完売目指す事もあるかも。
売れ残り要素はたくさんあるから。

[407: 匿名さん]

今回は、安くしたからといって売れるわけではないから難しいね。
湾岸でタワーで、入居が1年半以上も先でしょ。

竣工して入居後も住民はまばらで、
将来の管理費や修繕積立金負担に怯えながら過ごすのは憐れだよ。

[408: 匿名さん]

買えない君ほど心配性だな（笑）

[409: 匿名さん]

竣工後も売れてない部屋の
管理費や修繕積立金はデべ負担じゃないの？
重説にデベがなんと書いてるか、次第だけど。

[410: 匿名さん]

デべ負担なら値下げもあるな。
1年たって売れ残り多数ならデべと交渉しても面白いかもね。
それまでは様子見物件だな。
今より3割安くなれば買いかな。

[411: 申込予定さん]

＞４１０

ぼんびーくん、きみも夢をみたいのだろうが、きみの年収ではやめといたほうがいいよ。
きみには無理だ。背伸びするもんじゃない。

[413: 匿名さん]

デべや購入者の焦りが手に取るようにわかる。
煽っても売れないよ。

[414: 匿名さん]

貧乏人や他デべ営業さんの焦りが手に取るようにわかる。

[415: 匿名さん]

検討者は皆安くなるの待つでしょ。
インフレでこのマンション上がると思うなら、このマンション何部屋でも買って上げればいいのに。
そうすれば明日にでも完売して、このスレ終わるよ。

[416: 物件比較中さん]

このマンションは販売スケジュールの変更などはないんですかね？
公式HP見ましたが、何もアナウンスがないようですね。
地震に関して一言ぐらい案内があってもよさそうなのにさっぱりしてますね。

[417: 匿名さん]

このまま完売になっちゃうのかなぁ。

[418: 匿名さん]

>>417
第一期が4月上旬に予定されていたと思うんだけど、すでに先着で何戸か売れてるんでしょうか？
都内のマンションが地震後にどの程度売れているのかは知らないけど東雲地区に関しては元々検討していた人達も特に慎重になってるんじゃないかな。そういえば一期の販売スケジュールも今のところ変更なし？

[420: 匿名さん]

液状化の話題がでましたので、共同溝について説明させていただきたいと思います。

[421: 匿名さん]

>407さん
マンションの契約者が一定数に満たなかった場合、管理費、修繕積立金の不足分は
契約者間でシェアする事になるんですか？
未入居分の管理費はデベが負担すると聞いた事がありますが・・・。
どなたか、この辺に詳しい方いらっしゃいませんか？

[422: 物件比較中さん]

液状化リアルタイム画像　
http://eeg.jp/ut1n

[423: 匿名さん]

＞421
あー、確かに気になる。
でも仮にデベが持つとなると、管理組合はどうなるんだろう？
理事とか輪番でデベがするの？

ところで、物件概要の総戸数のところに「（オーナーズルーム２戸）」とあったけど
これは地権者さんでＯＫ？

[424: 匿名さん]

４１８さん
第１期の販売開始は４月上旬予定のようですが
すでに半分近くは売れてしっまっているとか。。
でも、完売できるのかなぁ。

[425: 匿名さん]

キャンセルも出るでしょうから完売までは長い道のりでしょうね。時期が悪かったということで。

[426: 匿名さん]

421さん

売れ残り住戸の「所有者」は分譲業者であります。
従って分譲業者が支払う義務を負います。
（修繕積立基金などは購入した者が支払う）

ただし、最近は分譲業者の体力がないこともあり、修繕積立金に
ついては分譲業者が負担しない旨をあらかじめ売買契約書や管理規約
などの文書内に書き込むことで支払いを免れているマンションも
あります。

売れ残りの管理費・積立金はどのように扱われているのか正友に
しっかり確認してください。

管理費ばかりか駐車場収入、駐輪場なども重要な資金源なので、
入居数が満たないと繰りが大変です。

ここからは、このＭＳのことでなく一般論です。
新築後１年経過すれば、売れ残りの住戸はすべて新古扱いとなります。
さらに、入居数が埋まらないままだと必然的に資産価値も下がります。
（某　勝どきＭＳのように）

それ以前に、売主は売残りを何としても減らしたいので、表向きは定価
設定していたとしても、値下げをするので結果として当初から価値が
下がります。

購入後にも、長い間販売中の垂れ幕が下がり、現地ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ扱いになります。
完成してしまったマンションは、悪い部分（実際の使用勝手や部屋から
の眺望、パンフレットでは知り得なかった部分）が見えてしまう分、
条件の悪い部屋は余計に残ります。

しかも、その頃は中古として売りに出す区分所有者も出てきますので、
同じ物件で価格が二重構造になってきますから大変です。
１年以内に売れないと、ちょっとやそっとじゃ売れなくなります。

管理費がどうなるかも大事ですが、資産価値という視点でも、まさに完売
できるＭＳかどうかという見極め視点が重要になってくると思います。

[427: 匿名さん]

オーナーズルームというのはいわゆるゲストルームのことでしょ。
ゲストルームマンション住民が利用するケースのほうが多いらしく
最近はそのような言い方をするようです。

[428: 匿名さん]

それでもまだここは駅近、免震、価格安な分だけ、ましだと思います。

元々このマンションは、液状化のリスク等、環境面での様々なデメリットを認識した上で、価格で妥協して買う人が多かったと思うので、都内で現実的な価格帯で新築マンションを買いたい標準所得層向けの需要は、内陸部で同価格帯の競合物件が今後出ない限りは、結局残るのかなという気もします。
2ヶ月の販売で既に半分売っているのはまさに上記の様な市場のニーズとマッチしたからでしょう。

もちろん今後しばらくは苦戦が想定されますが、それはここに限らずどのマンションでも同じ。
引き渡しまでまだ2年弱ありますし、落ち着いてくれば価格で流れてくる人も十分いるでしょう。

逆に言えば、同じ湾岸エリアでも、高級感を売りにしたマンションは苦しいでしょうね。
同じ価格帯なら、やはり内陸部を選ぶ人は増えそうです。

[429: 匿名さん]

値下げは避けられないよ。
完売できなけらば、デべはもちろん契約者も後々苦労する事になる。
立地は最悪になってしまったが、マンションとしては悪くないから大幅値下げすれば完売するよ。

[430: 匿名さん]

416さん
地震に関しての案内は何も書かれていないようですね。江東区は液状化現象による被害が多く出ている地域であり、マンション自体に問題がなくとも、多少説明があっても良いのかなという気もしますが。販売スケジュールについても変更等ないのかな？と不思議な感じもします。
427さん
オーナーズルームってゲストルームのことだったんですね。423さんじゃないですが、何だろうと気になってました。ありがとうございます。