阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[801: 匿名さん]

３０年後は、脱出不能な貧乏年寄りばかりのゴーストタウン化必至。
フラットだといいが、こんだけアップダウンが激しい立地は、正直厳しいでしょう。
そういう意味では、社会的な責任により、バス便はなんとか維持されるでしょう（笑）。
構図的には、旧国鉄の赤字ローカル線が、
過疎化する地方エリアで赤字垂れ流しながら運営されていた状態と類似するかも。

少子化で、ただでさえ都心回帰傾向の強い若年層は、
こんな辺鄙なところをあえて買う必要もない。
一戸建てを検討するにしても。
人口停滞・減少でもうすこし都心に近い駅徒歩圏内の地価が手ごろになっているエリアが選好されるでしょう。その意味で、山本徒歩圏内はなんとかゆるせるが、バス便は論外。
買手は年が経つにつれ先細りの一途。

こんな立地の開発そのものが２０～３０年前の発想。
震災後の阪急本体が手詰まり状態だったのは理解できるが。

[802: 匿名]

彩都は阪急沿線ですらない。モノレールの本線でもなくモノレールの支線の沿線。

[803: e戸建てファンさん]

財閥の総研が調査・作成した関西圏の資産分布地図を見たことがありますが、宝塚の高齢化しているバス便エリア（逆瀬台、中山台、仁川高丸、ゆずり葉台等）の戸建地区はどこも高資産エリアになっていましたよ。つまり皆が出て行くわけではなく、脱出していない金持ち老人も多いという事です。

もっと辺鄙で都心から遠いニュータウンが多い中で、都心から20km以内で相対的に優位性のある宝塚のニュータウンが貧乏人だらけになるというのは、現実的には起こりえないです。

[804: 匿名]

基本的に信託銀行のリバースモーゲージは担保評価4000万円以上の戸建が対象になっています。
つまり土地評価額2000～3000万では、老後にリバースモーゲージは利用できないという事です。
将来の年金制度に対する不安、不信感が大きく今や世界でも最大の高齢社会と化した日本は、
リバースモーゲージの潜在的市場はアメリカやフランス以上に大きく、若い世代にとってこれから
重要になってくると言えます。
永住という観点から見ると、土地の担保価値を高める為にも区画が広いエリアは必要不可欠なのです。
平均区画400㎡以上のエリアを設定するべきだというのはそういう事なのです。
4000万の担保価値、駅徒歩数分圏なら60～70坪、バス便10分圏エリアなら120～130坪です。

[805: 匿名]

うん、そのためにも駅から遠い山手台北部のオバチャン達よ、自分勝手にバス乗らずに排ガスまき散らしてマイカー送迎ばっかりしとったらあかんよ！

[806: 匿名]

バスよりモノレールの方がマシだが？

[807: 匿名]

じゃモノレール沿線に住めば？

以上おしまい。

[808: 匿名]

阪急からしたら山手台のバス路線ってけっこうおいしいですよね。
片道3.8km程度（五月台部分も含む）しかないのに宝塚市内線の均一料金210円とれますから。

一般的に路線バスの原価は、民間でキロあたり390円（人件費、燃料費、車輌費、その他経費の合計）なので、片道の原価1500円弱。大人8人の乗車で採算がとれる。まぁ実際は高齢者パスとか回数券などの割引利用者もいるので単純にはいかないけど。

[809: 匿名]

なるほね。勉強になりますね意外と損益低いんだね
確かに冷静に考えたらあの距離で２１０円は高いもんな。
今ガリガリ北公園の裏工事してるけどあそこに家が建ったら
かなり朝晩は混みそうだな

[810: 匿名さん]

８０３、いつの話でしょうか。

いまではなく、３０年後の資産価値を議論しているんですよ。

まず、今金を持っている年寄り連中は、２０年後にはほとんどいなくなっているでしょう。

つぎに、人口の伸びが見込めた時代と、人口が減り続ける時代は違うんですよ。

いいかえると、若年層の流入が見込めた時代と、若年層が一方的に流出する時代は違うんですよ。

あなたは、根本的に統計データの解釈に仕方を誤っている。

[811: 匿名さん]

解釈に仕方を誤っている。

解釈の仕方を誤っている。に訂正。

[812: p]

では逆に聞きます。
30年後に資産価値が上がるのはどこですか？
関西でお願いします。

[813: 匿名]

30年先の予想は難しい。

日本が破綻して東京一極集中政策が見直されて、東京に本社機能移転した関西企業が大阪に戻ってくれば大阪圏の地価が上がる事もありえる。

伊丹空港が単に廃港になるか、副首都になるかで大違い。

富裕中国人が押し寄せてきたら山手台も値上がりしているかも。

中国に侵略（占領）されても、地価上がるかも。

車の自動運転が実現していたら（技術的には2020年に車の完全自動運転が可能になると予想されている）、高齢者の交通ハンデが無くなって駅近とバス便の不動産格差がなくなっている事も考えられる。



まぁこういった事がなければ、資産価値が維持されるのは駅近かつ環境が良い所だけでしょう。

[814: 匿名]

バス沿線に未来はない

[815: 匿名]

橋下の折衝力とパワーで首都機能分散が実現して伊丹空港跡地に首都機能が来たら、山手台は大逆転で超一等住宅地になりますね。

[816: 匿名さん]

首都機能分散はないです、あくまでも東京有事の際のバックアップ機能都市ですよ。

[817: 匿名]

専門学校が建つんでしょうか？

学校次第では、治安が悪くなる心配が有りますね。

今でも北公園は夜のデートに使用されてるみたいですし‥‥

[818: p]

>813さん
あなたは810さんですか？
是非810さんの意見を聞いてみたい。

[819: 匿名]

雲雀丘に専門学校的な大学があるが治安には影響無いのと同じで
出来たとしても影響無いでしょうし、出来ないでしょう。

[820: 匿名]

私も８１０さんの意見が聞きたいですね。この掲示板で山手台に批判的なコメントを執拗に書き込む人は
反対野党のように感じます。
悪く言うことだけが目的になり的外れや極端な飛躍が散見されます。
只の反対野党ではなくきちんと代案を示すべきであると
強く感じます。

[821: 匿名]

813は810ではありませんよ

[822: ８１０]

資産価値が上がる？　そんなもん知るもんかよ。
一言でも言ったか？　資産価値が「上がる」地域があるって。
人が言うこと、よく聞け、よく読め。

下がるといわれれば、上がるとこはどこだと。
そんな貧相な思考しかできないから、そんな辺鄙なとこ買っちまうんだよ。
人に聞く前に、自分で探せよ。


「相対的」に資産価値が保全できる不動産物件の条件


特急・快速急行・新快速・快速停車駅徒歩１０分圏内。
とくに阪神間の主要駅徒歩１０分圏内。


関西の不動産業界では、ほぼ常識。
知り合いの不動産屋に聞いてみな（阪急を除く（笑））。

バス便エリアはダメ。よほど付加価値がないと、だめだな。
たとえ阪神間でも、苦楽園の上の方なんかはダメ。
柏堂みたいなところも同様。甲陽園も多くがだめだな。
芦屋でも、かなり山手が凋落しつつある。
三条なんか悲惨な状態。
奥池は普通の住宅地ではないが、あそこも値崩れが凄まじい。
同様に六麓荘。買い手が殆どつかない。
東灘も、西岡本の上の方なんか、なかなか買い手がつかない。

とにかく、売れないんだよ、山手にある物件が。
阪神間は関西の地価動向を、よくも悪くも一番敏感に反応する地域だが、
阪神間の山手が総崩れの状態で、他の関西の山手地域に将来性があるかと言われると、
否定せざるをえない。

これは決して短期的なものではない。
もちろん、関西圏の経済的な凋落も影響しているが、
人口増がストップしてしまった影響が一番大きい。
第二次ベビーブーマーによる物件取得時期がピークを過ぎつつあるのが大きいね。
一次取得者は都心回帰。ほんとうに、これは凄まじい。
郊外の一戸建ての時代は、終わった。

だから、これは山手台の話ではないが、バス便のマンションなど、狂気の沙汰。

[823: 匿名]

そのとおりだと思います。
バス便でマンションはないでしょう。意味がわからない。

地価があがるのなら、平井車庫新駅開設による西雲雀丘くらいでしょ。

[824: 匿名さん]

なるほど

[825: ご近所さん]

>>810さん
あなたも人の書いていることをきちんと読んだ方が良いですね。
別に資産価値が上がる土地を知りたいのではなく、
人の意見を批判し続けるあなたの意見を聞きたいだけなんですから。
しかも買っていません。買ったなんて書いていませんよ。
またあなたが思っている意見を参考に土地探しなんかしません。
人を批判するのがどれだけ難しい事なのか、少し知って欲しいだけです。

私も「資産価値が上がるのは？」って聞いちゃいましたが、
「資産価値が下がらないのは？」の意図で読み取って下さい。
細かいご指摘ありがとうございます。

さて、先の震災で海岸に近いところを避けて住むことを考える人が出て来ると思いますが、
それによって山側の土地が人気になってくるとは考えられませんかね。
阪神間はあまり津波の心配は無いでしょうが、液状化の危険性はあります。
大阪中心部の機能、主要企業が
山側に移動し始めると、そこから近くなる山側の近くも
資産価値が必ずしも下がるわけではないとは思います。

今まで、そして近い将来はまだ阪神間の主要駅徒歩10分が人気かもしれませんが、
30年後にまだそれが続いていますかね？
可能性は無くもないですけど。

ごめんなさい、途中ですが会社行きます。

[826: 匿名]

暴落しているのは、主にバス停が徒歩圏に無いかバスの本数がかなり少ないエリアですよ。
例えば、苦楽園五～六番町のバス停から近い所なんかは、バスの本数がまぁまぁ多いので
苦楽園四番町や剣谷町なんかと比べると、そんなに下落率高くありません。
神戸市バスで本数がある鶴甲や渦森台も駅から遠く坂がきついわりに意外にあまり下がっていません。

[827: 匿名]

資産価値が上がる可能性がある場所はあります。
それは既に新駅開業が不動産相場に折り込み済みのエリアではなく、20～30年後に新駅が出来てインフラ整備されるかもしれないというようなエリアです。もちろん資産価値が上がるのは本当に新駅が出来た場合だけです。

[828: 匿名さん]

http://www.archish-g.com/top/news110517_01.html
東３丁目の豪邸。
完成見学会だって。
眺望は見に行きたいけど、私には予約して見に行く勇気はない。
どなたか見に行ってください。

[829: 匿名さん]

８１０さんのご意見は阪神間の主要駅徒歩１０分以内が良いだろうと

更に踏み込んで聞くと 一種低層５０坪以上で土地3000万以内でしたら８１０さんであればどちらを購入されますか？

値下がりとかはで気にして頂かなくて結構です。

またあくまでも個人的なご意見をお聞きしたいだけなので出来れば具体的な
町名までお聞かせ頂ければと思います。

[830: 匿名さん]

買わないは無しで(笑) お願いします。

[831: 匿名]

山手台住民がちゃんとバスに乗って、昼間4本/時（今は3本だけど、おそらく山手台東の北部が分譲されれば4本に増便される）以上維持できたら、相対的に今より大幅に価値が下がる事は無いと思いますよ。

山手台の価値が相対的に暴落する可能性があるとすれば、バスが減便するとか、新名神開通後の影響が予想以上で毎週末渋滞するとか、バス使う人が少なくなって毎朝幹線道路が渋滞するとか、そういった場合かと。

[832: 匿名]

ラッシュ時はともかく最近のデータイムの利用状況みてたら、増便は厳しそう。。。

[833: 匿名]

確かに 山手台東の北部が販売しだせば朝夕は確実に
増便するだろうね。
今でも結構混んでるもんな

[834: 匿名]

朝夕はどこのバス便ニュータウンでも需給の心配はない、問題はデータイムの減便。
老後の生活に直接関わってくるのは朝夕の便数ではなくデータイムの便数。
これの利用率を上げることが至上課題。

[835: 匿名]

朝夕にご主人がバス乗るだけじゃアカンってことですね。

[836: 匿名]

定期代が出る通勤者はともかく、昼間はバス代けちって車使っている人が多いですね。

乗り放題のゾーン定期券（宝塚市内線）、ワイド定期券（プラティーク兵庫）が、それぞれ
1ヶ月：8,990円　3ヶ月：25,630円　6ヶ月：48,550円　
です。1年間で97,100円。

マイカーの維持費が一般的な車で年間50万円（車両20万円、維持費30万円、年間走行距離1万km、10年乗って廃車）ぐらいでしょうか。

老後の事を考えて、あえて車を所有せず（レジャー等はレンタカーを利用）、定期を購入してバスに乗るというライフスタイルの実行者が多数派になれば、住宅地の価値は維持されるのかもしれません。

[837: 匿名]

結論

①山手台東の北部が開発されれば朝夕は確実に増便する

②山手台東の北部が開発されれば昼間も増便される可能性が高い

③老後は極力バスを使う

てな 感じですな。 ③は３０年後なので少し早めに２５年後ぐらいから実施でお願いします。

[838: 匿名]

非現実的な意見ばかり。価値が下がるのは仕方ないということかな。

[839: 匿名]

４丁目ちゃんとバス乗れよ。

[840: 匿名]

山手台は不動産業界では近畿で現在進んでいる大規模な造成地で数少ない完売可能な場所と見られています。

ニュータウン希望なら買いなさい。

ただ値下がりは覚悟しなはれ。硬くいくなら大阪の上町台地に買いなさい。

価値の大幅な下落は無いでしょう。

[841: 匿名]

まぁなんやかんやいうても
・乗換え無しで都心（梅田）直結
・大手民鉄本線沿線
・大阪平野から外れない（山を越えない）立地
・梅田20km圏
を満たす最後の大規模分譲地ですからね

[842: 匿名]

豪邸見に行きたいなぁ〜
行かないけど。(行けないけど？)

どんな人が住むんでしょうね？

[843: 匿名]

自営業だろうな。一般的なサラリーマンが自分の給与で
買うのは無理な価格だろう

アーキッシュギャラリーは基本的に高いし平屋で２４０平米
だから半端なく高いよ。

掃除が大変そう とか庶民丸出しでショボく僻むのが精一杯だね

羨ましい限りです。

[844: 匿名]

そうなんですね。確かに高そうです。

バスｴﾘｱとバカにされた土地でも彼らには大金をはたいても良いと思えたのですよね。
将来資産価値がどうなろうと、気になさらないのでしょう。

長く売り地でしたが、切り売りせず置いておいて良かったですね。

こんなお家がｱﾁﾗｺﾁﾗに出来たら、ﾊﾞｽｴﾘｱ山手台も面白くなりそうです。

[845: 匿名]

自営業でクルマ出勤だからバス便でもあまり不便は感じないんでしょうね。

[846: 匿名]

皆でバス乗らなあかんよ

[847: 住まいに詳しい人]

じゅうぶん立派な家だけど、びっくりするほどでもないね。現実的というか。

宝塚にはもっと凄い家がいっぱいある。いちばん大きいので甲子園大学の前の家とか。

http://www.tanaka-jyuken.co.jp/seko/index.html
このページの作品紹介の「モダンタイプ」で一番左上に表示される宝塚Ｏ邸。
これぐらいからがいわゆる「豪邸」だろう。
建物だけで５００㎡以上あって、建築費だけで２億円ぐらいかかっている家。

[848: 匿名さん]

バスのらなあかんなと思うのだけど、
車で３分の距離に210円は高い。
会社勤めのパパさんは定期代（一ヶ月８９９０円）は会社から出るから良いとして、
学生さんは通学定期の一ヶ月７７１０円は高すぎ。

ちなみに電車代は山本駅から２２０円の豊中までいくのに
通勤一ヶ月定期７７９０円
学生一ヶ月定期２６３０円

パパと学生のお子さんがいる家庭なら、奥さんがまとめて駅まで送ってしまいますね。


バスの乗車率を上げるには定期代を安くしないとだめですね。

[849: 匿名]

中山・山本のバス便ニュータウンでいちばんの豪邸はたぶんこれ（中山桜台2丁目）。

ttp://maps.google.co.jp/maps?ll=34.83181,135.365903&spn=0.000756,0.001682&t=k&z=20&brcurrent=3,0x6000f42d969afaf9:0x233ed20baf87e5cd,1

噂では建物の建築費で6億円以上かかっているとか。

https://picasaweb.google.com/tangculiyu/20110410#5593931356790121282
http://minkara.carview.co.jp/userid/485590/blog/18909232/

http://k-atelier.main.jp/works/700/

ここらへんの家もたぶん建築費2億はかかっている。
下の家は芦屋ってなってるけど、誤表記で実際の場所は中山桜台4丁目。

[850: 匿名]

＞８４８
確かに高いと思うんですが、買う前からから分かっていたことですよね。
私達の住宅地はバス便ニュータウンとしてその価値が担保されていることを改めて認識すべきかもしれません。

[851: 匿名さん]

↑
桜台２丁目の物件は民家ではないようです。
なんとかクラブって表札出てますよ。

２件目の家は桜台５丁目ではないですか？
http://www.rehouse.co.jp/kodate/kansai/NXZO5018/
多分これですね？
売りに出てます。

[852: 匿名]

>>848
バスは電車と違って値下げ余地が少ないので、電車並の割引率にする事は不可能ですよ。

バスの定期券はなぜ高い？
http://rurouni.main.jp/lab/research/013_busfare.html

[853: 匿名]

>>851
もともとは個人の家でした。
それが一昨年に4億円ぐらいで売りに出されて、買った人が現在は会社の建物にしているようですが、
実際には自宅として使用されているようです。
豪邸は、自宅として使っている家でした会社所有の建物や保養所扱いになっている事が多いですよ。

[854: 匿名]

訂正

豪邸は、自宅として使っている家でも、会社所有の建物や保養所として登記されている事が多いですよ。

事業用の土地・家屋となるので住宅用地の特例がきかず固定資産税が高くなりますが、もともと豪邸は土地や建物が大きく住宅用地の特例による減免が少ないので、事業用として登記する事で得られるメリットのほうが大きいようです。

[855: 匿名]

>>848
あの、一括払いでいいなら少し安く買える方法があるみたいですよ。
http://bus.hankyu.co.jp/info/sp.html
阪急スクールパス300　学年定期券75000円

[856: 匿名]

山本駅前が寂れているのもバス乗らない理由の一つかな。バス代だけで用事が全て済むのなら利用するかもしれませんが、バス賃＋阪急電車賃　使って川西能勢口とか行くぐらいだったらクルマで中山のダイエーとか伊丹のイオンとか行っちゃいますからね…駅前もっとなんとかすべき。

[857: 匿名さん]

>>855
スクールパスのことは知っているけど、夏休みや春休みにバスを利用しないのなら微妙な値段。

>>852
なるほどね。
だけど、安くすれば利用者増えそうな路線では社会実験的にワンコイン（１００円）とかでやってくれないかな。
利用者が２倍になっても採算合わないか、、？

自治会費を上げておしゃれな無料バスが走れば一番いいのだけど、既存の町には難しいでしょうね。

[858: 匿名さん]

川西能勢口は子育てファミリーは買い物行きません。
３０００円買って駐車場一時間しか無料にならないのはありえない。
車停めて子供をベビーカーに載せかえてエレベーター待ってたら３０分ぐらい過ぎる。
阪急百貨店のエレベーターはＢ２～４Ｆまであるのに1台しかないから
待ち時間が長いことも多い。

電車に乗るなら大阪のルクアや百貨店、西宮ガーデンズ、
車で行くなら伊丹の２つのイオン、西宮ららぽーと、尼崎ココエ
次々と新しいショッピングモールができているのに、
能勢口は昭和の臭いがする。
能勢口が生まれ変わる予定はないのでしょうか？

[859: 匿名さん]

私が隔日で利用する１４時台の山本行きのバスは私を入れて乗客２～３人ということ多いです。私1人の時もありました。
ああいう状況をみていると撤退はともかく昼間の減便は将来ありえるかなと危惧しております。

[861: 匿名さん]

８６０さん、全体の分譲終えるのいつごろでしたっけ？

阪急もそこまでは面倒みてくれるけど、我々にとって正念場はそれ以降ってことですかね？

私は北部開発で人口増えてもラッシュ時はともかく昼間は比例しては乗客増えないような気が致します。

１４時台のバス乗るようになって１０年近くなりますが、乗客は増えるどころか減り続けていますから…

[862: 匿名]

バスって本数減れば減るほど使い勝手悪くなって更に乗客減を招く…負のスパイラル…

[863: 匿名さん]

逆でいきましょう
どんどんバスを利用して電車の本数と同じだけ終電までバスを走らせましょう

[864: 匿名]

そうなるといいですね。

[865: 匿名]

ラッシュ時に増えるのはめちゃくちゃ嬉しいね
今でも混みすぎ もうちょっと本数増やして
分散させて欲しい。早く本数増えないかな?
ジオグランデの奴は歩けよ。電車降りたらバス
待ってるから乗りたくなるのはわかるけど。

[867: ８６１です]

１３時台、１５時台を含めて乗りますが閑散としています。
よく覚えてはいませんが今年の４月とかではなくもっと以前から減っていると思います。

[882: 匿名]

でも、それを決めるのはデベ。

[883: 匿名]

たしかに

[884: 匿名さん]

買って後悔した。

もっと都心のマンション買っておけばよかった。

何もかもが不便。

一生住むのかなあ。

[885: 匿名]

売れればいいんじゃない？

でも下落率激しいらしいからね…

幸運を祈ります。

[887: 匿名]

それは良いですね〜！

そろそろ大きな区画を売り出したらいいのに。

10年位まてば、物好きなお金持ちが来るかもしれない。

[888: 匿名]

駅が山本ではアカンでしょ。

[889: 匿名さん]

小さい駅なのがいいんですよ。
駅を降りたらバスが待っててくれているのに感動した。
大きな駅だと、電車とバスの時刻表がリンクしてなくて、駅から小走りに行かなきゃならなかったり、
バスを立って待たなければいけなかったり、駅からバス亭まで微妙に遠かったりする。

[894: 匿名さん]

いっそうのこと平屋限定地区をつくってもいいですよね。
もちろん眺望を確保できることを前提で。

２階にはしばらく上がったことが無い家に住んでいる老夫婦や、
常に庭の犬と戯れていたい家族には受けると思いますけど。
ワンフロアの生活は便利ですよ。マンションのような気兼ねもいらないし、それなりにうけるのでは？

[897: 匿名]

西公民館に 図書館の分室が出来ますね。

小規模ですが、便利になるのは有難いです。

[900: 匿名]

特に４丁目な

[901: 匿名]

昼間のﾊﾞｽの乗客がほとんどいないなら、一つ減らして最終電車に合わせた便を一つ作ってほしい。

最終電車で帰宅するサラリーマンは意外と沢山います。


ところで、阪急不動産がこの掲示板見てたりなんかしませんかね？

[917: 匿名]

北の方はかなり厳しいでしょ。

[918: 匿名]

ちっちゃい区画でバンバン売ります！

[919: 匿名]

彩都とは格が違うって、どちらも似たようなものと思うが・・・。
山手台、彩都、箕面森町って、十把一絡げだろ。

[920: 匿名]

小さい区画にしたから、何とか売れてます。
大きな区画にして高くなれば、見向きもされないから、今の戦略は間違ってない。

[921: 匿名]

沿線一不人気の山本駅からバス便の山奥に大きい区画なんか造っても買うのは植木屋の息子ぐらいです。

[922: 管理人]

管理人です。

いつもご利用ありがとうございます。

特定のホストによるなりすましを含む、
不適切な目的であると判断できる投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レスが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[924: 匿名]

「温存」しておくほどの土地ではないですね。

[926: 匿名]

完売しても、利便性が上がるとはとても思えない。
完売しなくても、彩都はこれから発展する可能性がある。

[927: 匿名]

某山手台住人による自演連投が大量削除されました。管理者サイドもあまりにも目に余る自画自賛の内容が検討者にとって有害と判断したのでしょう。賢明なご判断ですね。

[930: 匿名]

そう言えば、彩都とは格が違うと言っていた彩都憎しの勘違い野郎の投稿が消えてますな。
確かに、西より東の方が眺望の面では有利なので、西から売り出したのは分からないでも無い。
狭小にして総額を抑え、買手を選ばない作戦も、売りにくい土地を売るための常套手段かな。

[932: 匿名]

今造成してる東って眺望良いの?北公園がかなり邪魔してそうだが…
東３丁目も東に山は無いけど眺望が期待できるのは一部だけだし
高圧線というか鉄塔ガッツリ立ってるしそう考えると二丁目までが
まあまあの地勢かなと思う

[933: 匿名]

山手台住んだら高圧線の圧迫感とダンプの排ガスからは逃れられないです。

[934: 匿名]

彩都が発展 かなり悪質だね。今、彩都が発展すると本気で考えている人は
かなり少ないでしょう。
マンションの価格をみたら値崩れしまくってるとしか考えられない
関電のマンションの価格見てみ
モノレール徒歩数分であの価格だよ 徒歩圏外れた戸建てなんて
相当価格考えて販売しないと大変なことになるでしょ
それを思うと山手台の阪急の販売は限界を迎えつつある
ニュータウン的な分譲としてはうまくやっていると感じる
実際売れているしね。
山手台を叩く為だけに、彩都を可能性に溢れた場所であるかのように
書き込むのは頂けないね。

[936: 匿名]

北公園の北側は視界は良さそうだけど眺望は期待出来ない
街区がある
更に眺望も視界も期待出来ない場所も多いということやな
目の前が小高い小山って…距離考えたら結構な山というか
壁だけどな。

高圧線は東三丁目も最悪、しかも価格が高かったことを考
えると今の街区はお得かもね

冷静に考えるとだから売れているのかもね。納得出来ました。

[937: 匿名]

>934
彩都のマンション!?のことなど知りません。山手台は最も駅から近い東一丁目でも新築時から数年で半値近くまで暴落します。
近畿のニュータウンで最も下落率激しいです。『大変なことになる…』と言うのはこういうことを言います。

[938: 匿名]

彩都と山手台を比較したら、そりや彩都がいいに決まつてる。なんせ金のかけかたが比較にもならん。まあ実際に彩都にくればわかるが、大阪が嫌な人もいるから薦めることはしない。ここは山手台のスレだから、
彩都の話はもういいよ。

[941: 匿名]

＞939

＞一方で都心に直通する私鉄駅は、バス便数分（3～6分）でも
＞同じ駅同士の比較で徒歩15分と同等の価値を持つ。

勝手に基準決めたらダメです、そんなことアナタの思い込みです
そしてそもそも一時間に２〜３本しかないような山手台線には全く当てはまりません


＞山手台が地価下がったのは山手台固有の問題ではなく、
＞95年頃（バブルのピークに対してまだ2割ほどしか下がっていない時期）
＞に対して地価が下がっているのは全体の問題。
＞そして戸建の値段が下がっているのは、単に築年数の経過で建物価値が
＞下がっている事の影響が大きい。


95年頃のことなんか言ってませんよ、東１丁目はそんなに古くありません、ここ数年で新築時８０００万程度から４０００万円台まで大暴落しています。


アナタでしょ大量削除の張本人
あまり事実と反する自画自賛が過ぎるとまた管理者に削除されますよ。
検討者に有害な投稿は控えてくださいね。

[942: 匿名]

宝塚山手台は住んでからエライめに合うということですね。

・ダンプ排ガス・騒音

・高圧鉄塔圧迫感

・沿線一不人気でなんにもない山本駅前

・土砂災害警戒区域隣接

・中古売却時、大暴落

[943: 匿名]

駅が不人気で、何にもないと困るのかい？
そんな小さな事まで列挙してたらきりがない。
駅があるんやからいいやん。

[945: 匿名]

ホント「駅がある」というだけ。なんもない山本。。。

[948: 匿名]

過度な発展など山本駅に限らず、どこでも望まれていないでしょう。でも適度な発展は必要ですね。

[949: 匿名]

＞９４７

環境の激変を気にしなければならないのは山本駅から徒歩１０分圏内の戸建て居住者。

山手台みたいにそこからバス便の住宅地はそんなこと気にしなくていいですよ。

[950: 匿名]

＞９４３

＞駅が不人気で、何にもないと困るのかい？
＞そんな小さな事まで列挙してたらきりがない。
＞駅があるんやからいいやん。

駅に何もないと困ります。

あと、駅が不人気なのは理由があるから不人気なのです。

(何にもない・座れない・植木屋ばかりで田舎っぽいetc)

[951: 匿名]

↑追加

付近にＪＲの駅がない

[952: 匿名さん]

あれ？
今分譲中の区画の一番北の三区画の島っていつのまに分譲しました？
済みになってます。
まだ分譲してないと思ってたのですが記憶違いかな？？？

[953: 匿名]

駅に何も無くても困らない そこに期待して買わないからね

三田や彩都を買ってる訳じゃないので駅前の発展に期待する人
いるの？

山本は不人気駅 だから何?

人気の駅が大好きなら アホみたいにねっちょりやってないで
西北に買えばええやろ

[954: 匿名]

ずーっと揚げ足取りに一生懸命な御仁にどちらに
お住まいかご教示賜りたいね。

もしくはどちらをご購入予定なのかね。五千万程度
で買える素晴らしい場所を聞きたい

真面目に検討したいので

阪神間のJRより北側の徒歩１０分以内みたいな毒にも
薬にもならない意見じゃなくね。

[955: 匿名]

＞９５３
＞駅に何も無くても困らない

何も無かったら困るでしょう〜その何にも無い駅からまだバス乗ったりするんだから…

あと、西北は価格高いから山本・山手台なんかとはとてもとても比較になり得ませんよ。

この近隣では川西能勢口・川西池田からバス便ニュータウン(南野坂とか)あたりが比較対象でしょうね

でも川西の都市集積(デパート・中央図書館・大手書店・TSUTAYA・大手都市銀行・大手学習塾などなど)

には全くかないませんね？

山本(古ぼけたコープ・地方銀行・個人塾)ＪＲ使えず…

[956: 匿名]

駅前になんにもなくても困らないって、会社行って帰って来るだけの旦那はいいけど、奥さんや子供はえらい迷惑ですわ、そんなとこ家買われても。。。

[957: 匿名]

いやいや 人気の駅が大好きなら買えばええやん
西北に五千万で買いたいって言えばバンバン物件紹介
してくれますよ。

不人気にそこまで拘るお人が川西なんてあんな昭和な
駅には住めないでしょ。

[958: 匿名]

川西能勢口は沿線では宝塚・池田とならび常に上位に入ってるよ〜ちなみに山本は最下位です。
川西が昭和だったら山本は何かな(笑)
駅って交通機関なんだから結局最後は利便性が勝負。
ＪＲ使えない・、朝座れない・駅前なんにもない山本が最下位なのはどうしょうもない現実。

[959: 匿名]

五十坪で古家付きなら五千万なら坪百万まで
いけるな

西北買えそうだな

川西なんて言わないでやっぱり人気駅の西北に
したら

オレ西北すんでんねん

かっちょいいね

[960: 匿名]

大阪駅が一気にリニューアルされてジェーアール人気に拍車がかかってます。山手台の阪急バスが山本止まりで今をときめくジェイアール使えないのは致命的な短所ですね。

[961: 匿名]

＞９５９そやね、

オレ山本すんでんねん

かっちょわるいね

[962: 匿名]

川西能勢口の利便性、雲雀丘花屋敷の歴史、山本方面の開発。

この三つを享受できる理想の立地は平井4丁目。

[963: 匿名]

ＪＲ新駅出来るからね。

[964: 匿名]

今をときめくねー


わかった


ときめいてくれ


JRでときめきすぎんなよ！

[966: 匿名]

そんなんわかって西北出してんねん。

不人気駅とか言ってることのレベルの低さを
揶揄してるんよ

浅い

[968: 匿名]

５０００万円で損をしない住宅地は、そりゃー彩都しかない。
彩都のマンションが暴落してると彩都を知らない輩がほざいているが、
彩都のマンション価格はほとんど変っていない。

山手台の暴落に対して彩都は戸建てもマンションもほとんど価格が下がっていないって事。
山手台の２丁目以南は、暴落してもまだ売ることができるが、４丁目は中古になれば売れない可能性大。
その点、彩都はモノレールでも駅徒歩圏＋益々発展中なので安定した人気があり、中古価格もほとんど下がっていないのが実情。

[969: 匿名]

平井車庫の話を！

[970: 匿名]

＞９６６不人気駅とか言ってることのレベルの低さを
揶揄してるんよ

不人気駅ランキングの順位のみで一喜一憂するのはレベル低いかも知れないが

不人気の理由を分析し参考にすることは住宅地選びの検討材料として有益ですね。

山本が沿線で不人気Ｎｏ．１なのは

①駅前に何にも無い

②付近にＪＲの駅が無い

③朝ラッシュ時座れ無い

④植木屋ばかりで沿線で一番田舎っぽい

[971: 匿名]

むしろ植木畑やデカイ屋敷がミニ開発や賃貸マンションやアパートに変わって
減りすぎているから、緑地現象や環境変化が住民に危惧されている。

山手台住民で自分が使う最寄駅周辺が川西能勢口みたいだったら良いと
望んでいる人間は殆どいないだろう。
川西能勢口みたいな駅がすぐ隣の駅にあれば良いと思っている人は多いだろうけど。

おそらく山手台住民が望む山本駅周辺の発展というのは、JR中山寺南側的なものだろう。

[972: 匿名]

川西能勢口…始発あり・ＪＲあり・商業集積

雲雀丘花屋敷…始発あり・イメージよし

山本…ナイナイづくし

中山…ＪＲあり・ダイエー・ＵＦＪ

売布神社…なんとか座れる・再開発ビル

清荒神…座れる・中央図書館

宝塚…始発駅・今津線も始発駅・ＪＲ接続・商業集積

[973: 住まいに詳しい人]

＞９７１

「川西能勢口みたいに駅前が発展しすぎると住環境が悪化する」
などと心配できる御身分の方は駅から徒歩１０分圏内の戸建居住者ですよ。
山手台みたいなバス便ニュータウン居住者はそんな贅沢な危惧・悩みをいだく立場ではありません。
梅田周辺が発展するのを危惧するのと同じです、バス便居住者にとっては駅前はべんりに越したことありません、くれぐれも勘違いされないように。

[974: 匿名さん]

山手台北公園　圧迫感ありますね

[975: 匿名]

山本駅みたいなところは阪急御影のような静かな雰囲気の駅で好きですよ。
むしろ騒がしい駅前は要りません。
中山くらいなら許容範囲ですが。

[976: 住まいに詳しい人]

心配されなくとも中山みたいにすら発展しません。
行政(宝塚市)からも見放されていますし、阪急もサービス向上する気がありません。
ＪＲ駅が山本付近にはないから座れなくても阪急乗るしか仕方ないからです。
よって阪急バス山手台線がＪＲ駅へ延長されることは将来にわたってありません。
山本駅前に何にもないから山手台住民は阪急オアシスで買い物を強いられるか阪急バスと阪急電車乗って出かけるしかありません。

[977: 住まいに詳しい人]

↑あと、年老いて出かけられなくなったら阪急キッチンエールをご利用ください。

[978: 匿名]

＞９７５阪急御影と山本を同列にならべるとは勘違いも甚だしいな…

[979: 住まいに詳しい人]

たしかに

[980: 匿名]

山本が沿線で不人気Ｎｏ．１なのは

①駅前に何にも無い

②付近にＪＲの駅が無い

③朝ラッシュ時座れ無い

④☆★☆植木屋ばかりで沿線で一番田舎っぽい☆★☆

[981: 匿名]

山本はあいあいパークと真池公園がある。

スーパーや商業などは別にして、景観整備に関しては市の中で震災後に投資的優遇を受けたほう。

[982: 匿名]

植木屋さんのおかげですわ。

どうでもええけど

×真池公園　→　○新池公園　な。

[983: e戸建てファンさん]

阪急阪神ＨＤの社長は、販促で山手台に移住するべき（現在は仁川台在住）。

販売センターの売り文句は「社長が移り住むぐらいですから、悪い街のはずがありません！」

ちなみにＪＲ西日本の社長は中山台２丁目在住。

[984: 匿名]

悪い街だと思ってるから移り住まないんでしょう。

阪急の社長にもなったら中山台ならともかく山本からバス便には住まんでしょう

社長としてのプライドあるだろうし「社長まで登りつめても山本にしか住めない」なんて若い社員に思われた

らモチベーション下げてしまいますからね。

[985: 匿名さん]

バブルの積極的投資の失敗で阪急凋落、巨額負債の戦犯と言われる小林公平氏は、昨年亡くなりましたが最後まで阪急本社ゆかりの地である池田に住んだようですね。

[986: 匿名]

阪急は山手台販売する為に山本駅を立派にしたり特急を停車させたり
色々やってたけど、一度駄目になって以降は販売再開してからも
あまりやる気が無いですね。

[987: 匿名]

山本にはコープこうべ、銀行支店、郵便局、ドラッグストア、交番、市役所支所（あいあいパーク内）、公民館、図書館（小さいが出来た）、消防署等、医院、歯科、美容院、パン屋、和菓子屋など多数ある。

山本は「何も無い」って書いてるワンパターンな批判は間違いである。

[988: 匿名]

銀行支店って大手都銀はないですよね池田銀行と関西アーバンの出張所ですよね。

図書館って川西や清荒神や小林ある蔵書２０万冊クラスではなく分室１万冊ですよね。

零細商店を無理して列挙されていますが、大手書店やTSUTAYA、大手進学塾、デパート、スポーツクラブ、総

合病院などはないですよね、あと和菓子屋まで動員されたのには驚きです。

[989: 匿名]

そこそこの駅利用者があって周辺人口もそこそこあって、本当に何もなかったら色々な所が新規出店や開業で飛びつく。

乗降客1万人以上の駅で、周辺に本当に何も無いというのは現実的にありえない。

[990: 匿名]

乗降客3～5万人規模の駅でペイする施設が、1万人規模の駅に無いのは当たり前。それを鬼の首をとったように指摘するのはあまりにもお粗末。

[991: 匿名]

だから、そんな１万人規模しか乗降客がない、何にもない駅を起点としたバス便ニュータウンは不便だってことでしょ。バス便起点とするなら

川西能勢口・宝塚・せめて中山くらい商業集積が整い、ＪＲも利用できないとアカンでしょ。

[992: 匿名]

山本なんもないよ、ちっこいお店まで総動員してまでミエはったらあかんよ。。。

[993: 匿名]

川西のバス便起点ニュータウンの大半より、よっぽど山手台は川西にも近いのがポイント。

駐車場が不便で車使えないとしても原付なら10分かからないし、バスと電車でも15分かからない。

[994: 住まいに詳しい人]

川西のバス便起点ニュータウンの大半は川西能勢口・川西池田へバス運賃のみ直通で行けるが、

山手台からは阪急バス＋阪急電車乗り継いで交通費も高くつくねえ〜現実的じゃないよ

いっそ梅田まで出たほうがいいんじゃない？

[995: 匿名]

たしかに

[996: ご近所さん]

自分とこの最寄り駅は、あまり繁栄してないほうが落ち着いて
いいって人結構いるよ。

自分の住んでるのは中山だけど、山本駅のあののんびりした雰囲気は好きだ。
欠点ではなく、魅力の一つでしょう。

駅降りてあたりが静かというのも、なかなかよいものだよ。

[997: 匿名]

良くわからないのが駅に何もないのは見たらわかる
購入を検討するにあたり駅に色んな施設があったほうが良い
ならそんな駅のそばに買ったら良いし

山本で十分なら山手台買ったら良いそれだけでしょ

そこは価値観の差だから自分が良いと思う宅地を買えば良い
一千万を大金と思う人もいればはした金と思う人もいる

駅前は便利であるほうが良いと思う人もいれば
別に駅前の利便性には拘らないという人もいる

駅前が栄えているのを皆が望んでいるんだという固定した価値観
でガーガー言われると わからんやろなーと思ってしまう。

今は郊外型のショッピングモールが人気です。駅前に魅力が無い
川西に住むなら山本でいいやと本気で思います。

西宮も天王寺もショッピングモールが駅前に出来ました。どちらも
もの凄い集客力です。

川西には魅力が無い 昭和な感じ 当たっているかも知れません
山本は昭和にもなりきれていませんが逆にそこが魅力です。

パチンコ無いし駅の北側に降りるとバスやロータリーが山手台の
為のプライベート交通のように感じることが出来ます。
(駅を降りるとバスが待っているので余計に)

駅は栄えて無くても良いなら山手台は良いと思います。どちらも

[998: 匿名]

山手台の住人や土地を購入済でこれから住人になる人達は、山本の雰囲気や環境を気に入って納得して買っているのだから、山本が不人気云々の野次は余計なお世話だと思いますよ。

[999: 匿名]

住めば都と言いますからね)^o^(

[1000: 匿名]

雲雀丘花屋敷、山本、中山、売布神社、清荒神は駅から歩いてすぐの北側は概ねどこも雰囲気は良好。
寺社仏閣や閑静な環境が広がっている。
しいていえば市北部への通過交通が無い雲雀丘花屋敷と売布神社、清荒神が若干優位か。

一方で線路の南側の利便性には駅によって大きな差がある。