阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[782: 匿名]

年老いて足腰立たない、クルマの運転出来ない、子供夫婦の家に転がりこむ、家は荒れ放題、庭も荒れ放題、ご近所迷惑、子供夫婦にも迷惑

山手台に限らずどこにでもある話だろ。

[783: 匿名]

そうですよ。駅まで遠くて路線バスが無くなったら困る住宅地なら全て該当しますよ、だからちゃんとバス乗って下さいね〜バス路線が維持されることによってアナタの家の資産価値は担保されてるんですよ〜
困るのはアナタですよ〜

[784: 匿名]

はいはい‥(^_^;)

[785: 匿名]

↑わかればよろしい

[786: ご近所さん]

＞７８１アナタはお金ないからね

[787: 匿名]

子育て世代なのに老後のマンション資金の用意が出来ているほど余裕のあるご家庭はナ〜ンチャッテ山手台(4丁目)なんか買いません。
阪急バス撤退したら一番困るのは4丁目以北ですよ。
2丁目あたりは、バスなくなっても何とか駅まで歩けないことはないし街並みや建物もグレードが高いから資産価値もそれなりには保たれます。
しかし駅まで歩けず宅地が小さくチープな街並みの4丁目は路線バスが無くなれば最もその影響は甚大で買い手なんか付かないでしょう

[788: 匿名]

「たら」「れば」が多いな。

[789: ご近所さん]

↑激しく同意！

[790: 匿名さん]

４丁目ちゃんとバス乗れよ

[791: 匿名]

↑↑↑↑↑
歩けなくなる前に貯めるんですよ。

万が一、働き盛りに働けなくなったら、ローンはチャラ。

ところで、東の北の方に学校が出来たりするのですか？

[792: 匿名さん]

山奥はちゃんとバス乗れよ

[793: 近所をよく知る人]

専門学校？

[794: 匿名]

価値観は多様だということを理解出来ていない人が
多いですね。
資産価値は正直期待していない人が多いと思います。
資産としてバス便買うか?
買わないでしょ 今の生活の満足にお金を払うんですよ。

資産価値だけならばもっと選択肢は広がりますよ。

お金の目減りがそんなに気になるならば安いアパートでずーっと住んで
通帳見てれば良いと思います。

[795: ↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑]

話が極端、かつ支離滅裂。
たとえバス便ニュータウン買っても資産の目減りが気にならないご家庭などないと思いますよ。人間ですから。
あと『価値観は多様』などと言いつつ結局ご自分の価値観を押し付けていますよね（失笑）
残念ながら全く説得力のない矛盾した書き込みでした。

[796: 入居済み住民さん]

ホントかウソか知りませんが老後はマンションなどと強がり言ってる方、駅近マンションに買い換えれる資産価値がアナタの山の上の一戸建てに残っていることが大前提の話でしょ。
バス廃止なったり減便なったりしたら山手台全体の価値が大暴落しバスも来ないアナタの山の上の家なんか売れなくなっちゃいますからヒトゴトではありませんよ。
旦那だけではなく家族みんなで阪急バス乗ってあげて下さいね。
山手台全体の問題でもありますし、何よりアナタ自身の大問題なのですよ。

[797: 匿名]

確かに。

[798: 匿名]

住民が買わなくなったら阪急オアシスは撤退しますし、住民が乗らなかったら路線バスは廃止されます。

あまり便利でないバス便エリアは、住民が資産価値を高める努力をしないと、永住できない街となり、資産価値暴落や空家率上昇によりスラム化します。

ひとつアドバイスとヒントをあげましょう。

あまり知られていませんが、阪急の本線及び支線の駅沿線で阪急が分譲した住宅地として、単一の町では山手台は最大規模（世帯数、計画人口）です。にも関わらず、阪急ではない他のデベロッパーが分譲した町よりも阪急バスの利便性等で冷遇されている。京都線でも神戸線でも千里線でも、2箇所以上の駅（阪急とJR、阪急と北大阪急行等）にアクセスする阪急バスの標準です。山手台住民や検討中の方は、この事を指摘して強く出るべきだという事です。

[799: 匿名]

客観的にみて、彩都の方がいいな。

[800: 匿名]

4丁目はちゃんとバス乗れよ

[801: 匿名さん]

３０年後は、脱出不能な貧乏年寄りばかりのゴーストタウン化必至。
フラットだといいが、こんだけアップダウンが激しい立地は、正直厳しいでしょう。
そういう意味では、社会的な責任により、バス便はなんとか維持されるでしょう（笑）。
構図的には、旧国鉄の赤字ローカル線が、
過疎化する地方エリアで赤字垂れ流しながら運営されていた状態と類似するかも。

少子化で、ただでさえ都心回帰傾向の強い若年層は、
こんな辺鄙なところをあえて買う必要もない。
一戸建てを検討するにしても。
人口停滞・減少でもうすこし都心に近い駅徒歩圏内の地価が手ごろになっているエリアが選好されるでしょう。その意味で、山本徒歩圏内はなんとかゆるせるが、バス便は論外。
買手は年が経つにつれ先細りの一途。

こんな立地の開発そのものが２０～３０年前の発想。
震災後の阪急本体が手詰まり状態だったのは理解できるが。

[802: 匿名]

彩都は阪急沿線ですらない。モノレールの本線でもなくモノレールの支線の沿線。

[803: e戸建てファンさん]

財閥の総研が調査・作成した関西圏の資産分布地図を見たことがありますが、宝塚の高齢化しているバス便エリア（逆瀬台、中山台、仁川高丸、ゆずり葉台等）の戸建地区はどこも高資産エリアになっていましたよ。つまり皆が出て行くわけではなく、脱出していない金持ち老人も多いという事です。

もっと辺鄙で都心から遠いニュータウンが多い中で、都心から20km以内で相対的に優位性のある宝塚のニュータウンが貧乏人だらけになるというのは、現実的には起こりえないです。

[804: 匿名]

基本的に信託銀行のリバースモーゲージは担保評価4000万円以上の戸建が対象になっています。
つまり土地評価額2000～3000万では、老後にリバースモーゲージは利用できないという事です。
将来の年金制度に対する不安、不信感が大きく今や世界でも最大の高齢社会と化した日本は、
リバースモーゲージの潜在的市場はアメリカやフランス以上に大きく、若い世代にとってこれから
重要になってくると言えます。
永住という観点から見ると、土地の担保価値を高める為にも区画が広いエリアは必要不可欠なのです。
平均区画400㎡以上のエリアを設定するべきだというのはそういう事なのです。
4000万の担保価値、駅徒歩数分圏なら60～70坪、バス便10分圏エリアなら120～130坪です。

[805: 匿名]

うん、そのためにも駅から遠い山手台北部のオバチャン達よ、自分勝手にバス乗らずに排ガスまき散らしてマイカー送迎ばっかりしとったらあかんよ！

[806: 匿名]

バスよりモノレールの方がマシだが？

[807: 匿名]

じゃモノレール沿線に住めば？

以上おしまい。

[808: 匿名]

阪急からしたら山手台のバス路線ってけっこうおいしいですよね。
片道3.8km程度（五月台部分も含む）しかないのに宝塚市内線の均一料金210円とれますから。

一般的に路線バスの原価は、民間でキロあたり390円（人件費、燃料費、車輌費、その他経費の合計）なので、片道の原価1500円弱。大人8人の乗車で採算がとれる。まぁ実際は高齢者パスとか回数券などの割引利用者もいるので単純にはいかないけど。

[809: 匿名]

なるほね。勉強になりますね意外と損益低いんだね
確かに冷静に考えたらあの距離で２１０円は高いもんな。
今ガリガリ北公園の裏工事してるけどあそこに家が建ったら
かなり朝晩は混みそうだな

[810: 匿名さん]

８０３、いつの話でしょうか。

いまではなく、３０年後の資産価値を議論しているんですよ。

まず、今金を持っている年寄り連中は、２０年後にはほとんどいなくなっているでしょう。

つぎに、人口の伸びが見込めた時代と、人口が減り続ける時代は違うんですよ。

いいかえると、若年層の流入が見込めた時代と、若年層が一方的に流出する時代は違うんですよ。

あなたは、根本的に統計データの解釈に仕方を誤っている。

[811: 匿名さん]

解釈に仕方を誤っている。

解釈の仕方を誤っている。に訂正。

[812: p]

では逆に聞きます。
30年後に資産価値が上がるのはどこですか？
関西でお願いします。

[813: 匿名]

30年先の予想は難しい。

日本が破綻して東京一極集中政策が見直されて、東京に本社機能移転した関西企業が大阪に戻ってくれば大阪圏の地価が上がる事もありえる。

伊丹空港が単に廃港になるか、副首都になるかで大違い。

富裕中国人が押し寄せてきたら山手台も値上がりしているかも。

中国に侵略（占領）されても、地価上がるかも。

車の自動運転が実現していたら（技術的には2020年に車の完全自動運転が可能になると予想されている）、高齢者の交通ハンデが無くなって駅近とバス便の不動産格差がなくなっている事も考えられる。



まぁこういった事がなければ、資産価値が維持されるのは駅近かつ環境が良い所だけでしょう。

[814: 匿名]

バス沿線に未来はない

[815: 匿名]

橋下の折衝力とパワーで首都機能分散が実現して伊丹空港跡地に首都機能が来たら、山手台は大逆転で超一等住宅地になりますね。

[816: 匿名さん]

首都機能分散はないです、あくまでも東京有事の際のバックアップ機能都市ですよ。

[817: 匿名]

専門学校が建つんでしょうか？

学校次第では、治安が悪くなる心配が有りますね。

今でも北公園は夜のデートに使用されてるみたいですし‥‥

[818: p]

>813さん
あなたは810さんですか？
是非810さんの意見を聞いてみたい。

[819: 匿名]

雲雀丘に専門学校的な大学があるが治安には影響無いのと同じで
出来たとしても影響無いでしょうし、出来ないでしょう。

[820: 匿名]

私も８１０さんの意見が聞きたいですね。この掲示板で山手台に批判的なコメントを執拗に書き込む人は
反対野党のように感じます。
悪く言うことだけが目的になり的外れや極端な飛躍が散見されます。
只の反対野党ではなくきちんと代案を示すべきであると
強く感じます。

[821: 匿名]

813は810ではありませんよ

[822: ８１０]

資産価値が上がる？　そんなもん知るもんかよ。
一言でも言ったか？　資産価値が「上がる」地域があるって。
人が言うこと、よく聞け、よく読め。

下がるといわれれば、上がるとこはどこだと。
そんな貧相な思考しかできないから、そんな辺鄙なとこ買っちまうんだよ。
人に聞く前に、自分で探せよ。


「相対的」に資産価値が保全できる不動産物件の条件


特急・快速急行・新快速・快速停車駅徒歩１０分圏内。
とくに阪神間の主要駅徒歩１０分圏内。


関西の不動産業界では、ほぼ常識。
知り合いの不動産屋に聞いてみな（阪急を除く（笑））。

バス便エリアはダメ。よほど付加価値がないと、だめだな。
たとえ阪神間でも、苦楽園の上の方なんかはダメ。
柏堂みたいなところも同様。甲陽園も多くがだめだな。
芦屋でも、かなり山手が凋落しつつある。
三条なんか悲惨な状態。
奥池は普通の住宅地ではないが、あそこも値崩れが凄まじい。
同様に六麓荘。買い手が殆どつかない。
東灘も、西岡本の上の方なんか、なかなか買い手がつかない。

とにかく、売れないんだよ、山手にある物件が。
阪神間は関西の地価動向を、よくも悪くも一番敏感に反応する地域だが、
阪神間の山手が総崩れの状態で、他の関西の山手地域に将来性があるかと言われると、
否定せざるをえない。

これは決して短期的なものではない。
もちろん、関西圏の経済的な凋落も影響しているが、
人口増がストップしてしまった影響が一番大きい。
第二次ベビーブーマーによる物件取得時期がピークを過ぎつつあるのが大きいね。
一次取得者は都心回帰。ほんとうに、これは凄まじい。
郊外の一戸建ての時代は、終わった。

だから、これは山手台の話ではないが、バス便のマンションなど、狂気の沙汰。

[823: 匿名]

そのとおりだと思います。
バス便でマンションはないでしょう。意味がわからない。

地価があがるのなら、平井車庫新駅開設による西雲雀丘くらいでしょ。

[824: 匿名さん]

なるほど

[825: ご近所さん]

>>810さん
あなたも人の書いていることをきちんと読んだ方が良いですね。
別に資産価値が上がる土地を知りたいのではなく、
人の意見を批判し続けるあなたの意見を聞きたいだけなんですから。
しかも買っていません。買ったなんて書いていませんよ。
またあなたが思っている意見を参考に土地探しなんかしません。
人を批判するのがどれだけ難しい事なのか、少し知って欲しいだけです。

私も「資産価値が上がるのは？」って聞いちゃいましたが、
「資産価値が下がらないのは？」の意図で読み取って下さい。
細かいご指摘ありがとうございます。

さて、先の震災で海岸に近いところを避けて住むことを考える人が出て来ると思いますが、
それによって山側の土地が人気になってくるとは考えられませんかね。
阪神間はあまり津波の心配は無いでしょうが、液状化の危険性はあります。
大阪中心部の機能、主要企業が
山側に移動し始めると、そこから近くなる山側の近くも
資産価値が必ずしも下がるわけではないとは思います。

今まで、そして近い将来はまだ阪神間の主要駅徒歩10分が人気かもしれませんが、
30年後にまだそれが続いていますかね？
可能性は無くもないですけど。

ごめんなさい、途中ですが会社行きます。

[826: 匿名]

暴落しているのは、主にバス停が徒歩圏に無いかバスの本数がかなり少ないエリアですよ。
例えば、苦楽園五～六番町のバス停から近い所なんかは、バスの本数がまぁまぁ多いので
苦楽園四番町や剣谷町なんかと比べると、そんなに下落率高くありません。
神戸市バスで本数がある鶴甲や渦森台も駅から遠く坂がきついわりに意外にあまり下がっていません。

[827: 匿名]

資産価値が上がる可能性がある場所はあります。
それは既に新駅開業が不動産相場に折り込み済みのエリアではなく、20～30年後に新駅が出来てインフラ整備されるかもしれないというようなエリアです。もちろん資産価値が上がるのは本当に新駅が出来た場合だけです。

[828: 匿名さん]

http://www.archish-g.com/top/news110517_01.html
東３丁目の豪邸。
完成見学会だって。
眺望は見に行きたいけど、私には予約して見に行く勇気はない。
どなたか見に行ってください。

[829: 匿名さん]

８１０さんのご意見は阪神間の主要駅徒歩１０分以内が良いだろうと

更に踏み込んで聞くと 一種低層５０坪以上で土地3000万以内でしたら８１０さんであればどちらを購入されますか？

値下がりとかはで気にして頂かなくて結構です。

またあくまでも個人的なご意見をお聞きしたいだけなので出来れば具体的な
町名までお聞かせ頂ければと思います。

[830: 匿名さん]

買わないは無しで(笑) お願いします。

[831: 匿名]

山手台住民がちゃんとバスに乗って、昼間4本/時（今は3本だけど、おそらく山手台東の北部が分譲されれば4本に増便される）以上維持できたら、相対的に今より大幅に価値が下がる事は無いと思いますよ。

山手台の価値が相対的に暴落する可能性があるとすれば、バスが減便するとか、新名神開通後の影響が予想以上で毎週末渋滞するとか、バス使う人が少なくなって毎朝幹線道路が渋滞するとか、そういった場合かと。