阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[481: 周辺住民さん]

>>477

476です。平井〜寺畑１及び売布〜宮の町は現在整備計画すらなく、仮に来年度から事務を進めたとしても最低でも２５年くらいはかかるだろうと言いたかったのです。
ですから現在、樹木を伐採済みの辺り(立ち退き対象のガソリンスタンド〜ローソン付近)は今年度末に着工し２〜３年後には拡幅が完工します。新駅周辺整備はそれ以降になると思われます。

[482: 匿名]

なるほど！となると、平井車庫周辺の拡幅工事、新駅誕生は、まあまあ早いうちに完成予定なんですね。

楽しみだー！

[483: 匿名さん]

じゃ、新駅誕生後は5年ぐらいですか？

[484: 周辺住民さん]

早くてそれぐらいだと思われます。

[485: 匿名]

五年か。。まだまだ先ですね。。

[486: 周辺住民さん]

早くてです。変電設備や引き込み線なども合わせて整備予定ですので。

[487: 匿名]

五年先のテナントに対し出店オファーなんてあるんだろうか？

[488: 周辺住民さん]

新駅はともかく、例えば大きな国道バイパスの予定地などだったら10年くらい前から大手スーパー同士が地権者にアプローチして火花を散らすのは珍しいことではないですよ。

[489: 匿名]

>>487
新駅のテナントに出店オファーがあるわけではないですよ。
拡幅される県道(旧176)沿いの遊休地利用へのオファーですよ。幅員12メートルから18メートルに変更されて１年近く遅れましたが、平井工区は遅くとも３年後には完工しますので。

[490: 匿名さん]

旧176号線は、10年ぐらい前に整備されたエリア（震災後）は歩道に街路樹、植え込みがあるのに、最近整備されているエリアは全く緑化していないのが気になります。
全国有数の植木エリアの主要道路を整備するにあたって、街路樹無しというのは異常だと思うのですが、なぜそうなっているのかご存知の方はおられますか？

[491: 周辺住民さん]

山本東工区(立ち退き対象のガソリンスタンドから西側)で苦情が多く出たからです。一点目は落ち葉と毛虫、二点目は歩道が狭くなって車椅子の通行に支障があるというものです。
現在整備中の平井工区(ガソリンスタンドから東側)は歩車道ともに広くなりますが街路樹については樹種の選択も含めて検討中です。

[492: 匿名]

山本駅南側付近からダイエー宝塚中山店までのタイル貼りになっている歩道も
街路樹が全くありませんね。

植込みと街路樹を設けても全く問題ないほど幅員が広い区間も多いのに、
全く何も植えてないです。

街路樹は多くのメリットがあると同時にデメリットもありますが、緑化しない
という選択は郊外の都市計画の点で論外ですよね。

[493: 匿名]

神戸岡本、御影、芦屋の山手幹線の美しさを手本にして欲しい。

[494: 匿名]

都心に近い大阪市内や東大阪市でも、最近、積極的に整備と共に沿道整備緑化を進めていますからね。
宝塚みたいな住宅衛星都市なのに、道路拡げて何も植えないというのはひじょうにいただけません。

[495: 匿名]

彩都はいいよ。緑化されてて町並みが美しい。

[496: 匿名]

>>493
山手幹線は最近全通しましたけど、あんまり美しくないような。
震災で区画整理されてすっきりはしていますが、沿道の緑もそんなに多くなくて殺風景です。

[497: 匿名さん]

旧１７６は整備済みの区間も１２ｍ（歩道＋車道）ぐらいしかない場所と１９ｍぐらいある場所がありますね。なにか途中で変更などの理由があったのでしょうか。

[498: 匿名]

旧176で、雲雀丘学園の前の道路はどうにかならないのでしょうか？せまいし、途中、踏み切りがあり、あそこは非常に危険です。

[499: 物件比較中さん]

彩都は周辺に鉄道が無くモノレールしか公共交通機関が無い時点でありえないです。

[500: 匿名さん]

>498
そうですよね。
自転車で通られる方や歩行者を車で追い抜くとき、いつもハラハラします。
ましてや、新駅やスーパーができれば、大変なことになると思うのですが。
現状のまま新駅ができるのでしょうか？

[501: 匿名]

鉄道とモノレールはどっちでもいいけど、
バス便は論外。
モノレール＋地下鉄始発駅でラッシュ時でも座れるのと、
バス＋座れない鉄道だと、どう考えても前者。

まあ、電車賃を気にする人は、立ってでもガマンガマン（笑）

[502: 匿名]

半径1～3km圏（街区による）にJRと阪急がある中山台や山手台と、JRからも御堂筋線からも阪急からも半径4.5～7km離れている彩都では比較になりません。

[503: 匿名さん]

開発当初の期待はずれ、中堅から少し上の勘違いサラリーマンが主流のニュータウン。

[504: e戸建てファンさん]

↑それは彩都の事ですね。
宝塚～雲雀丘屋敷、池田、箕面線、豊中、曽根は一流企業の管理職や役員が多いですよ。
彩都みたいな新興エリアと、分譲地として100年の歴史があるエリアの違いです。

[505: 匿名]

２０世紀の遺物=バス便ニュータウン

[506: 匿名]

>>504

山手台は除外

[507: p]

彩都って大阪なんでしょ？
無いな。

[508: p]

山手台って兵庫県のヤマモトとか言う宝塚線で一番不人気の田舎駅から20〜30分に１本しかないバス便ニュータウンなんでしょ？

絶対無いな

[509: 匿名さん]

新駅近くが開発されて子供が増えても、校区の長尾小はすでに８クラスでパンク状態。
どうなるのだろう？
長尾台小や山手台小は子供の足では歩けないのじゃないかな。
新駅とともに平井地区に小学校ができれば理想なんだけど、、、。

[510: 匿名]

小学校に出来そうなまとまった土地ありますか？

[511: 匿名]

都市計画道路の規格がどんどん変わっているようですね。
http://hint-eng.jp/jdy07317/p203.html

> かつての４車線が今では２車線の幅員１８ｍ
>
> 　都市計画法に基づいて定められる都市計画道路。この道路幅員にも基準の変化が見られて興味深いところです。
>
> 　都市計画図を眺めてみると同一地域でも都市計画道路の幅員が様々なのに気づくでしょう。これは、都市計画決定した時期が後になればなるほど広い幅員で決定されているということなのです。２車線道路なら１１ｍ、１２ｍ、１４ｍ、１５ｍ、１６ｍ、１８ｍ、４車線道路なら１８ｍ、２０ｍ、２２ｍ、２５ｍ、２７ｍのように変遷しています。
>
> 　幅員１８ｍについてみると、かつては４車線道路として計画されていたのに現在は２車線として決定されていることに気づきます。よって、かつて１８ｍで都市計画決定された４車線道路が、近年になってようやく事業化になる場合、４車線ではなくゆったりとした２車線道路として供用されることもあるわけです。

[512: p]

>508
w
3点

[513: 匿名]

山手台のバス便エリアは論外。
それが分かってるから、阪急も土地を小さくして
誰でも買える価格帯にしたんでしょ。

[514: p]

>513
別にあなたの論の中に入らなくても良いですね。
嫌ならここに来なければ良いこと。
買う気が無いなら黙って出て行けばどうですか。
お疲れ様でした。

[515: 匿名]

>534
山手台（１～２丁目）を否定しているのではない。
バス便エリアであの小さい土地はないだろうというのは、大方の意見。

過去ログ読み直したら（笑）

[516: 匿名]

>534　→　>514　に訂正。

[517: e戸建てファンさん]

山手台は、最も力が入っているメイン街区の西2丁目、東2丁目から北に行くほど（駅から遠くなるにつれて）どんどん街並みがグレードタウンしており（家々に緑が多いというイメージもあからさまに低下している）、現時点で北部はブランド力が皆無なので、ここらで本格的なてこ入れが必要。

その為に山手台北部もこれぐらいの面積で区画割したエリア（単独ではなく平均で400～500㎡以上）をある程度の規模（5ヘクタール以上）で取り入れるべき。
http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=85536R

[518: 匿名]

>>508
彩都の分譲地は鉄道から離れすぎている僻地（北千里から半径4.5km圏、千里中央から半径6.5km圏、JR茨木から半径6.5km圏）。

山手台の分譲地は阪急宝塚線の駅からも、JR福知山線の駅から半径1～2.5km圏以内。クルマや原付で3～7分圏。

「バス便エリア＝バスでしか移動できない」という意味ではない。半径5km～7kmも離れていたら、スクーターや電動アシスト自転車やマイカー送り迎えで鉄道駅に出る事も一仕事で気軽には行えない。

モノレール沿線の駅は、長期的な観点から見ても鉄道の支線沿線の駅以下の将来しかない。

[519: 匿名]

宝塚市立平井小学校は雲雀丘学園のグラウンドを宝塚市が購入し、創立します。ほんまでっか？！シリーズ

[520: 匿名]

↑本気にしてしまうやん
新駅は本気にしていいんだよね？

[521: 匿名]

莫大な金がかかる小学校の新設はありえないですよ。
納税者の理解が得られるわけない。

[522: 匿名]

山手台小学校の増築工事は決定していますから、近隣に新設小学校はほぼ皆無といえるでしょう。
長尾小学校も、ここ5～10年がピークの一過性と思われますし。
万が一、平井の児童数が増えすぎた場合は、西宮市のように、校区外になる可能性はありますね。

長尾台小学校や長尾南小学校などへは通えなくもないですから。

中筋の203区画分譲地でさえ、本来の校区は長尾小学校ですが桜台小学校に校区変更となっています。

[523: 匿名さん]

山手台小学校の増築工事は必要があるのですか？
新しく建設予定のマンションも小規模ですし、戸建だけではそんなに児童数は増えないですよね？

[524: 匿名]

今年の新入学生で、山手台小学校設立以来初の4クラスです。

もともと校舎も2階建てで教室が少ない。

阪急不動産は、これから10年程かけて反時計回りに開発計画をたてています。

これから継続して更に人口の増加が見込まれる、と判断されたのでしょう。

[525: 匿名さん]

なるほど。
では次は東の上のほうからですね。
西４丁目もまもなく新区画が出ますし、今年中には西が終了しそうですね。
一年でよく売れたものですね。
東は日当たりはよさそうですが、バス亭までの距離がある区画が多いですね。
はたして売れるのでしょうか？
低価格で投売りされるのだけは止めて欲しい。

[526: 住まいに詳しい人]

土地神話が生きていた（働き盛りの年齢のサラリーマンが家を買うという事は値上がりする土地資産への投資、老後への保険だった）1970～1980年頃なら、バス便ニュータウンで170～190㎡（51～57坪）の分譲もありだった。

しかし今の時代のバス便ニュータウンは、売る時に損をする事は殆ど確定している上にその事を買い手も理解していて（新築マンションと同じ）、投資ではなく純粋に駅から徒歩圏では得られない広々とした家に住みたいという需要の受け皿としての価値しかないんだから、ある程度土地が広くないと魅力が無い。

ゆえに初期の山手台と同じ平均70坪に戻して、尚且つ現在の景況・市況に見合う適正な坪単価の分譲にするべき。
坪単価を下げたくないがために短絡的に土地を小さくする手法は浅はかであり、そんな事をすれば結局街の魅力とブランド力の低下がおこり、分譲業者に跳ね返ってくる。

[527: 住まいに詳しい人]

>>525
距離だけではなく、多くの場所はバス停から高低差もありますからね＞山手台東の未分譲エリア
安売り、投売りではなく（坪単価を下げつつ）価格帯を下げずに土地を広くする路線をとるべきです。
駅から遠いだけでなく、バス停からも距離が遠くなるのですから。

[528: 匿名]

ＪＲの新駅が出来たら、線路より南側の地主の土地（畑など）が急速に宅地化して
該当エリアの小学校の児童が増えそうですね。

[529: 周辺住民さん]

西雲雀丘ニュータウン付近で新たに５０区画程度の宅地造成が計画されています。

あと平井３丁目の某造園会社の花卉畑（約１００００㎡）は某財閥系デベのマンション計画があります。

[530: 匿名]

まじっすか？マンションはいらないよー。きっついなぁ。。低層でも嫌だな。平井三丁目の花畑って平井車庫交差点の北側？