阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[236: 匿名はん]

>>235
http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20110418ddlk28010482000c.html
住所はわかりませんね。

いつもは
http://www.kobe-np.co.jp/senkyo/07tou3/K_sigi07.html
このように住所も出ている事が多いのですが。

[237: ご近所さん]

選挙公報届きましたけど、山手台在住の候補（新人）はいなさそうでした。

[238: 匿名]

東3丁目と西4丁目（新街区じゃないほう）売れ残っていた土地が
仲介で新たに売りに出ています。

宝塚市山手台西４丁目
3090万円
237.56㎡

宝塚市山手台東３丁目
4253万円
334.74㎡

宝塚市山手台東３丁目
4649万円
614.76㎡（傾斜地を含む）

[240: 近所をよく知る人]

新街区（４丁目）の標準的な土地は、小さめなのに駐車スペースを大抵２台確保して建ててるから、庭は殆ど無いです。オープンガーデンに参加するような立派な庭はまず困難です。駐車スペース２台設けてもじゅうぶん広い庭をとれる程度の土地面積を標準とするべきでした。

山の上の５０坪強の土地って、たとえ売れていてもそれは予算との兼ね合いで妥協して購入している方が殆どで、心底気に入って購入している方はごく少ないです。本当は皆さんもう少し広い土地が欲しかったし、多少不便な山の上に住むなら広い庭が欲しかったんです。居住者の理想を叶える街ではありませんから、本当の意味で魅力的な街とは言えませんね。

[241: は]

妥協してる人が殆どって、
何人の人に尋ねて、何人の人がそう答えたのですか？
一件一件聞いて回ったんですか？
本当の事が知りたいので、回答お願いします。

[242: 匿名]

一般的にはバス便の郊外は、広い庭を求めてという方が多いですね。
でも山手台の場合は、眺望や開放感を求めて決めたという方も少なからず居ます。
そういう方は思い通りの眺望が得られている区画なら、土地が５０坪ちょっとで
広々していなくても、大満足されている方は居られると思います。

[243: 匿名]

わたくしは3‐5工区を待って購入しました。

正直、あまり広い庭の手入れをする自信もありませんでしたが（妻もしかりです）少しゆとりがあり、眺望の良い敷地、を希望しておりましたので、山手台西4丁目（新街区）に大満足しています。

[244: 匿名]

住めば都と言いますからね。

[245: 匿名]

3ｰ5工区売り出し時で先着順とありましたが、前日から並ばれていた方が居たようですよ。先着順のため土地のキャンセル待ちなどするかたもいるほど。
庭いじりが趣味な方ばかりではありませんし、住めば都とは少し失礼な言い方のような気がします。
バス便である。
駅近ではない
区画割りが今までにくらべ小さめだからとおっしゃられる方もいますが、3ｰ5工区も素敵な町並みになるとおもいます。

[246: ビギナーさん]

郊外戸建希望者は予算が許せば、普通は広い土地に住みたいでしょう。
わかりやすくする為に土地形状を正方形だと仮定して、
平均52坪（172㎡　間口13.1m×奥行13.1m）より10坪大きくなって
平均62坪（205㎡　間口14.3m×奥行14.3m）になれば、
隣の家の建物までの距離が52坪の時より平均2.4mは離れるわけですから
街並みやゆとりは全く別物になります。
たかが10坪されど10坪です。
値段無視で3-5工区（西4丁目の新街区）と3-5工区より平均で15坪ほど
土地が大きい山手台第1工区（西2丁目など）のどちらに住みたいか
アンケートをとれば、殆ど全員が後者と答えるのではないでしょうか？

郊外なのに隣の家に近かったり土地狭い方が良いという人は少数派でしょう。

また、宝塚市の一種低層は第一種高度地区制限があるので
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-koudochiku.jp...
特に南向きの土地は奥行きがあったほうが良いです。
ぎりぎりまで寄せると2階の建築自由度が減り影響を受けます。

[247: ビギナーさん]

土地が少し広くなり、家屋と家屋の間の距離が2～3m遠くなるだけで、
建物に遮られていた視界がかなり広くなり、眺望が得られる空間が増える事も意味します。

[248: ビギナーさん]

すいません、計算間違えました。

--------------------------------------------------------------------------------
平均52坪（172㎡　間口13.1m×奥行13.1m）より10坪大きくなって
平均62坪（205㎡　間口14.3m×奥行14.3m）になれば、

自宅の建物から隣宅の建物までの距離が52坪の時より
平均で約1.2m（例　4.0m→5.2m）は離れるわけですから

（※間口9.1mの建物で計算）
--------------------------------------------------------------------------------

実際は間口より奥行きが長い区画割が殆どなので、条件はもっと厳しいです。
西4丁目が初期の山手台より建てこんでいるように見えるのは目の錯覚では無いです。

[249: 匿名]

〉244 さん

住めば都とおっしゃられても

まだ住んではいませんが。。。（苦笑）

また一部の土地に限定されますが、緑地帯や角地の解放感の良さは3‐5工区ならではです。
景色が遮られる事は絶対ありません。

[250: 匿名]

246さんの意見がもっともです。
街並みや日照などを確保しようと思えば、最低６０坪はないと厳しいですね。
南道路の区画であれば、道路からすぐ玄関でなく多少のアプローチが欲しいですし、
北道路の区画であれば、南リビングの前に少しぐらいの空間が無いと、
リビングの前は直ぐ隣の塀になってしまう。

この１０坪の空間は、庭いじりが好きとか以前の問題で、街並みや住環境を維持する上で
必要な空間と思う。庭いじりが嫌いな人は、最初は芝生にすれば良いし、でも、
どうせなら、花を植えようとか、子供が野菜を作りたいとか段々充実していく人は多いけど。
最初から庭いじりが好きだから、大き目の土地を買う人の方が少数派と思うな。

だだ、3-5工区が妥協して買ったため満足していないと言う意見は少し違うかな。
価格は、個人で出せる範囲の上限があるから、その予算の中で、
一番良いと思って買っているのだから、十分満足と思う。
大体、西２丁目辺りの家と、3-5工区では、総額が倍ぐらい違うのだから、
購入者層が違うし、金銭感覚や、満足度のレベルが違うから、
3-5工区の人が西２丁目の人より満足度が低いとは言えない。

[251: 匿名]

身の丈に応じた満足感ということですね。

[252: 匿名]

例えて言うと、芦屋の豪邸を見て、羨ましいと思うことはあっても、
自分の家を買って失敗だったと振り返る人はいない。

それと同じように、４丁目の人が２丁目の家を見て、
広くて良いと思っても、２丁目を買えば良かったと後悔する人は
多分いない。そもそも価格帯が違うのだから。
逆に、２丁目買った人の方があまりの暴落ぶりに、後悔していたりして（笑）

[253: 匿名さん]

３－５工区はコミュニティロードはありませんが法面が多いので、そこの木が育ってくると緑豊かにはなりそうです。土地が小ぶりなのが欠点ですが、今までの街区の中では一番標高が高く眺望のとれる区画の割合が多いと思います。

[254: 匿名]

西２丁目辺りの美しい街並みに憧れて西４丁目に土地を買ったものの、いざ街並みが出来てきたらなんか違うなぁと感じておられる方多いと思いますが、それは宅地が１０坪小さい事、コンクリートむき出しといった前提条件だけの違いではなく建物のグレードの違いでしょう。価格帯が違うということは街並みの風景まで変えてしまうのです(笑)

[255: 匿名]

いや、やはり建物よりも街のハード的な違いが一番大きいと思いますよ＞見た目の印象が違う理由

西１～２丁目は舗装とか側溝の蓋とか水路とか造成に石を多用していますし、電線を一部地中化したり、街路照明にも凝っていたり、総合的に見た目を重厚にする工夫が見られます。

もちろん土地が平均７０坪で庭の木の本数が多い事や、宅地外周のグリーンベルトが育ってきている事もよく見える理由でしょう。

[256: 匿名]

建物のグレードの違いも当然あるでしょう

[257: 匿名]

ガレージ停まってるクルマも含めて全てが違うでしょ。

[258: 近所をよく知る人]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/senkyo/html/sokuhou_20.html

山手台の投票率はかなり低いですね。６４箇所のうち下から５～６番目ぐらい。
これは民.度が低いというより、投票所の立地のせいじゃないでしょうか。
中山台なんて５箇所に投票所分散されているのに、同じぐらい標高の高低差大きい山手台は
１箇所しか投票所ないから、そりゃ投票率低くなるのも当然なんじゃないかと。

雲雀が一番低いのも駅前に一箇所しかない上に高低差と急坂の存在が関係してそうですね。

[259: 匿名]

４丁目の土地を買う人も、誰も街が出来上がって２丁目の様になるとは、誰も思ってないでしょ（笑）
土地が狭く、且つ予算を抑えようと思うと、どうしても平凡な総２階の家が増えると思うし、
素敵な街並みを創ろうと思えば、どうしても広さと予算が必要。

でも眺望に付いては、実際家が建つとこんな筈ではというのが多いかも。
更地では景色が良くても、一部の傾斜地を除いて、前に家が建つと、がっかりというのが多いでしょう。
前の家が建ってから、間取りを決めた方が良いかな。

[260: 匿名]

山手台のアジサイロード開通に取り組んでいた浜崎議員が落選しましたね。
http://www.peace.zaq.jp/123/index.html
お前らが投票に行かんかったからやと怒ってるやろなぁ。

大手鉄鋼メーカーのサラリーマン時代に赤字のあいあいパークの経営再建を請け負って
黒字化に成功して、その後２００７年に市議選に初当選した比較的まともな議員だったのに、
時勢的に民主党という事が響きましたね。

[261: 匿名]

４丁目の仕様や区画割が決定されたのも、造成工事がはじまったのも、
リーマンショック前で、鉄筋などの部材や人件費などが高騰していた時期です。
土地が狭かったり擁壁が打ちっぱなしだったりするのは、不況だからではないです。
むしろ地価や人件費が上がっている時期の計画だったから、少しでもコストを
抑える為にそうなってしまった可能性が高いです。
４丁目の設計時期の段階では、普通に造成したら西４丁目の坪単価が東３丁目
（坪５０～６０万で販売）より高くなってしまう状況だった。
そこで、総額を抑える為に土地を小さくしたり造成をローコストにしたのでしょうね。
１７０～１８０㎡前後で３０００万程度で販売する為に。
ところがその後、世界金融危機と不況で状況が一変して現在に至ると。
現在は４丁目の設計時点とは大きく違い地価も下がっているのだから、これからの
エリアは最低６０坪、平均７０坪～ぐらいで街並み重視で開発するべきですよね。

[262: 匿名]

いらん高くなる

[263: 匿名]

現状で売れてるのにわざわざ見直しなどないやろ

[264: 匿名]

今後の山手台東の北部も小さめの土地メインで造成するようだったら、それは安い値段で提供する為ではなく、逆に割高な坪単価で売りつけたいという販売側の思惑からでしょうね。

近畿圏の住宅街の地価は2年前より20～25%下がっているのに、山手台は殆ど値下げせず割高な値段で据え置いています。

街並みや日当たりや建築自由度を犠牲にしない広めの面積にしたほうが、結局街としての価値や街並みや人気は高くなるのは明らかであるにも関わらず、小さめの土地をメインに開発するのは「割高な坪単価で売りたい為」以外の理由は無い。

西1～2丁目、東2～3丁目と同じ平均70坪なら今の地価や景況を反映した適正価格で販売せざるをえなくなるけど、51～55坪をメインにすれば相場より10～20%ほど割高な坪単価でも宣伝強化すれば売れるからね。

[265: 物件比較中さん]

50坪2000万と60坪2400万って、坪単価は同じだけど50坪のほうが割高ですよね。
住環境を担保する空間的な余裕や日当たりや風通しや間取りの自由度などが劣る土地に
同じ坪単価払ってるって事ですから。

でも業者的には、小さい土地の区画割ほうが宅地あたりの原価高くなるんですよね。
インフラ整備に関する費用は、大きい土地でも小さい土地でも区画あたりの費用は
あまり変わりませんし、擁壁やボックスガレージなどの費用も、
土地の大きさに必ずしも比例せず、小さい土地でも結構な金額かかりますからね。
街区全体に対する道路面積の割合も、小さい土地で区画割したほうが大きくなりますので
全体でとれる宅地面積が減りますよね。

[266: 匿名]

同じ西４丁目でも、前街区（３－１工区）と新街区（３－５工区）は土地面積違いますよね。
前街区は２００㎡以上が多く、平均で６０坪ぐらいだと思われます。
区画割が違う理由を知りたいです。
どちらも造成工事の許可とったのは同じ時期なので、景況は関係無いですし。

[267: 周辺住民さん]

新街区のほうが南傾斜（ひな壇）の度合いが大きく、小さい土地でも一定の日当たりを確保できるからでは？

[268: 匿名さん]

東３丁目は、比較的最近に分譲された所ですがゆったりしていますね。
平均的な土地の大きさが西２丁目と同じで、グリーンベルトも広いので
ある程度の年数が経過すれば、初期の山手台と遜色の無い美しい街並みに
なるかもしれません。

最近は、長尾山トンネル付近を造成していますね。次回の分譲はあの辺りになるのでしょうか。

[269: 匿名]

普通は利便性が悪くなるほど、魅力を補う為に土地広くしたり街並みに拘ったりするのがセオリーなんですけどね。
西4丁目でスーパー予定地（現在の阪急オアシス）に近い前回エリアのほうが、今回エリアより土地広いのは謎です。
駅まで徒歩圏（歩けない事は無い）の2丁目より、完全バス便エリアの4丁目のほうが土地狭いというのも？
山手台北部に出来るマンションも、山本駅徒歩8分のジオグランデ山手台より平均専有面積が小さくなったりして。

[270: 匿名]

阪急（ジオ等）は基本的に、バス便マンションは出さないと思います。いま発売しているマンションでも、最寄駅とは別に都心（三宮）にも路線バスで直通して便利とか、2線以上を使えてバスと電車合わせて梅田まで30分以内とか、ごく特殊な例外ケースだけです。なので山手台のマンションは、今工事している小規模なジオが最後で、北部の集合住宅用地は他の業者に売却するのではないかと、個人的に予想しています。

[271: 匿名]

北部の集合住宅用地は、おそらくマンションにはならないでしょう。

宝塚市に採納する（＝東一丁目の南側ココセンター付近のように） もしくは 商業施設 にする予定のようです。

景気や社会情勢が急激な変化をした場合は変更されるかもしれませんがね。

そもそもバス便のマンションはどこも苦戦しています。採算がとれない商売はしないでしょう。

[272: 匿名]

なるほど。
北部の集合住宅用地にマンションがたたない場合、発表されている
山手台の計画人口や世帯数には今後変更が生じるのでしょうか？

[273: 匿名]

>>268
東3丁目はそんなに悪くないですよね。
高圧線と鉄塔がありますが、それ以外にあまり欠点は無いです。
土地も大きめだし、家々も凝った外観が多く魅力的です。
個人的には、東3丁目までの山手台は、ある程度の拘りを維持していたと思います。
これから開発する場所は、東3丁目ぐらいをベンチマークにしてほしいです。

[274: 匿名さん]

３丁目は土地が一段高くなっていて目の前の携帯基地局とコンニチワ状態。
まぁ気にしない人はどうでも良いかもしれないけど。

[275: 匿名]

>>271
集合住宅用地は、眺望や夜景を見ながら食事が出来るレストランやカフェが
数軒入るテナント施設に出来ないんですかね。

甲山とか箕面とか雲雀丘にはそういうお店ありますよね。

あの斜面の上からの眺めはおそらく中々のものだと思います。

[276: 匿名さん]

>275に賛成
明月記の支店なんかできたらいいですね。

[277: 近所をよく知る人]

雲雀丘の明月記は倒産寸前。そんな余力はありません…

[278: 匿名]

そうなんだぁ…
この景況では仕方ないね。
そう言えば雲雀丘花屋敷駅から出てる明月記の送迎バスもオンボロだわ、買い替えたらいいのに。

[279: 匿名さん]

図書館できないかな。

市立は中央図書館と西図書館あるんだから東図書館あっても良さそうなのに。

山手台に無理なら東公民館（東消防署に併設）あたりに造って欲しい。

清荒神の中央図書館　遠すぎ

[280: 匿名]

２０１１年宝塚市議選当選者

【無所属】多田浩一郎＿＿すみれガ丘２＿＿宝塚（左岸）
【民主党】大河内茂太＿＿中筋山手６＿＿＿中山（左岸）
【民主党】北野聡子＿＿＿小林２＿＿＿＿＿小林（右岸）
【共産党】田中耕＿＿＿＿鹿塩２＿＿＿＿＿仁川（右岸）
【みんな】大川裕之＿＿＿逆瀬台１＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【自民党】山本敬子＿＿＿すみれガ丘２＿＿宝塚（左岸）
【自民党】坂下賢治＿＿＿川面６＿＿＿＿＿宝塚（左岸）
【無所属】伊藤順一＿＿＿伊孑志２＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【公明党】藤岡和枝＿＿＿伊孑志４＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【無所属】伊福義治＿＿＿福井町＿＿＿＿＿小林（右岸）
【公明党】三宅浩二＿＿＿平井３＿＿＿＿＿山本（左岸）
【無所属】井上聖＿＿＿＿平井２＿＿＿＿＿山本（左岸）
【無所属】浅谷亜紀＿＿＿すみれガ丘３＿＿宝塚（左岸）
【無所属】北山照昭＿＿＿中山五月台６＿＿中山（左岸）
【自民党】村上正明＿＿＿星の荘＿＿＿＿＿売布神社（左岸）
【公明党】中野正＿＿＿＿武庫山２＿＿＿＿宝塚南口（右岸）
【共産党】田淵静子＿＿＿下佐曽利＿＿＿＿西谷（左岸）
【公明党】江原和明＿＿＿鹿塩１＿＿＿＿＿仁川（右岸）
【無所属】冨川晃太郎＿＿中筋５＿＿＿＿＿中山（左岸）
【無所属】石倉加代子＿＿宝松苑＿＿＿＿＿宝塚南口（右岸）
【社民党】大島淡紅子＿＿平井山荘＿＿＿＿山本（左岸）
【共産党】渡名喜正勝＿＿御所の前町＿＿＿小林（右岸）
【無所属】寺本早苗＿＿＿栄町３＿＿＿＿＿宝塚（左岸）
【自民党】佐藤基裕＿＿＿仁川月見ガ丘＿＿仁川（右岸）
【無所属】藤本誠＿＿＿＿中山桜台７＿＿＿中山（左岸）
【共産党】草野義雄＿＿＿亀井町＿＿＿＿＿小林（右岸）

無所属１０人　自民党４人　公明党４人　共産党４人　民主党２人　みんなの党１人　社民党１人

地区別当選者数
----------------------
西谷　　　　　　　１人
----------------------
雲雀丘花屋敷　　　０人
山本　　　　　　　３人
中山　　　　　　　４人
売布神社　　　　　１人
清荒神　　　　　　０人
宝塚　　　　　　　５人
----------------------
宝塚南口　　　　　２人
逆瀬川　　　　　　３人
小林　　　　　　　４人
仁川　　　　　　　３人
----------------------
合計　　　　　　２６人（武庫川左岸１４人、武庫川右岸１２人）

[281: 匿名]

図書館は建設費用も10億とか高額なだけでなく、毎年の維持費や新刊の
購入費用が半端じゃなくかかってくるのでまず難しいです。
宝塚は経常収支比率が100%近いので金のかかる新事業は困難です。
クリーンセンターの焼却炉の建替えとか近い将来に必要になってくる
ものが色々ありますからね。
市議会が給与や議員数を減らす事で、市職員の人件費カットを実現し
新たな事業に使える予算を捻出しようという流れがあるようですが、
うまくいくかどうかは分かりません。

[282: 匿名]

＞275

“住宅地”としての価値を考えると、夜景を楽しめるレストランは難しいのではないでしょうか。

阪急アシスでさえ、夜20時までの営業形態。また甲山付近でも路上駐車や騒音など、民はあまり良く思ってはいない。

阪急不動産としても、住宅地の価値を高める為にも、夜遅くまで営業するような店舗は造らないんじゃないですか。

出来るとすれば、阪急の関連会社を引っ張る可能性は高いですが、個人的には市に採納の可能性が高いと思っています。

[283: 匿名]

「道の駅」誘致しましょうか？西谷で採れた地野菜の朝市とか。営業時間も夕方迄だし。

[284: 匿名]

そういうのは宝塚市に出来る新名神のスマートICでやるみたいですよ。

[285: 匿名]

宝塚市民は猪名川町や川西市の図書館で借りられますよ。
山手台から公共交通機関で行くなら川西駅前の中央図書館、車で沢山借りるなら長尾山トンネル経由で猪名川町立図書館が良いのではないでしょうか？
5km弱なので電動自転車や原付で行く事も可能かと思います。電動自転車で行きは15分かかりませんね。帰りは山本駅から登りなので25分ぐらいかかります。176号線の拡幅整備が山本以東から川西まで完了すれば、日常的に川西能勢口まで自転車で往復する事は可能ですね（今は雲雀丘周辺の福知山線と併走している区間の路肩が狭いので少し危険で人によっては自転車で走りたくない道）。

[286: 匿名]

山本から最寄の図書館は、伊丹市立図書館北分館（きららホール）かな。
蔵書数は若干少なめ（6万冊台）だけど、宝塚に東図書館が出来ても
まず似たような規模になるから、ここで我慢されては。

[287: 匿名]

我慢ですか…
図書館過疎地ですね。

[288: 匿名]

図書館分室や消防署などがある中山台と比較すると山手台は市会議員も出てないし宝塚市政からは阻害されていますので住民税の払い損でもやむを得ないことです。

[289: 匿名]

こんなショボい分譲地に図書館なんてできるかよ

[290: 匿名]

289みたいな空気を読めない、しょうもない事を言う人は他でもしょうもない事したり言ったりしてるんだろうな

[291: 匿名]

まぁ山手台はバス便エリアの上に、図書館からも市役所からも総合病院からもある程度の商業集積地（日常的な買物スポット）からも遠いのは事実ですね。阪急オアシスだけはありますが、オアシスだけで生活は不可能だし。

それだけに現在のような１７０～１９０㎡メインの分譲では魅力が無い。山手台は比較的土地が広い事（９０年代造成エリアは平均７０坪）と街並み（景観）に拘った造成ぐらいしか売りが無かったんだから、そこの拘りを捨てたら本質的な魅力が無くなってしまいます。

コミュニティロードの質感も２丁目と４丁目では段違いです。やはり以前のこだわりを取り戻すべきだと思います。

[292: 匿名]

伊丹市立図書館の北分館は、自転車でサイクリングがてらに行くにはおすすめですよ。
行程の半分以上は車道を通らずに行けます。
山手台からだとジオグランデ山手台の所で右折して、踏切越えてから旧176号線まで出て
そこから少し旧176号線を西に走って天神川まで出たら、川沿いの整備された遊歩道を南下して
（大阪芸術短期大学やバラ公園の脇を通って）、伊丹スポーツセンターまで遊歩道オンリーで行けます。
図書館に行く場合は、伊丹スポーツセンターの少し手前で右折します。

[293: 匿名]

と、意味不明なことを話しており

[294: 匿名]

清荒神（宝塚市立図書館）も川西駅前図書館も伊丹北図書館も全て同じぐらい遠いですね。

[295: 匿名]

と、容疑を否認しています。

[296: 匿名]

初期に分譲した西２丁目辺りを、今の様に小分けで売る戦略でやってたら、今頃、西４丁目は見向きもされなかっただろうけど、まあ、阪急の戦略も成功だったのでは。

[297: 匿名さん]

売布神社駅から山手に徒歩4分の一種低層で住友林業の分譲地やってるよ。
正式発表や広告等はまだみたいだけど、現地での先行案内は既に始まってるみたい。
駅近だから土地は大きくないけど（150㎡～）駅近であるにも関わらず
山手台より住環境は遥かに良い（交通量少なく静かで緑も多い）。
周辺は生活至便。登り坂はあるけど100m程度なので全く苦にならない距離。
ハウスメーカーの分譲地だから建築条件付きだけど、住友林業で良い方は検討されては。
難点は土地代が高そうな事ぐらい（駅近で閑静だから仕方無いけど）。

[298: 匿名]

阪急宝塚線の宝塚市内の駅は、普通始発駅である雲雀丘花屋敷は別にしても、山本～宝塚間は通勤時間帯に西側の駅ほど座れる確率が高くなるので宝塚に近くなるほど通勤事情は優れていますね。
駅近50坪弱とバス便50坪台だったら駅近のほうが圧倒的に魅力的です。
同じ値段で駅近50坪弱とバス便100坪弱（眺望有り、庭広々）だったら悩みますけどね。
駅近150㎡とバス便300㎡が整形地の場合でだいたい等価値と思われます。

>>296
あくまで憶測ですけど、最近の山手台を開発している方々と初期の山手台を開発した方々は全く別なのでは？
山手台開発を主導していた幸福銀行の破綻で1回塩漬けになってから、かなりのブランクがあきましたからね。
もしそうであれば、初期の山手台に関わった人々がもう現在は関与していないから、全く印象も見た目も違う別の街が出来ているのかもしれません。

[299: 匿名]

阪急宝塚線はラッシュ時の急行めちゃくちゃ遅い上に混んでるから、
座れるかどうかが最重要なんですよね。
宝塚までバックして座る人もいるぐらいですから、、、

[300: 匿名]

利便性が低い山の中腹バス便エリアを選ぶのであれば、ゆったりした区画割（65～70坪標準）の街並みに住みたいというのが多くの方の偽らざる本音でしょう。

[301: 匿名]

でも高くて手が届かなかったら絵に描いた餅なので区画割を小さくせざるを得ないと言うのもより多くの方の偽らざる現実でしょう。(55坪)

[302: 匿名]

JR新駅について、最新情報ありませんか？

平井車庫前に出来るということですが。今のLAWSONは、どうなるでしょうね。駅が出来たら、平井四丁目、雲雀丘三丁目の住民が、JRに乗り出すとしたら、駅前のコンビニとなる、今のLAWSONは需要が増えるか、新駅に付随するテナントに負けるかですね。ただ、このLAWSON、駐車場があるから大丈夫でしょう。
新駅は、高架にはならないでしょうから、テナントが入るスペースはないかな。でも、駅ができたらある程度、発展し、飲食店など来ないかな。一番来て欲しいのは、イカリスーパー。

[303: 周辺住民さん]

JR新駅周辺の県道宝塚平井線（旧176）沿いの地権者には不動産業者や郊外型量販店から複数オファーが来ているようです。現在もしくは最近まで雑木林になっていた土地（3ヶ所あり）や青空駐車場になっている場所です。あの辺りは当初幅員１２ｍに拡幅予定でしたが新駅開業を見越して幅員１８ｍに都市計画が変更となりました。たしかに高架駅ではなく橋上駅舎ではありますが周辺環境は一変すると思われます。
店舗の業態は現在のところ未定ですが県道拡幅と新駅開業を見越してロードサイド店が複数開業するようです。

[304: 匿名]

へー、そうなんですか！やったー。楽しみですね！ますます魅力的な街になりますね。平井と雲雀は。

[305: 匿名さん]

山手台にとっても悪くない話ですね。

[306: 匿名]

スーパーはいらない。既に多すぎ。

[307: 匿名]

消費者にとって競争は激しいに越したことない。

[308: 匿名]

イカリスーパー誘致に一票！

要らないのは…クリーニング店、歯医者、カメラ屋、婦人服店など。あと、接骨院とかも勘弁して。

[309: 匿名]

イカリスーパーなんて全然良く無いしいらない。ラッキー/パントリーとかのほうが良い。
というか宝塚で一番供給が足りておらず需要がある施設（待ちが多く不足している）は、特別養護老人ホームらしいですよ。
100～200人待ちとか当たり前。

それはともかくお店に関しては、市民の希望では「雰囲気の良いレストランや飲食店」が最も多いようです。
国道などにありがちないわゆる大資本のチェーン店とは正反対のお店に来て欲しいという事ですね。
同様に「個性的で魅力ある専門店」の希望も上位に来ています。
一方で大資本のチェーン店の典型であるファミレスやコンビニなどは下位です。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070306000000-takarazuka...
29ページ参照。

[310: 周辺住民さん]

イカリは高級感あっていいですね。でも実際は１００円ショップのダイソーとディスカウントストアのジャパン、無添くら寿司（中山寺にもかっぱ寿司が出来ます）大手焼肉チェーン店（今回のユッケ中毒事件で流れるかも）、などから出店の引き合いがあると聞いています。ちょっとイメージは違ってきますね。あの辺りはローソンの繁盛ぶりからもご案内のとおり旧１７６の川西～宝塚間では最も商業出店が遅れていてロードサイドのビジネスチャンスが残されている場所らしいです。そこへもって新駅情報が更に後押ししているのかも知れません。

[311: 匿名]

こんな辺鄙なとこにイカリなんてできるかよ
バ カじゃねーの

[312: 匿名]

イカリはできないけど新駅できたら辺鄙じゃなくなるよ。
もう少し先見の明を養いましょうね(^∇^)

[313: 匿名]

辺鄙と思いきや、意外にこのあたりは便利です。
雲雀丘花屋敷駅、山本駅に徒歩でらくらく行けます。そして、北側山手住宅街は閑静で、住民の雰囲気も良いです。
加えて、JR新駅できれば、ますます魅力的な街になります。イカリは、ある程度富裕層が住む立地にあります。雲雀丘ふもとに位置する新駅は、イカリ出来ても不思議ではないです。
イカリでなくても、輸入食材や、ちょいと変わった商品を置くお店が欲しいです。パン屋もありですね。
とにかく、たのしみ。
くらすし、焼き肉、ダイソーは雰囲気に合わないです。

[314: 匿名さん]

同意。

花屋敷～雲雀丘～山手台～中山台

この辺りの山手エリアは高級スーパーの一つくらい出来ても決して不思議ではない。

[315: 匿名]

などと、意味不明な供述をしており

[316: 匿名]

山手台、中山台
を、
花屋敷、雲雀丘
と、
一緒にするな
お前らと同列ではない
花屋敷、雲雀丘は高級だが
山手台、中山台は並以下だバ カもん

[317: 匿名]

と、南ひばりヶ丘の住人が申しております。

[318: 匿名さん]

阪急宝塚線で住環境良好（環境が良く永住に相応しい）な優良住宅街は、

雲雀丘1～3丁目、雲雀丘山手1丁目、平井（1～4丁目の一部）、平井山荘（の一部）、
山本中・山本東・山本西（の一部）、中筋山手（の一部）、中山寺2～3丁目、
中筋（の一部）、売布4丁目、売布1～2丁目、星ノ荘（の一部）、清荒神2丁目、
鶴の荘（の一部）、川面（の一部）、御殿山1～3丁目、桜ヶ丘

あたりでしょうね。どこに行くにも車が必要（免停になったり、高齢で
運転免許返上したら途端に生活に支障をきたす）な住宅街は永住環境ではない。
家で飲酒しただけで、数時間～は外出や行動に制限がかかる。

[319: 匿名さん]

訂正

阪急宝塚線の宝塚市域で住環境良好（環境が良く永住に相応しい）な優良住宅街は、

※宝塚市域だから、寺畑や花屋敷は入れてない

[320: 匿名]

平井四丁目は西雲雀丘という住所に変わるそうですが、真偽のほどは？

[321: 匿名さん]

地元の自治会にそういう動きはあるみたいですよ。

[322: 匿名]

バイパスのほうの新176号が大資本のチェーン店だらけ（特に飲食店）で埋め尽くされている状態だから、旧176号はちょっとこだわり系のお店（個人や小資本の）が多いとバランスがとれてよいんですけどね。

[323: 匿名]

確かにそうですね！
ハイセンスなお店が来たらいいなぁ。

周辺は、地価があがりそうですね。特に平井車庫から北側の山手の住宅街は。固定資産税上がったりするのかな。

[324: 匿名]

などと、無知な連中が意味不明な供述をしており、、、

[325: 匿名]

ニュータウンが出来る時に山を売った連中は、山ではなく麓の広大な屋敷に働かずに住んでいます。
テナントビルやアパートや駐車場の安定収入が入ってきて一生安泰。

ニュータウンってのは、片手か両手で数えられるぐらいの人数の地権者が山を売った所に、何千人と住んでいるのだから屈辱。銀行（住宅ローン）の奴隷になって、地主とデベロッパーとハウスメーカーを儲けさせているんだから罰ゲームみたいなもん。

[326: 匿名]

と、自称 奴隷が申しております。

[327: 匿名]

ttp://blogs.yahoo.co.jp/brilliant408/MYBLOG/yblog.html

↑中山台（の中山五月台）の戸建に最近まで住んでいた方のブログ（武庫川沿いのタワーマンションを買って移り住んだみたい）。
本人が東大法卒、妻が慶應法卒、3人の子供が京大法、国立大医学部、関学。
宝塚の70年代頃のニュータウン（中山台や逆瀬台）の戸建は、こういう感じの属性の現在65～70歳前後のリタイアした
元大手企業サラリーマン世帯が多い。
今、大阪駅で話題のJR西日本の社長（一橋大学卒）も60代半ばで中山台在住ですね。

[328: 匿名]

などと、意味不明な供述をしており

[329: 匿名]

親が優秀だと子供もその遺伝子を受け継いでいるわけで、学区なんてどうでも良いですからね。

やたら学区とか気にして学区で住まい選びをするような学区マニアの主婦や世帯主に限って、自分はたいした学歴も無い事が殆ど。

[330: ご近所さん]

と、容疑を否認している

[331: 匿名]

つまらん、ちゃちゃを入れる恥ずかしい輩がいるね。
こんな事かいたら、また恥ずかしいこと書くんやろね。

[332: 住まいに詳しい人]

本当に良い戸建の住宅街を見極めるポイント。
それは低層（主に3階建て）分譲マンションが存在しているかどうか。
低層分譲マンションの販売が事業として成り立つエリアはごく限られる（需要、立地条件、環境、交通利便性など）。
一種低層で閑静かつ環境良好で駅にも徒歩10分以内で生活利便性も良いという希少条件を満たす必要がある。
それゆえに低層分譲マンションが存在している第一種低層住居専用地域は、理想の戸建住宅街と言える。

[333: 匿名]

雲雀丘花屋敷、中山、売布神社の徒歩圏は分譲マンション結構多いけど、
山本の徒歩圏は、分譲マンションかなり少なめですね。
地主が土地をあまり手放さず、賃貸アパートや賃貸マンション建てるからかな。

[334: ご近所さん]

とか、書くよりちゃんと働けニートども

[335: e戸建てファンさん]

ここは自画自賛のナルシストの＊＊
とっとと消えろタワケめ