阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[236: 匿名はん]

>>235
http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20110418ddlk28010482000c.html
住所はわかりませんね。

いつもは
http://www.kobe-np.co.jp/senkyo/07tou3/K_sigi07.html
このように住所も出ている事が多いのですが。

[237: ご近所さん]

選挙公報届きましたけど、山手台在住の候補（新人）はいなさそうでした。

[238: 匿名]

東3丁目と西4丁目（新街区じゃないほう）売れ残っていた土地が
仲介で新たに売りに出ています。

宝塚市山手台西４丁目
3090万円
237.56㎡

宝塚市山手台東３丁目
4253万円
334.74㎡

宝塚市山手台東３丁目
4649万円
614.76㎡（傾斜地を含む）

[240: 近所をよく知る人]

新街区（４丁目）の標準的な土地は、小さめなのに駐車スペースを大抵２台確保して建ててるから、庭は殆ど無いです。オープンガーデンに参加するような立派な庭はまず困難です。駐車スペース２台設けてもじゅうぶん広い庭をとれる程度の土地面積を標準とするべきでした。

山の上の５０坪強の土地って、たとえ売れていてもそれは予算との兼ね合いで妥協して購入している方が殆どで、心底気に入って購入している方はごく少ないです。本当は皆さんもう少し広い土地が欲しかったし、多少不便な山の上に住むなら広い庭が欲しかったんです。居住者の理想を叶える街ではありませんから、本当の意味で魅力的な街とは言えませんね。

[241: は]

妥協してる人が殆どって、
何人の人に尋ねて、何人の人がそう答えたのですか？
一件一件聞いて回ったんですか？
本当の事が知りたいので、回答お願いします。

[242: 匿名]

一般的にはバス便の郊外は、広い庭を求めてという方が多いですね。
でも山手台の場合は、眺望や開放感を求めて決めたという方も少なからず居ます。
そういう方は思い通りの眺望が得られている区画なら、土地が５０坪ちょっとで
広々していなくても、大満足されている方は居られると思います。

[243: 匿名]

わたくしは3‐5工区を待って購入しました。

正直、あまり広い庭の手入れをする自信もありませんでしたが（妻もしかりです）少しゆとりがあり、眺望の良い敷地、を希望しておりましたので、山手台西4丁目（新街区）に大満足しています。

[244: 匿名]

住めば都と言いますからね。

[245: 匿名]

3ｰ5工区売り出し時で先着順とありましたが、前日から並ばれていた方が居たようですよ。先着順のため土地のキャンセル待ちなどするかたもいるほど。
庭いじりが趣味な方ばかりではありませんし、住めば都とは少し失礼な言い方のような気がします。
バス便である。
駅近ではない
区画割りが今までにくらべ小さめだからとおっしゃられる方もいますが、3ｰ5工区も素敵な町並みになるとおもいます。

[246: ビギナーさん]

郊外戸建希望者は予算が許せば、普通は広い土地に住みたいでしょう。
わかりやすくする為に土地形状を正方形だと仮定して、
平均52坪（172㎡　間口13.1m×奥行13.1m）より10坪大きくなって
平均62坪（205㎡　間口14.3m×奥行14.3m）になれば、
隣の家の建物までの距離が52坪の時より平均2.4mは離れるわけですから
街並みやゆとりは全く別物になります。
たかが10坪されど10坪です。
値段無視で3-5工区（西4丁目の新街区）と3-5工区より平均で15坪ほど
土地が大きい山手台第1工区（西2丁目など）のどちらに住みたいか
アンケートをとれば、殆ど全員が後者と答えるのではないでしょうか？

郊外なのに隣の家に近かったり土地狭い方が良いという人は少数派でしょう。

また、宝塚市の一種低層は第一種高度地区制限があるので
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-koudochiku.jp...
特に南向きの土地は奥行きがあったほうが良いです。
ぎりぎりまで寄せると2階の建築自由度が減り影響を受けます。

[247: ビギナーさん]

土地が少し広くなり、家屋と家屋の間の距離が2～3m遠くなるだけで、
建物に遮られていた視界がかなり広くなり、眺望が得られる空間が増える事も意味します。

[248: ビギナーさん]

すいません、計算間違えました。

--------------------------------------------------------------------------------
平均52坪（172㎡　間口13.1m×奥行13.1m）より10坪大きくなって
平均62坪（205㎡　間口14.3m×奥行14.3m）になれば、

自宅の建物から隣宅の建物までの距離が52坪の時より
平均で約1.2m（例　4.0m→5.2m）は離れるわけですから

（※間口9.1mの建物で計算）
--------------------------------------------------------------------------------

実際は間口より奥行きが長い区画割が殆どなので、条件はもっと厳しいです。
西4丁目が初期の山手台より建てこんでいるように見えるのは目の錯覚では無いです。

[249: 匿名]

〉244 さん

住めば都とおっしゃられても

まだ住んではいませんが。。。（苦笑）

また一部の土地に限定されますが、緑地帯や角地の解放感の良さは3‐5工区ならではです。
景色が遮られる事は絶対ありません。

[250: 匿名]

246さんの意見がもっともです。
街並みや日照などを確保しようと思えば、最低６０坪はないと厳しいですね。
南道路の区画であれば、道路からすぐ玄関でなく多少のアプローチが欲しいですし、
北道路の区画であれば、南リビングの前に少しぐらいの空間が無いと、
リビングの前は直ぐ隣の塀になってしまう。

この１０坪の空間は、庭いじりが好きとか以前の問題で、街並みや住環境を維持する上で
必要な空間と思う。庭いじりが嫌いな人は、最初は芝生にすれば良いし、でも、
どうせなら、花を植えようとか、子供が野菜を作りたいとか段々充実していく人は多いけど。
最初から庭いじりが好きだから、大き目の土地を買う人の方が少数派と思うな。

だだ、3-5工区が妥協して買ったため満足していないと言う意見は少し違うかな。
価格は、個人で出せる範囲の上限があるから、その予算の中で、
一番良いと思って買っているのだから、十分満足と思う。
大体、西２丁目辺りの家と、3-5工区では、総額が倍ぐらい違うのだから、
購入者層が違うし、金銭感覚や、満足度のレベルが違うから、
3-5工区の人が西２丁目の人より満足度が低いとは言えない。

[251: 匿名]

身の丈に応じた満足感ということですね。

[252: 匿名]

例えて言うと、芦屋の豪邸を見て、羨ましいと思うことはあっても、
自分の家を買って失敗だったと振り返る人はいない。

それと同じように、４丁目の人が２丁目の家を見て、
広くて良いと思っても、２丁目を買えば良かったと後悔する人は
多分いない。そもそも価格帯が違うのだから。
逆に、２丁目買った人の方があまりの暴落ぶりに、後悔していたりして（笑）

[253: 匿名さん]

３－５工区はコミュニティロードはありませんが法面が多いので、そこの木が育ってくると緑豊かにはなりそうです。土地が小ぶりなのが欠点ですが、今までの街区の中では一番標高が高く眺望のとれる区画の割合が多いと思います。

[254: 匿名]

西２丁目辺りの美しい街並みに憧れて西４丁目に土地を買ったものの、いざ街並みが出来てきたらなんか違うなぁと感じておられる方多いと思いますが、それは宅地が１０坪小さい事、コンクリートむき出しといった前提条件だけの違いではなく建物のグレードの違いでしょう。価格帯が違うということは街並みの風景まで変えてしまうのです(笑)

[255: 匿名]

いや、やはり建物よりも街のハード的な違いが一番大きいと思いますよ＞見た目の印象が違う理由

西１～２丁目は舗装とか側溝の蓋とか水路とか造成に石を多用していますし、電線を一部地中化したり、街路照明にも凝っていたり、総合的に見た目を重厚にする工夫が見られます。

もちろん土地が平均７０坪で庭の木の本数が多い事や、宅地外周のグリーンベルトが育ってきている事もよく見える理由でしょう。

[256: 匿名]

建物のグレードの違いも当然あるでしょう

[257: 匿名]

ガレージ停まってるクルマも含めて全てが違うでしょ。

[258: 近所をよく知る人]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/senkyo/html/sokuhou_20.html

山手台の投票率はかなり低いですね。６４箇所のうち下から５～６番目ぐらい。
これは民.度が低いというより、投票所の立地のせいじゃないでしょうか。
中山台なんて５箇所に投票所分散されているのに、同じぐらい標高の高低差大きい山手台は
１箇所しか投票所ないから、そりゃ投票率低くなるのも当然なんじゃないかと。

雲雀が一番低いのも駅前に一箇所しかない上に高低差と急坂の存在が関係してそうですね。

[259: 匿名]

４丁目の土地を買う人も、誰も街が出来上がって２丁目の様になるとは、誰も思ってないでしょ（笑）
土地が狭く、且つ予算を抑えようと思うと、どうしても平凡な総２階の家が増えると思うし、
素敵な街並みを創ろうと思えば、どうしても広さと予算が必要。

でも眺望に付いては、実際家が建つとこんな筈ではというのが多いかも。
更地では景色が良くても、一部の傾斜地を除いて、前に家が建つと、がっかりというのが多いでしょう。
前の家が建ってから、間取りを決めた方が良いかな。

[260: 匿名]

山手台のアジサイロード開通に取り組んでいた浜崎議員が落選しましたね。
http://www.peace.zaq.jp/123/index.html
お前らが投票に行かんかったからやと怒ってるやろなぁ。

大手鉄鋼メーカーのサラリーマン時代に赤字のあいあいパークの経営再建を請け負って
黒字化に成功して、その後２００７年に市議選に初当選した比較的まともな議員だったのに、
時勢的に民主党という事が響きましたね。

[261: 匿名]

４丁目の仕様や区画割が決定されたのも、造成工事がはじまったのも、
リーマンショック前で、鉄筋などの部材や人件費などが高騰していた時期です。
土地が狭かったり擁壁が打ちっぱなしだったりするのは、不況だからではないです。
むしろ地価や人件費が上がっている時期の計画だったから、少しでもコストを
抑える為にそうなってしまった可能性が高いです。
４丁目の設計時期の段階では、普通に造成したら西４丁目の坪単価が東３丁目
（坪５０～６０万で販売）より高くなってしまう状況だった。
そこで、総額を抑える為に土地を小さくしたり造成をローコストにしたのでしょうね。
１７０～１８０㎡前後で３０００万程度で販売する為に。
ところがその後、世界金融危機と不況で状況が一変して現在に至ると。
現在は４丁目の設計時点とは大きく違い地価も下がっているのだから、これからの
エリアは最低６０坪、平均７０坪～ぐらいで街並み重視で開発するべきですよね。

[262: 匿名]

いらん高くなる

[263: 匿名]

現状で売れてるのにわざわざ見直しなどないやろ

[264: 匿名]

今後の山手台東の北部も小さめの土地メインで造成するようだったら、それは安い値段で提供する為ではなく、逆に割高な坪単価で売りつけたいという販売側の思惑からでしょうね。

近畿圏の住宅街の地価は2年前より20～25%下がっているのに、山手台は殆ど値下げせず割高な値段で据え置いています。

街並みや日当たりや建築自由度を犠牲にしない広めの面積にしたほうが、結局街としての価値や街並みや人気は高くなるのは明らかであるにも関わらず、小さめの土地をメインに開発するのは「割高な坪単価で売りたい為」以外の理由は無い。

西1～2丁目、東2～3丁目と同じ平均70坪なら今の地価や景況を反映した適正価格で販売せざるをえなくなるけど、51～55坪をメインにすれば相場より10～20%ほど割高な坪単価でも宣伝強化すれば売れるからね。

[265: 物件比較中さん]

50坪2000万と60坪2400万って、坪単価は同じだけど50坪のほうが割高ですよね。
住環境を担保する空間的な余裕や日当たりや風通しや間取りの自由度などが劣る土地に
同じ坪単価払ってるって事ですから。

でも業者的には、小さい土地の区画割ほうが宅地あたりの原価高くなるんですよね。
インフラ整備に関する費用は、大きい土地でも小さい土地でも区画あたりの費用は
あまり変わりませんし、擁壁やボックスガレージなどの費用も、
土地の大きさに必ずしも比例せず、小さい土地でも結構な金額かかりますからね。
街区全体に対する道路面積の割合も、小さい土地で区画割したほうが大きくなりますので
全体でとれる宅地面積が減りますよね。

[266: 匿名]

同じ西４丁目でも、前街区（３－１工区）と新街区（３－５工区）は土地面積違いますよね。
前街区は２００㎡以上が多く、平均で６０坪ぐらいだと思われます。
区画割が違う理由を知りたいです。
どちらも造成工事の許可とったのは同じ時期なので、景況は関係無いですし。

[267: 周辺住民さん]

新街区のほうが南傾斜（ひな壇）の度合いが大きく、小さい土地でも一定の日当たりを確保できるからでは？

[268: 匿名さん]

東３丁目は、比較的最近に分譲された所ですがゆったりしていますね。
平均的な土地の大きさが西２丁目と同じで、グリーンベルトも広いので
ある程度の年数が経過すれば、初期の山手台と遜色の無い美しい街並みに
なるかもしれません。

最近は、長尾山トンネル付近を造成していますね。次回の分譲はあの辺りになるのでしょうか。

[269: 匿名]

普通は利便性が悪くなるほど、魅力を補う為に土地広くしたり街並みに拘ったりするのがセオリーなんですけどね。
西4丁目でスーパー予定地（現在の阪急オアシス）に近い前回エリアのほうが、今回エリアより土地広いのは謎です。
駅まで徒歩圏（歩けない事は無い）の2丁目より、完全バス便エリアの4丁目のほうが土地狭いというのも？
山手台北部に出来るマンションも、山本駅徒歩8分のジオグランデ山手台より平均専有面積が小さくなったりして。

[270: 匿名]

阪急（ジオ等）は基本的に、バス便マンションは出さないと思います。いま発売しているマンションでも、最寄駅とは別に都心（三宮）にも路線バスで直通して便利とか、2線以上を使えてバスと電車合わせて梅田まで30分以内とか、ごく特殊な例外ケースだけです。なので山手台のマンションは、今工事している小規模なジオが最後で、北部の集合住宅用地は他の業者に売却するのではないかと、個人的に予想しています。

[271: 匿名]

北部の集合住宅用地は、おそらくマンションにはならないでしょう。

宝塚市に採納する（＝東一丁目の南側ココセンター付近のように） もしくは 商業施設 にする予定のようです。

景気や社会情勢が急激な変化をした場合は変更されるかもしれませんがね。

そもそもバス便のマンションはどこも苦戦しています。採算がとれない商売はしないでしょう。

[272: 匿名]

なるほど。
北部の集合住宅用地にマンションがたたない場合、発表されている
山手台の計画人口や世帯数には今後変更が生じるのでしょうか？

[273: 匿名]

>>268
東3丁目はそんなに悪くないですよね。
高圧線と鉄塔がありますが、それ以外にあまり欠点は無いです。
土地も大きめだし、家々も凝った外観が多く魅力的です。
個人的には、東3丁目までの山手台は、ある程度の拘りを維持していたと思います。
これから開発する場所は、東3丁目ぐらいをベンチマークにしてほしいです。

[274: 匿名さん]

３丁目は土地が一段高くなっていて目の前の携帯基地局とコンニチワ状態。
まぁ気にしない人はどうでも良いかもしれないけど。

[275: 匿名]

>>271
集合住宅用地は、眺望や夜景を見ながら食事が出来るレストランやカフェが
数軒入るテナント施設に出来ないんですかね。

甲山とか箕面とか雲雀丘にはそういうお店ありますよね。

あの斜面の上からの眺めはおそらく中々のものだと思います。

[276: 匿名さん]

>275に賛成
明月記の支店なんかできたらいいですね。

[277: 近所をよく知る人]

雲雀丘の明月記は倒産寸前。そんな余力はありません…

[278: 匿名]

そうなんだぁ…
この景況では仕方ないね。
そう言えば雲雀丘花屋敷駅から出てる明月記の送迎バスもオンボロだわ、買い替えたらいいのに。

[279: 匿名さん]

図書館できないかな。

市立は中央図書館と西図書館あるんだから東図書館あっても良さそうなのに。

山手台に無理なら東公民館（東消防署に併設）あたりに造って欲しい。

清荒神の中央図書館　遠すぎ

[280: 匿名]

２０１１年宝塚市議選当選者

【無所属】多田浩一郎＿＿すみれガ丘２＿＿宝塚（左岸）
【民主党】大河内茂太＿＿中筋山手６＿＿＿中山（左岸）
【民主党】北野聡子＿＿＿小林２＿＿＿＿＿小林（右岸）
【共産党】田中耕＿＿＿＿鹿塩２＿＿＿＿＿仁川（右岸）
【みんな】大川裕之＿＿＿逆瀬台１＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【自民党】山本敬子＿＿＿すみれガ丘２＿＿宝塚（左岸）
【自民党】坂下賢治＿＿＿川面６＿＿＿＿＿宝塚（左岸）
【無所属】伊藤順一＿＿＿伊孑志２＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【公明党】藤岡和枝＿＿＿伊孑志４＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【無所属】伊福義治＿＿＿福井町＿＿＿＿＿小林（右岸）
【公明党】三宅浩二＿＿＿平井３＿＿＿＿＿山本（左岸）
【無所属】井上聖＿＿＿＿平井２＿＿＿＿＿山本（左岸）
【無所属】浅谷亜紀＿＿＿すみれガ丘３＿＿宝塚（左岸）
【無所属】北山照昭＿＿＿中山五月台６＿＿中山（左岸）
【自民党】村上正明＿＿＿星の荘＿＿＿＿＿売布神社（左岸）
【公明党】中野正＿＿＿＿武庫山２＿＿＿＿宝塚南口（右岸）
【共産党】田淵静子＿＿＿下佐曽利＿＿＿＿西谷（左岸）
【公明党】江原和明＿＿＿鹿塩１＿＿＿＿＿仁川（右岸）
【無所属】冨川晃太郎＿＿中筋５＿＿＿＿＿中山（左岸）
【無所属】石倉加代子＿＿宝松苑＿＿＿＿＿宝塚南口（右岸）
【社民党】大島淡紅子＿＿平井山荘＿＿＿＿山本（左岸）
【共産党】渡名喜正勝＿＿御所の前町＿＿＿小林（右岸）
【無所属】寺本早苗＿＿＿栄町３＿＿＿＿＿宝塚（左岸）
【自民党】佐藤基裕＿＿＿仁川月見ガ丘＿＿仁川（右岸）
【無所属】藤本誠＿＿＿＿中山桜台７＿＿＿中山（左岸）
【共産党】草野義雄＿＿＿亀井町＿＿＿＿＿小林（右岸）

無所属１０人　自民党４人　公明党４人　共産党４人　民主党２人　みんなの党１人　社民党１人

地区別当選者数
----------------------
西谷　　　　　　　１人
----------------------
雲雀丘花屋敷　　　０人
山本　　　　　　　３人
中山　　　　　　　４人
売布神社　　　　　１人
清荒神　　　　　　０人
宝塚　　　　　　　５人
----------------------
宝塚南口　　　　　２人
逆瀬川　　　　　　３人
小林　　　　　　　４人
仁川　　　　　　　３人
----------------------
合計　　　　　　２６人（武庫川左岸１４人、武庫川右岸１２人）

[281: 匿名]

図書館は建設費用も10億とか高額なだけでなく、毎年の維持費や新刊の
購入費用が半端じゃなくかかってくるのでまず難しいです。
宝塚は経常収支比率が100%近いので金のかかる新事業は困難です。
クリーンセンターの焼却炉の建替えとか近い将来に必要になってくる
ものが色々ありますからね。
市議会が給与や議員数を減らす事で、市職員の人件費カットを実現し
新たな事業に使える予算を捻出しようという流れがあるようですが、
うまくいくかどうかは分かりません。

[282: 匿名]

＞275

“住宅地”としての価値を考えると、夜景を楽しめるレストランは難しいのではないでしょうか。

阪急アシスでさえ、夜20時までの営業形態。また甲山付近でも路上駐車や騒音など、民はあまり良く思ってはいない。

阪急不動産としても、住宅地の価値を高める為にも、夜遅くまで営業するような店舗は造らないんじゃないですか。

出来るとすれば、阪急の関連会社を引っ張る可能性は高いですが、個人的には市に採納の可能性が高いと思っています。

[283: 匿名]

「道の駅」誘致しましょうか？西谷で採れた地野菜の朝市とか。営業時間も夕方迄だし。

[284: 匿名]

そういうのは宝塚市に出来る新名神のスマートICでやるみたいですよ。

[285: 匿名]

宝塚市民は猪名川町や川西市の図書館で借りられますよ。
山手台から公共交通機関で行くなら川西駅前の中央図書館、車で沢山借りるなら長尾山トンネル経由で猪名川町立図書館が良いのではないでしょうか？
5km弱なので電動自転車や原付で行く事も可能かと思います。電動自転車で行きは15分かかりませんね。帰りは山本駅から登りなので25分ぐらいかかります。176号線の拡幅整備が山本以東から川西まで完了すれば、日常的に川西能勢口まで自転車で往復する事は可能ですね（今は雲雀丘周辺の福知山線と併走している区間の路肩が狭いので少し危険で人によっては自転車で走りたくない道）。