阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[216: 匿名さん]

あげ

[217: 匿名]

現在販売中の土地は

・阪急不動産
・パナホーム
・積水ハウス
・ミサワホーム
・大阪ガス住設
・コスモスイニシア
・ミツワ住研

あと前回街区の売れ残り区画が仲介で少々出ている。

[218: 匿名]

新街区のパナホームの建売が出ましたね。4890～5170万。土地52坪前後、建物35坪前後。

[219: 匿名さん]

地震後、不動産業者の書き込みがめっきり減って、
急に過疎ってきたなwww

[220: 住まいに詳しい人]

>>219
2～3ケ月前：日に何十レス
現在：週に0レス

ここまでスレの伸びに変化あるのは笑える。
殆ど業者が自演したってことでしょうな。

[221: 匿名]

というより、単に不毛な彩都との比較ネタ（殆どこれでもっていたようなもん）がしらけて終わって、
地震の影響もあって、スレが下火になっただけでしょう。

東３丁目の入口に凄い住宅が建築中ですな。
http://ameblo.jp/archish-g/entry-10850134166.html

[222: 匿名はん]

あの物凄い工事している家は建築中からめちゃくちゃ存在感ありますね。
場所的にも山手台のど真ん中でランドマークになりそうです。

[223: 匿名]

なんつーか・・・・この板・・・寂れたね

[224: 匿名さん]

このスレに限らずこの掲示板（e戸建、eマンション）じたいが地震以降レスが激減して寂れてる。

[225: 匿名さん]

最初見たときマンションかと思ったよ。
あんなデカイ家に何人住むんでしょう？
なにか教室でもされるのでしょうか？

[226: 匿名]

逆に少なくてたぶん２～３人じゃない？
家族の人数が多かったり２世帯だったら、ああいう家にはしないと思う。　

実際大きいですけど、平屋ですから床面積以上に大きく見えますね。

同じ床面積で総２階の建物と比べると、基礎も２倍の面積ですから。

ゆとりのある広い土地を使って建てる平屋は、個人住宅において理想的なものです。

[227: 購入検討中さん]

山手台に一戸建て購入を検討中のものです。
住民の方かこのあたりに詳しい方にお聞きします。
・駅に通じる道が１本しかないように思いますが、休日の山本駅付近の渋滞はどの程度でしょうか？
・標高が高く冬は寒いと思います。
　オール電化なのですが、寒さ対策にはエアコンだけでも大丈夫でしょうか？石油ストーブには抵抗があります。
・子供を塾に通わせるのに塾専用のバスは通ってますか？
・娘が高校生になった時に、日暮れ後の駅からの道が少し心配なのですが、人通りや暗さはどうでしょうか？
　電動自転車で通う可能性が高いです。
どうぞよろしくお願いします。

[228: 匿名]

殆ど既出の内容ですので、前スレ（膨大ですが）を読まれる事をおすすめします。
各種幼稚園のバスは通っていますが、塾専用のバスはわかりませんが無いように思います。
寒さはエアコンだけで凌げますが、できれば冬に強い（冷房時よりも暖房時のCOPに力を入れている機種）
高性能なエアコンを入れたほうが良いです。

[229: 匿名]

職人不足や建材の不足とか高騰とか質の低下が言われていますから、今は建てないほうが良いでしょうね。

暫くたってからが良いでしょう。

[230: 匿名さん]

227＞
以前に私が質問させていただいたものとほとんど同じです（笑）
過去レスが膨大で検索が大変かと思いますので私がお返事いただいて理解した範囲でお答えしますね。

道の渋滞　
平日朝は通勤ラッシュの時間帯に送迎の車で毎朝そこそこ込む。そのせいでバスがスムーズに進まない。
休日は行楽シーズンにゴルフ帰りの客や高速からの抜け道として使われて、夕方に超渋滞を起こすことが
たまにある。

寒さについて
山ですから寒いようです。高機能高気密の住宅を勧められました。
最近の住宅はほぼ高高ですから灯油はお勧めしません。空気が汚れると思います。
うちもオール電化なので電気式温水床暖房を入れることにしました。

塾のバス
すみません。わかりません。
山本駅近くにいくつか塾があります。小学校高学年にもなれば子供だけでも阪急バスに乗れると思います。


駅からの道
それなりに人通りがあり、街灯があるので明るいようです。
オアシスがオープンしている時間帯ぐらいなら大丈夫ではないでしょうか？
でも、年頃のお嬢さんは心配ですね。
あの坂も最近の高性能の電動自転車なら楽にあがれるようですよ。

私もまだ住民ではないので、訂正や補足があれば住民のかた、よろしくお願いします。

２２７さんとはご近所になるかもしれません。
新しい家へのお引越し楽しみですね。
よろしくお願いします。

[231: 購入検討中さん]

228様、230様　ご回答ありがとうございました。
前スレを一から読んでいたのですが、あまりに膨大でなかなかたどりつけませんでした。
ご意見参考になりました。
多少不便はあるかもしれませんが、街並みや環境の良さは素晴らしいところだと思います。
前向きに検討してみます。有難うございました。

[232: 匿名さん]

西４丁目は何の変哲も無い普通の分譲地です。
礼賛するほど見た目や環境が良いわけでなく、マイナス面もあります。

[233: 匿名]

ナンチャって山手台とも言います。

[234: 匿名]

今分譲している街区（４丁目北部）の短所

・コンクリート打ちっぱなし擁壁で見た目が悪い（経年変化で黒く汚れるので更に悪くなる）
・西側に傾斜している地勢
・土地が今までの山手台で一番小さい（前回の西4丁目前半と比べても小さい）
・一部の土地は高圧線や鉄塔の圧迫感がある
・グリーンベルトの幅が従来より細い

長所

・北公園（山手台で最もロケーション良好）児童公園に近く、車道を通らずに行ける（地下通路がある）
・始発バス停に近い
・眺望が得られる宅地が比較的多い
・頂上付近は五月台と近いので、五月台のバス停まで歩けばJR中山寺駅もバスで利用できる

[235: 匿名]

いよいよ市議会議員選挙ですが、山手台から立候補された方はいるんですかね？
新人は結構多く立候補されていますが、ポスターだけじゃどこの方かわかりません・・・
タウン内に市議会議員がいるのといないのとでは、予算配分や市との折衝力の点でも大きく違ってきますよね。

[236: 匿名はん]

>>235
http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20110418ddlk28010482000c.html
住所はわかりませんね。

いつもは
http://www.kobe-np.co.jp/senkyo/07tou3/K_sigi07.html
このように住所も出ている事が多いのですが。

[237: ご近所さん]

選挙公報届きましたけど、山手台在住の候補（新人）はいなさそうでした。

[238: 匿名]

東3丁目と西4丁目（新街区じゃないほう）売れ残っていた土地が
仲介で新たに売りに出ています。

宝塚市山手台西４丁目
3090万円
237.56㎡

宝塚市山手台東３丁目
4253万円
334.74㎡

宝塚市山手台東３丁目
4649万円
614.76㎡（傾斜地を含む）

[240: 近所をよく知る人]

新街区（４丁目）の標準的な土地は、小さめなのに駐車スペースを大抵２台確保して建ててるから、庭は殆ど無いです。オープンガーデンに参加するような立派な庭はまず困難です。駐車スペース２台設けてもじゅうぶん広い庭をとれる程度の土地面積を標準とするべきでした。

山の上の５０坪強の土地って、たとえ売れていてもそれは予算との兼ね合いで妥協して購入している方が殆どで、心底気に入って購入している方はごく少ないです。本当は皆さんもう少し広い土地が欲しかったし、多少不便な山の上に住むなら広い庭が欲しかったんです。居住者の理想を叶える街ではありませんから、本当の意味で魅力的な街とは言えませんね。

[241: は]

妥協してる人が殆どって、
何人の人に尋ねて、何人の人がそう答えたのですか？
一件一件聞いて回ったんですか？
本当の事が知りたいので、回答お願いします。

[242: 匿名]

一般的にはバス便の郊外は、広い庭を求めてという方が多いですね。
でも山手台の場合は、眺望や開放感を求めて決めたという方も少なからず居ます。
そういう方は思い通りの眺望が得られている区画なら、土地が５０坪ちょっとで
広々していなくても、大満足されている方は居られると思います。

[243: 匿名]

わたくしは3‐5工区を待って購入しました。

正直、あまり広い庭の手入れをする自信もありませんでしたが（妻もしかりです）少しゆとりがあり、眺望の良い敷地、を希望しておりましたので、山手台西4丁目（新街区）に大満足しています。

[244: 匿名]

住めば都と言いますからね。

[245: 匿名]

3ｰ5工区売り出し時で先着順とありましたが、前日から並ばれていた方が居たようですよ。先着順のため土地のキャンセル待ちなどするかたもいるほど。
庭いじりが趣味な方ばかりではありませんし、住めば都とは少し失礼な言い方のような気がします。
バス便である。
駅近ではない
区画割りが今までにくらべ小さめだからとおっしゃられる方もいますが、3ｰ5工区も素敵な町並みになるとおもいます。

[246: ビギナーさん]

郊外戸建希望者は予算が許せば、普通は広い土地に住みたいでしょう。
わかりやすくする為に土地形状を正方形だと仮定して、
平均52坪（172㎡　間口13.1m×奥行13.1m）より10坪大きくなって
平均62坪（205㎡　間口14.3m×奥行14.3m）になれば、
隣の家の建物までの距離が52坪の時より平均2.4mは離れるわけですから
街並みやゆとりは全く別物になります。
たかが10坪されど10坪です。
値段無視で3-5工区（西4丁目の新街区）と3-5工区より平均で15坪ほど
土地が大きい山手台第1工区（西2丁目など）のどちらに住みたいか
アンケートをとれば、殆ど全員が後者と答えるのではないでしょうか？

郊外なのに隣の家に近かったり土地狭い方が良いという人は少数派でしょう。

また、宝塚市の一種低層は第一種高度地区制限があるので
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-koudochiku.jp...
特に南向きの土地は奥行きがあったほうが良いです。
ぎりぎりまで寄せると2階の建築自由度が減り影響を受けます。

[247: ビギナーさん]

土地が少し広くなり、家屋と家屋の間の距離が2～3m遠くなるだけで、
建物に遮られていた視界がかなり広くなり、眺望が得られる空間が増える事も意味します。

[248: ビギナーさん]

すいません、計算間違えました。

--------------------------------------------------------------------------------
平均52坪（172㎡　間口13.1m×奥行13.1m）より10坪大きくなって
平均62坪（205㎡　間口14.3m×奥行14.3m）になれば、

自宅の建物から隣宅の建物までの距離が52坪の時より
平均で約1.2m（例　4.0m→5.2m）は離れるわけですから

（※間口9.1mの建物で計算）
--------------------------------------------------------------------------------

実際は間口より奥行きが長い区画割が殆どなので、条件はもっと厳しいです。
西4丁目が初期の山手台より建てこんでいるように見えるのは目の錯覚では無いです。

[249: 匿名]

〉244 さん

住めば都とおっしゃられても

まだ住んではいませんが。。。（苦笑）

また一部の土地に限定されますが、緑地帯や角地の解放感の良さは3‐5工区ならではです。
景色が遮られる事は絶対ありません。

[250: 匿名]

246さんの意見がもっともです。
街並みや日照などを確保しようと思えば、最低６０坪はないと厳しいですね。
南道路の区画であれば、道路からすぐ玄関でなく多少のアプローチが欲しいですし、
北道路の区画であれば、南リビングの前に少しぐらいの空間が無いと、
リビングの前は直ぐ隣の塀になってしまう。

この１０坪の空間は、庭いじりが好きとか以前の問題で、街並みや住環境を維持する上で
必要な空間と思う。庭いじりが嫌いな人は、最初は芝生にすれば良いし、でも、
どうせなら、花を植えようとか、子供が野菜を作りたいとか段々充実していく人は多いけど。
最初から庭いじりが好きだから、大き目の土地を買う人の方が少数派と思うな。

だだ、3-5工区が妥協して買ったため満足していないと言う意見は少し違うかな。
価格は、個人で出せる範囲の上限があるから、その予算の中で、
一番良いと思って買っているのだから、十分満足と思う。
大体、西２丁目辺りの家と、3-5工区では、総額が倍ぐらい違うのだから、
購入者層が違うし、金銭感覚や、満足度のレベルが違うから、
3-5工区の人が西２丁目の人より満足度が低いとは言えない。

[251: 匿名]

身の丈に応じた満足感ということですね。

[252: 匿名]

例えて言うと、芦屋の豪邸を見て、羨ましいと思うことはあっても、
自分の家を買って失敗だったと振り返る人はいない。

それと同じように、４丁目の人が２丁目の家を見て、
広くて良いと思っても、２丁目を買えば良かったと後悔する人は
多分いない。そもそも価格帯が違うのだから。
逆に、２丁目買った人の方があまりの暴落ぶりに、後悔していたりして（笑）

[253: 匿名さん]

３－５工区はコミュニティロードはありませんが法面が多いので、そこの木が育ってくると緑豊かにはなりそうです。土地が小ぶりなのが欠点ですが、今までの街区の中では一番標高が高く眺望のとれる区画の割合が多いと思います。

[254: 匿名]

西２丁目辺りの美しい街並みに憧れて西４丁目に土地を買ったものの、いざ街並みが出来てきたらなんか違うなぁと感じておられる方多いと思いますが、それは宅地が１０坪小さい事、コンクリートむき出しといった前提条件だけの違いではなく建物のグレードの違いでしょう。価格帯が違うということは街並みの風景まで変えてしまうのです(笑)

[255: 匿名]

いや、やはり建物よりも街のハード的な違いが一番大きいと思いますよ＞見た目の印象が違う理由

西１～２丁目は舗装とか側溝の蓋とか水路とか造成に石を多用していますし、電線を一部地中化したり、街路照明にも凝っていたり、総合的に見た目を重厚にする工夫が見られます。

もちろん土地が平均７０坪で庭の木の本数が多い事や、宅地外周のグリーンベルトが育ってきている事もよく見える理由でしょう。

[256: 匿名]

建物のグレードの違いも当然あるでしょう

[257: 匿名]

ガレージ停まってるクルマも含めて全てが違うでしょ。

[258: 近所をよく知る人]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/senkyo/html/sokuhou_20.html

山手台の投票率はかなり低いですね。６４箇所のうち下から５～６番目ぐらい。
これは民.度が低いというより、投票所の立地のせいじゃないでしょうか。
中山台なんて５箇所に投票所分散されているのに、同じぐらい標高の高低差大きい山手台は
１箇所しか投票所ないから、そりゃ投票率低くなるのも当然なんじゃないかと。

雲雀が一番低いのも駅前に一箇所しかない上に高低差と急坂の存在が関係してそうですね。

[259: 匿名]

４丁目の土地を買う人も、誰も街が出来上がって２丁目の様になるとは、誰も思ってないでしょ（笑）
土地が狭く、且つ予算を抑えようと思うと、どうしても平凡な総２階の家が増えると思うし、
素敵な街並みを創ろうと思えば、どうしても広さと予算が必要。

でも眺望に付いては、実際家が建つとこんな筈ではというのが多いかも。
更地では景色が良くても、一部の傾斜地を除いて、前に家が建つと、がっかりというのが多いでしょう。
前の家が建ってから、間取りを決めた方が良いかな。

[260: 匿名]

山手台のアジサイロード開通に取り組んでいた浜崎議員が落選しましたね。
http://www.peace.zaq.jp/123/index.html
お前らが投票に行かんかったからやと怒ってるやろなぁ。

大手鉄鋼メーカーのサラリーマン時代に赤字のあいあいパークの経営再建を請け負って
黒字化に成功して、その後２００７年に市議選に初当選した比較的まともな議員だったのに、
時勢的に民主党という事が響きましたね。

[261: 匿名]

４丁目の仕様や区画割が決定されたのも、造成工事がはじまったのも、
リーマンショック前で、鉄筋などの部材や人件費などが高騰していた時期です。
土地が狭かったり擁壁が打ちっぱなしだったりするのは、不況だからではないです。
むしろ地価や人件費が上がっている時期の計画だったから、少しでもコストを
抑える為にそうなってしまった可能性が高いです。
４丁目の設計時期の段階では、普通に造成したら西４丁目の坪単価が東３丁目
（坪５０～６０万で販売）より高くなってしまう状況だった。
そこで、総額を抑える為に土地を小さくしたり造成をローコストにしたのでしょうね。
１７０～１８０㎡前後で３０００万程度で販売する為に。
ところがその後、世界金融危機と不況で状況が一変して現在に至ると。
現在は４丁目の設計時点とは大きく違い地価も下がっているのだから、これからの
エリアは最低６０坪、平均７０坪～ぐらいで街並み重視で開発するべきですよね。

[262: 匿名]

いらん高くなる

[263: 匿名]

現状で売れてるのにわざわざ見直しなどないやろ

[264: 匿名]

今後の山手台東の北部も小さめの土地メインで造成するようだったら、それは安い値段で提供する為ではなく、逆に割高な坪単価で売りつけたいという販売側の思惑からでしょうね。

近畿圏の住宅街の地価は2年前より20～25%下がっているのに、山手台は殆ど値下げせず割高な値段で据え置いています。

街並みや日当たりや建築自由度を犠牲にしない広めの面積にしたほうが、結局街としての価値や街並みや人気は高くなるのは明らかであるにも関わらず、小さめの土地をメインに開発するのは「割高な坪単価で売りたい為」以外の理由は無い。

西1～2丁目、東2～3丁目と同じ平均70坪なら今の地価や景況を反映した適正価格で販売せざるをえなくなるけど、51～55坪をメインにすれば相場より10～20%ほど割高な坪単価でも宣伝強化すれば売れるからね。

[265: 物件比較中さん]

50坪2000万と60坪2400万って、坪単価は同じだけど50坪のほうが割高ですよね。
住環境を担保する空間的な余裕や日当たりや風通しや間取りの自由度などが劣る土地に
同じ坪単価払ってるって事ですから。

でも業者的には、小さい土地の区画割ほうが宅地あたりの原価高くなるんですよね。
インフラ整備に関する費用は、大きい土地でも小さい土地でも区画あたりの費用は
あまり変わりませんし、擁壁やボックスガレージなどの費用も、
土地の大きさに必ずしも比例せず、小さい土地でも結構な金額かかりますからね。
街区全体に対する道路面積の割合も、小さい土地で区画割したほうが大きくなりますので
全体でとれる宅地面積が減りますよね。