阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

[匿名さん]

前スレが1000を超えていたようなので、
新しいスレッドを作りました。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/

[201: 匿名]

家は何十年も住むものだから、適当にハウジングガーデンとかにいってパンフレット集めて決めたりなんかしたら駄目だよ。最低でも6ヶ月ぐらいは、構造や断熱や換気について、家づくりの基本を猛勉強して研究したほうがいい。まずは下記のサイトで勉強してみはどうでしょう。
http://www.ads-network.co.jp/

[202: 匿名]

暑い時期より寒い時期のほうがずっと長いですからね。
大阪平野部より明らかに寒い山ですから冬を考えて断熱性能を重視するべきという意見に私も同意します。
Q値が1.5w/㎡k未満（1.0～1.5）の家なら快適に過ごせると思います。

[203: 匿名さん]

いや･･･暑い時期の方が長いだろ･･･。
六甲山の山上でもあるまいし。

[204: 匿名]

いや、間違っていますよ。

日本では関東以西の地域の平坦地でも、寒い時期のほうが圧倒的に長いです。

エアコンの年間消費電力計算に使われる設定でも、冷房期間3.6ヵ月間（6月2日～9月21日）、
暖房期間5.5ヵ月間（10月28日～4月14日）となっています。

山手台の北部は山の麓（駅周辺）よりも明確に寒いです。はっきり分かるぐらいの差があります。

[205: 匿名]

そんなに寒いなら、薪ストーブの家も結構ある？
だったら、臭いがしていやだな。

[206: 匿名]

2℃ぐらい寒い

[207: 匿名さん]

麓でも冬の最低気温は尼崎やらの海に近い方から比べると2～3度は低い。
でも最高気温は同じくらい。
夏は最低気温も最高気温も同じくらい。

山手台は内陸の影響を受けるから冬の寒い時期は麓よりも長くなります。
しかし、標高が500とか600とか、市街地からかなり距離があるという訳ではないので、
夏が麓より特別涼しいかというとそれほどでもない。

なので暑い時期が短くなって寒い時期が長くなるというより、単に寒い時期が長くなるということでしょう。

暑い寒いというのは人によって感じ方が違うので一概に比較できませんが。

[208: 匿名]

薪ストーブがついている家はありますが、あくまでたまに楽しむもので常用暖房として稼働している家は殆ど無いと思います。
ちなみに薪ストーブの最大暖房能力は、最近の14畳用の家庭用エアコンと同じぐらいですよ。ですから薪ストーブを常用暖房に使うと、恐ろしいほどの量の薪をストックしておくスペースと高額なランニングコストが必要なので、普通はまずやりません。
性能の良い高断熱高気密住宅なら、僅かな暖房エネルギーしか必要としませんので、薪ストーブを常用している家はもしかしたら存在するかもしれませんが、その場合は1日あたりの稼働時間がごく少ないです。

[209: e戸建てファンさん]

山手台の場合立地を考慮するといちばん良いのは
冬暖かい家（＝Ｑ値が低く熱損失の少ない家）を建てて
夏の日射遮蔽対策（南側居室及び、西日）をきちんとする事です。
冬快適な暖かい家を建てても日射遮蔽対策をしなければ
春から暑くて冷房使わないといけない家になります。
まぁそれでも年間トータルの光熱費は、冬が省エネになるぶん普通の家よりは
安くなるんですけどね。

日射遮蔽効果
軒、ベランダ＞庇＞オーニング、外付ブラインド＞遮熱ガラス、サッシ内臓ブラインド＞紙障子、遮光カーテン＞内付ブラインド＞レースカーテン

それなりに値段はしますが、軒や庇で対策できない場所の窓のベストはオーニングです。
オーニングは家の見た目も良くなります。
http://www.skona-hus.com/img/exe/p_y01.jpg
http://www.skona-hus.com/img/exe/p_t02.jpg

[210: 匿名さん]

断熱性能がそれほど良くないかわりに建築価格が適正（坪単価が妥当）な会社で建てて、
浮いた費用分でソーラーパネルを多めに設置して、空調をガンガン入れるのも有りですね。
一番最悪なのは、断熱性能が低い上に高い大手ハウスメーカーの高いプレハブ（軽量鉄骨）で建てて
ソーラーを入れる事です。本末転倒で費用対効果が悪く良い事が何もありません。

[211: 匿名さん]

http://www.yamatedai.net/geo/

ジオ宝塚山手台フロントテラスだって。
徒歩7分で彩都のマンションと比較してどの程度になるのか要注目ですね。

[212: 匿名]

ジオタワー宝塚の在庫が大変な事になっているのに、新しいマンション建てちゃって大丈夫なんですかね。

まぁここは30戸程度だから、大丈夫なのかな。

[213: ご近所さん]

このマンション、最大の難点は、自動車で山本駅方面に向かうとき、
駐車場からバス道路に右折ででないといけないこと。
坂道でカーブなのにすごいスピード出しているし、朝の通勤時は渋滞で大変、
命がけの状態になるので、事故が心配。住民も建設に反対している状況です。

[214: 匿名]

まぁ２９戸なら朝にマイカー通勤するのはせいぜい数世帯じゃないですかね。
徒歩７分ですし。

[215: ご近所さん]

出かけるときは松尾神社とか陽春園の方に行く道を通っていく事になるんだろうよ。

[216: 匿名さん]

あげ

[217: 匿名]

現在販売中の土地は

・阪急不動産
・パナホーム
・積水ハウス
・ミサワホーム
・大阪ガス住設
・コスモスイニシア
・ミツワ住研

あと前回街区の売れ残り区画が仲介で少々出ている。

[218: 匿名]

新街区のパナホームの建売が出ましたね。4890～5170万。土地52坪前後、建物35坪前後。

[219: 匿名さん]

地震後、不動産業者の書き込みがめっきり減って、
急に過疎ってきたなwww

[220: 住まいに詳しい人]

>>219
2～3ケ月前：日に何十レス
現在：週に0レス

ここまでスレの伸びに変化あるのは笑える。
殆ど業者が自演したってことでしょうな。

[221: 匿名]

というより、単に不毛な彩都との比較ネタ（殆どこれでもっていたようなもん）がしらけて終わって、
地震の影響もあって、スレが下火になっただけでしょう。

東３丁目の入口に凄い住宅が建築中ですな。
http://ameblo.jp/archish-g/entry-10850134166.html

[222: 匿名はん]

あの物凄い工事している家は建築中からめちゃくちゃ存在感ありますね。
場所的にも山手台のど真ん中でランドマークになりそうです。

[223: 匿名]

なんつーか・・・・この板・・・寂れたね

[224: 匿名さん]

このスレに限らずこの掲示板（e戸建、eマンション）じたいが地震以降レスが激減して寂れてる。

[225: 匿名さん]

最初見たときマンションかと思ったよ。
あんなデカイ家に何人住むんでしょう？
なにか教室でもされるのでしょうか？

[226: 匿名]

逆に少なくてたぶん２～３人じゃない？
家族の人数が多かったり２世帯だったら、ああいう家にはしないと思う。　

実際大きいですけど、平屋ですから床面積以上に大きく見えますね。

同じ床面積で総２階の建物と比べると、基礎も２倍の面積ですから。

ゆとりのある広い土地を使って建てる平屋は、個人住宅において理想的なものです。

[227: 購入検討中さん]

山手台に一戸建て購入を検討中のものです。
住民の方かこのあたりに詳しい方にお聞きします。
・駅に通じる道が１本しかないように思いますが、休日の山本駅付近の渋滞はどの程度でしょうか？
・標高が高く冬は寒いと思います。
　オール電化なのですが、寒さ対策にはエアコンだけでも大丈夫でしょうか？石油ストーブには抵抗があります。
・子供を塾に通わせるのに塾専用のバスは通ってますか？
・娘が高校生になった時に、日暮れ後の駅からの道が少し心配なのですが、人通りや暗さはどうでしょうか？
　電動自転車で通う可能性が高いです。
どうぞよろしくお願いします。

[228: 匿名]

殆ど既出の内容ですので、前スレ（膨大ですが）を読まれる事をおすすめします。
各種幼稚園のバスは通っていますが、塾専用のバスはわかりませんが無いように思います。
寒さはエアコンだけで凌げますが、できれば冬に強い（冷房時よりも暖房時のCOPに力を入れている機種）
高性能なエアコンを入れたほうが良いです。

[229: 匿名]

職人不足や建材の不足とか高騰とか質の低下が言われていますから、今は建てないほうが良いでしょうね。

暫くたってからが良いでしょう。

[230: 匿名さん]

227＞
以前に私が質問させていただいたものとほとんど同じです（笑）
過去レスが膨大で検索が大変かと思いますので私がお返事いただいて理解した範囲でお答えしますね。

道の渋滞　
平日朝は通勤ラッシュの時間帯に送迎の車で毎朝そこそこ込む。そのせいでバスがスムーズに進まない。
休日は行楽シーズンにゴルフ帰りの客や高速からの抜け道として使われて、夕方に超渋滞を起こすことが
たまにある。

寒さについて
山ですから寒いようです。高機能高気密の住宅を勧められました。
最近の住宅はほぼ高高ですから灯油はお勧めしません。空気が汚れると思います。
うちもオール電化なので電気式温水床暖房を入れることにしました。

塾のバス
すみません。わかりません。
山本駅近くにいくつか塾があります。小学校高学年にもなれば子供だけでも阪急バスに乗れると思います。


駅からの道
それなりに人通りがあり、街灯があるので明るいようです。
オアシスがオープンしている時間帯ぐらいなら大丈夫ではないでしょうか？
でも、年頃のお嬢さんは心配ですね。
あの坂も最近の高性能の電動自転車なら楽にあがれるようですよ。

私もまだ住民ではないので、訂正や補足があれば住民のかた、よろしくお願いします。

２２７さんとはご近所になるかもしれません。
新しい家へのお引越し楽しみですね。
よろしくお願いします。

[231: 購入検討中さん]

228様、230様　ご回答ありがとうございました。
前スレを一から読んでいたのですが、あまりに膨大でなかなかたどりつけませんでした。
ご意見参考になりました。
多少不便はあるかもしれませんが、街並みや環境の良さは素晴らしいところだと思います。
前向きに検討してみます。有難うございました。

[232: 匿名さん]

西４丁目は何の変哲も無い普通の分譲地です。
礼賛するほど見た目や環境が良いわけでなく、マイナス面もあります。

[233: 匿名]

ナンチャって山手台とも言います。

[234: 匿名]

今分譲している街区（４丁目北部）の短所

・コンクリート打ちっぱなし擁壁で見た目が悪い（経年変化で黒く汚れるので更に悪くなる）
・西側に傾斜している地勢
・土地が今までの山手台で一番小さい（前回の西4丁目前半と比べても小さい）
・一部の土地は高圧線や鉄塔の圧迫感がある
・グリーンベルトの幅が従来より細い

長所

・北公園（山手台で最もロケーション良好）児童公園に近く、車道を通らずに行ける（地下通路がある）
・始発バス停に近い
・眺望が得られる宅地が比較的多い
・頂上付近は五月台と近いので、五月台のバス停まで歩けばJR中山寺駅もバスで利用できる

[235: 匿名]

いよいよ市議会議員選挙ですが、山手台から立候補された方はいるんですかね？
新人は結構多く立候補されていますが、ポスターだけじゃどこの方かわかりません・・・
タウン内に市議会議員がいるのといないのとでは、予算配分や市との折衝力の点でも大きく違ってきますよね。

[236: 匿名はん]

>>235
http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20110418ddlk28010482000c.html
住所はわかりませんね。

いつもは
http://www.kobe-np.co.jp/senkyo/07tou3/K_sigi07.html
このように住所も出ている事が多いのですが。

[237: ご近所さん]

選挙公報届きましたけど、山手台在住の候補（新人）はいなさそうでした。

[238: 匿名]

東3丁目と西4丁目（新街区じゃないほう）売れ残っていた土地が
仲介で新たに売りに出ています。

宝塚市山手台西４丁目
3090万円
237.56㎡

宝塚市山手台東３丁目
4253万円
334.74㎡

宝塚市山手台東３丁目
4649万円
614.76㎡（傾斜地を含む）

[240: 近所をよく知る人]

新街区（４丁目）の標準的な土地は、小さめなのに駐車スペースを大抵２台確保して建ててるから、庭は殆ど無いです。オープンガーデンに参加するような立派な庭はまず困難です。駐車スペース２台設けてもじゅうぶん広い庭をとれる程度の土地面積を標準とするべきでした。

山の上の５０坪強の土地って、たとえ売れていてもそれは予算との兼ね合いで妥協して購入している方が殆どで、心底気に入って購入している方はごく少ないです。本当は皆さんもう少し広い土地が欲しかったし、多少不便な山の上に住むなら広い庭が欲しかったんです。居住者の理想を叶える街ではありませんから、本当の意味で魅力的な街とは言えませんね。

[241: は]

妥協してる人が殆どって、
何人の人に尋ねて、何人の人がそう答えたのですか？
一件一件聞いて回ったんですか？
本当の事が知りたいので、回答お願いします。

[242: 匿名]

一般的にはバス便の郊外は、広い庭を求めてという方が多いですね。
でも山手台の場合は、眺望や開放感を求めて決めたという方も少なからず居ます。
そういう方は思い通りの眺望が得られている区画なら、土地が５０坪ちょっとで
広々していなくても、大満足されている方は居られると思います。

[243: 匿名]

わたくしは3‐5工区を待って購入しました。

正直、あまり広い庭の手入れをする自信もありませんでしたが（妻もしかりです）少しゆとりがあり、眺望の良い敷地、を希望しておりましたので、山手台西4丁目（新街区）に大満足しています。

[244: 匿名]

住めば都と言いますからね。

[245: 匿名]

3ｰ5工区売り出し時で先着順とありましたが、前日から並ばれていた方が居たようですよ。先着順のため土地のキャンセル待ちなどするかたもいるほど。
庭いじりが趣味な方ばかりではありませんし、住めば都とは少し失礼な言い方のような気がします。
バス便である。
駅近ではない
区画割りが今までにくらべ小さめだからとおっしゃられる方もいますが、3ｰ5工区も素敵な町並みになるとおもいます。

[246: ビギナーさん]

郊外戸建希望者は予算が許せば、普通は広い土地に住みたいでしょう。
わかりやすくする為に土地形状を正方形だと仮定して、
平均52坪（172㎡　間口13.1m×奥行13.1m）より10坪大きくなって
平均62坪（205㎡　間口14.3m×奥行14.3m）になれば、
隣の家の建物までの距離が52坪の時より平均2.4mは離れるわけですから
街並みやゆとりは全く別物になります。
たかが10坪されど10坪です。
値段無視で3-5工区（西4丁目の新街区）と3-5工区より平均で15坪ほど
土地が大きい山手台第1工区（西2丁目など）のどちらに住みたいか
アンケートをとれば、殆ど全員が後者と答えるのではないでしょうか？

郊外なのに隣の家に近かったり土地狭い方が良いという人は少数派でしょう。

また、宝塚市の一種低層は第一種高度地区制限があるので
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-koudochiku.jp...
特に南向きの土地は奥行きがあったほうが良いです。
ぎりぎりまで寄せると2階の建築自由度が減り影響を受けます。

[247: ビギナーさん]

土地が少し広くなり、家屋と家屋の間の距離が2～3m遠くなるだけで、
建物に遮られていた視界がかなり広くなり、眺望が得られる空間が増える事も意味します。

[248: ビギナーさん]

すいません、計算間違えました。

--------------------------------------------------------------------------------
平均52坪（172㎡　間口13.1m×奥行13.1m）より10坪大きくなって
平均62坪（205㎡　間口14.3m×奥行14.3m）になれば、

自宅の建物から隣宅の建物までの距離が52坪の時より
平均で約1.2m（例　4.0m→5.2m）は離れるわけですから

（※間口9.1mの建物で計算）
--------------------------------------------------------------------------------

実際は間口より奥行きが長い区画割が殆どなので、条件はもっと厳しいです。
西4丁目が初期の山手台より建てこんでいるように見えるのは目の錯覚では無いです。

[249: 匿名]

〉244 さん

住めば都とおっしゃられても

まだ住んではいませんが。。。（苦笑）

また一部の土地に限定されますが、緑地帯や角地の解放感の良さは3‐5工区ならではです。
景色が遮られる事は絶対ありません。

[250: 匿名]

246さんの意見がもっともです。
街並みや日照などを確保しようと思えば、最低６０坪はないと厳しいですね。
南道路の区画であれば、道路からすぐ玄関でなく多少のアプローチが欲しいですし、
北道路の区画であれば、南リビングの前に少しぐらいの空間が無いと、
リビングの前は直ぐ隣の塀になってしまう。

この１０坪の空間は、庭いじりが好きとか以前の問題で、街並みや住環境を維持する上で
必要な空間と思う。庭いじりが嫌いな人は、最初は芝生にすれば良いし、でも、
どうせなら、花を植えようとか、子供が野菜を作りたいとか段々充実していく人は多いけど。
最初から庭いじりが好きだから、大き目の土地を買う人の方が少数派と思うな。

だだ、3-5工区が妥協して買ったため満足していないと言う意見は少し違うかな。
価格は、個人で出せる範囲の上限があるから、その予算の中で、
一番良いと思って買っているのだから、十分満足と思う。
大体、西２丁目辺りの家と、3-5工区では、総額が倍ぐらい違うのだから、
購入者層が違うし、金銭感覚や、満足度のレベルが違うから、
3-5工区の人が西２丁目の人より満足度が低いとは言えない。

[251: 匿名]

身の丈に応じた満足感ということですね。

[252: 匿名]

例えて言うと、芦屋の豪邸を見て、羨ましいと思うことはあっても、
自分の家を買って失敗だったと振り返る人はいない。

それと同じように、４丁目の人が２丁目の家を見て、
広くて良いと思っても、２丁目を買えば良かったと後悔する人は
多分いない。そもそも価格帯が違うのだから。
逆に、２丁目買った人の方があまりの暴落ぶりに、後悔していたりして（笑）

[253: 匿名さん]

３－５工区はコミュニティロードはありませんが法面が多いので、そこの木が育ってくると緑豊かにはなりそうです。土地が小ぶりなのが欠点ですが、今までの街区の中では一番標高が高く眺望のとれる区画の割合が多いと思います。

[254: 匿名]

西２丁目辺りの美しい街並みに憧れて西４丁目に土地を買ったものの、いざ街並みが出来てきたらなんか違うなぁと感じておられる方多いと思いますが、それは宅地が１０坪小さい事、コンクリートむき出しといった前提条件だけの違いではなく建物のグレードの違いでしょう。価格帯が違うということは街並みの風景まで変えてしまうのです(笑)

[255: 匿名]

いや、やはり建物よりも街のハード的な違いが一番大きいと思いますよ＞見た目の印象が違う理由

西１～２丁目は舗装とか側溝の蓋とか水路とか造成に石を多用していますし、電線を一部地中化したり、街路照明にも凝っていたり、総合的に見た目を重厚にする工夫が見られます。

もちろん土地が平均７０坪で庭の木の本数が多い事や、宅地外周のグリーンベルトが育ってきている事もよく見える理由でしょう。

[256: 匿名]

建物のグレードの違いも当然あるでしょう

[257: 匿名]

ガレージ停まってるクルマも含めて全てが違うでしょ。

[258: 近所をよく知る人]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/senkyo/html/sokuhou_20.html

山手台の投票率はかなり低いですね。６４箇所のうち下から５～６番目ぐらい。
これは民.度が低いというより、投票所の立地のせいじゃないでしょうか。
中山台なんて５箇所に投票所分散されているのに、同じぐらい標高の高低差大きい山手台は
１箇所しか投票所ないから、そりゃ投票率低くなるのも当然なんじゃないかと。

雲雀が一番低いのも駅前に一箇所しかない上に高低差と急坂の存在が関係してそうですね。

[259: 匿名]

４丁目の土地を買う人も、誰も街が出来上がって２丁目の様になるとは、誰も思ってないでしょ（笑）
土地が狭く、且つ予算を抑えようと思うと、どうしても平凡な総２階の家が増えると思うし、
素敵な街並みを創ろうと思えば、どうしても広さと予算が必要。

でも眺望に付いては、実際家が建つとこんな筈ではというのが多いかも。
更地では景色が良くても、一部の傾斜地を除いて、前に家が建つと、がっかりというのが多いでしょう。
前の家が建ってから、間取りを決めた方が良いかな。

[260: 匿名]

山手台のアジサイロード開通に取り組んでいた浜崎議員が落選しましたね。
http://www.peace.zaq.jp/123/index.html
お前らが投票に行かんかったからやと怒ってるやろなぁ。

大手鉄鋼メーカーのサラリーマン時代に赤字のあいあいパークの経営再建を請け負って
黒字化に成功して、その後２００７年に市議選に初当選した比較的まともな議員だったのに、
時勢的に民主党という事が響きましたね。

[261: 匿名]

４丁目の仕様や区画割が決定されたのも、造成工事がはじまったのも、
リーマンショック前で、鉄筋などの部材や人件費などが高騰していた時期です。
土地が狭かったり擁壁が打ちっぱなしだったりするのは、不況だからではないです。
むしろ地価や人件費が上がっている時期の計画だったから、少しでもコストを
抑える為にそうなってしまった可能性が高いです。
４丁目の設計時期の段階では、普通に造成したら西４丁目の坪単価が東３丁目
（坪５０～６０万で販売）より高くなってしまう状況だった。
そこで、総額を抑える為に土地を小さくしたり造成をローコストにしたのでしょうね。
１７０～１８０㎡前後で３０００万程度で販売する為に。
ところがその後、世界金融危機と不況で状況が一変して現在に至ると。
現在は４丁目の設計時点とは大きく違い地価も下がっているのだから、これからの
エリアは最低６０坪、平均７０坪～ぐらいで街並み重視で開発するべきですよね。

[262: 匿名]

いらん高くなる

[263: 匿名]

現状で売れてるのにわざわざ見直しなどないやろ

[264: 匿名]

今後の山手台東の北部も小さめの土地メインで造成するようだったら、それは安い値段で提供する為ではなく、逆に割高な坪単価で売りつけたいという販売側の思惑からでしょうね。

近畿圏の住宅街の地価は2年前より20～25%下がっているのに、山手台は殆ど値下げせず割高な値段で据え置いています。

街並みや日当たりや建築自由度を犠牲にしない広めの面積にしたほうが、結局街としての価値や街並みや人気は高くなるのは明らかであるにも関わらず、小さめの土地をメインに開発するのは「割高な坪単価で売りたい為」以外の理由は無い。

西1～2丁目、東2～3丁目と同じ平均70坪なら今の地価や景況を反映した適正価格で販売せざるをえなくなるけど、51～55坪をメインにすれば相場より10～20%ほど割高な坪単価でも宣伝強化すれば売れるからね。

[265: 物件比較中さん]

50坪2000万と60坪2400万って、坪単価は同じだけど50坪のほうが割高ですよね。
住環境を担保する空間的な余裕や日当たりや風通しや間取りの自由度などが劣る土地に
同じ坪単価払ってるって事ですから。

でも業者的には、小さい土地の区画割ほうが宅地あたりの原価高くなるんですよね。
インフラ整備に関する費用は、大きい土地でも小さい土地でも区画あたりの費用は
あまり変わりませんし、擁壁やボックスガレージなどの費用も、
土地の大きさに必ずしも比例せず、小さい土地でも結構な金額かかりますからね。
街区全体に対する道路面積の割合も、小さい土地で区画割したほうが大きくなりますので
全体でとれる宅地面積が減りますよね。

[266: 匿名]

同じ西４丁目でも、前街区（３－１工区）と新街区（３－５工区）は土地面積違いますよね。
前街区は２００㎡以上が多く、平均で６０坪ぐらいだと思われます。
区画割が違う理由を知りたいです。
どちらも造成工事の許可とったのは同じ時期なので、景況は関係無いですし。

[267: 周辺住民さん]

新街区のほうが南傾斜（ひな壇）の度合いが大きく、小さい土地でも一定の日当たりを確保できるからでは？

[268: 匿名さん]

東３丁目は、比較的最近に分譲された所ですがゆったりしていますね。
平均的な土地の大きさが西２丁目と同じで、グリーンベルトも広いので
ある程度の年数が経過すれば、初期の山手台と遜色の無い美しい街並みに
なるかもしれません。

最近は、長尾山トンネル付近を造成していますね。次回の分譲はあの辺りになるのでしょうか。

[269: 匿名]

普通は利便性が悪くなるほど、魅力を補う為に土地広くしたり街並みに拘ったりするのがセオリーなんですけどね。
西4丁目でスーパー予定地（現在の阪急オアシス）に近い前回エリアのほうが、今回エリアより土地広いのは謎です。
駅まで徒歩圏（歩けない事は無い）の2丁目より、完全バス便エリアの4丁目のほうが土地狭いというのも？
山手台北部に出来るマンションも、山本駅徒歩8分のジオグランデ山手台より平均専有面積が小さくなったりして。

[270: 匿名]

阪急（ジオ等）は基本的に、バス便マンションは出さないと思います。いま発売しているマンションでも、最寄駅とは別に都心（三宮）にも路線バスで直通して便利とか、2線以上を使えてバスと電車合わせて梅田まで30分以内とか、ごく特殊な例外ケースだけです。なので山手台のマンションは、今工事している小規模なジオが最後で、北部の集合住宅用地は他の業者に売却するのではないかと、個人的に予想しています。

[271: 匿名]

北部の集合住宅用地は、おそらくマンションにはならないでしょう。

宝塚市に採納する（＝東一丁目の南側ココセンター付近のように） もしくは 商業施設 にする予定のようです。

景気や社会情勢が急激な変化をした場合は変更されるかもしれませんがね。

そもそもバス便のマンションはどこも苦戦しています。採算がとれない商売はしないでしょう。

[272: 匿名]

なるほど。
北部の集合住宅用地にマンションがたたない場合、発表されている
山手台の計画人口や世帯数には今後変更が生じるのでしょうか？

[273: 匿名]

>>268
東3丁目はそんなに悪くないですよね。
高圧線と鉄塔がありますが、それ以外にあまり欠点は無いです。
土地も大きめだし、家々も凝った外観が多く魅力的です。
個人的には、東3丁目までの山手台は、ある程度の拘りを維持していたと思います。
これから開発する場所は、東3丁目ぐらいをベンチマークにしてほしいです。

[274: 匿名さん]

３丁目は土地が一段高くなっていて目の前の携帯基地局とコンニチワ状態。
まぁ気にしない人はどうでも良いかもしれないけど。

[275: 匿名]

>>271
集合住宅用地は、眺望や夜景を見ながら食事が出来るレストランやカフェが
数軒入るテナント施設に出来ないんですかね。

甲山とか箕面とか雲雀丘にはそういうお店ありますよね。

あの斜面の上からの眺めはおそらく中々のものだと思います。

[276: 匿名さん]

>275に賛成
明月記の支店なんかできたらいいですね。

[277: 近所をよく知る人]

雲雀丘の明月記は倒産寸前。そんな余力はありません…

[278: 匿名]

そうなんだぁ…
この景況では仕方ないね。
そう言えば雲雀丘花屋敷駅から出てる明月記の送迎バスもオンボロだわ、買い替えたらいいのに。

[279: 匿名さん]

図書館できないかな。

市立は中央図書館と西図書館あるんだから東図書館あっても良さそうなのに。

山手台に無理なら東公民館（東消防署に併設）あたりに造って欲しい。

清荒神の中央図書館　遠すぎ

[280: 匿名]

２０１１年宝塚市議選当選者

【無所属】多田浩一郎＿＿すみれガ丘２＿＿宝塚（左岸）
【民主党】大河内茂太＿＿中筋山手６＿＿＿中山（左岸）
【民主党】北野聡子＿＿＿小林２＿＿＿＿＿小林（右岸）
【共産党】田中耕＿＿＿＿鹿塩２＿＿＿＿＿仁川（右岸）
【みんな】大川裕之＿＿＿逆瀬台１＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【自民党】山本敬子＿＿＿すみれガ丘２＿＿宝塚（左岸）
【自民党】坂下賢治＿＿＿川面６＿＿＿＿＿宝塚（左岸）
【無所属】伊藤順一＿＿＿伊孑志２＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【公明党】藤岡和枝＿＿＿伊孑志４＿＿＿＿逆瀬川（右岸）
【無所属】伊福義治＿＿＿福井町＿＿＿＿＿小林（右岸）
【公明党】三宅浩二＿＿＿平井３＿＿＿＿＿山本（左岸）
【無所属】井上聖＿＿＿＿平井２＿＿＿＿＿山本（左岸）
【無所属】浅谷亜紀＿＿＿すみれガ丘３＿＿宝塚（左岸）
【無所属】北山照昭＿＿＿中山五月台６＿＿中山（左岸）
【自民党】村上正明＿＿＿星の荘＿＿＿＿＿売布神社（左岸）
【公明党】中野正＿＿＿＿武庫山２＿＿＿＿宝塚南口（右岸）
【共産党】田淵静子＿＿＿下佐曽利＿＿＿＿西谷（左岸）
【公明党】江原和明＿＿＿鹿塩１＿＿＿＿＿仁川（右岸）
【無所属】冨川晃太郎＿＿中筋５＿＿＿＿＿中山（左岸）
【無所属】石倉加代子＿＿宝松苑＿＿＿＿＿宝塚南口（右岸）
【社民党】大島淡紅子＿＿平井山荘＿＿＿＿山本（左岸）
【共産党】渡名喜正勝＿＿御所の前町＿＿＿小林（右岸）
【無所属】寺本早苗＿＿＿栄町３＿＿＿＿＿宝塚（左岸）
【自民党】佐藤基裕＿＿＿仁川月見ガ丘＿＿仁川（右岸）
【無所属】藤本誠＿＿＿＿中山桜台７＿＿＿中山（左岸）
【共産党】草野義雄＿＿＿亀井町＿＿＿＿＿小林（右岸）

無所属１０人　自民党４人　公明党４人　共産党４人　民主党２人　みんなの党１人　社民党１人

地区別当選者数
----------------------
西谷　　　　　　　１人
----------------------
雲雀丘花屋敷　　　０人
山本　　　　　　　３人
中山　　　　　　　４人
売布神社　　　　　１人
清荒神　　　　　　０人
宝塚　　　　　　　５人
----------------------
宝塚南口　　　　　２人
逆瀬川　　　　　　３人
小林　　　　　　　４人
仁川　　　　　　　３人
----------------------
合計　　　　　　２６人（武庫川左岸１４人、武庫川右岸１２人）

[281: 匿名]

図書館は建設費用も10億とか高額なだけでなく、毎年の維持費や新刊の
購入費用が半端じゃなくかかってくるのでまず難しいです。
宝塚は経常収支比率が100%近いので金のかかる新事業は困難です。
クリーンセンターの焼却炉の建替えとか近い将来に必要になってくる
ものが色々ありますからね。
市議会が給与や議員数を減らす事で、市職員の人件費カットを実現し
新たな事業に使える予算を捻出しようという流れがあるようですが、
うまくいくかどうかは分かりません。

[282: 匿名]

＞275

“住宅地”としての価値を考えると、夜景を楽しめるレストランは難しいのではないでしょうか。

阪急アシスでさえ、夜20時までの営業形態。また甲山付近でも路上駐車や騒音など、民はあまり良く思ってはいない。

阪急不動産としても、住宅地の価値を高める為にも、夜遅くまで営業するような店舗は造らないんじゃないですか。

出来るとすれば、阪急の関連会社を引っ張る可能性は高いですが、個人的には市に採納の可能性が高いと思っています。

[283: 匿名]

「道の駅」誘致しましょうか？西谷で採れた地野菜の朝市とか。営業時間も夕方迄だし。

[284: 匿名]

そういうのは宝塚市に出来る新名神のスマートICでやるみたいですよ。

[285: 匿名]

宝塚市民は猪名川町や川西市の図書館で借りられますよ。
山手台から公共交通機関で行くなら川西駅前の中央図書館、車で沢山借りるなら長尾山トンネル経由で猪名川町立図書館が良いのではないでしょうか？
5km弱なので電動自転車や原付で行く事も可能かと思います。電動自転車で行きは15分かかりませんね。帰りは山本駅から登りなので25分ぐらいかかります。176号線の拡幅整備が山本以東から川西まで完了すれば、日常的に川西能勢口まで自転車で往復する事は可能ですね（今は雲雀丘周辺の福知山線と併走している区間の路肩が狭いので少し危険で人によっては自転車で走りたくない道）。

[286: 匿名]

山本から最寄の図書館は、伊丹市立図書館北分館（きららホール）かな。
蔵書数は若干少なめ（6万冊台）だけど、宝塚に東図書館が出来ても
まず似たような規模になるから、ここで我慢されては。

[287: 匿名]

我慢ですか…
図書館過疎地ですね。

[288: 匿名]

図書館分室や消防署などがある中山台と比較すると山手台は市会議員も出てないし宝塚市政からは阻害されていますので住民税の払い損でもやむを得ないことです。

[289: 匿名]

こんなショボい分譲地に図書館なんてできるかよ

[290: 匿名]

289みたいな空気を読めない、しょうもない事を言う人は他でもしょうもない事したり言ったりしてるんだろうな

[291: 匿名]

まぁ山手台はバス便エリアの上に、図書館からも市役所からも総合病院からもある程度の商業集積地（日常的な買物スポット）からも遠いのは事実ですね。阪急オアシスだけはありますが、オアシスだけで生活は不可能だし。

それだけに現在のような１７０～１９０㎡メインの分譲では魅力が無い。山手台は比較的土地が広い事（９０年代造成エリアは平均７０坪）と街並み（景観）に拘った造成ぐらいしか売りが無かったんだから、そこの拘りを捨てたら本質的な魅力が無くなってしまいます。

コミュニティロードの質感も２丁目と４丁目では段違いです。やはり以前のこだわりを取り戻すべきだと思います。

[292: 匿名]

伊丹市立図書館の北分館は、自転車でサイクリングがてらに行くにはおすすめですよ。
行程の半分以上は車道を通らずに行けます。
山手台からだとジオグランデ山手台の所で右折して、踏切越えてから旧176号線まで出て
そこから少し旧176号線を西に走って天神川まで出たら、川沿いの整備された遊歩道を南下して
（大阪芸術短期大学やバラ公園の脇を通って）、伊丹スポーツセンターまで遊歩道オンリーで行けます。
図書館に行く場合は、伊丹スポーツセンターの少し手前で右折します。

[293: 匿名]

と、意味不明なことを話しており

[294: 匿名]

清荒神（宝塚市立図書館）も川西駅前図書館も伊丹北図書館も全て同じぐらい遠いですね。

[295: 匿名]

と、容疑を否認しています。

[296: 匿名]

初期に分譲した西２丁目辺りを、今の様に小分けで売る戦略でやってたら、今頃、西４丁目は見向きもされなかっただろうけど、まあ、阪急の戦略も成功だったのでは。

[297: 匿名さん]

売布神社駅から山手に徒歩4分の一種低層で住友林業の分譲地やってるよ。
正式発表や広告等はまだみたいだけど、現地での先行案内は既に始まってるみたい。
駅近だから土地は大きくないけど（150㎡～）駅近であるにも関わらず
山手台より住環境は遥かに良い（交通量少なく静かで緑も多い）。
周辺は生活至便。登り坂はあるけど100m程度なので全く苦にならない距離。
ハウスメーカーの分譲地だから建築条件付きだけど、住友林業で良い方は検討されては。
難点は土地代が高そうな事ぐらい（駅近で閑静だから仕方無いけど）。

[298: 匿名]

阪急宝塚線の宝塚市内の駅は、普通始発駅である雲雀丘花屋敷は別にしても、山本～宝塚間は通勤時間帯に西側の駅ほど座れる確率が高くなるので宝塚に近くなるほど通勤事情は優れていますね。
駅近50坪弱とバス便50坪台だったら駅近のほうが圧倒的に魅力的です。
同じ値段で駅近50坪弱とバス便100坪弱（眺望有り、庭広々）だったら悩みますけどね。
駅近150㎡とバス便300㎡が整形地の場合でだいたい等価値と思われます。

>>296
あくまで憶測ですけど、最近の山手台を開発している方々と初期の山手台を開発した方々は全く別なのでは？
山手台開発を主導していた幸福銀行の破綻で1回塩漬けになってから、かなりのブランクがあきましたからね。
もしそうであれば、初期の山手台に関わった人々がもう現在は関与していないから、全く印象も見た目も違う別の街が出来ているのかもしれません。

[299: 匿名]

阪急宝塚線はラッシュ時の急行めちゃくちゃ遅い上に混んでるから、
座れるかどうかが最重要なんですよね。
宝塚までバックして座る人もいるぐらいですから、、、

[300: 匿名]

利便性が低い山の中腹バス便エリアを選ぶのであれば、ゆったりした区画割（65～70坪標準）の街並みに住みたいというのが多くの方の偽らざる本音でしょう。