抵当権設定について教えて下さい！（土地を先に登記します）

[契約済みさん]

土地建物セットでフラットで３０００万円借り入れします。
土地は現金で先に決済しますが、建物だけではローンが通らない？
のでハウスメーカーのお勧め通りセットで借り入れとなりました。

そこで土地の登記の際、借り入れ３０００万の抵当権設定費用を
土地の仲介業者を通して支払い、

建物が完成して建物の登記の際、また３０００万の抵当権設定費用を
建築したハウスメーカーの司法書士を通して支払うよう
担当の営業に言われました。

そこで、不思議に思うのが土地に３０００万建物に３０００万だと計６０００万
の抵当権設定？なのでは？と感じてしまいました。

土地の仲介業者、ハウスメーカーと抵当権設定費用を概算で出して貰っていますが、

ハウスメーカー３２万、土地の仲介業者４０万と費用も高く（土地は１８００万現金での支払い）
どちらにも３０００万の抵当権設定費用を支払うのは何故？？？と思いました。
（土地の所有権登記、建物登記等も双方入っております）

どうか、詳しい方ご教授下さい！
宜しくお願い致します。

[1: 都市銀行ローン担当者]

スレ主の質問の意味がよくわからないのですが、要は土地と建物共同担保なんですよね？

土地取得時に抵当権3000万円を設定して、建物が出来上がってから抵当権3000万円を建物に追加設定する。
借入額が3000万円だからごく普通の手続きですよ。

[2: ご近所さん]

建物完成時の追加設定だと１５００円だけの支払いではないかな？
土地の登記時に３０００万の抵当権設定費用を払っているのだから・・・
２重取りに思うなぁ。。

[3: 匿名]

土地は1800万の現金で、建物は3000万の借入ですか？

[4: 匿名]

今回のケースだと、土地先行取得時に土地の所有権移転登記と抵当権設定登記、建物完成時は、表示登記（表題部登記）をした後、所有権保存登記と抵当権追加設定登記が必要であると思われます。

建物の抵当権追加設定のみなら確かに登録免許税が安いと思われますが、表示登記や所有権保存登記にはそれなりの費用（登録免許税＋司法書士手数料等）が必要です。（但し、表示登記には登録免許税がかかりません）

結論をいうとハウスメーカー等が出してきた登記費用は、妥当な金額かと思われます。

[5: 匿名]

建物だけに抵当権設定したらどうなるの？

[6: 都市銀行ローン担当者]

建物のみの担保は、そもそも金融機関が認めないですよ。

たとえ建物に債権価額に見合う担保価値があったとしても、建物だけを売却して債権を回収することは不可能に近いから。

土地を現金で買って、建物のみ借入れで建築したとしても、その建物とその敷地である土地を共同担保とするのが債権者からみたら普通の形です。

[7: 匿名]

もしスレ主の建物だけが3000万で売られたら、土地の使用料を地主のスレ主に払うことになるのかな？
地主のスレ主が建物の主に立ち退きを迫ったりしたら不安になるなぁ

[8: 匿名さん]

それを共同担保と呼ぶ

建物だけに抵当をつける銀行は以内

いたら　非常にラッキーだと思え

[9: 匿名さん]

＞6
の回答の通りで、普通の手続きに思います。

＞4
の説明も間違ってない。

＞もしスレ主の建物だけが3000万で売られたら、土地の使用料を地主のスレ主に払うことになるのかな？

上記のように、そもそも土地と建物の両方に抵当権が設定されるので、どちらかのみを売ることは
出来ません。
ローン返済が終了し、抵当権をどちらも外した場合は、建物部分のみを売ることは出来ますが、
土地部分は一般的に定期借地で貸すということになるかと思います。
口約束で「この土地20年貸してあげるよ」と言われても、そのうちお互い困りますよね？
なので、新借地借家法という法律に基づいて契約を行うことになるかと思います。

[10: 匿名さん]

大きな買い物なんだから、担当からわかるまで説明を聞く、疑問点は質問するという姿勢が大切ですね。

[11: サラリーマンさん]

豪邸でも定期借地権の土地じゃ嫌だな。。。

[12: 入居済み住民さん]

我が家も土地を先に現金で支払いましたが共同担保です。

合計３０００万銀行から借り入れ、土地に１５００万建物に１５００万
ずつ抵当権設定を掛けました。

だから、スレ主さんの土地、建物にそれぞれ３０００万はおかしいです。
土地の抵当権設定の後、追加費用で建物の登記をするよう担当の方に
お話してみてください。

別々の司法書士への支払いだとこのようになるのでしょうか？
だまっていてはいけません。

[13: 匿名]

概算費用という事なので、実際にかかる費用とは違うと思いますが、登記費用がかなり高いと思います。
土地と建物の評価額によりますが、税金等の諸費用はせいぜい２０万程度ですから、５０万近くが司法書士の報酬になってしまいますよね？

[14: 匿名さん]

他の司法書士事務所では出来ないのでしょうか・・・
土地が１８００万ですから評価額もさほど高くないと思います。
それにそれぞれ３００万ずつに抵当権設定は不要ですよ。

知り合いが同じパターンで支払っています。
案外、知らない方が多いです。

[15: 都市銀行ローン担当者]

12は全くのデタラメか勘違いのどちらか

ご自身の登記簿謄本よくみて回答してあげて下さいね

[16: 匿名さん]

司法書士に相見積もりを取って、希望する司法書士事務所を使う事は、
出来ないのでしょうか？
司法書士事務所によっては金額が随分違いますね～。

[17: 匿名さん]

このご時勢、総額4800万（現金1800万＋ローン3000万）の不動産に
6000万の抵当権を付ける銀行は普通ありませんよ。よっぽどの掘り出し物件？
もしかすると抵当権1位、2位に別名義が入るのかな？

まぁスレ主の書いてあることに足らない情報が多いので、憶測の域は出ませんが、

＞そこで土地の登記の際、借り入れ３０００万の抵当権設定費用を
＞土地の仲介業者を通して支払い、

土地は現金で先に決済した、ということなので、この時点で本来は抵当権を設定する必要はない。
ローンがないのになぜ抵当権を設定させる？思うにこの時点では抵当権の設定ではなく、
所有権移転の登録免許税、契約書の印紙代、司法書士報酬、もしかすると仲介手数料まで
入っているとも考えられる。

ただ、銀行は一般的に建物が完成しないと融資をしないため、着工時、中間金の6割の
担保確保をするために土地に抵当権を入れたとも考えられるが、その場合は建物完成時には
土地同様の抵当権の設定ではなく、普通は建物の追加設定になる。

まぁ見積があるなら金額の詳細項目までないと何とも言えませんね。
金利安いんだし、土地をフルローンで購入し、着工、中間金を現金で支払い、引渡し時に
追加でローンを組む、って感じが普通だと思ったが。
あ。フラットでそれは無理か。

[18: 匿名]

ネットは思い込みや憶測による誤った情報が混ざるからスレ主も判断に困るね。

[19: 匿名さん]

曖昧な質問だと回答にも困るけどね。