エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？ part4

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
売主：丸紅
売主：東電不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売
販売代理：東急ライフィア


施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：東急コミュニティー

[413: 匿名さん]

スーパーはありますが、外食する店はないですね。
食事は東京に出ないと無理でしょうが、駅直結ならそれ程不便ではないのでは。

[414: 匿名]

味でお薦めできるのはエクラスから徒歩20〜30分の等々力公園近くのピザ屋位です。
この状況でショッピングセンターか何かができても焼け石に水ですね。どうせトレッサとか品川駅のフード街程度が限界でしょう。
地元民ですが再開発には大して期待していません。
人流れを変えるまでには至らないでしょう。

[415: 匿名]

最近は自由が丘も以前からあった飲食店が撤退してサイゼリア、バーミヤンなどのチェーン店が入店してすごく繁盛してます、このご時世能書きのあるお店は、やってけないみたい、しゃれた店、高い店は、だめなんでしょう、スシロー、かっぱ寿司、くら寿司とかこないかしら

[416: 匿名]

４０８＞

六本木ﾋﾙｽﾞは毛利家の屋敷跡地、四十七士が、そこで切腹させられたそうです

[417: 匿名さん]

>415
チェーン店が多くなってしまうのは仕方ないことかもしれませんが
どの駅もどんどん同じになってしまうのはどうかと。
まっとうな仕事をしている個人店が増えたらいいと私は思います。
回転寿司は何を使ってるかわからないですよ。
安いことには何かしら理由がありますから。

[418: 物件比較中さん]

電車に乗るとなると、それなりのカッコしなくちゃならんから、面倒だな。
大型店舗ってどのくらいのを言うのだろうか

[419: 匿名さん]

今駅直結に住んでるけど、直結だからって別に電車乗る感覚は変わったりしないよ。
徒歩15分から直結に変わればなら違うかもしれないけど、普通に駅近く住んでるのとは変わらない。
改札は人も多いし、電車待つのは同じだから。通勤の時は便利いいけど休みの日はやっぱり地元で過ごしたい。

[420: 匿名さん]

武蔵小杉はろくな店がない

[421: 匿名さん]

>>420
そんな貴方は今どこにお住まいなの？

[422: 物件比較中さん]

管理費・修繕積立が高すぎの為、辞退しようと思います・・・残念。

[423: 匿名]

私は再開発が進行することで住環境が悪化するだろうと思われるので、止めました。
再開発で喜ぶのは徒歩10分圏内とかの人達でしょう。
商業施設やタワマンに囲まれて住むのはちょっときついなと…

[424: 匿名さん]

私も管理費・修繕費の割が悪いのでやめました。
一番大きい部屋で間取りは気に入っていたのですけどね。
他にもマンションができのでしょうから焦らずに
そっちを検討します。

[425: 近所をよく知る人]

思ったよりも売れていないという噂は本当なのか？
下げが足りなかったかな？
駅直結以外売りが無いからな、ここは。

[426: 周辺住民さん]

武蔵小杉にお洒落なお店ね〜
チョット電車に乗って自由が丘や中目黒、恵比寿にでも行った方がお洒落だよ！

近所に行きたいお店が多すぎたらお金が大変だよ！
武蔵小杉新駅方面に気のきいたカフェやレストランが数件欲しいですね

[427: 匿名さん]

売れてないことはなさそうだけど意外に年配の人が多そうなかんじ。DINKSは諦める人多いかも。
60平米の2LDKで月3万円、10年後には月5万円で、10年ごとに80万円の修繕費はもったいないよ。
他にお金使うところあるだろうってかんじだな。

[428: 匿名さん]

うちも維持費考えたら割が合わないと思った。
70平米で頭金入れないと30年住んだら
月28万円くらいだから借りた方が安いし。

[429: 匿名さん]

年配だって、直ぐに年金暮らしとなり
高い維持費を払っていくのは大変だろうに。
しかもシニアになったら、東京都に住んだほうが
シルバーパスでバスなど乗り放題になるのに。

[430: 匿名さん]

ここ位の金を払うなら都心の中古を買った方が割がいいことに気付いた。
住環境はむしろ都心の方がいいし、通勤時間も短くて済むしね。
今まではちょっと視野が狭かったと反省。

[431: 匿名さん]

>425
あまり売れ行きがよくないと絶対エクラスに住みたい人間にとっては競争もなく楽に購入できてありがたい一面もあるけどね。「駅直結」というコンセプトはたった一件エクラスだけに当てはまる条件だから、この条件だけで十分良いのではないかな。

値段的なことが要因で売れ行きが好調ではないのは特に構わないんだけど、他に原因があるとしたらその原因だけは購入前に知っておきたいところ。

[432: 購入検討中さん]

＞430
はげどう！
私も要望書だしたけど辞退します。
購入予定者さんよかったですね。
頑張って抽選あててください！
辞退の理由、（10年以内に売却を予定してました）

①子持ちだと待機児童がたくさんいる保育園入所
　に苦労する。たぶん入れない。
　mixiや区役所で中原区役所で実情きけますよ。
　3才以上の子ならおそらく大丈夫ですが。。。

②数年後（10年くらいかな）の売却時に価格競争が激化し、本来の資産価値
　よりも安くしないと売れない時代が到来すると予測。
　絶対中古の供給過剰になりますね。
　私が売りたいH35くらいはそうなるかなと。。。
　それぞれのタワマンが10年おきに順番に建ってくれれば
　よかったです。。。
　特にここは仕様の割に管理費＋修繕積立費が他より高く、
　買い物に便利な維持費が
　安く仕様がいい東側タワマン達の方が中古として売れるだろう。

将来売却の可能性がある人は、直結とはいえある程度値段
さげないと売れないと思われます。
商業施設が建つタイミング考えると住んでから5年以内に
売るって人　or 生涯住むって人にはいいと思います。

またDINKSの方。細かいこと考えないでムサコでよければ
直結即買いでいいと思います。
売却価格まで考えなくても生涯収入にかなり余裕あるはずですからね。

私もムサコ好きだし、通勤にも便利なのですが
ココあきらめます。ずっと　DINCSでいられたら。。。
残念です。都内の中古、狭マンション頑張って探します。

主観ですのでヨロ。。。
　

[433: 匿名さん]

> 431
仕様とかは中流タワマンそのままだから、特に特別な理由はないと思うけど。
駅直結に甘えていたっていう印象。

最初のインパクトは凄かったけど、冷静に考えてみたら駅直結って
それほどのメリットはないと感じ始めたのではないかな。
むしろ住環境とのバランスという点において武蔵小杉での駅直結は
デメリットの方が大きいって思う人が増えたのだと思う。
（今後の武蔵小杉駅前の住環境の悪化は顕著）
それに図書館も別に家の真下にある必要はないし、
1階にスーパーが入ったとしてもOKストアーみたいな決定的な存在じゃない限り
他に行こうと思っちゃうしね。

と近所の私は考えてみました。

[434: 匿名さん]

確かにMR行った時はDINKSらしき若い人多かったけど、
実際に商談ブース見ると年配の人ばっかりだったのは意外だった。
狭い部屋ほど修繕費が割高で貸してもまず赤字だし売りにくいから
利用価値と比較してけっこう諦めた人多いんじゃないかなー。

[435: 匿名さん]

ここは借りた方が確実に安いから買う必要はない物件の代表例。
小杉の賃料相場が今後高くなるって言っても都内より高くなることはないだろうし。

[436: 匿名さん]

今の若い人は情報収集は得意だし、駅直結という安易なセールストークには騙されないだろう。
その点は老人は・・・

エクラスのHPみて見れば、資産価値を連呼しているのが分かるけど
別に資産価値が高いからって過ごす時間が豊かになる訳じゃないからね。

本質を見誤りやすい物件の代表格になったね。


>> 430
>> 435
仰るとおり！
多分、ここだけではなく小杉の他のタワマンでも同じことが言えるだろう。

[437: 匿名さん]

武蔵小杉だっておいしいお店結構ありますよ。私がよく行くのが粥菜坊。
広東地方で食べられている広東粥を食べることができるお店です。
お粥なんて病気の時に食べるものなんて思っていたのですが、ここのお店へ
行ってからお粥ってこんなにおいしいんだと考えが変わりました。
私は鶏肉粥が好きです。お粥だけではなく点心などもあります。

[438: 匿名さん]

いろいろ計算して思ったけどここは特別に高いから特にそうとはいえ
そもそもタワマンて修繕費考えると都内以外では厳しいね。
元がけっこう安くないと成り立たないなー。

タワマンがこんなに高くなる前に買った人が
今のタワマンは損だし、賃貸で住む方がいいって言ってた意味を理解できたよ。

うちにとってここは今後低層を狙うことにします。
買う人は抽選頑張ってください。

[439: 匿名]

答え：武蔵小杉の駅近低中層マンション

[440: 匿名]

ここのネガティブな書き込みを読んで検討中止する人が多いと、真剣に購入検討している人にとっては、倍率が低くなってうれしい方向ですね。

[441: 匿名さん]

まったくその通り。先日もプラウド元住吉が即日完売。平均坪270で高いだのなんだのネガられてたが、フタを空けてみればこの有様。ネガポジ含めて掲示板での評価はうそだらけでまったくあてにならん。自分の目で判断するしかない。

[442: 匿名さん]

武蔵小杉の駅近低中層マンション、といえば
ヨーカドーの隣りのナイスのマンションは
ミニバブルのときに坪単価３００万近くで分譲された。仕様は普通。
ミニバブル時代は、高かった。

[443: 近所をよく知る人]

>>442
正直今より安くなることはないよ。
織り込んでるとかって思われるかもしれんが、
人間ってのは、実際に商業施設ができてみないと
なかなかその後の生活をイメージできないもんだよ。
何十年もすんでるけど、小杉は350まではバブルとはいえないと思うな。

[444: 匿名さん]

ラゾーナ川崎ができた時を調べればわかるけど従来からあった物件は別として
商業施設できるとわかった後の物件はそんなに値上がりしてないよ。
坪10万円くらいは上がったみたいだけど。

[445: 匿名さん]

少なくともタワマンはちょっとでも高いと思うレベルのものを買ってはいけない。
安い！って思える人だけが買うべきだね。

[446: 匿名]

>445
その通りなのだけど、営業に煽られたりして冷静になれないんだよね(笑)

[447: 匿名さん]

>>443
そういう見方もあるけど小杉の場合は例外で、ちょっと織り込み過ぎじゃない？
規模や商圏からして、たぶんああいうのができるだろうという想定でいるんだけど
ラゾーナ川崎のイメージが強すぎて商業施設に過度の期待がかかりすぎてると思う。
デベもマンション案内ではだいたいラゾーナ川崎って言ちゃってるし。

もともと商業施設は駅につなげなかった時点で作り手も、
そこまでのものを作る予定はないはずなんだよね。
できたらがっかりするんじゃないかな･･･。

[448: 匿名さん]

事実を見ればよく分かる

坪400万！→実際は坪280万
値上がりする→正式価格は値下げ
坪350万まではバブルでないよ！→○○○←いまここ！

[449: 匿名さん]

平均坪270のプラウド元住吉が即日完売してるなら、ここも初回１００戸は売れるでしょ。

[450: 匿名さん]

>441
元住吉は坪270万円で十分売れると思うよ。
家を探してる人たちの予算で特に多いのは5000万円台の3LDKで駅近だから。
この価格帯は供給数が全然足りてないからベストマッチのあそこはすぐ売れると思った。
ここはその予算からはかなりオーバーするし維持費も高いし、客層が違うので一概には比べられないな。

[451: 匿名さん]

プラウド元住吉のグロス平均は６０００オーバーですけど。75平米で坪２70掛け合わせればわかると思うけど。
それとどうでもいいけどエクラスの坪平均は290ですよ。ここコンパクトタイプなんでグロスはプラウド元住吉と大差ない。

[452: 近所をよく知る人]

>>448
誰が坪400なんて言ってんの？！
ブランドたる二子玉とかより高くなることはありえないだろうから、350は終着駅だと思うよ。
不景気時には250までは下がるだろうね。

[453: 匿名さん]

>>451
元住吉の最多価格帯は70平米前半の5000万円台だよ。
ここは70平米で6000万円半ばが多数で維持費が高いし安いところは狭い部屋ばかり。
これだけで購入者層はかなり変わる。売れないとは言わないけど、どうしたって人気は落ちる。

[455: 匿名さん]

>>451
またまた～。このへんで狭い部屋が人気ないのは知ってるでしょうに。
狭い部屋でいいなら都内でも買えるのにわざわざ川崎まで来ないよ！

[456: 匿名さん]

二子がそばにあるからその比較で武蔵小杉がかなり恩恵をこうむってますよ。
かなりの方々がライズを見に行って対岸に嫌でもそびえるビル群があるため一応参考のため見学。
比較してみるやはり財閥系と東急じゃつくりが全然違うでしょう、パークなんかそれで売れたみたいなもんですよ、でもエクラスは東急だから？？？？？ですね。

[457: 匿名さん]

二子がブランドって時代遅れでしょう。
もはや武蔵小杉の時代ですよ。
ライズなんか行っても冬は枯れ木にからっ風が吹き付けてる感じで、夏は日陰もなく焼き付けるコンクリートの上でうだるような暑さ、まるでどこかの国の人民公会堂みたいな感じですよ。
あれ見ただけど可哀そうになっちゃうぐらい、ブランドどころの物件じゃないですよ。

[458: 匿名さん]

住民版見てたらやっぱり財閥系じゃないマンションはいろいろ問題あるよね。
今住んでるところでも駅から離れてる財閥系のほうが中古価格上だし。
中古相場調べるまではデベがそんなに大事だとは思わなかった。

[459: 匿名さん]

フタコとライズを混在して考えている人がいるけど、頭悪いのかな？
武蔵小杉の住民以外、武蔵小杉の時代が来たなんて思っていないよ（笑）

フタコを歩いてみな、歩いている人からして全く客層が違うからね。
武蔵小杉の再開発が完了したら同じようになると思っているの？

[460: 匿名さん]

確かに二子玉川と比べるのはどうかと思う。
あそこは売れてないとはいえ坪400万円で買えちゃう人たちがいるんでしょ。
どんなに再開発進んでも小杉のマンションを坪400万円では買おうとする人がいるとは思えない。

[461: 匿名]

修繕費は月々の支払い以外に10年毎？に別払いする必要あるんですか？

[462: 匿名さん]

確かに小杉の掲示板は全体的に坪単価にとらわれすぎてるな。
このへんで売れるのは狭めのファミリータイプか広めのDINKS向け。
価格帯は5000万円台から6000万円前半が人気のライン。
このへんの需要は非常にあるけどそれを外れる人気は落ち、
7000万円超から検討者は激減。意外と向きにこだわる人が多い。
ここも東は人気だろうけどそれ以外は微妙な値付けではある。