シティテラスおおたかの森ステーションコート part３

[ご近所さん]

パート３で意見交換しましょう。

住友の駅近物件です。
※シティハウスとは異なりますのでご注意ください。

パート１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71382/
パート２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132952/


所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区D110街区1～5（地番）
交通：
つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.08平米～86.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産サービス

[921: 匿名]

915
不動産販売のときに使うトリックですね。
お金に時間の概念が全く入っていません。
あなたは、今15万払うのと35年後に15万払うのとどちらがいいですか？
ふつう35年後に払うほうを好みますよね。

損得を考えるには、未来のお金は現在価値に直さなければなりません。
これを割引率と言います。詳しくはネットで調べてください。
911
は８％と見ていますが、ふつう不動産では１０％みるのが普通です。
仮に８％として、
4000万の物件購入と15万賃貸の比較はすると

全額35年固定3.5ローンで購入する場合、
ローンの支払いが16.5万円。これに固定資産税、管理費、修繕費等を加えると月
20万、年240万の支払い。これを８％で割り引いていくと、支払総額の現在価値
は、\30,370,000.
35年後残存価値が半分残るとしてこの現在価値が、\1,350,000
購入する場合、当初５％位諸経費がかかるのでこれが\2,000,000
合計約3100万円

15万賃貸の場合
支払総額の現在価値　\22,700,000
2年に一回の更新料60万の35年分の支払総額の現在価値は\3,800,000
合計、\26,500,000
賃貸のほうがかなり得なのです。

これはフルローンで計算していますが、頭金をいれば入れるほど不利になります。
現金購入だと4000万プラス諸経費で圧倒的に不利になります。

これをラフにブレークイブンを求めるなら、年間賃貸料を割引率で割ればよいの
です。つまり年間賃料が15万なら15x12/.08=2,250, 20万なら20*12/.08=3000
経済的にはこれくらいの価値しかないのです。

ただし、持家となると個人の嗜好が入るのでこれにいくらプリミアムを乗せるは
人それぞれですが。

肝は、35年後の2000万の現在価値は380万ということです。

[922: 匿名さん]

持ち家か賃貸かは永遠のテーマですね。持ち家ならば所有する安心感とかお金では測れない満足感が得られるし、賃貸なら手元資金に余裕が出るのでそれらを投資に回すのも良いでしょう、儲かるかは別ですが。

私は、持ち家派です。家具は何にしようかとかオーディオはどんな風に組もうかとか賃貸とは違って気合いが入ります。何より持ち家を持つお陰で仕事頑張れるし充実感が違いますな。そんなものは机上の計算では測れませんよね。

[923: 匿名]

>921

ちなみにあなたのおっしゃる妥当な金額で販売されているマンションや戸建てどれくらいあるのでしょう？

例を挙げていただけます？
検討してみるので。

ないというなら机上の空論ですよｗ

[924: 匿名]

CNTや東葉高速また中古ならいくらでもあるよ。
TX沿線は高すぎる。

[925: 匿名]

すみませんが、具体的に例をお願いします！

いくらでもあるではわかりません。

何駅 徒歩何分 築年数 広さ 間取り 賃貸の相場で説明できますよね。

２、３例でもあれば理解できるかと。

説明できないなら机上の空論か調べずの適当な発言とみなしますｗ

[926: 匿名]

割引率８%ってどこの国ですかw
ここは日本ですよー

10年物の国債で0.8%もいかないんだから。

例え1%で割り引いても35年後の2000万円は現在価値が1400万円ちょいくらい。

[927: 匿名]

銀行の預金利子と事業計画の割引率を混同してますね。

資産価値を考えてマンションを語る場合、
表面利回りは10%は必要。最低でも、8%。

好みを抜きに抜きにして、損得を計算するなら、
この割引率を使わなくては。

資産価値を考えてないなら、普通預金でも国債の利回りでも、
好きな金利を使って、満足して下さい。

[928: 匿名]

不動産のリスクプレミアムの話だと理解しておりますが、8%とか10%の算出根拠ってなんですか？

算出根拠も何もない数値がプレミアムとして乗っけられ、堂々と不動産鑑定書に記載される。そんなことが日本では罷り通る事に外国の方が驚いた、という話をきいたことがあります。

[929: 匿名]

>>926
本気でそうお考えなら、なんとかあなたとコンタクトしたいな。

今、1400万円貸して下さい。35年後に2000万円お返ししますから。
10万円位、その時お礼を差し上げたい。

[930: 匿名]

投資対象としてのリスクが違いすぎます(笑)

[931: 匿名]

マンションにも同じ事がいえます。

国債を買ってる訳ではないので。

[932: 匿名]

付け足し。
いま日本が35年物のゼロクーポンボンドを額面２０００万円で仮に発行したとして、
１４００万円で買う投資家がいますか。
１０００万でもいないでしょう。

その上、このマンションが35年で半値という事自体、楽観的すぎると思います。

[933: 地元不動産業者さん]

>>926
の意見ききたいな。

35年後の2000万円は現在価値が1400万円ちょいくらい。

本気かな。

[934: 匿名]

この討論の流れは凄く興味と勉強になります
引き続き論争期待しています

[935: 匿名]

すみません、1400万円はうそでした。30年物利付債が2%くらい。35年はないですがだいたい2.2%くらいでしょうか。

引きなおすと934万円くらいですね。

あくまでリスクがほぼない投資としてですが。

不動産のリスクプレミアムの万人が納得するような算出方法って本当に知ってたら教えて欲しい。

どうも不明確すぎる気がする。そもそも基準とする国債の利回りと不動産利回りの関係についても明確な因果関係は解明されていないはず。

[936: 匿名]

924の具体例は？

うやむやにしようとしてる？

[937: 915]

>>921
「15x12/.08」の根拠が疑問だったのですが、その点は、よく解りました。
丁寧にご説明いただき、ありがとうございました。

4000万、35年ローンで、年利3.5%を前提にすると、
返済額は16.5万/月ですが、初年度は11.5万/月が利払いで消える計算ですね。

[938: 匿名さん]

シティハウスとどっちが良いでしょうか。

[939: 匿名さん]

震災後でも、湾岸エリアのマンションが大人気

東日本大震災後、マンションニーズは液状化現象が発生した湾岸エリアや帰宅難民となることを懸念して、遠隔地物件を避ける傾向が強くなったと言われている。こうした分析結果をあざ笑うように今、千葉・湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY201106020359.html

[940: 検討中]

じゃあ湾岸エリア買えば

[941: 匿名さん]

千葉県の東葛地区６市の１５カ所、放射線量が目標値超過
http://mytown.asahi.com/areanews/chiba/TKY201106020566.html


やっとマトモな情報が報道されてきましたね
週刊誌以外では今まで読売新聞がデマが横行してると報道してるのみでした
現実の問題点として報道されることで何かしらの対策が打たれる期待が持てます

[942: 匿名さん]

http://www.city.nagareyama.chiba.jp/top/hosyano_dokuji.html

流山市の対応は素早かった。
良い方向にむかっているようだ。

[943: 匿名さん]

このマンションはこの戸建と良い勝負。
迷います。

http://kodate.homes.co.jp/s/detail/17000070000187/

[944: 匿名さん]

>>919
流山も柏同様に高い放射線量に悩まされてる地域なのに、よくもまあそんなミスリードで
柏をスケープゴート化できると思ってるもんだね

放射能が市の境目を超えるとブロックされるなんて有り得ない論理でも展開するつもりかい？
個人でガイガー使って測って、それを報告してる人はいくらでも居るが
おおたか周辺の線量は0.3μ～0.5μ近く
柏、流山、松戸の3市全体でも決して安心できない値が出ていることを
無視しちゃだめよ

[945: 匿名さん]

おおたか近辺より放射線量の低い場所は柏市内にもいくらでもあるし
こことしばしば比較されてる柏の葉だって線量は、おおたかと殆ど変わりはない
柏の葉は危険だがおおたかは安全だなんてどの口が言えたものかと
しかも守谷は流山柏以上に汚染の酷い地区なんだが、柏叩きしてる奴よ、そっちはどうした？
守谷については何も言うことは無いのか？
放射能云々を理由に、ネガキャンを図るつもりならTX沿線に住むべきではないとなるのがスジの通った結論だろ
公園や植え込みで0.3μ以上のレベルをたたき出してる時点で、流山だ柏だの区別など何の意味も無いんだよ

柏の葉に客を奪われたくない業者の書き込みか知らないが
随分レベルの低い書き込みしてるものだな

[946: 匿名さん]

９４４＝９４５＝葉っぱ信奉者＝被害妄想

ご退出願います。

出されたデータがすべて。
推測は不快です。

[947: 匿名さん]

まあ、944,945のように、おおたかの森をデータの裏付けなしに、柏と同レベルの
汚染地区としたいのだろうが、ナンセンスだ。

942のデータが出揃うまでは、楽観出来ないが。
小山小学校のデータを早く見たい。

[948: 匿名さん]

今のところ流山は、
　0.34×8×365=0.993ﾐﾘｼｰﾍﾞﾙﾄ
でギリギリ年間１ミリシーベルト以下。

でも柏の葉は約２．８ミリシーベルトで、完全にアウト。
これは決定的ですね。


http://kaleido11.blog111.fc2.com/?mode=m&no=597

だからどこまでが安全で、という基準は存在しない。
低線量でもガンは起こるが、あくまで何人に一人、という確率になる。要は自分が、その何人のうちの一人になるかどうか。

強いて言うなら、年間5ミリシーベルトまでなら妥当な数値と言える。
(この意味は、おそらく、5ミリシーベルトでもガンは発症するが、代謝を上げたり免疫機能を高めることによって、多少はガンの発症確率を低くしたり、コントロールできる可能性がある、という意味だと思います)

ただし、妊婦の場合は年間2ミリシーベルトまでと言っているし、子供の場合は年間1ミリシーベルトのほうが当然いい。

[949: 匿名さん]

>>948
この「×8」ってどういうことだろう。それなら
0.34×10×365=1.24ﾐﾘｼｰﾍﾞﾙﾄ
もありえるんじゃない。
まあ、毎日ずっと土の上だけにいるわけでもないけど。

[950: 匿名さん]

>>948
＞でも柏の葉は約２．８ミリシーベルトで、完全にアウト

根拠の無い事言うのはやめれ
そもそも0.34μもあって年間１ミリ以下ってどういう了見よ？

それなら柏の葉が仮に0.4μあったと仮定してもせいぜい１ミリ程度じゃねえか
何勝手に話盛ってんだ？

柏の葉アンチってほんとアレなのが多いな

[951: 匿名さん]

>>947
　流　山　は　柏　と　全　く　同　レ　ベ　ル　の　汚　染　地　域　だよ

少しは現実を見つめろ
そもそも0.3μ超える時点で、せいぜい高くても0.2μレベルの柏駅周辺より危険なんだからよ

[952: 匿名さん]

はあ、９５０、９５１のようにデータの裏付けのないやからを相手にしてもしょうがないや。
勝手にやってろ。
っていうか、柏の葉の住民はもうくんな。

http://www.pref.chiba.lg.jp/taiki/press/2011/230602-toukatsu.html
http://mytown.asahi.com/areanews/chiba/TKY201106020566.html

[953: 匿名さん]

>>948のいい加減な計算にげんなりしたわ

柏の葉を叩き落すためとはいえ、いくらなんでも酷い
0.34×8×365=0.993ﾐﾘｼｰﾍﾞﾙﾄ
この意味不明な計算式で年2.8ミリシーベルトとなると0.97？
いつから柏の葉の線量が0.97μもあることになってんだよ

ほんとふざけたネガキャンだな

[954: 匿名さん]

>>952
松葉町の公園の土の上で測った値がそのまま柏の葉に適用できると考えてる時点でお前の負け

そもそも948の言い分がデタラメ
その記事の2.7ミリに至る計算式を流山小の値に適用してみれば
やはり流山も年間１ミリを大きく超えるわけで、１ミリ以下で安全だなんてただのデタラメなのが分かる

[955: 匿名さん]

女性自身で、おおたかの森や初石に程近い美田で０．５４出てしまってることがすっぱ抜かれてるね
この周辺では最悪の汚染地域と言われてる守谷並に酷い値

『女性自身』６月７日号（p.41）
・千葉県流山市美田　　　　　　０．５３７uSv/h
・茨城県守谷市　　　　　　　　０．５０３uSv/h

[956: 匿名さん]

>>944 >>945
同意。このスレ見ていてどうも不思議だった。
そこで埼玉最強！とかいうのならまだわかるんだが。

[957: 匿名]

どんぐりの背くらべ ﾌﾟｯ
誤差レベルを指摘して得意顔になっている人達はみっともない。

県測定の値を見て他の地域まで巻き込んで論議する方は人間が小さい。

駅ごとに比べる必要はどこにある？

無知な方達の吠え合いはみっともないのでどこかへ行って。

[958: 匿名]

マンションの話題をひとつ。

現地では、１４階から１５階を施工中。
バルコニー側のシートも９階くらいまで取っていて、ガラスが入ってました。

緑っぽい外観は、ダークグリーンで、バルコニーガラスがカッコいいと思えました。
おおたかの森というネーミングの土地には似合っているのではないかと思います。

シティテラスもハウスも中々外観はいいいですね。

[959: 匿名さん]

http://www.city.nagareyama.chiba.jp/top/hosyano_dokuji.html

６日に測ると言っているし、この結果待ちですね。
駅周辺の汚染レベルが分かるのは。

小山小学校の結果に要注目。

[960: 匿名さん]

５／１に、おおたかの森ＳＣに、ふじおか眼科がオープンしたようです。

今までなかったので、いいですね。

[961: 匿名さん]

960さん、前からありますよ。たしか昨年、中央コンタクト併設の眼科としてオープンしてませんでした？

[962: マンション投資家さん]

今週のスーモにまた
家賃vsローンという好い加減な、買いを煽るシミュレーションしてありましたね。
今のFPはNPVが理解でいまくてもよいのですかね。
それとも東電の要に真実を隠しているんでしょうかね。
まともに計算したら、この値段のマンション購入って結論になるわけがないと思いますが。
個人的な思い入れが経済価値が上回らない限り。

わたしのオススメは、もし2000万円の頭金を持っているなら
4000万のアパートローンを組んで、都心に1000万のワンルーム中古マンションを6軒購入。
保守的見ても(空室率10%)で月ネットで50万の収入。
これで賃貸住宅に住めば、都内の条件の良い100平米に住めますよ。
頭金ない人にはフルローンで買った方がNPVが良いかも。

皆デベロッパーに騙される。

郊外のマンションを資産価値考えて買った時点で、負け。
買うなら都心。郊外に済むなら賃貸。

ここの8０平米以下買った瞬間から＊＊＊だから。

[963: 匿名]

勝ちとか負けとか、騙したとか、よくわかんないね。普通に値段とか場所で住みやすいところさがしてるだけだからさ！

[964: 匿名さん]

＞郊外のマンションを資産価値考えて買った時点で、負け。
＞買うなら都心。郊外に済むなら賃貸。

っていうなら、なんでここ見てるんだ？

投資家で｢買うなら都心。郊外に済むなら賃貸。｣っていうならここ
まったくひっかからないじゃん。

投資のために買おうとしている人には有効な話題かもしれないですね。

私は違うので全く参考になりません。

[965: 匿名]

別に金稼ぎたくて買ったわけじゃないし。

子育ての環境として、とか色々『住む』人にはあるでしょう。

投資として考える『住まない』人には関係ないと思いますが。

[966: 地元不動産業者さん]

同じスキームで賃貸だと、
フォレストの最上階１００ｍ２住んでもお釣りが来ますが。
柏の葉最上階120平賃貸で出ると30万以下、
ここの80平米以下を4000万で買うなんて。

スーパーの特売に並んでいる主婦が、
車や家となると経済感覚がなくなるのは不思議ですね。
舞い上がっちゃうのかな。

[967: 匿名さん]

スキームがどうとかｗ
資産価値メインなら、そもそもここは検討しないからｗ
この辺を検討するのは住環境がメインのはずなんだから、
手を出せない金額だと思うなら検討しないしｗ
　

[968: 匿名]

965さんの意見に共感が持てます
人それぞれ価値観があるのです
当然962さん(投資家さん)に対しても否定はしません
考えを変えて読んでみたらなるほどなぁと思いました

[969: 匿名]

966
じゃあ黙ってやればいいんじゃないですか？
こんなとこで言ったら同じ事考える人が増えて競争率あがるだけあなたに何もメリットないんじゃないんですか？

[970: 物件比較中さん]

流山で投資とかw恥ずかしい