シティテラスおおたかの森ステーションコート part３

[ご近所さん]

パート３で意見交換しましょう。

住友の駅近物件です。
※シティハウスとは異なりますのでご注意ください。

パート１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71382/
パート２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132952/


所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区D110街区1～5（地番）
交通：
つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.08平米～86.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産サービス

[921: 匿名]

915
不動産販売のときに使うトリックですね。
お金に時間の概念が全く入っていません。
あなたは、今15万払うのと35年後に15万払うのとどちらがいいですか？
ふつう35年後に払うほうを好みますよね。

損得を考えるには、未来のお金は現在価値に直さなければなりません。
これを割引率と言います。詳しくはネットで調べてください。
911
は８％と見ていますが、ふつう不動産では１０％みるのが普通です。
仮に８％として、
4000万の物件購入と15万賃貸の比較はすると

全額35年固定3.5ローンで購入する場合、
ローンの支払いが16.5万円。これに固定資産税、管理費、修繕費等を加えると月
20万、年240万の支払い。これを８％で割り引いていくと、支払総額の現在価値
は、\30,370,000.
35年後残存価値が半分残るとしてこの現在価値が、\1,350,000
購入する場合、当初５％位諸経費がかかるのでこれが\2,000,000
合計約3100万円

15万賃貸の場合
支払総額の現在価値　\22,700,000
2年に一回の更新料60万の35年分の支払総額の現在価値は\3,800,000
合計、\26,500,000
賃貸のほうがかなり得なのです。

これはフルローンで計算していますが、頭金をいれば入れるほど不利になります。
現金購入だと4000万プラス諸経費で圧倒的に不利になります。

これをラフにブレークイブンを求めるなら、年間賃貸料を割引率で割ればよいの
です。つまり年間賃料が15万なら15x12/.08=2,250, 20万なら20*12/.08=3000
経済的にはこれくらいの価値しかないのです。

ただし、持家となると個人の嗜好が入るのでこれにいくらプリミアムを乗せるは
人それぞれですが。

肝は、35年後の2000万の現在価値は380万ということです。

[922: 匿名さん]

持ち家か賃貸かは永遠のテーマですね。持ち家ならば所有する安心感とかお金では測れない満足感が得られるし、賃貸なら手元資金に余裕が出るのでそれらを投資に回すのも良いでしょう、儲かるかは別ですが。

私は、持ち家派です。家具は何にしようかとかオーディオはどんな風に組もうかとか賃貸とは違って気合いが入ります。何より持ち家を持つお陰で仕事頑張れるし充実感が違いますな。そんなものは机上の計算では測れませんよね。

[923: 匿名]

>921

ちなみにあなたのおっしゃる妥当な金額で販売されているマンションや戸建てどれくらいあるのでしょう？

例を挙げていただけます？
検討してみるので。

ないというなら机上の空論ですよｗ

[924: 匿名]

CNTや東葉高速また中古ならいくらでもあるよ。
TX沿線は高すぎる。

[925: 匿名]

すみませんが、具体的に例をお願いします！

いくらでもあるではわかりません。

何駅 徒歩何分 築年数 広さ 間取り 賃貸の相場で説明できますよね。

２、３例でもあれば理解できるかと。

説明できないなら机上の空論か調べずの適当な発言とみなしますｗ

[926: 匿名]

割引率８%ってどこの国ですかw
ここは日本ですよー

10年物の国債で0.8%もいかないんだから。

例え1%で割り引いても35年後の2000万円は現在価値が1400万円ちょいくらい。

[927: 匿名]

銀行の預金利子と事業計画の割引率を混同してますね。

資産価値を考えてマンションを語る場合、
表面利回りは10%は必要。最低でも、8%。

好みを抜きに抜きにして、損得を計算するなら、
この割引率を使わなくては。

資産価値を考えてないなら、普通預金でも国債の利回りでも、
好きな金利を使って、満足して下さい。

[928: 匿名]

不動産のリスクプレミアムの話だと理解しておりますが、8%とか10%の算出根拠ってなんですか？

算出根拠も何もない数値がプレミアムとして乗っけられ、堂々と不動産鑑定書に記載される。そんなことが日本では罷り通る事に外国の方が驚いた、という話をきいたことがあります。

[929: 匿名]

>>926
本気でそうお考えなら、なんとかあなたとコンタクトしたいな。

今、1400万円貸して下さい。35年後に2000万円お返ししますから。
10万円位、その時お礼を差し上げたい。

[930: 匿名]

投資対象としてのリスクが違いすぎます(笑)

[931: 匿名]

マンションにも同じ事がいえます。

国債を買ってる訳ではないので。

[932: 匿名]

付け足し。
いま日本が35年物のゼロクーポンボンドを額面２０００万円で仮に発行したとして、
１４００万円で買う投資家がいますか。
１０００万でもいないでしょう。

その上、このマンションが35年で半値という事自体、楽観的すぎると思います。

[933: 地元不動産業者さん]

>>926
の意見ききたいな。

35年後の2000万円は現在価値が1400万円ちょいくらい。

本気かな。

[934: 匿名]

この討論の流れは凄く興味と勉強になります
引き続き論争期待しています

[935: 匿名]

すみません、1400万円はうそでした。30年物利付債が2%くらい。35年はないですがだいたい2.2%くらいでしょうか。

引きなおすと934万円くらいですね。

あくまでリスクがほぼない投資としてですが。

不動産のリスクプレミアムの万人が納得するような算出方法って本当に知ってたら教えて欲しい。

どうも不明確すぎる気がする。そもそも基準とする国債の利回りと不動産利回りの関係についても明確な因果関係は解明されていないはず。

[936: 匿名]

924の具体例は？

うやむやにしようとしてる？

[937: 915]

>>921
「15x12/.08」の根拠が疑問だったのですが、その点は、よく解りました。
丁寧にご説明いただき、ありがとうございました。

4000万、35年ローンで、年利3.5%を前提にすると、
返済額は16.5万/月ですが、初年度は11.5万/月が利払いで消える計算ですね。

[938: 匿名さん]

シティハウスとどっちが良いでしょうか。

[939: 匿名さん]

震災後でも、湾岸エリアのマンションが大人気

東日本大震災後、マンションニーズは液状化現象が発生した湾岸エリアや帰宅難民となることを懸念して、遠隔地物件を避ける傾向が強くなったと言われている。こうした分析結果をあざ笑うように今、千葉・湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY201106020359.html

[940: 検討中]

じゃあ湾岸エリア買えば