シティテラスおおたかの森ステーションコート part３

[ご近所さん]

パート３で意見交換しましょう。

住友の駅近物件です。
※シティハウスとは異なりますのでご注意ください。

パート１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71382/
パート２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132952/


所在地：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区D110街区1～5（地番）
交通：
つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.08平米～86.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産サービス

[551: 匿名]

失礼なのはあなたの書き込みですね。

[552: 匿名]

素敵な物件なので、気になってます。現在の販売状況がわかる方がいたら教えてください。

[553: 匿名]

>550
手を抜いたではないだろ

無駄な廊下を作らず、間取りを作れる効率的なスタイルなんだよ。

[554: 契約済]

552さん
直近とは言えないですが、2週間ほど前に成約表を見たときは以下のような感じでした。

■B棟はほぼ完売。中、低層階が3〜4件ほど残ってる程度
■A棟は中央列付近の中層階を売り出し中で他はまだ値段がついていませんでした。

この2週間でだいぶ状況は変わったと思いますが…

[555: 匿名]

ありがとうございます！

[557: 匿名さん]

柏の葉・・・やばいね。
こちらは大丈夫？

[558: 匿名さん]

半分は売れたって事ですか。
あと半分、完成までに売れるかですね。
外観があらわになってからが勝負ですかね。

[559: 匿名]

この環境下で順調に売れてるとこを見ると、タイミング逃すと買えなくなりますかね。う～ん、迷います。

[560: 購入検討中さん]

ＧＷの状況しだいですかね～｡
それにしても余震ばかり。
早くおさまって欲しいな。

[561: 物件比較中さん]

なかなか売り出さないシティハウスは賃貸なのか？
そんな噂がありますが、本当？

[562: 匿名さん]

東日本大震災の影響が判明し始めている。
販売センターは概ね以前の７～８割の状況で、物件毎に差がある模様。
今後の価格は供給が一時的に少なくなることから、新規発売物件からやや上昇傾向となりそう。

こんな中、購入者側にとって、今年と来年ではかなり変わりそうなことは収入である。
夏のボーナスは一部の企業を除いてかなり減ることが予想され、冬の回復も見込み難い。
現在持っている平成22年の源泉徴収票が借入の目安になるが、これを使えるのは今年中と考えられる。
平成23年は大幅に下がるとなると、希望の物件を購入することが難しくなるかもしれない。

需要の減退も景気指数の３～５か月遅れとなることから、秋口から本格化するだろう。
その時点で供給が増えてきても需給ギャップが生まれるだけとなる。
この需給ギャップが売れ行き不振となって価格が下落するには、マンションはかなり後になろう。
（分譲戸建は早期に需給を反映するだろうが、マンションの事業借入返済のスパンから先送りされる）

このように想定すると、新築マンションの場合、今年中に買っておくという選択と来年は様子見して２年後以降ににという大雑把に２択を考えた方がいい。
先行きが不透明なだけに、新築マンションの需給調整は神経質な展開を迎えることは少なくとも想定しておいた方がいいと考える。

最後に、そんな中でも分譲戸建や中古マンションは現実的な価格調整があるので、新築マンションと比較しながら検討するバランス感覚を持ちたいものである。

[563: 匿名さん]

ここは待ってたら無くなりそうだね。
クリアやオーベルと同じく売れ行きがいい。
こんな大規模物件で完成９ヶ月前に半分強販売済み。
ＧＷでさらに加速か・・・。

[564: 匿名さん]

今年の年収では買えるけど、来年の年収では借入が難しくなるなんて・・・

[565: 購入検討中さん]

＞５６２
購入時期は２択というけれど、今年中に買わなければ３年間限定の消費税３％アップなどの増税があるかもしれず、２年後以降の購入の選択肢はさらに希望物件は購入できない可能性があります。
実質１択ではないでしょうか？
購入予定者は今年どうするのかで、今後の人生がまさに大きく変わると思います。
私は、２年も３年も様子を見るより、今年購入した方が良いと思っている派です。

[566: 匿名]

住宅ローン控除も今年は上限4000万円、来年は3000万円ですしね。
１月に契約したのですが、消費税3%上乗せ＋住宅ローン控除上限3000万円だったら契約してなかったかもです。
今から契約だと引き渡しが年明けになるから住宅ローン控除は3000万円ですが、消費税の上乗せは回避できますね。

[567: 匿名さん]

長期固定金利も上昇気味。
先行き不安から、今買うべきか、先送りにするか悩みますね。

ところで流山市の放射線量の情報はないのでしょうか。
子育て世代にはとても気になります。

[568: 匿名さん]

>>557
つくば市在住の方が、毎日、ガイガーカウンターで線量を量ってツイッターで発表していますが、
つくばよりも柏市、流山市、松戸市のほうが若干ですが高い数値が出ているようです。
なぜでしょうね？

[569: 匿名]

フラット35Sもある。
これは今年まで。おそらく来年は延長されないだろう。

[570: 匿名]

買い煽りがすごいね。

価格なんてものは需要と供給の関係で決まるんだってことを無視しすぎだよ。

[571: 匿名]

GWでA棟もある程度動きが出そうですね。モデルルーム予約が結構埋まってましたけど、なんとかとれたので、2回目の見学にいってきます！

[572: ビギナーさん]

ここって、マンション→SCに行くときは、どういうルートになるんですか？
①マンション→駅→SC
②マンション→SC
間に野田線が走ってるから①？でしょうか。。

[573: 匿名さん]

>>563
クリアとオーベルは同列なの？

[574: 契約済みさん]

>572

マンション→駅→SCでしょ。マンション→SCは暫くSCの駐車場だし。

[575: 匿名]

３ＬＤＫの引戸があるタイプは、リビングと横の５畳の部屋とを一体的に使う場合、
ソファやテレビの置き場所に悩みそうです・・・
皆さんどのように考えてますか？
ＭＲみたくテレビを５畳の部屋においたのでは、ソファからの距離が遠すぎる気がして・・。

[576: 住民]

好きにすれば

[577: 匿名さん]

やけに静かになった。
他のスレで忙しくて誰もここに来なくなってない？

[578: 匿名さん]

確かにこの人気のなさは何！？

[579: 匿名]

公のデータを用い安全を語らなければ、平和だよ。

[580: 匿名さん]

モデルルームもガランとしてたりして…

[581: 匿名さん]

ここの放射線量が気になります。
放射線量が高いということは、放射線物質が沢山あって、 放射線物質は地面に溜まっていますので、背丈の小さい子供が沢山吸い込んでしまい、十数年後にはガンとの闘病生活になるということらしくて。おおたかは大丈夫でしょうか。

[582: 周辺住民さん]

外からの見た目はプラティークとオーベルが素敵。
フォレレジもすっかり影が薄くなってきた。
ここはまだ完成していないので？

クリアはベリスタ同様に安っぽく見えます。
名前が上がらないその他のマンションは残念です。

[583: 匿名さん]

先に完成したハウスの概観から、おおよそ想像できる。
別に悪くないんじゃないかな？濃い外観は好き

[584: 匿名]

↑同感です。

[585: 周辺住民さん]

プロの評価、
ベリスタは評価が高いようだ。
価格と立地のバランスなのか？

http://mansion-data.jp/index.php/op/searchByCity/cityIds/936/pageNumbe...

[586: 匿名さん]

うーむ、思ったより下がらないな…

2011/4/25
流山　0.435 マイクロシーベルト/時
葛飾区　0.370 マイクロシーベルト/時

[587: 匿名さん]

>>581
柏にがんセンターがあるから闘病生活はしやすいんじゃないかな

[588: 購入検討中さん]

久しぶりに現地を見てきました。
シティハウスのシートが外れたときはギョッとしましたが、その後も白のラインが入ったりステキになってきました。ベランダ側が良いですよね。

テラスは現在１３階施工中でした。
ハウスと同様、ベランダ側がステキになりそうですが普段見えないのが残念。

[589: 匿名さん]

4月30日(土)　千葉銀行
5月1日(日)　中央三井信託銀行
5月4日(水・祝)　京葉銀行
5月5日(木・祝)　三菱東京UFJ銀行
5月7日(土)　三井住友銀行
開催時間：10時～17時

[590: 匿名さん]

明日、やっています。
今年のグリーンフェスティバルのメインイベントデイは５月４日。今回作った花絵も３時半から１ポット５０円で解体販売する予定です。また、昨年好評を博した「森のマルシェ」も同時開催。ドックファッションショー、チャリティ大道芸のほか、姉妹都市・相馬市や、県内の被災地の九十九里町、白子町の産品販売も行われます。

[591: 匿名さん]

流山市でも対策をとりはじめました。

市水道局では、江戸川を水源とする水道水の放射性物質の分析結果が基準
値を超え、北千葉広域水道企業団が摂取制限を実施した時には、指定した日
時から井戸水の配布を行う予定です。それまでの間、落ち着いた行動をお願
いするとともに、このような場合に備えて、各ご家庭でも空きペットボトル
などに水道水を汲み置いて冷蔵庫に保管しておくことをお勧めします。
　なお、塩素による殺菌効果が薄れるため２～３日間隔で順次詰め替えるな
どの対応が必要です。古くなった水は、洗たくなどにご利用ください。

[592: 匿名さん]

つくばエクスプレス沿線土地区画整理事業の新市街地地区における字の区域及び名称の変更に当たり、地方自治法に基づく附属機関である「流山市行政区域制度審議会」を設置します。
第１回審議会を5月23日㈪に開催し、新市街地地区の地元関係自治会などの役員15人と、土地区画整理事業の施行
者であるＵＲ都市機構や千葉地方法務局などの関係機関の職員5人の委員の委嘱などを行います。
審議会では、新市街地地区の字の区域及び名称の変更についての変更案を答申としてまとめます。

動きだしました。

[593: 匿名さん]

平成２３年４月２１日に採取しました、流山産の「ホウレンソウ」の検査結果については、下記のとおり、農産物の放射性物質暫定規制値以下でした。
・放射性ヨウ素：２６ベクレル／㎏
・放射性セシウム：３７ベクレル／㎏
※農産物(野菜類）の放射性物質暫定規制値は、以下のとおりです。
・放射性ヨウ素：２，０００ベクレル／㎏
・放射性セシウム：５００ベクレル／㎏

大丈夫なようです。

[594: 匿名さん]

第２期モデルルームオープン、５月中旬より。
状況はどうなっているのでしょうか？
結構売れている？

[595: 匿名さん]

でもこの辺で売ってるのは値の低いそのほうれん草じゃなくて、
茨城産や自粛命令を無視した旭や香取の葉物野菜ばかりなんだけどね。
あと水道対応は3月22日に基準地超えてたのを1週間以上黙って発表しかったことも
ちゃんと書いた方がいいよ。
市長のツイッターで、グリーンフェスティバルの開催日時にはすぐ答えてるのに、
柏や流山がホットスポット化してることの質問には無視してたこともみんな知ってるのかな。

[596: 匿名さん]

５９５＞
流山じゃなくて、柏の葉でしょ。
正確にねっ。

[597: 匿名さん]

え？柏の葉は柏でしょ。柏や流山が高いということを流山市長に質問したということ。

[598: 匿名さん]

駅になかなか立派な液晶掲示板が出来ていました。
何に使うか分かりませんが、洗練されていい感じです。
西口のロータリーも完成し、バスも増便になっていますね。
スーパー３つの出店といい、だんだん住みやすくなってきました。
個人的には、スーパーのどれかに０時までやって欲しいのですが、どうでしょうか。

[599: 匿名さん]

緊急地震速報配信サービス
地震発生直後に震源に近い気象庁の地震観測点で観測される初期微動（P波）の波形を解析し、その情報を地震波より先にマンション内に設置する受信機で受信して予測震度・予測到着時間を計算、一定の震度を超えた場合住戸内インターホン親機からの音声通報が行われます。

これって、このマンションに付いていますが、震度４以上くらいでビービー鳴るのでしょうか？
最近の状況からいくと、常時鳴りそうな気がしますが。

[600: 匿名さん]

周りに公園が多く、線路を挟んですぐのところにショッピングセンターがあって、ショッピング以外に映画やジムもついているので、週末は天気に関わらず楽しめそうです。駅にも近く道もきれいなので、通勤も快適かなと思います。今人気上昇中のおおたかの森という場所＋住友不動産のブランドもあってかお値段は高めですが、アフターサービスや引越し料金無料など細かいサービスが良いようです。

[601: 契約済みさん]

引越しサービスは物件価格に含まれているような・・・。
アフターサービスも・・・。期待してます。
ＳＣが目の前なのに歩くと遠い・・・。

契約しているので気に入ってますけどね。

[602: 匿名]

ＳＣは程よい距離かと。

駅からの動線上にあると混雑時にマンションの周りに見知らぬ人々が無用に通る訳ですし。

[603: 匿名さん]

引越し料金無料は、本当に助かります。
物件価格に含まれていたとしても、２～３０万を差し引いて他と比較すれば良い訳ですし。
そうすると、割高感は少なくなります。
ＳＣはヨーカ堂が値下げしてくれれば別ですが、そうそう日常には使いそうもありませんので、近くても遠くてもどちらでも。
日常的には、ベイシア、カスミ、ベルクのどれかを使うでしょうね。
総合的には住みやすいと思います。

[604: 匿名さん]

ＧＷは結構イベントやってますね。
森のマルシェは今日ですね。

[605: 匿名さん]

マルシェは大盛況でした。
一時はすれ違いも厳しいほどの人が集まってました。
中でも緑のカーテン講座がすごかった。
みんな節電に興味があるんですね。

[606: 匿名さん]

販促ワザ（その１）の紹介です。
いくつ当てはまりますか？

１．次から次へと棟内に発生する「モデルルーム使用住戸」
「契約時まで使用」される棟内モデルルームとは、言い換えると「売れるまではモデルルーム扱い」ということだ。「モデルルーム使用住戸」とエクスキューズしておけば、値下げを公表しても既購入者からの反発を免れよう。

２．「家具付販売」も販促ワザのひとつ
せっかくの新居に、誰のものかも判らない手アカやヨダレのついたソファやテーブルで本当にいいのか？　見た目は格好よくても、実際のところ安物が多い。仮に安物でなかったとしても、モデルルームの広さを演出するために選定された、小さくて低いソファやテーブルは実用的とはいえないだろう。

３．旧価格を開示しないで、新価格だけを掲載する販促ワザ
売り主にとって、消費者に具体的な値下げ額を知らせずに「プライスダウン」を喧伝できるだけでなく、既購入者の反発を免れるという、一石二鳥の販促ワザ。

４．1等1,000万円という販促ワザ
1等の「1,000万円　マンション・戸建　購入支援券」がもらえるのは、「当選後、対象物件をご契約いただいた方」に限られる。総額1,180万円の販促費で15物件をさばこうという、実は安上がりのキャンペーン。

[607: 匿名さん]

販促ワザ（その２）の紹介です。

５．電気自動車のカーシェアリング
たった1台のシェアリング用の電気自動車。マイカーを持たない4割の住人が週末に自由に使うことは、かないそうもない台数だ。エコを謳いたいがためにカーシェアリングに電気自動車を導入。まったくもって売主都合の“販促ワザ”。

６．マンションに風力発電を導入する販促ワザ
風力発電機導入は、売主都合の“客寄せパンダ”。マンションの寿命よりもはるかに短いし、そもそもシッカリしたメンテナンスがされていないと、この寿命も危うい。最大出力1.5kW、定格出力1kWだから、ヘアドライアーのターボモードの電力を賄うのもおぼつかない能力だ。

[608: 匿名さん]

販促ワザ（その３）の紹介です。

７．よほどのヒドイ物件でなければ、“即日完売”を演出できる？
「予告広告」でモデルルームに集客し、“即日完売”できる見通しが得られた段階で「本広告」を出して短期間で受付・抽選に走るという、とっても巧妙に仕組まれた、最近はやりの販促ワザ。

８．「期」と「次」をうまく組み合わせ、売れ行き不振状況をカムフラージュ
「期」だけだと「2期」「3期」と数字が進むにつれて、売れ行き不振状況がバレバレ。「期」と「次」をうまく組み合わせることで、売れ行き不振状況をカムフラージュすることが可能となる。

[609: 匿名さん]

販促ワザ（その４）の紹介です。
これが最後です。

９．白抜き表示の販促ワザ
外観CGの左右に、チラシのデザインのように施された白線。ボーと見ていると気が付きにくいのだが、隣接する建物の外形をかたどった白線なのだ。

１０．車両を独占、緑色のキリン広告
中吊りから窓上まで、車内のすべての広告が、緑色のキリンのイラスト付きのマンション広告で占められていた。販促ワザもここまで来ると、広告担当者の努力に脱帽。

いくつ当てはまりましたか？

[610: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

国土交通省が4月18日、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表。
マンションの分譲段階で分譲事業者設定した修繕積立金の当初月額が著しく低く設定され、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例が背景にある。
同ガイドラインによれば、新築マンションの修繕積立金の当初設定額：平均7,006円/月（平均95.4円/m2・月）（平成21年首都圏新築マンション契約者動向調査（リクルート））に対して、2倍以上の積立金が必要になる。
国交省から目安とはいえ、「専有床面積当たりの修繕積立金額」「機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費」が公表されたのは画期的なことだ。

さて、これまで販促本位の修繕費を提示していたデベロッパーの反応はいかに？
ここはどうだろう？

[611: 匿名さん]

変動金利は危ないですね。
皆さんはどうしますか？

• お客様が変動金利ローンを選択というのは誤り！
• 銀行窓口等での、金利変動リスクに関する説明は必ずしも十分ではない。
• 数多くのローン申込み関係書類と合わせて、説明が実施されているため、形式的かつ 楽観的な見通しが示されることがある。最終的な判断はお客様ですという対応。
• ローン利用者の金銭消費貸借契約に同行した営業担当者が銀行窓口でよく耳にする言葉
o 日銀の緩和政策もあり、短期プライムレートはこの数年低い水準で安定しています。
o 景気の先行きから、金利がすぐに上昇するとも言えないのでは。
o 最終的には、あくまでもお客様のご判断ですが･･･。

[612: 匿名さん]

別スレに以下の意見がありますが、そのとおりですかね？

放射線が高いのは柏の葉
おおたかと一緒にするのは甚だ迷惑。
そもそも柏と流山
一緒に括るべきではない。
将来性の格が全く違う。
衰退の柏と
都心から最も近い
森にあふれた環境都心流山。
一緒にするのはやめて頂きたい。

[613: 匿名]

流山の放射線量も柏と同様高いです。近いのだから当たり前です。しかし騒ぐほどでもない。
｢流山ってどこ？ああ柏の隣か！｣が逆転するように頑張ってね！

[614: 匿名さん]

柏と流山ってたぶん県外、というか県内の人から見てもほとんど同じとしか認識されないんじゃないかな。
経済圏という意味では同じ域内。買い物だって色んなところにいけるから生活しやすい。
まあ、仲良くやってください。

[615: 匿名さん]

確かに同じ地域の認識をもたれがちかもしれませんが、そんな見てくれはどうでも良いと思います。
実態として、放射線量では柏の葉は数値で大きく出ており、おおたかより不利です。
ファミリーが住むのに選ぶには柏の葉は嫌ですね。
どっちか選べと言われたらおおたかを選びますね。

[616: 匿名]

いろんなところで柏の葉を悪くいうなよ。あんたはおおたかが似合ってるよ。

[617: 匿名さん]

柏の葉は、ファミリーにとっては最悪の選択かも・・・。

http://www.tanteifile.com/diary/2011/04/03_01/index.html

[618: 住民さんＣ]

参考までに、ＴＸみらい平駅前のマンション敷地内の測定結果を不定期に載せています。
トップページ画面の「空間放射線量」をクリックしてみてください。
http://century660.sakura.ne.jp/

[619: 匿名]

でたよ617。バイバイ！

[620: 匿名さん]

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama/

構造・防災がｎｅｗになっている。
状況の変化で強調すべきと気づいたのだろうか？
可も無く、不足も無くといったところかな。

[621: 匿名さん]

小山小学校は数年前まではほぼ単学級、各学年１クラス程度の学校だったらしいが、開発等に伴い、現在は17学級の学校になっているそうです。規模的にはほぼ３倍近く。
ただし、中学校は100％に達していない学校は、西初石中学校や南流山中学校などの新しく新設をされたところだそうです。
今の小学生が中学生くらいになる頃には中学校も必要となりそうです。
ということは、Ｈ２７に新設するというのは妥当と言えそうです。

[622: 匿名さん]

柏市との合併は考えてないようです。

　本市としては、現在、つくばエクスプレスの開通（平成１７年）や自治基本条例の制定（平成２１年）などを踏まえ、後期基本計画（平成２２～３１年度）に基づき「都心から一番近い森のまち」を都市のイメージとし、子育てにやさしく誰もが安心して暮らせる良質なまちづくりを市民の皆さんとともに進めています。
　また、自治体の適正規模については、行政遂行能力を考えた場合１５万人から３０万人が適正であるとの考え方を平成１１年に当時の野田自治大臣が明らかにしています。この点も踏まえ現在の本市の人口規模は約１６万４千人であり、市民自治や行財政効率、自治体運営上の観点から、基礎自治体として望ましい規模であると考えています。
　現在の流山市は、市民1人当たりの行政コストは全国で最少であり最も効率良い行政経営体となっており、情報管理全国２位、地球温暖化施策ランキング全国５位、行政革新度全国８位、行政サービス度全国２８位、財政健全度全国９３位など、ここ数年できわめて健全経営が行われている自治体になってきました。
　現在、他市と合併することは、流山市民の費用負担が上がるか、市民のサービスレベルが下がることを意味し、当面は、効率経営による市民サービスレベルの向上を独自に目指していきたいと考えています。
　以上のことから、本市として当面は他市との合併は想定していません。

[623: 匿名さん]

財政も健全なようです。

流山市の財政についてですが、バブル経済後の不況の影響で、市税収入が平成９年度をピーク（210億977万円）に年々減少し、平成１７年度（190億3437万円）には平成４年度（198億3979万円）の水準以下にまで落ち込むことになりました。
　一方、扶助費（福祉関連経費）を中心とした社会保障費は平成元年以降、毎年増加傾向にあります。
　井崎市長が就任した平成１５年度は市税収入が約９億６千万円減少した年であり、東葛地域で財政状況が一番苦しい状況であったことから、行財政改革を積極的に推進し現在に至っています。
　これらの行財政改革により、厳しい中でも、平成２１年度決算においても主要な財政指標は良好な水準となり、東葛地域では一番健全な財政運営となっています。

[624: 匿名さん]

ファミリーにはやさしいところです。

保育行政は、最優先課題に位置付けており、平成２１年度及び平成２２年度の２か年で、新設４園・増改築１園・分園新設１園、定員総数５０９人増となる保育所整備を進めています。
　更に、この整備は、ＴＸ沿線の「南流山地区」・「おおたかの森地区」に集中しており、平成２３年４月１日に向けての待機児童は、大きく改善できると思います。
　しかしながら、３歳未満児の保育需要は、待機児童問題を抱える他の自治体と同様、本市においても予想以上に急増しており、未だに、多くの皆様のニーズに、応えきれない状況であると受け止めています。
　そこで、平成２３年度には、おおたかの森駅から徒歩で通園が可能な保育所の整備や、駅前の分園と送迎保育ステーションの拡張整備に緊急に取り組み、年度内の開設を目指したいと考えています。
　送迎ステーションは、平成２２年度までは、歩行が可能な児童に限定していましたが、平成２３年度に向けて待機児童が解消できないことを考慮し、安全確保を徹底した上で、１歳以上の児童から利用できることといたしました。（ただし、同年齢の児童でも個々の発育の関係があるため、送迎保育ステーションの利用については、申込み時点で面接を行い、利用の可否を判定させていただいています。

[625: 匿名さん]

早く作って欲しいですね。

　市では、つくばエクスプレス沿線整備事業に伴う土地区画整理事業による人口増加に対応するため、小学校の建設を計画しております。
　現在の状況は、新設校の適正規模に関わる基礎調査及び基本計画の策定を行っています。今後、基本設計、実施設計を経て、平成２７年４月の開校を目指して進めているところです。
　新設校開校予定の平成２７年度までの間は、小山小学校で、児童数の増加に対応することができると考えています。
　なお、新設校については、小中併設校として開校する予定です。

[626: 匿名]

でたな！張り付け魔

[627: 匿名]

つまり住友VS三井の代理戦争。
おおたかVS柏の葉

でも三井住友銀行があるよ。二人は仲良し
^ー^)人(^ー^

[628: 匿名さん]

住民同士は利害なんてそんなにないから仲良く出来るんだろうけど、デベ同士がライバル。
デベが煽るというのは、とにかく売り逃げてその後の遺恨は知らんという態度を意味するから全く感心できない。大手としての品格が疑われる。

[629: 匿名さん]

＞６２７
三郷中央とか八潮はライバル関係にはならないのでしょうか？
特に三郷中央とは競合しそうな感じですが。
どうでしょう？

[630: 匿名さん]

『 良いゼネコンは良い建物を完成させる為には事業主を説得して工事期間延長を認めさせています。
逆にあまり評判の良くないゼネコンは,なりふりかまわずに当初の仕様と異なった良くない資材を採用したり,雑な工事を行って工事契約書内に記載された竣工日までに建物を完成させますので要注意なのです。 』

今回は『 なりふりかまわずに当初の仕様と異なった良くない資材を採用したり,雑な工事を行って工事契約書内に記載された竣工日までに建物を完成させる 』ゼネコンがよく行なう手口のひとつを御説明致します。

通常,マンション等,鉄筋コンクリート造の建物の大梁,小梁,床スラブは,コンクリートを型枠に流し込む打設作業の後,サポート( 型枠を下から支える鉄管製の支柱 )を４週間取り付けておいて大梁,小梁,床スラブ等がたわまない様に養生をするのが建設業者の常識です。

この,サポートの役割は鉄筋や流し込んだコンクリートの重みで梁やスラブがたわんでしまうのを防ぐためですが,工事を急いで進めたい建設業者にとって,４週間は長いので短縮したいのです。しかし,コンクリートは工事中に「 つぶし試験 」をして設計時に定められた強度が出ているかを確認することになっておりまして,おいそれとサポートは外せません。

しかし,工期を短縮させたい時に,サポートを短期間で外すための“裏技”があるのです。

それは,コンクリート打設の時点で設計図書に指示してあるコンクリートの強度より,ワンランクからツーランク上の強度ものを流し込むというものです。この方法ですと約２～３週間程度でも決められた強度は出ます。

国土交通省の「 建築工事共通仕様書 」でも,設計された強度が出れば４週間経っていなくてもサポートを外してよいことになっていますから,手続きとしては必ずしも間違っていると言い切れません。
　
ただ,やはり４週間前にサポートを外しますと,コンクリートが生乾きですので,設計強度は出ていても,じわじわと梁やスラブにたわみが出て変形が発生する可能性は高いのです。

入居後に大梁が多少たわんでいる様な欠陥に巻き込まれないためには,良いゼネコンが工事したマンションを選ぶ様に自衛して下さい。

ですので,良いゼネコンは良い建物を完成させる為に,毎日の様に小さな地震が起きているこの時期,事業主を説得して工事期間延長を認めてもらって工事をしています。

[631: 匿名さん]

先日、国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインを発表しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
新聞などでも取り上げられているように、当初設定と適正積立額とは約２倍異なります。

この問題は昔からもちろん業界では周知のことで、誠意ある設定については程度問題でした。
支払総額を低く見せるためのトリックで、ほとんどの会社がやっていることです。
今回、示されたガイドラインは売主の姿勢を計るものとして使って欲しいものです。
通常マンションの修繕積立金や管理費は床面積に対する応分の負担と考えられており、
㎡単価で計算される場合が多いので、ご自分の購入予定物件で計算するのは容易です。

ここで、いずれ積立額が高くなるなら、その対策の一案を提示しておきます。
総支払額を極力上げずに、修繕積立金に回す金額を増やすには、管理費を削減する方法があります。
管理費は逆に粗利が高いので、削減額を修繕積立金に回すことができます。

[632: 匿名さん]

国交省基準で修繕積立金の算出をしてみます。
まずは、柏の葉ですが、二番街の公式ＨＰからのデータを使って試算しました。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/G9910001/outline.html

①二番街
（Ａ棟＝14階、15448m2）
　・80.38m2×178円/m2･月（標準）=14,308円/月　＞　7240円/月（HPより）
　・80.38m2×135円/m2･月（最低）=10,851円/月　＞　7240円/月（HPより）
（Ｆ棟＝7階、17693m2）
　・100.40m2×178円/m2･月（標準）=17,871円/月　＞　10040円/月（HPより）
　・100.40m2×135円/m2･月（最低）=13,554円/月　＞　10040円/月（HPより）

２つ試算しましたが、国交省基準の最低基準とも大きく乖離しています。
　Ａ棟＝7240/10851＝0.67
　Ｆ棟＝10040/13554＝0.74
概ね本当の７割くらいとの印象ですね。
これでは将来の値上げがすごいでしょうね。

②シティテラス
おおたかの森は公式ＨＰデータがありませんんでした。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ootaka/detail.cgi

誰か～計算を！

[633: 匿名さん]

分かるところを当てはめると次のようになります。

②シティテラス
　・86.44m2×178円/m2･月（標準）=15,386円/月　＞　？　円/月（HPより）
　・86.44m2×135円/m2･月（最低）=11,669円/月　＞　？　円/月（HPより）

後は？がいくらかによりますが、仮に二番街と同じ水準とすると
　0.67×11669　～　0.74×11669
＝7818　～　8635

あっ、二番街は機械式駐車上のためプラスαしなければなりませんでした。
そうすると本当の約６割くらいというところでしょうか。

従って、シティテラスが以下の範囲内よりも修繕積立金が上であれば、良心的だと思います。
　　0.60×11669　～　0.70×11669
＝7001　～　8168

いかがでしょうか？

[634: 匿名さん]

いずれにしても、柏の葉は、月々の管理費も修繕費も高く２万後半から３万円かな。
それと駐車料金も入れると月３万５千円くらいかかるのではないでしょうか。
おおたかの森は、１万４～６千円プラス５千円でだいたい２万円くらいかな。

月約２万円の差として、１年で２４万円。
２４万円×３０年＝７２０万円
２４万円×２０年＝４８０万円

この差額に、立地、坪単価、設備、共用施設などを考慮してどちらを選択するかでしょう。

個人的には以下のとおり、①③⑥
　①立　地：おおたかの森優勢（※都内勤務なので）
　②坪単価：柏の葉少し優位（※部屋を選べば少し柏の葉の方が安い）
　③間取り：おおたかの森が少し優位（※柏の葉は手ごろな値段の部屋の間取りが悪い）
　④設　備：柏の葉少し優位（※柏の葉は駐車場機械式とディスポーザーなしが痛い）
　⑤共用施設：同じくらい（※柏の葉は無駄なものが多すぎる）
　⑥トータルコスト：おおたかの森優勢（※おおたかの森がダントツ）

[635: 匿名]

必死だね。
断然LOVE柏の葉。理由…愛してるから。

[636: 匿名さん]

＞６３５
学生さんかな。
それも立派な理由ですが、もうちょっと多角的なものの見方を教わった方がいいかも知れませんよ。
まずは、家族とお話されることをお勧めします。

[637: 匿名さん]

ここの修繕費は５千円？

必要経費の半分しか賄えなくて将来の暴騰は間違いないじゃないの。

これも住民軽視なの？

[638: 匿名さん]

どこに５千円って書いてるの？
６３３で分からないと書いてますが。

更に経費の半分とはどういう根拠？
６３３で８～９千円と書いてますが。

おかしな書き込みはお隣さんですか？

[639: 高校生]

必死だね。がんばってね！
LOVE柏の葉

[640: 匿名さん]

悪質な書き込みには、そろそろ対策が必要ですね。

[641: 匿名さん]

>>638
は？
６３４が修繕費５千円っていってるじゃん。
で国交省基準が最低１万、標準１万５千。
だから半分足りないってことなんだけど、どこがおかしいのか解説してくれ。
ちなみに今千葉県内にでさえ住んでいないのだが。

[642: 匿名]

↑ガキ、熱くなるなよ。

[643: 匿名さん]

６４１にような誤読している人がいるので解説しよう。

６３４のこのフレーズ『おおたかの森は、１万４～６千円プラス５千円でだいたい２万円くらいかな。』から、
修繕費５千円と読んだのだろうけど、
その前にこのフレーズがある。
『いずれにしても、柏の葉は、月々の管理費も修繕費も高く２万後半から３万円かな。それと駐車料金も入れると月３万５千円くらいかかるのではないでしょうか。』

だから、
管理費と修繕費で１万４～６千円、駐車場代でプラス５千円で、合わせてだいたい２万円くらい。
柏の葉が月３万５千円くらいに対して、おおたかの森が月２万円くらいと言っているんだよ。

６４１の『ちなみに今千葉県内にでさえ住んでいないのだが。』ってのは何が言いたいの？
まあ、なぜここを見ているのかを考えれば、バレバレだけどね。

[644: 匿名さん]

↑ガキ、熱くなるなよ。

[645: 匿名さん]

管理費も修繕費が安いって本当に良い事なのでしょうか？
管理もそれなりと言えるし
安い物件は住民のレベルも…

[646: 匿名さん]

＞６４５
共用施設に比して高い安いを言わなければ、単純比較は意味無いよ。
分かりますか？

[647: 匿名さん]

無駄の無い共用施設のおおたかの森は安いのは当たり前。
共用施設の多い柏の葉が高いのは当たり前。

さて、国交省基準に照らしてどちらの修繕費が安すぎる設定となっているのか？ということが知りたい。
おおたかの森の修繕費が分かれば比較できるのだが。

[648: 匿名さん]

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/news_selected/article/110503/

修繕積立金の記事です。
やはり、月１７８円／ｍ２が標準で、１３５～２２０円／ｍ２の間であれば許容範囲ということですね。

[649: 匿名さん]

共用施設における管理費の違いなどは、一戸当たり千円／月くらいのものです。

掲示板で管理修繕費の安さを謳うのはやめたほうがいいです。
よいマンションは高めに設定してあると思います。

[650: 匿名さん]

＞６４９
だから、購入検討者のために比較しましょうと言ってるだけなのに、なぜ安さを謳うと取るのですか？
主旨が違いますよ。