フラット金利はどうなる？【5】

[匿名]

次いきましょう

[241: 匿名さん]

240だが238に対してね。

[242: 匿名さん]

状況は人それぞれ異なりますからひと括り的な発言はいかがなものかと思いますが。

[243: 匿名さん]

>>238
あなた、日銀？

[244: 匿名さん]

もうそろそろいいだろ

[245: 匿名さん]

本題に戻りたいよね。

なんたって今日は水曜なんだよね。
フラットＳが使えないローコスト系マンション・ＨＭの独身社員が
休みで暇つぶしの書き込みしてるからなぁ。

[246: 検討中]

四月から六月にかけて、下がり、また上がるって感じかな？
このまま上がり続けるきはしないが…

[247: 匿名さん]

夏場までは1段加速していく気がします

[248: 匿名さん]

変動が上がることを期待してる時点で、ダメだろ。
長期金利が下がる要素が今のところないよな。

[249: 入居予定さん]

ソニー銀行のあがりましたね。0.085↑

[251: 匿名さん]

なんで変動スレがあるのに、わざわざここに書き込むのかね。

[252: 匿名]

最近の状況を考えると、
3月2.7％
4月2.8％
くらいで済めば、上出来という感じではないでしょうか。

[253: 入居予定さん]

3月の予想は、2.6～2.62%くらいだと考えます。

[254: 匿名さん]

赤字国債特例が認められず、国債暴落なんてシナリオはありえますか？

[256: 匿名さん]

書き方はいただけないけど
正直気持ちはわかる。

[257: 匿名さん]

このまま今週末まで長期金利が1.35くらいで推移したら、スプレッドが0.57だとすると
機構債は1.92くらいになりますかね。
過去のデータから、機構債+0.64～0.80として、3月は2.56～2.72ってところでしょうかね…

[258: 匿名さん]

>>256
書き方も何も、下手すれば大変なことになるぞ・・・

[259: 匿名さん]

非難する理由が解らん(笑)

[260: 匿名]

>>253
同感です
明日からの長期金利の動向にもよるでしょうが…

1月が12月から0.01というのが抑えた感じでした。
それは11月から12月の分が急激に上げた分を調整したような感じがしました。そんなこと、あるのかな？と思いますが、あの上がり方は違和感がありました。

2月が又、1月からの長期期金利上昇分に比べると、かなり上げた(上げ過ぎた)感じがしましたので、もしかしたら3月は調整して抑えめになるのでは？と、はかない期待をしています。

[261: 匿名はん]

今なら２．６でもいい。
それでもいいから。上がらないでー

[262: 匿名さん]

今月22日発行の機構債は1660億となりそうです。スプレッド水準はまだ未定です。

[263: 匿名]

このまま長期金利が1.3台で推移すれば2.60では難しいでしょうね。
2.65〜2.70あたりではないでしょうかね。

[264: 匿名はん]

残念ですが、ここまでくると月末に向けて下がる材料がないですね。
平均して1.3超えてた月なんて最近なかったので
予想は難しいですね。
ただ2.6とか優しい数字ではない気がしますね。

[265: 匿名]

先月から今月にかけて長期金利は0.1上げてますから、順当なら2.65あたりでしょうね。

[266: 匿名さん]

2.6で済むか？
厳しくないか？

[268: 匿名さん]

2.7～2.85くらいと見ております

[269: 匿名さん]

長期金利がこのまま1.35くらいで推移したとすると
多めにみても、2.7程度でしょうかね。

[270: 匿名さん]

ここ数日はアメリカの動きに追随していないような
金利格差を縮めてくるのですかね
もはや日本の株の動きにかかってくるのかな

[271: 匿名さん]

今晩アメリカの長期金利が下がっているのはＭＢＡ住宅ローン申請指数が低かったせい？
あとはダウが下げたらと少し期待。

[272: 匿名さん]

うーん、何だか3％も真直に迫ってるか？

[273: 匿名]

長期金利の上昇分とフラット金利が平行線をたどっているわけではないようです。
長期金利が上がればフラット金利も上がることは、ほぼ間違いないようですが、確か
1月
機構債1.77
フラット最低金利2.41
2月
1.79
2.55
となっていて、肝心の長期金利はチェックをもらしましたが機構債の上昇分が0.02でしかないのに、ローンチスプレッド(1月はいくつだったのでしょうか？)の関係からか、フラット金利は0.14も上がっています。

>>262さん
機構債発行1660億
1月21日機構債発行2760億
これはフラット金利の決定に何か影響することでしょうか？

[274: 匿名]

さすがに2.8はないでしょ…
2.7が最大くらいじゃないの？

[275: 匿名さん]

そんなもんわかんないよ。
一気に上がることだってあったんだから。
2.6とかの観測は甘い気がするな。
2.8もありえなくないよな。

[276: 検討中]

なんとか四月で2.8頼む

[277: 匿名さん]

>>273
フラット金利の元となる機構債の需給に影響します。

発行量が増えればスプレッドも広がりやすくなります。
今回は発行量が減少するのでスプレッドは縮小する可能性があります。
金利も上昇傾向にあり、絶対値目線の人も投資しやすいですしね。

ちなみに前回ローンチ時のスプレッドは0.57でした。
明日になればスプレッドのレンジ（例えば0.54-0.59）が提示されると思います。

[278: 匿名さん]

<機構債→フラット金利>
1月1.89→2.57(+0.68)
2月1.88→2.60(+0.72)
3月1.86→2.55(+0.69)
4月1.87→2.59(+0.72)
5月1.81→2.51(+0.70)
6月1.71→2.41(+0.70)
7月1.61→2.32(+0.71)
8月1.52→2.23(+0.71)
9月1.36→2.06(+0.70)
10月1.51→2.16(+0.65)
11月1.43→2.15(+0.72)
12月1.60→2.40(+0.80)

1月1.77→2.41(+0.64)
2月1.79→2.55(+0.76)
3月?→?

基準金利が1.35でスプレッドが0.57だった場合、機構債は1.92くらい？

[279: 匿名はん]

278

いいとこついてると思います。
その場合、前月比で考えれば2.69
まぁ最低2.7てとこですね。

[280: 匿名さん]

まあ、上手く2.7位で高止まりでも良いから、落ち着いてくれた方が良いよな。

[281: 匿名]

正直変動にすればよかった。

[282: 匿名]

2.7なら予想内、2.8で計算中
あと２日で1.3には戻らないでしょうね。

[283: 匿名さん]

まあでも、ケセラセラですよ。

[284: 匿名]

273です
>>277さん
そうですか。ありがとうございます。最近スプレッドが高めのように感じますが、一度上がると下げにくいものですかね。
今度は低めに設定されることを願います。




イランが新たに中東情勢の火種になりそうな雰囲気です。

欧米株市場は軒並み上がったようです、米10年は0.021ほど上がっていました。

明日あたり日株市場では利益確定売りがでて株価を抑えると思いますが、はたして長期金利の方はどうなるでしょうか…
せめて1.55%のラインは越えないことを願います。

[285: 匿名さん]

いろんな数字引っ張り出して上がるな上がるな、祈ると言うかビビッてるなら変動にすればいいのに。
変動なら半分以下だよ

[286: 匿名さん]

ビビって何が悪いのでしょうか。
世の中ビビらない人間なんてほぼ皆無です。

[288: 匿名さん]

ビビビのネズミは家なんて買わない方がいいよ。

確かに２７８の表見ると、去年の９～１１月の金利ならフラットでも良かったけど、
ここ最近の数字でこれからもまだ上がるようなら変動でのメリットがますます目立つ。
変動も同じように上がってきてるなら迷わずフラットなんだが・・・。

[289: 匿名さん]

長期と短プラは比例しないところが悩みどころですね。
フラットは景気に関係なくある程度上下しますから。

今変動借りるのも確かにお得ではありますよね。
15年以内で完済できるものなら私も行きたいです。

[290: 匿名さん]

私も10年で返せる余裕があったら変動がいいです

[291: 匿名さん]

今日の長期金利最大で1.3後半になる可能性アリ

[292: 匿名さん]

２８８が言うように、ここまで変動との開きが出てくると変動も選べる者としては揺らいでくるね。
変動が優遇効いて０．７７５か～。これもいずれは上がるんだろうけど。
半年前の金利に戻らないかな・笑

[293: 匿名]

だから…
フラットは実行金利が決まるまでが気になるところで、決まってしまえば、それで返済していくだけ。変動より多少支払い額が多くても、皆さん割り切っているのよ。

変動選択した人らから とやかく言われる筋合いは
ない

[294: 匿名さん]

「多少」でくくれない差額になるだろ。

[295: 匿名さん]

多少の割切りでローン終了までの安心が得れるのだから固定はやはり安心なんだよ。
変動は年収1000万以下なら選ばない方が身のためだよ。
上昇時にはスタミナ切れで倒れるのが目にみえてるわ。

[296: 匿名さん]

実行は一年後なんですが、全く予想つかないな。
Ｓだからまだ気分は楽だけど、それでも最近の金利は少し滅入る。

[297: 匿名さん]

あと変動選ぶ人は結構勉強してない人も周りに多い気がする。

[298: 匿名]

差額は返し終わってからでないとわかりません。

[299: 匿名さん]

借金していて「安心」とはこれいかに

[300: 匿名さん]

差額・・・自分自身の検証だから人がどうのこうのってあまり関係なしよ

[301: 匿名さん]

固定10年と変動の組み合わせや、変動とフラットの組み合わせは検討されてないんでしょうかね？
フラットオンリーはどう考えても損な気がします
金利が下がった時点で即実行出来る仕組みなら、フラットでもよかったとは思うけど
何しろ制約ばかり付いてて団信も個人加入だしバカ高い保証料でしょ（借りるとこで違いはあるでしょうけど）
儲かる仕組みになってるとこからわざわざ借りるのは、私個人としてはNOでした。

[302: 匿名さん]

確かにローンを組んでいる時点で固定も変動も大変ですね。
やはりキャッシュでの購入者が一番ですね。
もしくは頭金の割合が大きい方。
すばらしいです。

[303: 匿名さん]

総額（4,300）の内、35％をｷｬｯｼｭな俺って素晴らしいかな！？

[304: 匿名]

年齢次第だけど、そこそこ素晴らしいんじゃない☆

[305: 匿名]

個人的には10年で返済出来る金額くらいは変動にして、残りをフラットにするようなミックスを考えた方が良いと思うなあ。

[306: 契約済みさん]

↑そうでもない。掲示板に敢えて書きたくなるくらい頑張って貯めたのはよく分かります。
しかし、世の中には上には上がいます。少なくとも自分はあなたの倍以上をキャッシュです（書くのも恥ずかしいが）。

スレの本筋である、金利状況の討論に戻りましょう。
長期金利、ちょっとだけ下がりましたね。

[307: 匿名さん]

>>303
素晴らしいと思いますよ。
あとは手元に自身が計画する期間分のキャッシュがあれば最高です。

[308: 匿名さん]

>>295
自分に言い聞かせて大変だね。

[309: 匿名さん]

＞フラットオンリーはどう考えても損な気がします

フラットＳがかえって判断を難しくしてる気がします。
額にもよるけど当初10年は変動とミックスにしても月々ほんの数千円の違いしかない。
10年後の変動なんて誰も予測出来ないし、それならばフラットオンリーでって考える人もいるでしょう。
個人的には、ミックスで借りて10年くらいで変動で借りた分を完済する計画が無難なような。

[310: 匿名さん]

30歳既婚　子無し。
総支払4000万
どうにか頑張って借り入れを2700万まで減らしました。
手元の金は200万まで減ったけど、全額フラット返済していくつもりです。

[311: 匿名さん]

長期国債リアルタイムで見れるサイトってありましたら教えて下さい
ブルームバーグは見ております。

[312: 匿名さん]

長期国債金利を張り付いてリアルタイムで見てどうするの？
ブルームバーグとか日経新聞ネット版のトップページ右端の「主な市場指標」の長期金利の情報で充分では。

[313: 匿名]

>借金していて「安心」とはこれいかに


借金の中にも色々ありますよね。

サラ金は手を出すべきではないですけど、
きちんと計画した上で借りる住宅ローンはさほど怖くありませんよ。

私にとって一番怖いのは、
働けなくなるような重い病気や怪我をすること。と、
手持資金の減少。
つまり将来の金利上昇リスクを踏まえた上で、貯蓄と繰上返済を考えざるをえない変動ローンの選択です。

返済額が一定になるフラットは、将来の資金計画が変動よりも立てやすいところが、私にとって大きな魅力です。

前に誰かさんが書いてましたが、そういうことまで想定しておけば、いざという時には何とでも対応できます。(いざというときに売りやすい物件というのは重要な要素だと思います)

私は、わざと、手持資金を減らしたくなかったので、頭金を業者が求める最低金額しか払いませんでした。
お金って、出ていく時には あっという間ですが、貯めるのって大変ですからね。

そんなわけで？
とにかく住宅ローン(フラット。あるいはミックス)は、わたし個人にとっては比較的安心な借金です。

よほどお金持ちでないかぎり、変動一本なんて、私の考えではありえません。

誰かさんへ…
お金持ちであることを自慢したいのなら、こんなとこ来ずに、変動ｽﾚの方か他に行ってくださいね。
暇だったので、ｽﾚﾀｲと関係ないことを長々と失礼いたしました。

[314: 匿名さん]

>>311
ブルームバーグで必要十分かと思いますよ。

スマートフォンお持ちなら、ブルームバーグの無料アプリお勧めです。
長期金利、米10年債などいつでも気軽にチェックできますよ。

[315: 匿名さん]

>>314さん
311です。
ご丁寧にありがとうございます。
ブルームバーグでチェックしていきたいと思います。

[316: 匿名]

>309 フラットＳがかえって判断を難しくしてる気がします。

そうなんですよ。マンション購入を検討し始め初めて試算したのが昨年９月の一番低いとき。
このときは変動との差もそれほどなくフラットのみの結論を自分にしていたんですけど
いざ実行が近づくにつれこれだけ差が出てくると、さすがに勿体ない気がしてきました。

[317: 匿名さん]

>>313

>私にとって一番怖いのは、
>働けなくなるような重い病気や怪我をすること。と、
>手持資金の減少。
>つまり将来の金利上昇リスクを踏まえた上で、貯蓄と繰上返済を考えざるをえない変動ローンの選択です。

それは、フラットでも同じ事です。
住宅ローンを組んだ後、夫が病気で数ヶ月休職し、その間の収入が減りました。
貯蓄があったので、生活自体は変わりませんでしたが。
今は収入保障保険に入っています。

不景気で年収が下がった時期もありました。
でも、固定だと同じ金額をずっと支払わなければならないのです。
まあ、そんな事もあるという事です。

[318: 匿名さん]

３１３は偏りすぎ。
前に知り合いがせっせと繰り上げしたのに癌で亡くなってとか書いてたけど
それは結果論であり変動で低くおさえて余計な金利払わないのもアリだから。

[319: 匿名はん]

単純に倍違いますからね。

[320: 匿名さん]

とりあえず今みんなが興味あるのはフラットの金利動向だから
変動どうのっていうのはやめましょうね。

[321: 匿名さん]

第46回の発行予定額は1660億円。
発行額は第43回とほぼ同額なので、その時のローンチスプレッド0.53%で仮定すると、基準金利が1.35%を死守してくれれば機構債の表面利率は1.88%となる。
前月の機構債の表面利率1.79%との差が0.09%なので、フラット金利もその差額分だけの上昇でとどまってくれると2.64%になるのだが。

まぁ、2.8%台を覚悟しておいて、それよりも下回れば万々歳と思うことにしよう。

[322: 匿名さん]

そうしましょう

[323: 匿名さん]

ここにも、変動信者が出没してますが、常に固定組を叩いていないと
不安をかき消せないようですね。
見ていて、痛々しいです。

[324: 匿名さん]

予算関連法案の成立に不安って
金利上がる要素作るな！
しっかりしてくれませ

[325: 匿名さん]

ここはフラットの実行金利を考えるスレだから、
融資の種類を悩んでいる人のためにバトル板にスレ作ったよ！

[326: 匿名]

それはありがたいですね！って、以前あったような気もしますが。

ま その手の話はそちらでしてもらうことにいたしましょうよ。

変動との比較とか、固定選択者への誹謗中傷の話題は、基本スルーでお願いしま～す。

考えたら、そんなことに必死になるなんて、かわいそうな人たちね…

でも相手にしてると疲れるから。

[327: 匿名さん]

今のところ1.35あたりで跳ね返されているみたいですね。

[328: 匿名]

金利と日経平均っておおよそ似た動きになってるみたいだから、どうしても現時点での金利を望むなら株でも買っといてヘッジすれば？
その代わり今後、もし長期金利が下がっても恩恵を受けられないが。

[329: 匿名さん]

>>328
それだったら変動にして似たようなヘッジ投資をしたほうがいい気がする。

[330: 匿名]

今日は株・為替共に上値が重いみたいですね。今晩の欧米市場と明日の日本市場で3月分の機構債券発行条件は決まるのでしょうか？
それとも月曜日の動向を見てから？

[331: 匿名さん]

過去２年分見てみました

ﾌﾗｯﾄ金利 機構債 ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ 長期金利 +α
2011.02 2.55 1.79 0.57 1.258 0.722
2011.01 2.41 1.77 0.53 1.169 0.711
2010.12 2.40 1.60 0.53 1.165 0.705
2010.11 2.15 1.43 0.53 0.905 0.715
2010.10 2.16 1.51 0.44 1.005 0.715
2010.09 2.06 1.36 0.43 0.915 0.715
2010.08 2.23 1.52 0.44 1.075 0.715
2010.07 2.32 1.61 0.45 1.149 0.721
2010.06 2.41 1.71 0.47 1.224 0.716
2010.05 2.51 1.81 0.48 1.320 0.710
2010.04 2.59 1.86 0.53 1.370 0.690
2010.03 2.55 1.87 0.51 1.305 0.735
2010.02 2.60 1.88 0.55 1.345 0.705
2010.01 2.57 1.82 0.57 1.280 0.720
2009.12 2.60 1.89 0.59 1.305 0.705
2009.11 2.69 1.97 0.61 1.370 0.710
2009.10 2.64 1.95 0.61 1.315 0.715
2009.09 2.69 1.98 0.65 1.335 0.705
2009.08 2.76 2.05 0.66 1.385 0.715
2009.07 2.82 2.14 0.71 1.390 0.720
2009.06 2.99 2.28 0.82 1.455 0.715
2009.05 3.07 2.34 0.92 1.434 0.716
2009.04 2.95 2.25 0.93 1.295 0.725
2009.03 2.98 2.24 0.95 1.310 0.720
2009.02 3.02 2.30 1.05 1.240 0.730

長期金利は25日のデータをぱらっとチャートからいただきました
25日のデータが無い月はその前日の値としています

フラット金利より25日の長期金利と機構債のスプレッドを引いたものを＋α
+αは最小0.69、最大0.735、平均0.715となっていてバラツキも小さい


2月25日の長期金利と機構債のスプレッドでほぼ確定？
長期金利1.35まで上がってもスプレッドが先月と同じなら
1.35+0.57+0.735＝2.655で最大か？
フラット金利2.66までと思って良い？

スプレッドのバラツキが大きいので変化すれば影響は大きいと思います
スプレッドは発行額の上昇で上げ方向のようですが
次回の発行額は下がるためスプレッド下げ方向？

次回のスプレッドはどうなるか？
下がればフラット金利下げ材料？？？上げ幅縮小か・・・
長期金利は1.35を超えないように、スプレッドは下がるように

[332: 匿名]

ご苦労様です。参考になります。

[333: 匿名さん]

>>331
ありがとうございます。
いや～細かいお仕事頭が下がります。

[334: 匿名さん]

本日の長期金利1.335であっていますか？

[335: 匿名]

18:58現在で1.34終い

[336: 匿名]

長期金利がこのままなら最大で2.66くらいになりそうと聞いて安心しました。
ありがとうございます。

[337: 匿名]

331さん

なるほどよくわかるご説明です。機構債のスプレッドが、発行額（絶対額）で上下する傾向があるとのことですが、
過去２年分の各月発行額とスプレッドとの連動傾向は見られるのでしょうか？それとも何か他のパラメータが
あるのかな？

[338: 匿名さん]

過去の機構債のデータは
住宅金融機構に有りますので参考になればと思います

http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf

スプレッドの件については
277さんが詳しいのではないでしょうか

[339: 匿名はん]

最近では、機構債、スプレッド、プラスα
全てが月を追うごとにあがってますからね。
私の中では最低限2.7とみてます。

[340: 匿名さん]

さてと今日はどうなることやら