シティタワー大阪天満 part12

[匿名]

シティタワー大阪天満 については販売開始2年、竣工１年を超えました！
350戸近くまだ部屋があるそうです。今後はどうなるのでしょうか？
検討中の方や住民さんやご近所さんや周辺住民さんなど、日頃感じていることを色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪環状線 「天満」駅 徒歩9分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
間取：1LDK～4LDK
面積：56.03平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産



【一部テキストを修正しました。管理人 11.02.14】

[51: 匿名さん]

気になるのは、ライバルの営業さんは明日も朝早くからお仕事だから、この時間は寝てるでしょうけど、それ以外でゴチャゴチャこの物件について言う人ってどういう人なんだろうか。すみふに対して個人的な恨みがある人か、性格の悪い暇人しか思い浮かばないです。いずれにせよ、そういう人に粘着されているこのスレは、本当にクソスレですね。

[52: 匿名]

クソレスを覗いてさらに書き込みまでするあなたは究極の変人ですね。早く寝たら？

[53: 匿名さん]

つーか同じことの繰り返しで、読むことを辞めると思いますけどね。長々と読み続けるほどみんな暇ではないですよ。

[54: 匿名]

そんなに暇じゃないのはずなのにまだ読み続けてるってことは本当は究極に暇人なんですね。

[55: 匿名さん]

ポジレスの全てを批判するネガはいったい何なんだ？
短所があるのは分かるが、長所のひとつも認めないその態度が信憑性を落としている。
長所がひとつもないマンションを、３００組は何を評価して買ったんだ？

極論はいらない。検討の参考にならない。

[56: 匿名さん]

55
じゃあ買えばいいのに…。
ポジの意見もネガの極論も見たうえで
各人が判断するだけのこと。
判断の結果は300戸/650戸な訳だし。

[57: 匿名さん]

>55
＞長所がひとつもないマンション
外観はいいぞ。それに周辺では目立っている。

[58: 匿名]

このマンションは他の物件に比べローンが通りにくいそうです。前レスで他の物件のローンは通ったのにこの物件の
ローンは通らない旨の書き込みを見かけました。
やはり在庫の多いマンションは銀行からみても資産価値が低いと評価されるんですね。

最近営業と思われる人が、ネガティブな意見を書き込んでいる人に対して、お前の信用力がないからローンが
組めないだの、貯金が少ないから買えないだの営業の人しかわからない個人情報をちらつかせた書き込みが頻繁に
みられましたが、皮肉にも上記のような事実が炙り出されてしまったようです。

でもマンションの営業って検討者のかなりの個人情報を入手していますから、こんなところでその個人情報をさらされる
なんて恐ろしいですね。これらがもし本当に営業の書き込みなら、個人情報保護の誓約書を違反してますから犯罪ですね。やはり安易に信用のおけないデベに個人情報を垂れ流すのは考え物です。

[59: 匿名]

長期間売れ残っている物件で、部屋を売りに出そうとすると、かなり安くなりますよね。

同じ間取りで新築、中古があったとして、
新築価格（厳密にはここは中古だけど。笑）が4,000万としたら、
中古価格はいくらくらいなら適正でしょうか？
もし１割引きが適正だとしても、3,600万。
つまり、長期売れ残り物件の新築は買った瞬間から４００万も資産目減りを引き起こします。
気持ち的には１割減でも中古なら高いと感じていますが。。

[60: 住民さんＣ]

こちらのマンションってすごく目立ってかっこいい。上層階に住んでみたいです。春、桜咲く頃すごく気持ち良さそうですね。

[61: 匿名]

↑はいはい、「住民さんC」さん。上層階をぜひ買ってあげてください。

[62: 匿名さん]

個人情報の定義をもうすこし調べてから個人情報という単語を使ったほうがいいと思われます。
どこにも個人を特定できる情報がありませんので、個人の情報になりえません。

[63: いつか買いたいさん]

>60さん

結局、タワーって上層階でないと意味がないというのが私の考えです。
さらに、このような立地では中途半端な見栄はって中途半端な階買っても虚しい気がします。
よほど、立地が良いなら話は別ですが。

[64: 匿名]

そんな事はわかっていて書き込みされてるんですよね？完全に特定できるような書き込みをすればすぐに訴えられて
しまいますから。ただ、個人情報を握っている営業がそれをチラつかせるような書き込みを続ければそのデベのモラル
が問われますよと言ってるんです。ローンアウトの情報や貯金額の話なんて営業しか知りえない情報ですからね。

そのうち、「このデベは不特定多数の掲示板に顧客の情報と思われる情報をもらし、バカにするようなモラルの無い企業です」と噂になってしまうと注意申し上げただけですよ。悪いけど。

[65: 匿名さん]

さらに、ここは上層階用のエレベーターが独立しています。
上層階に住む人は無論便利でしょうが、そこに住めない方は少し虚しくないですか？

低層階は緑を近くに感じたい人やお年寄りが好むから売れます。
そして、上層階を特別扱いしすぎると中層階が売れません。
これ、タワーの典型だと思っています。
それが、この立地ですから。

[66: いつか買いたいさん]

駅近じゃないし中古だから相当安くないと買えないな…

[67: 匿名さん]

向かいのローレルが目安じゃないですかね。
そこに大通りや環境を加味して。

[68: 匿名]

中古マンションを買うときに一番気をつけないといけないのがマンションの管理状態と修繕計画。未入居新古住宅が
半分以上となると、これからどうなるか判断がつかないので、格安で売りに出しても買い手がつきにくいんじゃないかな？
そこら辺どうなんだろう。とりあえず６０平米代１８００万くらいから出してみて反応みるしかないんじゃない？

[69: 匿名さん]

駐車場の低利用率が、機械交換時に大変な問題になりそうやね。
棟内機械の交換て何億かかるんだろ？

[70: 土地勘無しさん]

ざっと２億














かな

[71: 匿名さん]

普通の屋外型でも億いくでしょ？
建物内にあって、かつ三機なんで、二億じゃきかないでしょ。

[72: 購入検討中さん]

６０平米代１８００万なら即買ですわ。

[73: 匿名さん]

そんな価格ならさすがに一月で完売だな

[74: 匿名さん]

住友の最近の関西の物件で完売したところあるか検証してるんですけど、
見当たらなくて…。
ありましたっけ？

[75: 匿名さん]

何でそんなに必死になってるの？
それに最近って？
一ヶ月？一年？十年？
子供なのかも知れないけれど、まともに何かを調べたいのなら、
もう少し具体的に考えないと無意味ですよ。

[76: 匿名]

西梅田以降、ＣＴシリーズは全部在庫あり。
それ以前は完売。。。あ、なんかまだあったなぁ。売れ残ってるとこ。なんやったっけ？

ＣＴ福島はとうとう間取り変更のリフォーム代100万円補助出すってメールきた。
ここも将来あるだろね。

[77: 匿名さん]

完売したのはシティタワー梅田イーストくらいじゃない？
他はシティハウスも含め販売中。

[78: 匿名さん]

すみふの売れ残りだけでスーモが一冊出来るな。

[79: 購入検討中さん]

夕陽丘は竣工して７年たってるんですね。
そこまで在庫を持ち続ける会社が他にあるでしょうか？
竣工前完売したら上から怒られるそうですが
その時点でさすが財閥系は財務体質が違うなと思った。
三井や三菱もそうなのでしょうか？

[80: 匿名さん]

販売中の物件一覧はこちら！

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/#kansai-1

[81: 匿名さん]

やっぱり⑤ですか。

[82: 匿名さん]

スミフは在庫好きの集団か？

[83: 匿名さん]

中小企業の不動産になると、銀行からの借り入れがありますので、どうしても売り切らなければなりません。
逆に住友は資金があるので、叩き売りしなくても金は回ります。
前述にありましたように、竣工前完売もそういった意味では、住友からすると、値段設定が低すぎたという判断になります。

[84: 匿名]

それだけ在庫かかえても十分利益がでるように価格にたっぷり上乗せしてますから。

[85: 匿名さん]

三井も三菱も在庫はセールして売り切るなぁ。
アウトレットまではしないみたいだけど。

すみふは意地でも下げない方針なんやろね。
利益は確保出来てるし。

[86: 匿名さん]

永住する気がない物件はやめといた方が賢明かと思います。
今の時代、買い替えようと思ってもそんなに甘くありません。

[87: 匿名さん]

もちろん現金でポンと買う方は別です。
ローン組の方は、いざという時処分出来るかはマスト。
処分出来なければ、団信で賄わざるを得ない…。
それだけは避けないと。

[88: 匿名さん]

>>83
住友の内情詳しいですね。元関係者さんとか?!
私も仕事で住友の人からすぐに売れると値付けが悪かったんだと怒られると聞きました。
その時から住友不動産は根っからのスミトモだなぁと思いました。

[89: 匿名さん]

在庫かかえてもいいことはひとつもないのにね
そのうち経営がおかしくなるのでは？

[90: 匿名さん]

１年で売り切れるよりも大規模なマンションを建てるんだから、何年かかけて販売するしかないよね。ただ、その戦略がいいのかわるいのかは、現時点では不明ですよね。
　新築にこだわる人がほとんどなら、この戦略は、あまりよくなさげだし。
　いやいや、最初から５年計画のマンションなら４年目、５年目で購入するのも気にならないという人がまあまあいるなら、この戦略は非常にいいし。
　どうなんでしょうね？

[91: 匿名]

在庫抱えていい事なんて一つもありません。

すみふが負担しているという、空き住戸の管理費、修繕積立金は、１戸２万として毎月６００万程度。
MRの賃料、人件費、広告費などもかなりの額。
めちゃくちゃ低めに見積もって月１０００万としても年間１億以上の経費垂れ流し。（ホントはもっとだと思う。）

まぁそれだけ利幅を多く取っているということだけど。笑

[92: 匿名さん]

在庫を極力しないためには、仮に年間需要が100戸しか読めないところだと、100戸程度の規模のものしか建てられないことになる。そこに100戸の規模のものを建てたほうが得なのか、500戸の規模を建てて5年間で売り切る計画にするのかと考えて500戸の規模で建てたほうが得だと住友は判断したんだと考えます。ただ、この戦略がうまくいくには、4年目、5年目の物件を購入する層が存在しないといけないのだが。もちろん、住友は、そこまで計算していると思うが、計算通りいくかな？

[93: 匿名さん]

維持費や劣化による価値ダウンも折り込み済み？

[94: 匿名さん]

すみふが負担してる管理修繕費は
結局管理会社の子会社に納められるだけでは？
修繕費は修繕会社にも回りますが。

[95: 匿名さん]

91の考え方は少々間違ってるのでは、
まず、MRの賃料、人件費、広告費は、大規模を5年間売るほうが、100戸のものを新規に5回建てるよりも、かなり安いのではないでしょうか？　もちろん、100戸を5回たてるよりも、500戸の大規模がひとつのほうが、はるかに安く建築できるでしょうしね。　これらで節約された分は、もちろんスミフの儲けにもなるだろうけど、購入者にも分配されていると考えるのが自然では？

[96: 土地勘無しさん]

金利があるのでそうはならないな

[97: 匿名]

キャッシュフローなんて気にしない剛腕経営だな

[98: 匿名さん]

95
なぜマンションに14階建が多いかなんかを考えたら相対的な売主の事情が分るかもね。
マンションに関してはボリュームディスカウントの考え方はどうだろう。

[99: 匿名]

>95

タワマンの方が遥かに安く建築できるなら、この物件の価格はかなりぼったくり価格という事ですね。
しかも経年劣化も考慮に入れない販売計画ってある意味すごいです。情報弱者をねらう戦略ですね。

[100: 匿名さん]

>>95
フルボッコｗ
っていうか、大丈夫ですか？もう一度、産まれ直したほうがましじゃないですか？

タワマンの物理的メリットは土地の高度利用だけですよ。
そのメリットを最小限にしかいかせない地価の安い僻地に建てると、
デメリット分が購入者にダイレクトに跳ね返ってくるだけです。

[101: 匿名]

>>95
物件に需要が十分有れば建造コストは規模のメリットで安くなると思いますが、
万が一供給だと、販促経費など継続的な費用でかえってコスト高になりませんか？

住人としても初期購入費用には若干は有ったとしても、空室分の管理費用や修繕積立金が移転されるとローン購入者などにはかなりの負担になるのでは？
長期金利がきな臭い動きをしているなか、資産価値減少、維持管理費上昇に繋がりかねない供給過剰リスクは結構危ない気がします

[102: 匿名]

単純なコスト計算なら、そりゃ大規模タワーを1つ作るほうが安いですよ。しかし、問題はどれだけ効率よく売れるかであって、それは終わってみないと分かりません。
我々、購入者側が5年販売計画を聞かされて管理費とか不安になる人もいらっしゃるでしょうし、5年は安売りされないで済むから安心と思う方もいらっしゃるでしょう。
入居済み住民は安くても売り切った方がいいのか、安く売られるくらいなら管理費上げた方がましなのか？どちらでしょうね。残戸数が300？あるだけに難しいと思います。
ただ言えるのは5年間にどれだけの新築物件が建つか？5年の間に内装製品も進化するでしょう。ただでさえ、浄水器なし、ソフトクローズ機能なしの型遅れのキッチン標準で、どこまで太刀打ちできるか？見物ですね。

[103: 匿名]

要は金持ちしか触ったら駄目です。

[104: 匿名さん]

95です。
101,102，103の指摘にあるように、この5年間計画というのは、かなり危ない戦略だとは思いますし、購入する側もよーく考えないといけないことは確かです。ただ、スミフは、いろいろと考えた結果、その危ない戦略を選択し、その考えかたは95に示した内容と考えるのが自然ではないかということです。

ですので、この戦略は危険じゃないのという指摘は、まあまあいい線をついていると思います。大手しかできない力技というのも、いい指摘ですね。

[105: 匿名さん]

住友不動産の平均勤続年数が5.98年ですからね。
5年計画って平均勤続年数に近くて少し・・・(笑)

[106: 匿名]

まぁともかく、ここに書き込む連中の戦略よりはスミフの考える戦略の方が優れているのではなかろうか？

[107: 匿名さん]

いや、案外単純な考えだったりして、別の意味で特異会社。

[108: 匿名]

５年販売計画がさも最初から決まってたような感じだけど、どう考えても、売れなかった為の後付けの言い訳なのでは？
同規模のタワマンでほぼ８割方売れている物件もあるのに、５年計画って。笑

[109: 匿名さん]

５年間で支払う、空き住戸の管理費や修繕積立金はいくらになるの？

[110: 匿名]

５年計画なんて言い訳以外のなにものでもないね。
新築マンションは初動が肝心。あとはダラダラ売れなくなってくる。
常識で考えて、築５年の新古マンションを新築価格で買うなんて頭おかしいでしょ？

[111: 匿名さん]

販売開始時から５年掛けて売りますって言ってたよ。
それ聞いたとき、規模やら景気などから妥当だなと思いました。
でも110さんが言うように、あと３年であと半分は難しいかなと思います。

[112: マンコミュファンさん]

でもシティタワー西梅田は実際そうなっているのでは？

[113: 匿名]

＞販売開始時から５年掛けて売りますって言ってたよ。

　最初から言い訳してるだけ。もっともらしい理屈で保険を掛けていたら、実際にそうなっただけ。
　竣工後１年たっても半分以下しか売れなかったのは、そのマンションに対するニーズはそれしか無かったと言うこと。
　仮にこれから景気が回復しても、同じ北区のもっと立地の良い新築マンションにお客は流れるだろうから、
　あとは値引きもしくは値引きに相当するオプションをつけるしか売れる道は無い。
　そうなると同じマンションでも販売初期の頃の購入者と後期の購入者に格差が生じ、マンションの管理に対する
　意識にも相当な差が生じるだろう。のちのちトラブルが発生しそうですね。

[114: 匿名さん]

＞最初から言い訳してるだけ。もっともらしい理屈で保険を掛けていたら、実際にそうなっただけ。

それを計画通りって言うのでは？

＞あとは値引きもしくは値引きに相当するオプションをつけるしか売れる道は無い。

普通売れ残りは値引きするから、113氏の言うトラブルは一般的に起こり得ることですよね。

[115: 匿名]

初期の頃に行ったけど、そんな話（５年計画？）は無かったけど？
むしろ、ここは早々に売り切れる人気物件ですので契約は早めにって言われましたよ。笑

[116: 匿名さん]

＞115

それはそのときの販売分だけの話でしょう。

[117: 匿名さん]

大規模マンションって、派閥みたいなものができるのか？

[118: 匿名さん]

参考までにジオタワー宝塚の住民版みてみ。
もう血みどろの派閥争い(定価組み vs　値引き組み)が続いてますよ。

[119: 匿名]

ジオ宝塚も全然売れなかったしね。

[120: 匿名さん]

ゆうてもジオ宝塚はは残り二桁やからなぁ。

[121: 匿名さん]

やっぱり、値引きによる販促効果は高いのかねぇ。

[122: 匿名さん]

価格だけだと思います。
少し言い換えると、それに見合った価格ということです。
売れ残り→セールという概念が人々にありますから。その為に人々は待つ訳ですから。
富裕層で350戸埋まっただけで、それ以外は手を出せないだけなんじゃないでしょうか？
中間層をどう取り入れるかがポイントです。

[123: 匿名さん]

価格だけだと思います。
少し言い換えると、それに見合った価格ということです。
売れ残り→セールという概念が人々にありますから。その為に人々は待つ訳ですから。
富裕層で350戸埋まっただけで、それ以外は手を出せないだけなんじゃないでしょうか？
中間層をどう取り入れるかがポイントです。

[124: 匿名]

貧乏性、もうやめてぇ

[125: 匿名]

阪急天六タワーが発売開始したら、完全アウトでしょうね。

[126: 匿名]

天六のタワーもうそろそろかなぁ。ＪＡＬの情報誌「アゴラ」に確か小さい広告あったから。

[127: 匿名さん]

完全にOUTにするということは、天六のほうが安いということですね？

[128: 匿名]

＞阪急天六タワーが発売開始したら、完全アウトでしょうね。

　余計なお世話です(怒）阪急タワーの登場を待つまでも無く、既に終わっています(泣)

[129: 匿名さん]

中津南通りから都島通り樋之口町までに３本のタワーマンションですかぁ。選び応えありますな。

[130: 匿名]

＞高層用エレベーターの鏡ですけど、三機共に故意と思える傷が多数あるのですが。。。

住民板より。高価格な高層階の住民ですらマナーは悪いようです。どんなに豪華な内装も、
マナーの悪い住人にかかったら、台無しですね。

[131: 匿名]

だってここ、なんちゃって高級マンションでしょ？
住民の質がいいか悪いかはエレベーターを見れば分かる。（キズとか張り紙とか）

[132: 匿名]

>124さん

新古物件を安く買う。それが賢い買い方なのですよ。大多数のマスの基本です。

[133: 匿名さん]

>>132
新古物件って何

[134: 匿名]

>No.133

新築で売り出したが、買い手がつかず未入居のまま新築期間を過ぎた売れ残り物件の事。

[135: 匿名さん]

安物買いの銭失いにならなきゃいいけど…

[136: 匿名さん]

>>133
あ～、業者だけが使ってる便利な言葉かぁ。
不動産広告規約でいう「中古」の事ね。

業者じゃなかったら竣工1年以内の未入居以外は中古だから
「中古」って表現使った方が業者に惑わされないよ。

[137: 匿名]

＞高層用エレベーターの鏡ですけど、三機共に故意と思える傷が多数あるのですが。。。

こういう事があった場合、すぐに修繕はされるのでしょうか？またその費用はどこから出るのでしょうか？
マナーの悪い住人が住むマンションは本当にイヤですよね。

[138: 匿名さん]

＞137

住民版では結局誰が傷を付けたか分からないのに、住民と決め付けるのはどうかな。
このマンションに、いちいち悪いイメージをつけようと必死やね。

[139: 匿名さん]

＞136

不動産規約がどうとか、知らないけど
新古と中古で区別ができるから、「新古」を使うほうが分かりやすいでしょうよ。
業者丸出しのカキコですね。

[140: 匿名さん]

ここの粘着ネガは鼈みたいにしつこいね。

[141: 不動産広告公取勉強会参加者]

>>139
だから、そんな言葉使うから消費者が勘違いするんだよ。
君こそ業者じゃないの?

[142: 匿名]

すみふの営業が書き込みといつもここが荒れる。

[143: 匿名]

>No.138
＞住民版では結局誰が傷を付けたか分からないのに、住民と決め付けるのはどうかな。
＞このマンションに、いちいち悪いイメージをつけようと必死やね。

　住民以外に誰がこんな事できるというのでしょうか？
　このマンションの売りの一つに厳重なセキュリティおよび２４時間有人管理というのがありますよね。
　外部の人間が簡単にこんな事できるんだったら、なんの為の有人管理なんだか。
　

[144: 匿名さん]

マンションのセキュリティーって緩いと思うけどなあ。誰かについてはいれば、入り放題なんでしょ。いったん、マンション内にはいってしまえばエレベータに傷つけるぐらい簡単にできてしまうやろ。ただ、問題は、エレベータは完全にモニターされているわけだから、後から犯人はまちがいなく突き止められてしまう。内部の大人が、そんな馬鹿なことをするとは到底思えない。外部犯行か内部の子供かだろうな。

[145: 匿名さん]

エレベータ内に監視カメラあれば、犯人わかるのでは？？？もしかしてザル状態？

[146: 匿名]

＞内部の大人が、そんな馬鹿なことをするとは到底思えない。外部犯行か内部の子供かだろうな。

　外部の大人が簡単に侵入できて、イタズラし放題なんですね。このマンション。
　高い管理費が無駄だから、警備員もコンシェルジュも無くしたら？意味無いしｗ

[147: 匿名]

これは管理会社の怠慢だね。高い管理費ふんだくっといて、後はほったらかし！

いったいどんな管理会社なんだ？

[148: 匿名さん]

コンシェルや警備員さんをやめたら、管理費はどれぐらい下がるんですか？

[149: 匿名]

数百円じゃない？
ここの管理費高いって言ってたら、住むとこないよw

[150: 匿名]

ちゃんと管理してくれるなら管理費はそれなりに払ってもいいけどね。
外部の人間を簡単に招き入れて、しかもイタズラし放題でも知らんふりとかは困るけどねぇ。