シティタワー大阪天満 part12

[匿名]

シティタワー大阪天満 については販売開始2年、竣工１年を超えました！
350戸近くまだ部屋があるそうです。今後はどうなるのでしょうか？
検討中の方や住民さんやご近所さんや周辺住民さんなど、日頃感じていることを色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪環状線 「天満」駅 徒歩9分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
間取：1LDK～4LDK
面積：56.03平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産



【一部テキストを修正しました。管理人 11.02.14】

[21: 購入検討中さん]

住友不動産のIR情報をみる限りでは、住友不動産のマンション販売計画は正しく遂行されていっているようだが？
特に在庫が増えているわけでもなく、売上も落ちず、利益も確保されているようですので。

住友不動産が説得力０と判断する根拠は何？

[22: 匿名]

↑正しく遂行されて、販売2年で半分以上の売れ残り。築1年過ぎたからもう中古扱いだけど売れた数以上の数を
　今の状態から完売させる事ってできるの？

[23: 匿名]

１年先輩のCT福島でも100戸近く売れ残ってる。全世帯３５０で１００残り。
CT福島もひどいけど、ここの状況はもっとひどい。
何をどんなに取り繕おうが、売れ行きが評価のすべて。

[24: 匿名]

後発のマンションにどんどん抜かれても、信者は擁護するんでしょうね。

[25: 匿名はん]

完売なんか目標にしてないだろ。おそらく半分売れたら投資は回収できている。 後は利益をどれくらい積み増せるか。

[26: 購入検討中さん]

スミフもちゃんとした会社なので、年間に売れる戸数は（このエリアに新規に建つマンションも考慮して）計算したはずです。スミフが5年計画っていってんなら、あーだこーだいわずに、ほっておいたらええのでは。5年を超えたところで、ぎょーさん残っていたら、ほらね、「僕のいったとおりだろ」と、大笑いしてやればいいだけのことのように思えるのですが。

[27: 匿名]

途中までは竣工後、2、3年て言ってましたよ
初動が良かった一時は、それを前倒しにまで言ってましたね
状況にすり合わせて、辻褄合わせの営業トークしてるだけなんだから
そりゃ予定と一致するよw
必死に擁護している人って、まさか営業トークを真に受けてないですよね？（笑）
必死に嘘ついて擁護してるだけですよね！

[28: 匿名]

この物件を今更擁護してるのってス〇フの営業でしょ。いかにも検討者ってふりして書き込んでるだけ。
だってただの検討者がこのマンションをわざわざ書き込みしてまで擁護する必要ないもん。

[29: 匿名]

まぁ、営業と熱狂的な信者だね。

[30: 匿名]

このマンションに熱狂的信者なんているのかねぇ？

[31: ビギナーさん]

そうとしか考えることの出来ない
見識の低さ感心いたします。
もっと信用力も磨いて、どんな物件も堂々と検討できるよう
頑張ってください。

[32: 匿名]

↑ほらほら、営業さん、今度はビギナーさんですか？
　相手を貶める事で反論したつもりになってるのか、それとも反論する余地がないからなのか、
　このマンションの長所？をもっとアピールしないと。いろんな人に変身してまで書き込みしたかいがないでしょう？

[33: 匿名さん]

このマンションの長所てなんでしょうね。
スーパー、飲食は充実。
建物もよし。

[34: 物件比較中さん]

>27

だから販売開始から3,4年ってことだよね。
まぁ1年ぐらいは状況に応じて調整もあるだろうよ。
嘘は言いすぎでしょう。

[35: 匿名さん]

周辺環境×
少なくとも知り合いは呼びたくない。
ラブホ、高速が隣でも許されるのは東京だけでは？
これが決定的かな。

[36: 物件比較中さん]

長所は、景観だと思います。
梅田は程よい距離にあって夜景も近すぎず
調度良いと思います。
北も高い建物がないから、開放感がすごくあります。
南は見てないからわかりません。

[37: 匿名さん]

営業の予定は西梅田くらいのペースを意味してるのでは。
竣工時に七割埋まって、一年後には八割。
ペースが落ちて五年後に残り一桁。

そうはいかなかったわけで。
まぁどうなるのか怖いもの見たさはありますね。
勉強のために。

[38: 匿名さん]

一番開放的なのは南でしたよ。
足元以外ですが。

[39: 匿名はん]

スミフの利益率は高いから。売れなくても困らないんじゃ？色々な商売の仕方があるから。

[40: 匿名]

＞スーパー、飲食は充実。
　そうですね。徒歩10分ぐらい歩けば開けてきますね。

＞建物もよし
　新築マンションとしては普通ですね。他のタワーより特に秀でたところって？

＞梅田は程よい距離にあって夜景も近すぎず調度良いと思います。
　ものは言いようですね。夜景が近すぎずって(笑)

＞北も高い建物がないから、開放感がすごくあります。
　夜景は真っ暗ですね。北区の最果てという立地条件を物語ってますね。

ご面倒でしょうから、「匿名」だの「物件比較中」だのっていろんな人に変身しなくてもいいですよ(笑)

[41: 匿名さん]

まぁ売れ行きのペースが目標どおりなのか
そうでないのかは、営業さんに直接聞いたらどうでしょう。
このスレは数年あるでしょうから、そのとおりに言っていたら
目標どおりだし、そうでなかったら、そら見たことかと言えばいいのでは。
そのためには、ちゃんと聞いたように書き込んでくれないとダメですけどね。

[42: 36]

>40
あ、梅田の夜景ってことです。

[43: 匿名]

ていうか〇〇年計画ってただの言い訳でしょ。通常新築マンションの販売なんて竣工後1年以内。
仮に売れ残っても高価格物件の数戸ぐらい。竣工1年すぎたら、中古マンション扱いですし。

[44: 匿名]

南はラブホビューですよ。

[45: 匿名さん]

>>43

>>41みたいなお馬鹿さんが引っ掛かってくれると美味しいし、
見栄をはることが第一なので、言い訳癖は治りません

[46: 匿名]

えらい荒れ様ですね＝。
つくづくここを買わなくて良かった。
他のマンンションにして正解。

[47: 匿名]

掲示板が荒れてるので買わなくて良かったというより、築1年以上経過してまだ半分以上売れ残っている
マンションを買わなくて良かったということでしょうね。

[48: 匿名さん]

今東側を車から見たけど真ん中の階がごそっと電気付いてなかった。
営業戦略とはいえ1年たってこれは…ね。

[49: 匿名さん]

てかもうどうでも良くない？
行く末が気になるだけなら、いちいちネガスレする
必要もないんだし。見てて気持ち悪いなぁ。
本当の検討者なら普通荒さないし。
どうしても気になるなら、モデルルーム行った人に
販売状況聞けばいいんだしさ。
それでも必至で荒らす人って、何？

[50: 匿名]

↑どうでも良いなら書き込まなきゃいいのに。別に興味が無ければ覗く必要ないでしょ。
　この掲示板はホームページや営業の話だけではわからない情報や意見を聞く場所なんだから。
　真剣に検討している人ほどこの掲示板の意見も参考にしてると思うよ。
　
　
　

[51: 匿名さん]

気になるのは、ライバルの営業さんは明日も朝早くからお仕事だから、この時間は寝てるでしょうけど、それ以外でゴチャゴチャこの物件について言う人ってどういう人なんだろうか。すみふに対して個人的な恨みがある人か、性格の悪い暇人しか思い浮かばないです。いずれにせよ、そういう人に粘着されているこのスレは、本当にクソスレですね。

[52: 匿名]

クソレスを覗いてさらに書き込みまでするあなたは究極の変人ですね。早く寝たら？

[53: 匿名さん]

つーか同じことの繰り返しで、読むことを辞めると思いますけどね。長々と読み続けるほどみんな暇ではないですよ。

[54: 匿名]

そんなに暇じゃないのはずなのにまだ読み続けてるってことは本当は究極に暇人なんですね。

[55: 匿名さん]

ポジレスの全てを批判するネガはいったい何なんだ？
短所があるのは分かるが、長所のひとつも認めないその態度が信憑性を落としている。
長所がひとつもないマンションを、３００組は何を評価して買ったんだ？

極論はいらない。検討の参考にならない。

[56: 匿名さん]

55
じゃあ買えばいいのに…。
ポジの意見もネガの極論も見たうえで
各人が判断するだけのこと。
判断の結果は300戸/650戸な訳だし。

[57: 匿名さん]

>55
＞長所がひとつもないマンション
外観はいいぞ。それに周辺では目立っている。

[58: 匿名]

このマンションは他の物件に比べローンが通りにくいそうです。前レスで他の物件のローンは通ったのにこの物件の
ローンは通らない旨の書き込みを見かけました。
やはり在庫の多いマンションは銀行からみても資産価値が低いと評価されるんですね。

最近営業と思われる人が、ネガティブな意見を書き込んでいる人に対して、お前の信用力がないからローンが
組めないだの、貯金が少ないから買えないだの営業の人しかわからない個人情報をちらつかせた書き込みが頻繁に
みられましたが、皮肉にも上記のような事実が炙り出されてしまったようです。

でもマンションの営業って検討者のかなりの個人情報を入手していますから、こんなところでその個人情報をさらされる
なんて恐ろしいですね。これらがもし本当に営業の書き込みなら、個人情報保護の誓約書を違反してますから犯罪ですね。やはり安易に信用のおけないデベに個人情報を垂れ流すのは考え物です。

[59: 匿名]

長期間売れ残っている物件で、部屋を売りに出そうとすると、かなり安くなりますよね。

同じ間取りで新築、中古があったとして、
新築価格（厳密にはここは中古だけど。笑）が4,000万としたら、
中古価格はいくらくらいなら適正でしょうか？
もし１割引きが適正だとしても、3,600万。
つまり、長期売れ残り物件の新築は買った瞬間から４００万も資産目減りを引き起こします。
気持ち的には１割減でも中古なら高いと感じていますが。。

[60: 住民さんＣ]

こちらのマンションってすごく目立ってかっこいい。上層階に住んでみたいです。春、桜咲く頃すごく気持ち良さそうですね。

[61: 匿名]

↑はいはい、「住民さんC」さん。上層階をぜひ買ってあげてください。

[62: 匿名さん]

個人情報の定義をもうすこし調べてから個人情報という単語を使ったほうがいいと思われます。
どこにも個人を特定できる情報がありませんので、個人の情報になりえません。

[63: いつか買いたいさん]

>60さん

結局、タワーって上層階でないと意味がないというのが私の考えです。
さらに、このような立地では中途半端な見栄はって中途半端な階買っても虚しい気がします。
よほど、立地が良いなら話は別ですが。

[64: 匿名]

そんな事はわかっていて書き込みされてるんですよね？完全に特定できるような書き込みをすればすぐに訴えられて
しまいますから。ただ、個人情報を握っている営業がそれをチラつかせるような書き込みを続ければそのデベのモラル
が問われますよと言ってるんです。ローンアウトの情報や貯金額の話なんて営業しか知りえない情報ですからね。

そのうち、「このデベは不特定多数の掲示板に顧客の情報と思われる情報をもらし、バカにするようなモラルの無い企業です」と噂になってしまうと注意申し上げただけですよ。悪いけど。

[65: 匿名さん]

さらに、ここは上層階用のエレベーターが独立しています。
上層階に住む人は無論便利でしょうが、そこに住めない方は少し虚しくないですか？

低層階は緑を近くに感じたい人やお年寄りが好むから売れます。
そして、上層階を特別扱いしすぎると中層階が売れません。
これ、タワーの典型だと思っています。
それが、この立地ですから。

[66: いつか買いたいさん]

駅近じゃないし中古だから相当安くないと買えないな…

[67: 匿名さん]

向かいのローレルが目安じゃないですかね。
そこに大通りや環境を加味して。

[68: 匿名]

中古マンションを買うときに一番気をつけないといけないのがマンションの管理状態と修繕計画。未入居新古住宅が
半分以上となると、これからどうなるか判断がつかないので、格安で売りに出しても買い手がつきにくいんじゃないかな？
そこら辺どうなんだろう。とりあえず６０平米代１８００万くらいから出してみて反応みるしかないんじゃない？

[69: 匿名さん]

駐車場の低利用率が、機械交換時に大変な問題になりそうやね。
棟内機械の交換て何億かかるんだろ？

[70: 土地勘無しさん]

ざっと２億














かな

[71: 匿名さん]

普通の屋外型でも億いくでしょ？
建物内にあって、かつ三機なんで、二億じゃきかないでしょ。

[72: 購入検討中さん]

６０平米代１８００万なら即買ですわ。

[73: 匿名さん]

そんな価格ならさすがに一月で完売だな

[74: 匿名さん]

住友の最近の関西の物件で完売したところあるか検証してるんですけど、
見当たらなくて…。
ありましたっけ？

[75: 匿名さん]

何でそんなに必死になってるの？
それに最近って？
一ヶ月？一年？十年？
子供なのかも知れないけれど、まともに何かを調べたいのなら、
もう少し具体的に考えないと無意味ですよ。

[76: 匿名]

西梅田以降、ＣＴシリーズは全部在庫あり。
それ以前は完売。。。あ、なんかまだあったなぁ。売れ残ってるとこ。なんやったっけ？

ＣＴ福島はとうとう間取り変更のリフォーム代100万円補助出すってメールきた。
ここも将来あるだろね。

[77: 匿名さん]

完売したのはシティタワー梅田イーストくらいじゃない？
他はシティハウスも含め販売中。

[78: 匿名さん]

すみふの売れ残りだけでスーモが一冊出来るな。

[79: 購入検討中さん]

夕陽丘は竣工して７年たってるんですね。
そこまで在庫を持ち続ける会社が他にあるでしょうか？
竣工前完売したら上から怒られるそうですが
その時点でさすが財閥系は財務体質が違うなと思った。
三井や三菱もそうなのでしょうか？

[80: 匿名さん]

販売中の物件一覧はこちら！

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/#kansai-1

[81: 匿名さん]

やっぱり⑤ですか。

[82: 匿名さん]

スミフは在庫好きの集団か？

[83: 匿名さん]

中小企業の不動産になると、銀行からの借り入れがありますので、どうしても売り切らなければなりません。
逆に住友は資金があるので、叩き売りしなくても金は回ります。
前述にありましたように、竣工前完売もそういった意味では、住友からすると、値段設定が低すぎたという判断になります。

[84: 匿名]

それだけ在庫かかえても十分利益がでるように価格にたっぷり上乗せしてますから。

[85: 匿名さん]

三井も三菱も在庫はセールして売り切るなぁ。
アウトレットまではしないみたいだけど。

すみふは意地でも下げない方針なんやろね。
利益は確保出来てるし。

[86: 匿名さん]

永住する気がない物件はやめといた方が賢明かと思います。
今の時代、買い替えようと思ってもそんなに甘くありません。

[87: 匿名さん]

もちろん現金でポンと買う方は別です。
ローン組の方は、いざという時処分出来るかはマスト。
処分出来なければ、団信で賄わざるを得ない…。
それだけは避けないと。

[88: 匿名さん]

>>83
住友の内情詳しいですね。元関係者さんとか?!
私も仕事で住友の人からすぐに売れると値付けが悪かったんだと怒られると聞きました。
その時から住友不動産は根っからのスミトモだなぁと思いました。

[89: 匿名さん]

在庫かかえてもいいことはひとつもないのにね
そのうち経営がおかしくなるのでは？

[90: 匿名さん]

１年で売り切れるよりも大規模なマンションを建てるんだから、何年かかけて販売するしかないよね。ただ、その戦略がいいのかわるいのかは、現時点では不明ですよね。
　新築にこだわる人がほとんどなら、この戦略は、あまりよくなさげだし。
　いやいや、最初から５年計画のマンションなら４年目、５年目で購入するのも気にならないという人がまあまあいるなら、この戦略は非常にいいし。
　どうなんでしょうね？

[91: 匿名]

在庫抱えていい事なんて一つもありません。

すみふが負担しているという、空き住戸の管理費、修繕積立金は、１戸２万として毎月６００万程度。
MRの賃料、人件費、広告費などもかなりの額。
めちゃくちゃ低めに見積もって月１０００万としても年間１億以上の経費垂れ流し。（ホントはもっとだと思う。）

まぁそれだけ利幅を多く取っているということだけど。笑

[92: 匿名さん]

在庫を極力しないためには、仮に年間需要が100戸しか読めないところだと、100戸程度の規模のものしか建てられないことになる。そこに100戸の規模のものを建てたほうが得なのか、500戸の規模を建てて5年間で売り切る計画にするのかと考えて500戸の規模で建てたほうが得だと住友は判断したんだと考えます。ただ、この戦略がうまくいくには、4年目、5年目の物件を購入する層が存在しないといけないのだが。もちろん、住友は、そこまで計算していると思うが、計算通りいくかな？

[93: 匿名さん]

維持費や劣化による価値ダウンも折り込み済み？

[94: 匿名さん]

すみふが負担してる管理修繕費は
結局管理会社の子会社に納められるだけでは？
修繕費は修繕会社にも回りますが。

[95: 匿名さん]

91の考え方は少々間違ってるのでは、
まず、MRの賃料、人件費、広告費は、大規模を5年間売るほうが、100戸のものを新規に5回建てるよりも、かなり安いのではないでしょうか？　もちろん、100戸を5回たてるよりも、500戸の大規模がひとつのほうが、はるかに安く建築できるでしょうしね。　これらで節約された分は、もちろんスミフの儲けにもなるだろうけど、購入者にも分配されていると考えるのが自然では？

[96: 土地勘無しさん]

金利があるのでそうはならないな

[97: 匿名]

キャッシュフローなんて気にしない剛腕経営だな

[98: 匿名さん]

95
なぜマンションに14階建が多いかなんかを考えたら相対的な売主の事情が分るかもね。
マンションに関してはボリュームディスカウントの考え方はどうだろう。

[99: 匿名]

>95

タワマンの方が遥かに安く建築できるなら、この物件の価格はかなりぼったくり価格という事ですね。
しかも経年劣化も考慮に入れない販売計画ってある意味すごいです。情報弱者をねらう戦略ですね。

[100: 匿名さん]

>>95
フルボッコｗ
っていうか、大丈夫ですか？もう一度、産まれ直したほうがましじゃないですか？

タワマンの物理的メリットは土地の高度利用だけですよ。
そのメリットを最小限にしかいかせない地価の安い僻地に建てると、
デメリット分が購入者にダイレクトに跳ね返ってくるだけです。

[101: 匿名]

>>95
物件に需要が十分有れば建造コストは規模のメリットで安くなると思いますが、
万が一供給だと、販促経費など継続的な費用でかえってコスト高になりませんか？

住人としても初期購入費用には若干は有ったとしても、空室分の管理費用や修繕積立金が移転されるとローン購入者などにはかなりの負担になるのでは？
長期金利がきな臭い動きをしているなか、資産価値減少、維持管理費上昇に繋がりかねない供給過剰リスクは結構危ない気がします

[102: 匿名]

単純なコスト計算なら、そりゃ大規模タワーを1つ作るほうが安いですよ。しかし、問題はどれだけ効率よく売れるかであって、それは終わってみないと分かりません。
我々、購入者側が5年販売計画を聞かされて管理費とか不安になる人もいらっしゃるでしょうし、5年は安売りされないで済むから安心と思う方もいらっしゃるでしょう。
入居済み住民は安くても売り切った方がいいのか、安く売られるくらいなら管理費上げた方がましなのか？どちらでしょうね。残戸数が300？あるだけに難しいと思います。
ただ言えるのは5年間にどれだけの新築物件が建つか？5年の間に内装製品も進化するでしょう。ただでさえ、浄水器なし、ソフトクローズ機能なしの型遅れのキッチン標準で、どこまで太刀打ちできるか？見物ですね。

[103: 匿名]

要は金持ちしか触ったら駄目です。

[104: 匿名さん]

95です。
101,102，103の指摘にあるように、この5年間計画というのは、かなり危ない戦略だとは思いますし、購入する側もよーく考えないといけないことは確かです。ただ、スミフは、いろいろと考えた結果、その危ない戦略を選択し、その考えかたは95に示した内容と考えるのが自然ではないかということです。

ですので、この戦略は危険じゃないのという指摘は、まあまあいい線をついていると思います。大手しかできない力技というのも、いい指摘ですね。

[105: 匿名さん]

住友不動産の平均勤続年数が5.98年ですからね。
5年計画って平均勤続年数に近くて少し・・・(笑)

[106: 匿名]

まぁともかく、ここに書き込む連中の戦略よりはスミフの考える戦略の方が優れているのではなかろうか？

[107: 匿名さん]

いや、案外単純な考えだったりして、別の意味で特異会社。

[108: 匿名]

５年販売計画がさも最初から決まってたような感じだけど、どう考えても、売れなかった為の後付けの言い訳なのでは？
同規模のタワマンでほぼ８割方売れている物件もあるのに、５年計画って。笑

[109: 匿名さん]

５年間で支払う、空き住戸の管理費や修繕積立金はいくらになるの？

[110: 匿名]

５年計画なんて言い訳以外のなにものでもないね。
新築マンションは初動が肝心。あとはダラダラ売れなくなってくる。
常識で考えて、築５年の新古マンションを新築価格で買うなんて頭おかしいでしょ？

[111: 匿名さん]

販売開始時から５年掛けて売りますって言ってたよ。
それ聞いたとき、規模やら景気などから妥当だなと思いました。
でも110さんが言うように、あと３年であと半分は難しいかなと思います。

[112: マンコミュファンさん]

でもシティタワー西梅田は実際そうなっているのでは？

[113: 匿名]

＞販売開始時から５年掛けて売りますって言ってたよ。

　最初から言い訳してるだけ。もっともらしい理屈で保険を掛けていたら、実際にそうなっただけ。
　竣工後１年たっても半分以下しか売れなかったのは、そのマンションに対するニーズはそれしか無かったと言うこと。
　仮にこれから景気が回復しても、同じ北区のもっと立地の良い新築マンションにお客は流れるだろうから、
　あとは値引きもしくは値引きに相当するオプションをつけるしか売れる道は無い。
　そうなると同じマンションでも販売初期の頃の購入者と後期の購入者に格差が生じ、マンションの管理に対する
　意識にも相当な差が生じるだろう。のちのちトラブルが発生しそうですね。

[114: 匿名さん]

＞最初から言い訳してるだけ。もっともらしい理屈で保険を掛けていたら、実際にそうなっただけ。

それを計画通りって言うのでは？

＞あとは値引きもしくは値引きに相当するオプションをつけるしか売れる道は無い。

普通売れ残りは値引きするから、113氏の言うトラブルは一般的に起こり得ることですよね。

[115: 匿名]

初期の頃に行ったけど、そんな話（５年計画？）は無かったけど？
むしろ、ここは早々に売り切れる人気物件ですので契約は早めにって言われましたよ。笑

[116: 匿名さん]

＞115

それはそのときの販売分だけの話でしょう。

[117: 匿名さん]

大規模マンションって、派閥みたいなものができるのか？

[118: 匿名さん]

参考までにジオタワー宝塚の住民版みてみ。
もう血みどろの派閥争い(定価組み vs　値引き組み)が続いてますよ。

[119: 匿名]

ジオ宝塚も全然売れなかったしね。

[120: 匿名さん]

ゆうてもジオ宝塚はは残り二桁やからなぁ。