シティタワー大阪天満 part12

[匿名]

シティタワー大阪天満 については販売開始2年、竣工１年を超えました！
350戸近くまだ部屋があるそうです。今後はどうなるのでしょうか？
検討中の方や住民さんやご近所さんや周辺住民さんなど、日頃感じていることを色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
大阪環状線 「天満」駅 徒歩9分(公式ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞによると）
間取：1LDK～4LDK
面積：56.03平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産



【一部テキストを修正しました。管理人 11.02.14】

[101: 匿名]

>>95
物件に需要が十分有れば建造コストは規模のメリットで安くなると思いますが、
万が一供給だと、販促経費など継続的な費用でかえってコスト高になりませんか？

住人としても初期購入費用には若干は有ったとしても、空室分の管理費用や修繕積立金が移転されるとローン購入者などにはかなりの負担になるのでは？
長期金利がきな臭い動きをしているなか、資産価値減少、維持管理費上昇に繋がりかねない供給過剰リスクは結構危ない気がします

[102: 匿名]

単純なコスト計算なら、そりゃ大規模タワーを1つ作るほうが安いですよ。しかし、問題はどれだけ効率よく売れるかであって、それは終わってみないと分かりません。
我々、購入者側が5年販売計画を聞かされて管理費とか不安になる人もいらっしゃるでしょうし、5年は安売りされないで済むから安心と思う方もいらっしゃるでしょう。
入居済み住民は安くても売り切った方がいいのか、安く売られるくらいなら管理費上げた方がましなのか？どちらでしょうね。残戸数が300？あるだけに難しいと思います。
ただ言えるのは5年間にどれだけの新築物件が建つか？5年の間に内装製品も進化するでしょう。ただでさえ、浄水器なし、ソフトクローズ機能なしの型遅れのキッチン標準で、どこまで太刀打ちできるか？見物ですね。

[103: 匿名]

要は金持ちしか触ったら駄目です。

[104: 匿名さん]

95です。
101,102，103の指摘にあるように、この5年間計画というのは、かなり危ない戦略だとは思いますし、購入する側もよーく考えないといけないことは確かです。ただ、スミフは、いろいろと考えた結果、その危ない戦略を選択し、その考えかたは95に示した内容と考えるのが自然ではないかということです。

ですので、この戦略は危険じゃないのという指摘は、まあまあいい線をついていると思います。大手しかできない力技というのも、いい指摘ですね。

[105: 匿名さん]

住友不動産の平均勤続年数が5.98年ですからね。
5年計画って平均勤続年数に近くて少し・・・(笑)

[106: 匿名]

まぁともかく、ここに書き込む連中の戦略よりはスミフの考える戦略の方が優れているのではなかろうか？

[107: 匿名さん]

いや、案外単純な考えだったりして、別の意味で特異会社。

[108: 匿名]

５年販売計画がさも最初から決まってたような感じだけど、どう考えても、売れなかった為の後付けの言い訳なのでは？
同規模のタワマンでほぼ８割方売れている物件もあるのに、５年計画って。笑

[109: 匿名さん]

５年間で支払う、空き住戸の管理費や修繕積立金はいくらになるの？

[110: 匿名]

５年計画なんて言い訳以外のなにものでもないね。
新築マンションは初動が肝心。あとはダラダラ売れなくなってくる。
常識で考えて、築５年の新古マンションを新築価格で買うなんて頭おかしいでしょ？

[111: 匿名さん]

販売開始時から５年掛けて売りますって言ってたよ。
それ聞いたとき、規模やら景気などから妥当だなと思いました。
でも110さんが言うように、あと３年であと半分は難しいかなと思います。

[112: マンコミュファンさん]

でもシティタワー西梅田は実際そうなっているのでは？

[113: 匿名]

＞販売開始時から５年掛けて売りますって言ってたよ。

　最初から言い訳してるだけ。もっともらしい理屈で保険を掛けていたら、実際にそうなっただけ。
　竣工後１年たっても半分以下しか売れなかったのは、そのマンションに対するニーズはそれしか無かったと言うこと。
　仮にこれから景気が回復しても、同じ北区のもっと立地の良い新築マンションにお客は流れるだろうから、
　あとは値引きもしくは値引きに相当するオプションをつけるしか売れる道は無い。
　そうなると同じマンションでも販売初期の頃の購入者と後期の購入者に格差が生じ、マンションの管理に対する
　意識にも相当な差が生じるだろう。のちのちトラブルが発生しそうですね。

[114: 匿名さん]

＞最初から言い訳してるだけ。もっともらしい理屈で保険を掛けていたら、実際にそうなっただけ。

それを計画通りって言うのでは？

＞あとは値引きもしくは値引きに相当するオプションをつけるしか売れる道は無い。

普通売れ残りは値引きするから、113氏の言うトラブルは一般的に起こり得ることですよね。

[115: 匿名]

初期の頃に行ったけど、そんな話（５年計画？）は無かったけど？
むしろ、ここは早々に売り切れる人気物件ですので契約は早めにって言われましたよ。笑

[116: 匿名さん]

＞115

それはそのときの販売分だけの話でしょう。

[117: 匿名さん]

大規模マンションって、派閥みたいなものができるのか？

[118: 匿名さん]

参考までにジオタワー宝塚の住民版みてみ。
もう血みどろの派閥争い(定価組み vs　値引き組み)が続いてますよ。

[119: 匿名]

ジオ宝塚も全然売れなかったしね。

[120: 匿名さん]

ゆうてもジオ宝塚はは残り二桁やからなぁ。

[121: 匿名さん]

やっぱり、値引きによる販促効果は高いのかねぇ。

[122: 匿名さん]

価格だけだと思います。
少し言い換えると、それに見合った価格ということです。
売れ残り→セールという概念が人々にありますから。その為に人々は待つ訳ですから。
富裕層で350戸埋まっただけで、それ以外は手を出せないだけなんじゃないでしょうか？
中間層をどう取り入れるかがポイントです。

[123: 匿名さん]

価格だけだと思います。
少し言い換えると、それに見合った価格ということです。
売れ残り→セールという概念が人々にありますから。その為に人々は待つ訳ですから。
富裕層で350戸埋まっただけで、それ以外は手を出せないだけなんじゃないでしょうか？
中間層をどう取り入れるかがポイントです。

[124: 匿名]

貧乏性、もうやめてぇ

[125: 匿名]

阪急天六タワーが発売開始したら、完全アウトでしょうね。

[126: 匿名]

天六のタワーもうそろそろかなぁ。ＪＡＬの情報誌「アゴラ」に確か小さい広告あったから。

[127: 匿名さん]

完全にOUTにするということは、天六のほうが安いということですね？

[128: 匿名]

＞阪急天六タワーが発売開始したら、完全アウトでしょうね。

　余計なお世話です(怒）阪急タワーの登場を待つまでも無く、既に終わっています(泣)

[129: 匿名さん]

中津南通りから都島通り樋之口町までに３本のタワーマンションですかぁ。選び応えありますな。

[130: 匿名]

＞高層用エレベーターの鏡ですけど、三機共に故意と思える傷が多数あるのですが。。。

住民板より。高価格な高層階の住民ですらマナーは悪いようです。どんなに豪華な内装も、
マナーの悪い住人にかかったら、台無しですね。

[131: 匿名]

だってここ、なんちゃって高級マンションでしょ？
住民の質がいいか悪いかはエレベーターを見れば分かる。（キズとか張り紙とか）

[132: 匿名]

>124さん

新古物件を安く買う。それが賢い買い方なのですよ。大多数のマスの基本です。

[133: 匿名さん]

>>132
新古物件って何

[134: 匿名]

>No.133

新築で売り出したが、買い手がつかず未入居のまま新築期間を過ぎた売れ残り物件の事。

[135: 匿名さん]

安物買いの銭失いにならなきゃいいけど…

[136: 匿名さん]

>>133
あ～、業者だけが使ってる便利な言葉かぁ。
不動産広告規約でいう「中古」の事ね。

業者じゃなかったら竣工1年以内の未入居以外は中古だから
「中古」って表現使った方が業者に惑わされないよ。

[137: 匿名]

＞高層用エレベーターの鏡ですけど、三機共に故意と思える傷が多数あるのですが。。。

こういう事があった場合、すぐに修繕はされるのでしょうか？またその費用はどこから出るのでしょうか？
マナーの悪い住人が住むマンションは本当にイヤですよね。

[138: 匿名さん]

＞137

住民版では結局誰が傷を付けたか分からないのに、住民と決め付けるのはどうかな。
このマンションに、いちいち悪いイメージをつけようと必死やね。

[139: 匿名さん]

＞136

不動産規約がどうとか、知らないけど
新古と中古で区別ができるから、「新古」を使うほうが分かりやすいでしょうよ。
業者丸出しのカキコですね。

[140: 匿名さん]

ここの粘着ネガは鼈みたいにしつこいね。

[141: 不動産広告公取勉強会参加者]

>>139
だから、そんな言葉使うから消費者が勘違いするんだよ。
君こそ業者じゃないの?

[142: 匿名]

すみふの営業が書き込みといつもここが荒れる。

[143: 匿名]

>No.138
＞住民版では結局誰が傷を付けたか分からないのに、住民と決め付けるのはどうかな。
＞このマンションに、いちいち悪いイメージをつけようと必死やね。

　住民以外に誰がこんな事できるというのでしょうか？
　このマンションの売りの一つに厳重なセキュリティおよび２４時間有人管理というのがありますよね。
　外部の人間が簡単にこんな事できるんだったら、なんの為の有人管理なんだか。
　

[144: 匿名さん]

マンションのセキュリティーって緩いと思うけどなあ。誰かについてはいれば、入り放題なんでしょ。いったん、マンション内にはいってしまえばエレベータに傷つけるぐらい簡単にできてしまうやろ。ただ、問題は、エレベータは完全にモニターされているわけだから、後から犯人はまちがいなく突き止められてしまう。内部の大人が、そんな馬鹿なことをするとは到底思えない。外部犯行か内部の子供かだろうな。

[145: 匿名さん]

エレベータ内に監視カメラあれば、犯人わかるのでは？？？もしかしてザル状態？

[146: 匿名]

＞内部の大人が、そんな馬鹿なことをするとは到底思えない。外部犯行か内部の子供かだろうな。

　外部の大人が簡単に侵入できて、イタズラし放題なんですね。このマンション。
　高い管理費が無駄だから、警備員もコンシェルジュも無くしたら？意味無いしｗ

[147: 匿名]

これは管理会社の怠慢だね。高い管理費ふんだくっといて、後はほったらかし！

いったいどんな管理会社なんだ？

[148: 匿名さん]

コンシェルや警備員さんをやめたら、管理費はどれぐらい下がるんですか？

[149: 匿名]

数百円じゃない？
ここの管理費高いって言ってたら、住むとこないよw

[150: 匿名]

ちゃんと管理してくれるなら管理費はそれなりに払ってもいいけどね。
外部の人間を簡単に招き入れて、しかもイタズラし放題でも知らんふりとかは困るけどねぇ。