調整区域の土地が売りに出ています

[匿名さん]

調整区域に住んでいた方が、そこの土地を売りに出してました。
町から、ちょっと離れていますが（車で５分位）広めだし、安いしで
気に入りました。ただし、そこの土地は調整区域の為、資産を持って
いる人は買えません。私達夫婦は資産など持ってないから大丈夫って
思ってましたが、夫の親に話した所、叔母の土地は主人との共同名義
になっている事が分かりました。夫の家族構成は実家に父と祖母、他県に
祖母の妹と子供です。祖母の妹と祖母の子供は２人共結婚してなく、一緒に
暮らしてます。夫がその土地を購入するには叔母との土地の共同名義から
抜けるしかありません。その場合、税金が夫に掛かるのでしょうか？
長くなりましたが、どなたか相談に乗って下さい。

[2: しのぶ]

安いかもしれませんが、家が建てられますか？
市街化調整区域の場合、現在建っている建物に限り建築が認められる
（つまり建替え不可）という場合があります。安いのだったら、建てられない
可能性が高いかもしれません。
あと、資産にしても匿名さんの文面からだと分かりませんが、「○千万円
以上の資産」とかいう風なものがあるんじゃないですかね。
上記の点も含めて一度きちんと話を聞いてみた方がいいと思います。

あと税金の件ですが、共同名義から抜けるということは、自分の名義分を
叔母さんに買い取ってもらうことになると思います。とすると、不動産売買に
掛かる税金と、売ったお金が一時所得になりますから、ご主人がサラリーマン
であれば、年末調整などで申告することになります。もし、叔母さんに
差し上げる形で名義を外す場合、叔母さんが贈与税を支払うことになります。

[3: 匿名さん]

市街化調整区域ですが、宅地目的のための申請を出していますので
そこの土地は３区分にして売られているそうです。調整区域の土地を買う
のだから、普通には掛からない申請の為の費用が３０万位掛かるそうです。
不動産屋と家を建てて頂くハウスメーカーさんの、どちらに聞いても問題は
無いそうです。共同名義に関しては、叔母に差し上げる形で名義を外す
事になると思います。ただ、ハウスメーカーの営業さん曰く、県が違うから
そのままでも大丈夫かも！って言ってました。叔母は昔から何かにつけて
色々口を出してくる人らしいです。これから、人波乱ありそうです。今日の夜は
主人の実家に話し合いに行って来ます。私達だけの力で家を持とうと言うのに
何の問題があるのでしょうか・・・主人はもう、35歳になります。

[4: 頑張れ]

申請を出している段階でしょうか？
許可が下りなければ建築は出来ないかもしれません。
いわゆる「既存宅地」という農地でも昔から家が建っている
土地であれば引き続き建築出来るところだと思います。
うちもソレでした。

財産の話は初めて聞きましたが本当でしょうか。
本当であれば司法書士の先生などと相談しながら
慎重・確実に進めていかないと揉め事の原因になりそうですね。
私は30歳で天涯孤独ですがあっさりとローン審査も通り（合算なし）
念願のマイホームを建てました。
35歳でも全然遅くはないのではないでしょうか。
うろ覚えですが新築される方の平均年齢は40歳前後だったと思います。
頑張っていい方向に向かうといいですね。

[5: しのぶ]

頑張れさんのおっしゃるとおり、慎重にことを進める方が賢明かと思います。
ハウスメーカーさんの営業さんの言うことを信じて間違ってたりしたら大変
です。司法書士などにちょっとお金がかかるかもしれませんが相談して
確実な話で進めていかないと揉める原因になります。せっかく買ったのに
家が建てられないとか、家を建てる範囲がとても狭いとか、不都合が
出るかもしれません。よく調べて失敗のないようにがんばってください。

叔母さんのことも大変かもしれないけど、まぁ、土地が全て自分の名義に
なれば贈与税を払わないかんは、固定資産税はあがるはでいいことない
んだから、仕方ないでしょ。こちらもちょっとお金はかかるかもしれないけど
税理士さんなどに間に入ってもらって納得の行く方法を考えてもらうと
いいかもしれません。

[6: 匿名さん]

まずは市役所や税務署に確認してみるのも手段だと思います。
タダですし・・
ただ、法解釈のレベルになると、役所でも人によって解釈が変わる
可能性が無いわけではないので注意が必要です。

[7: しのぶ]

匿名さん
市役所や税務署では一応一般的なことは教えてくれますが、特に税務署
では、「節税」にあたることは教えてくれません。「こういう風にしたら
安くなりますか？」的な聞き方をしたら「安くなります」などと答えては
くれますが、積極的に節税を教えてはくれません。（医療費控除などに
ついては、親切に教えてくれますが、土地などがからむ固定資産税、
贈与税などについては「個別に税理士にご相談ください」と案内されます）
恐らく匿名さんの最後の２行が後々「あの市役所の人が言った」だの「税務署
で教えてもらった」などともめる原因になるのを避けるためと、もともと
法律相談や税務相談は弁護士や税理士にしか認められていないから
だと思われます。
ただ、税務署に行けば登録されている税理士を紹介してくれたり、市役所
でも「個別無料法律相談」を定期的に開催している場合があります。
弁護士とか税理士につてがない場合はこういったところから探すといいかも
しれません。

[8: 地上げ人]

調整宅地に家(居宅）を建てるには条件があります。
①既存宅地であること。これは役所で聞けばすぐわかります。その場合の注意は公図をチェックしてください。
何筆かでひとつの敷地を構成していればそれがすべて既存宅地なのか、そのうちの建物が建っていた敷地のみが既存宅地になっているか調べてください。

②都市計画法ができたとき（自治体によって多少ばらつきがありますが昭和45年の5月から9月のあいだ位です）既に建物があり、それを証明できること。
これは、役所が昭和45年の航空写真をマイクロフィルムでとって永久保存してますので確認できます。（プロと行くことをお勧めします）

以上のどちらかで、個人の財産等はまったく関係ありません。大金持ちが調整を買っても良いのですよ。
あと、店舗等は上記どちらかでなくとも建設が可能です。
匿名さんの検討している土地はおそらく①に該当すると思うので役所調査ですぐわかるはずです。
資産によって買える、買えないなどいい加減なことを言う人がいるものですね。
農地は農業従事者でなければ買えないというのはありますが、財産による土地取得の制限は一切ありません！！

ハウスメーカーはいい加減ですが、不動産業者は免許商売なのでいい加減な取引をすれば営業停止等も待っています。
土地を買うときは不動産業者（売主が業者のときは直接でも良い）を通し、あなたが希望する建物が建てられるということを

重要事項説明書に書いて契約したらよいと思います。建築確認取得できない場合は、白紙解約という特約を入れてもらうと良いでしょう。
長くなりましたのでこの辺で。

[9: とくめい]

地上げ人さんのお話の通りですねぇ。

新規で調整の土地購入となると、昔でいうところの「既存宅地」の考えかた
でいけると思います。「既存宅地」の要件を満たしているかどうかはご確認
ください。
重説に地上げ人さんの言う感じで一筆書いておけばまあ大丈夫です。

資産の件は「市街地に土地を所有している場合」のことかな。
（たぶんそうですよね）

それと、役所で話を聞く際は０６匿名さんの言うとおり最終決済時点での解
釈と異なる場合が多々あります。

[10: A助]

私も調整区域に家を建てる申請をしている最中です。
但し、私の場合は調整区域を買ったのでなく、従来から持っていた土地に申請したので少々異なります。
そこに家を建てる際の制約は以下の通りでした。
*他に住宅地を所有してないこと(但し、理由によっては除外できる)
*建設予定地が500平米以下であること
*建蔽率が30％以上60％未満
他にも細かな制約はありますが、何より申請にお金がかかりました。(約150万)

[11: 匿名さん]

皆さん、色々ありがとうございました。
不動産屋や、ハウスメーカーの営業さんに聞いてみたところ
そこの土地は、既存宅地だそうです。ただ、そこを３つの区分に
分けるとなると、今まで家が建ってた所のみが既存宅地（A）なので
（B）と（C）は申請が必要だそうです。BとCは庭だったそうです。
申請をとる時に提出するのに、「無資産証明書」が必要だそうです。
９番さんの言うとおりです。８番さんの言うことも、もっともなので、
契約の時には特約を入れて貰おうと思います。

[12: 頑張れ]

よくある話ですね。
調整区域の既存宅地ですと元々農家の方などが住んでおられて
土地も100坪以上あったりなんてざらみたいです。
ただ普通の人から見ればそんなに広くなくていいし高いので
ハウスメーカーなどが買い取って分筆して建築条件付などで
売り出すようです。
我が家も以前見学した土地にＡ区画は建築可能、Ｂ区画は要資格
みたいな土地もありました。　Ｂ区画は安かったんですけどね〜

[13: とくめい]

お話が上手く進みそうでよかったですね。
掲示板内には業者さんに疑心暗鬼な人の書き込みが多々ありますが、業者
さんはその道のプロですから大半は安心できる業者さんだと思いますよ。
問題が起きる前に、第三者に相談して無駄な相談料など決してお支払いし
ないように。。
ではでは。最後までがんばってください。

[14: 匿名]

不動産屋さんの掲示板もけっこうあるから
複数の不動産屋さんに聞いてみてはどうかな。
私も2箇所くらいで質問して居間の土地を決めました。

[15: 匿名さん]

13番さん　ありがとうございます。ほっと出来る意見です(^_^)
本当に建てられるのか少し不安があったのですが、営業さん
曰く、「家を建てられるかきちんと調査した上ですから大丈夫ですよ」
と言ってくれました。
残る不安はその敷地内に電信柱が立つ事です。北東の角だから、
家を建てた場合は、裏の角になるのですが・・・何とかその場所を
少し裏にずらして貰いたいのですが、そういうのは不動産屋にお願い
するのでしょうか？それとも敷地内に立つのだから私達の許可を
取りに電力会社の人がくるのでしょうか？

[16: 匿]

後者だったと思います。

[17: とくめい]

これから電柱が立つんですよね。
敷地内でしたら、ご希望の位置に立ててもらえますよ。ただ、全ての電柱は
耐力計算されているので、隣の電柱との距離などによっては場所が限定さ
れたり、トランス線が斜めに出たりします。
敷地の外に立てたい場合は（立地の詳細が分からないので的を得ない答え
ですみませんが）、電力会社が用地交渉をして隣地に立てる場合もあります。

通常は電力会社から土地所有者（現時点では地主ですね）に話が来ますが、
今回は新規設置で、ご新築の事情が絡みますから連絡ルートは、建築業者
が代理として窓口となり電力会社とやりとりする形が自然でしょうか。
ただ、建築業者はあくまでも代理人という形です。
間違いの無い様に建築業者さんと擦り合わせしておいたほうがよさそうですね。

敷地内に立つと、電力会社から年間５００円〜１０００円くらい敷地使用料が
支払われます。

[18: しのぶ]

電力会社の人がきます。場所はもし敷地内になるのでしたら、希望を聞いて
くれるはずです（敷地外隣接地に建てる場合でも希望を聞いてくれます
ので）なんらかの理由で（例えば、その下に下水などが入っているなど）
建てられない場合を除いて希望はとおると思います。

[19: 匿名さん]

敷地内に電柱がある場合、身体への影響などあるのでしょうか？
トランス線とは何でしょうか？無知ですみません。

[20: 匿名]

引込み線のことでは？
身体への影響はほとんど無いと思いますよ。
それを言い出したらコンセントに触れなくなるから（笑）

[21: とくめい]

トランス＝変圧器です。電柱の上のほうに付く場合があります。
で、匿名さん、分かり難くてごめんなさい。１７番で書いた「斜め線」＝電柱が一方に
引っ張られてバランスが悪くならないように、逆サイドにワイヤーで引っ
張ることがあるので、その意味で書きました。街中で見かけたことありませんか？
あれがあるとちょっと邪魔なんですけど、電柱の耐力設計上、どうしても出て
きてしまうことがあるんです。特に調整区域という立地からお察ししますと、電柱
同士の距離間も結構離れてるでしょうから支えのワイヤーが出るかなと思った
のでお書きした次第です。
敷地内の電柱に関する身体への影響は２０番さんがお書きいただいたとおりです。
不安になられたのならお詫びします。
全然気にしないでいいと思います。というか気にしていると生活できない。。
電線はどこにでもありますし、電気が無いと生活できませんから。

[22: 匿名さん]

とくめいさん　　分かりやすく教えて頂き、ありがとうございます。
確かに注意しながら運転中に見たところ、ありました。電柱の
耐力設計上との事ですが、そこの地盤が弱いとか関係はありますか？
簡単には電柱が倒れてきて家が潰れるなんて無いですよね？

[23: とくめい]

地盤の弱さと電柱の「斜め線」の関係ですが、たぶん無いと思うんですが。
ただ、盛り土をしている土地などで、古い電柱が若干傾いているケースはありますね。
電柱がどれくらい地面に潜らないといけないという基準は設けられていますので
そこは電力会社さんにお任せしておけば安心かなと思います。
電柱が倒れて家が潰れるというのは私は聞いたこと無いです。そこは安心してもいいと
思います。

本題とズレますが、、
電柱はさておき、土地の契約前に地盤調査が出来れば地盤補強の予算も組みやすい
ですしなにかと安心なのですが、一般的には土地決済前に調査が入らないのが普通
ですね。地主さんの許可が得られれば契約前に調査することも出来ますが、大抵は地主
さんが嫌がるケースが多いようです。
よく、地名に「水」「田」「沼」などが付いている場合や、昔は田んぼだったところなどは比較的
地盤が弱いなんて言われますが、この指標はあくまでも参考ということで。

[24: 匿名]

私の地名のことは知った上で今の土地を購入しました。
ＯＯ町字水○と”水”が付くので若干の不安はありましたが
長年駐車場だったので比較的固かったようです。
ただし数百メートル先には大きな公園があり立派な池があります。
もしかしたらその池の関係なのかなとか思いましたが
今では”水○”とゆう住所に愛着すら湧いています。
（”字”は要らないんですけど・・）

[25: 住まいに詳しい人]

引込み線