理事会の輪番制は機能してますか？ PART2

[匿名さん]

先日、第1回の総会が開かれました。出席率は半分くらいです。
第１回は管理会社がお膳立てということで、理事会の輪番制案が
とりあえず仮承認されました。
管理会社が任意で決めた？第１回理事会メンバーが、来年以降
の理事選出方法について検討することになっています。
さて、毎年メンバーの総入れ替えという理事会は機能するので
しょうか？　お宅のマンションはどうですか？

過去のスレットは、こちらです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45964/

[42: 匿名さん]

＞Bの払った余分の管理費をAから選出された理事へ報酬として全額利用する。

判例を勉強しましょう。

[43: 匿名さん]

>40

実際に大手の管理組合コンサル会社などがこの提案を実施して、
制定させている例がありますよ。　確かCIPだったか。　SJSだったかもしれない。

もともとあんまり積極的な関与者が少ない組合の活性化策として
悪くはないと思うけど、問題は、これを議案として総会通すには
かなりアクティブに動いている理事会でなければ荷が重かろうということ。

[44: 匿名さん]

>41

任期２年半数改選がもちろん望ましいけど、原始規約でそうなっているんでないと、
途中からはい２年ですとしようとしても、理事会内で合意を得るのが困難だろうね。
これを原始規約中で基本としているような良心的なデベがあれば懸賞に値するかもしれない。

一部の物好きな人を除いて、理事を２期なんてとんでもないというのが圧倒的多数派で、
ここで昼間っから書き込みしているような組合活動に熱心な人は例外的。
熱心な理事会役員・理事長ほど間違えやすいけど、自分を基準に考えてしまいがち
なんだよね。　　

[45: 匿名さん]

確かになぁ。
色々と策を思いついても単なる輪番に比べれば基本的に負担は増すわけだからね。

[46: 匿名さん]

うちのマンション（比較的小規模）では輪番制で来てたんだけど、今期にやる気がある人がたまたま数人重なって「次期以降もやってもよい」という話になった。
ただ、やはり一通りの住民に一度は早めに理事を体験してもらいたいということで、理事の人数自体を少し増やすことになった。あと、これらのやる気がある人もずっと続けるつもりまではないから、輪番制は維持しつつ立候補も併用という形ににして，これらの人は立候補という形で残ることに。
絶対数が増えるわけだから反対されるかなと思ってたけど、アンケートをとってみたら他の住民にとっても慣れた人が残ってくれることや絶対数が増えることはメリット（両方とも就任時の負担軽減という意味で）ということで異論は出ず、多分次の総会で決まると思う。
小規模だからなのかも知れないけどね。

[47: 匿名さん]

事情はマンションの数だけありますからね。
そのマンションでうまくいっているなら、ほかがケチつけるようなものでは
ありません。　一部に、それがわかっていない輪番制の強行な否定論者さんも
いらっしゃるようですが。

特に小規模マンションだと、理事会の成立要件は、標準管理規約通りだと
確か”過半数”ではなく”半数以上”がふつうなので、理事４人とかだと、
２人で成立しかねない。　２人成立２人で可決ってのもちょっととか思うので、
やっぱり３人いないと多数決とはいわない気がするので、理事５人＋監事
程度は確保したい気がします。

[48: 匿名さん]

輪番制に異を唱えている者はごく小規模のマンションのことだよね。
理事が２０名以上の管理組合では、毎回、立候補や推薦ではやっていけないよ。
輪番制でも十分人材はいるからね。
持論でもある、ヘッドさえしっかりしてれば後は雑魚でもいいしね。
たった一人の理事長さえ存在しないマンションでは何でもありじゃないと難しいかもしれないが。

[49: 匿名さん]

デタラメな話しばっかりですね。

[50: 匿名さん]

統計学上何人かに一人の割合でバカがいる
輪番制の欠点はここにある。
すなわち、管理会社は輪番制で変わる理事のうち
何年かに一人はバカが理事になりバカ故、長になる
そうすると管理会社はバカを裸の王様に仕上げ
管理組合の財産を足場工事と言うピンはねで引き出すのだ

[51: 匿名さん]

↑　表現はきついが当然の意見です。

[52: 匿名さん]

馬鹿でもなんでも引き受けてくれる人がいりゃいいよ。

いないから輪番にしてるんだし。
それが無責任というならそうかも知れないけど、それでもいいからそうしてるんだし。

どうしても立候補制にしろというなら、あんたがやってくれよ。
別にいいよ。あんたがいくら無能で無責任でも。

ただ名前と住所と顔くらいは分からないと頼みがないからここに書いておいてくれ。
後で連絡するよ。

[53: 匿名さん]

＞統計学上何人かに一人の割合でXXがいる 輪番制の欠点はここにある。

欠点は本人の意志の確認もしないで既成順番表を全員に押し付け、知識を含む身体的迺力を無視している事に尽きます。特に最近は老齢化、経済環境の激変、もこれあり輪番制の押しつけの違法性は明らかです。
更に、こんな輪番制理事の元に管理をされる組合員も被害者である。

[54: 匿名さん]

>老齢化、

これ自体否定しないけど、全員ヨボヨボの爺さんばかりの管理組合なら、そのヨボヨボの爺さんから一人を無理やり選んで押し付けるのは気が引ける。

[55: 匿名さん]

>50,>53

相当詳しいみたいだから相談にのって下さい。

新築マンション（30戸）の設立時の総会で理事を募ったんだけど、誰ひとり手を挙げなかったのよ。
で、人数が少ないから全員の意向を丁寧に確認したんだけど、全員拒否したわけ。俺も拒否した。

自分も含めて無責任というか管理への意識が低いとは自覚してる。
もっと積極的な人や、有能が人がいればいいのにとも思う。
多分適任者はいるんだけど、上記のとおりどうしても誰も引き受けてくれない。
俺も絶対に引き受けない。
全員が管理に関与したくないという強い意思を持っている。

どうしよう。
俺が考えた方法は2つ
1．「誰かがやらないといけないんだから、1年ずつでも交代してやりましょう」と輪番制にするよう説得する。俺も1年交代ならやってもいい。
2．その場で規約変更手続きをとって、区分所有法上の管理者を管理会社にして、管理を丸投げする。住民は希望通り一切タッチしない。

どっちがいいと思う？又は他の方法はあったら教えてください。切実に悩んでいます。

[56: 匿名さん]

＞他のレスで質問したんですけど反応がありませんでした。 こちらにも相当詳しい人がいるみたいだから相談にのって下さい。
＞新築マンション（30戸）の設立時の総会で理事を募ったところ、誰ひとり手を挙げませんでした。 で、人数が少ないから全員の意向を丁寧に確認したものの、全員拒否しました。私も拒否しました。
＞自分も含めて無責任というか管理への意識が低いとは自覚しています。 もっと積極的な人や、有能が人がいればいいのにとも思います。 適任者はいるのかも知れませんが、上記のとおりどうしても誰も引き受けてくれません。
＞私も絶対に引き受けません。 全員が管理に関与したくないという強い意思を持っています。

＞どうしましょう。 私が考えた方法は2つ
＞　1．「誰かがやらないといけないんだから、1年ずつでも交代してやりましょう」と輪番制にするよう説得する。私も1年交代なら我慢してやります。
前提の全員拒否と我慢してやりますは事実に矛盾があり、輪番ならやるとの作為的記述に過ぎません。
＞　2．その場で規約変更手続きをとって、区分所有法上の管理者を管理会社にして、管理を丸投げする。住民は希望通り一切タッチしない。

輪番制以外の選択肢がないとの理由付けの為の記述に過ぎない。

これから輪番制仕方なしの理屈にはなりません。前段が役員になり手がいない場合は管理組合が成立しない分けですから区分所有法３条の団体に過ぎず、区分所有法に従って共有部分の管理を行う事になります。
分譲時に管理委託契約がどの様な形に行われているかの説明がないのは作文に過ぎない事の証明で、当然に管理会社との契約は不成立になることは確実です。
輪番制やむなしの無意味な作文ご苦労様でした。

[57: 匿名さん]

>>55
役員報酬として各戸から毎月１万円徴収すればいいんじゃないかな。
３０戸あれば３０万だから、理事が５人でいれば、平均月６万の役員手当になるから。
それで輪番制なり立候補制なりにすればいいと思うよ。
そうすれば配偶者も規約で理事の範囲に入れとけば奥さん方は進んで理事をやろうとするだろうし。

[58: 匿名さん]

>前提の全員拒否と我慢してやりますは事実に矛盾があり、輪番ならやるとの作為的記述に過ぎません。

書き方はともかく

「輪番制で1年交代というならやってもいいけど後任がいない限りいつまでやらされるか分からない状態で立候補するのや嫌だし推薦されてもやる気ない」ってことは十分あり得るんじゃ？

>分譲時に管理委託契約がどの様な形に行われているかの説明がないのは作文に過ぎない事の証明で、

管理委託契約と全然関係ない話だろ。
もしかして、この人は
「（管理者を区分所有者と定めた上で）管理委託契約で管理会社に管理を委託する」
ことと
「区分所有法上の管理者を管理会社にする」
の区別ができてないのか？

[59: 匿名さん]

>58
誰かがやらなければならないんだから、輪番制でやってみればいいんではないかな。
そして、あなたはすぐ、一度理事をやると後任が決まるまで理事をやり続けなければならないということをいってますが、そんな後ろ向きなことばかり考えないで突き進むべきですよ。
輪番制だったら、後任はいるでしょう。

[60: 匿名さん]

輪番制の現状

友達など知人に聞きましたところ
輪番制はほとんどだと思います。

ただし、ほとんどの管理組合では
総会の直前に形式だけ理事会を開き総会案を理事会決議するだけで
毎週や毎月のように理事会に出席して忙しいと言う事はありません。

輪番制で理事が忙しいとか委任した覚えがないという方々のＭＳは
理事になられた方々が暴走しているだけだと思います。
何か特別な事件が無い限り一年を通じて何もすることはないです。
逆に、何も頼んでいないのに支出するから喧嘩になるのです。

[61: 匿名さん]

確かにそうだと思います。
理事になっても名前だけで、実際動くのは月1回の理事会に参加するだけ。
意見をいう訳でもなく、ただ理事長の説明を聞くだけのこと。
決議といっても殆ど何もなく挙手するだけですから、理事は誰でもできます。
但し、理事長は大変でしょうが。
殆どの管理組合はそういうものです。
皆さん難しく考えすぎてませんか？

[62: ビギナーさん]

>>60、>>61

こういった無知識、無関心のままですと某氏や管理会社に突っ込まれることになるんですよ。

[63: 匿名さん]

管理組合が誕生して、１１年になりますが、輪番制は順調に回転してます。
管理会社に突っ込まれるとはどういうことかわかりませんが、管理会社のフロントや管理員は従順に
理事会の手助けをしてくれています。

[64: 匿名さん]

理事会開催の定足数に満たない場合（特に規約に定めがない場合）
①別の理事に委任状を託して定足数を満たすことは可能でしょうか？
②理事ではない居住者を代理人として参加していただき定足数を満たすことは可能でしょうか？

[65: 匿名さん]

>理事会開催の定足数に満たない場合（特に規約に定めがない場合）
＞①別の理事に委任状を託して定足数を満たすことは可能でしょうか？
＞②理事ではない居住者を代理人として参加していただき定足数を満たすことは可能でしょうか？

理事は総会で選出された組合員ですから一般には委任状、代理人（委任状を持つ義務があるのよ）を使用する事は出来ません。秋からの標準管理規約には限定して入れられる様だが、規約に無ければ流会です。

[66: 匿名さん]

＞①別の理事に委任状を託して定足数を満たすことは可能でしょうか？

「本人」たる区分所有者の許諾とやむを得ない場合は、絶対ダメ。

＞②理事ではない居住者を代理人として参加していただき定足数を満たすことは可能でしょうか？

規約で定められている場合以外はだめだろう。

[67: 匿名さん]

＞友達など知人に聞きましたところ 輪番制はほとんどだと思います。

当然です。７割は輪番制と言われています、これは無知、無関心、管理会社の思うつぼの姿で後で管理費、修繕積立金の浪費や不足で泣く事に成りましょう。

[68: 匿名さん]

＞管理委託契約と全然関係ない話だろ。

役員なければ組合なし、組合なければ契約なし、
が分からない人の様ですね。

[69: 匿名さん]

>役員なければ組合なし、組合なければ契約なし、

貴方が区分所有法の根本を理解していないことがこれではっきりしました。

組合、すなわち区分所有法3条の「団体」は当然に成立します。
（規約上の制度に過ぎない）役員の有無に拘りません。
役員どころか「管理者」も「規約」も「任意」です。

管理者や（規約上の）役員がいなくても、規約が定められていなくても、団体として契約が可能です。

そして貴方が引用している
>管理委託契約と全然関係ない話だろ。
は
>58
だと思いますが、貴方は案の定

>「（管理者を区分所有者と定めた上で）管理委託契約で管理会社に管理を委託する」
>ことと
>「区分所有法上の管理者を管理会社にする」
の区別ができてないのか？

が区別できてないんですね。
誰のどんな本を読み誰の講義を受けられたのですか？

いきなり貴方が毛嫌いするコンメンタールでは難しすぎると思いますので「マンガで分かる区分所有法」でも探してみることをお勧めしますよ。

いやー、貴方がコンメンタールの内容を理解できない理由がようやく分かりました。
そんな知識・素養では無理もありません。
皆さん貴方をバカにし過ぎですよね。分からなくても仕方ないのに。

[70: 匿名さん]

＞管理者や（規約上の）役員がいなくても、規約が定められていなくても、団体として契約が可能です。

どの様に団体として契約するの？　　言い過ぎちゃったね。
この場合考えられる契約は昔の様に分譲時に売買契約と同時に管理会社と管理請負契約を個人的にしていたものです。
区分所有法の３条団体では権利能力なき社団にもなりませんので契約当事者にはなれません。
もう少し勉強しましょう。

[71: 匿名さん]

>この場合考えられる契約は昔の様に分譲時に売買契約と同時に管理会社と管理請負契約を個人的にしていたものです。
>区分所有法の３条団体では権利能力なき社団にもなりませんので契約当事者にはなれません。

おっしゃるとおりです。私が間違えていました。すみません謝ります。

今PCの前にいらっしゃるようなので、こちらにもお答えください。お願いします。

>「（管理者を区分所有者と定めた上で）管理委託契約で管理会社に管理を委託する」
>ことと
>「区分所有法上の管理者を管理会社にする」
>の区別ができてないのか？

[72: 匿名さん]

>69～>71

なるほど～そうやって釣り上げるのか。勉強になる。

[73: 匿名さん]

あれ～？
>69
から
>70
は9分で反応があったのに・・・
その4分後の>71から20分も経ったのにまだ返事がない。

「マンガで分かる区分所有法」を調べてるのかな？

[74: 匿名さん]

あれ～？
>69
から
>70
は9分で反応があったのに・・・
その4分後の>71から1時間以上も経ったのにまだ返事がない。

「マンガで分かる区分所有法」を調べてるのかな？
それともそれに載っていないからとうとうコンメンタールを買いに行ったのかな？

[75: 匿名]

>>70に素朴な質問！手元に区分所有者２名の管理委託契約があるのだが、署名欄が、…管理組合 組合員Ａ Ｂ となっているのがあるが、これは個人的に契約しているってこと？

[76: 匿名]

たぶん>>70はPCの前で｢ぐぅ…｣か｢ぎゃふん｣と言ってるでしょう

[78: 入居済み住民さん]

ぐふーとか ひでぶっとか
言っているかもしれない。

[79: 匿名さん]

>「（管理者を区分所有者と定めた上で）管理委託契約で管理会社に管理を委託する」ことと「区分所有法上の管理者を管理会社にする」の区別ができてないのか？

当然区別されるべきです。前者は契約であり後者は管理規約の規定です。

[80: 匿名さん]

>>70に素朴な質問！手元に区分所有者２名の管理委託契約があるのだが、署名欄が、…管理組合 組合員Ａ Ｂ となっているのがあるが、これは個人的に契約しているってこと？

少なくとも通常の管理組合を代表している者の契約ではない事は確かですが、その契約はA、Bに限られる契約で契約内容で第三者を規制する事は出来ない事も確かです。

[81: 匿名さん]

>79
>当然区別されるべきです。前者は契約であり後者は管理規約の規定です。

じゃあ
>58の
>管理委託契約と全然関係ない話だろ。
のとおりだな。

ってことは
>56の
>分譲時に管理委託契約がどの様な形に行われているかの説明がないのは作文に過ぎない事の証明で、当然に管理会社との契約は不成立になることは確実です。
はいつもどおりの的外れってことね。
了解。

[82: 匿名さん]

＞じゃあ
>58の
>管理委託契約と全然関係ない話だろ。
＞のとおりだな。
関係があるから、
>分譲時に管理委託契約がどの様な形に行われているかの説明がないのは作文に過ぎない事の証明で、当然に管理会社との契約は不成立になることは確実です。

[83: 匿名さん]

>82
>関係があるから、

>79
>当然区別されるべきです。前者は契約であり後者は管理規約の規定です

同じ人？

[84: 75]

>>80
第三者とはどういうのをイメージすればいいの？

[85: 75]

読み直しても分からないので再度質問し直そう。

75のケースが代表が契約していないことは認める。その前提で、この契約は、
①管理組合として契約している
②個人として契約している
のどちらなのでしょう。

[86: 匿名さん]

＞75のケースが代表が契約していないことは認める。その前提で、この契約は、
＞①管理組合として契約している
契約していない。
＞②個人として契約している
AとBが契約しているが、何故二人同時に契約したかは不明。
＞のどちらなのでしょう。

[87: 匿名さん]

>>80
＞第三者とはどういうのをイメージすればいいの？
管理会社とA、Bが契約したもので、それ以外の管理組合とA、B以外の組合員。

[88: 75]

やっぱり俺はバカだな。他人にわかるように上手く書けない。申し訳ない。


組合員はＡＢの二名のみなんだよ。つまり、特に代表は決めていないので、全員（二名）で契約しているってケース。

[89: 匿名さん]

＞組合員はＡＢの二名のみなんだよ。つまり、特に代表は決めていないので、全員（二名）で契約しているってケース。

良くある例の親子二世帯の区分所有住宅ですね。

[90: 75]

店舗＋オフィスだよ。だから、マン適法は適用外。

[91: 匿名さん]

勝手にやればー。