管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[801: 匿名さん]

＞大規模でグレードの高いマンション・・・
そういうマンションは、管理会社もデベ系でグレードが高いですよ。

[802: 匿名さん]

>>大規模マンションでは輪番制が絶対いい筈だから
いいかわるいかは考え方なんだけど、賛成派と反対派で活発な議論（怒鳴りあい）になることが多いのでは？
（複数対複数の議論になり、どっちもひとりじゃないから、どっちも強気。）
けんかになるってことは、どっちも真剣になるってことだよね。
最低限の補修は妥協点になるので定期的にできるはず。

>>小規模マンションでは管理員もいないんでは？
>>理事も３~４名程度しかいないだろうし、人材もいないだろうから
そのとおり。うまくいってるとこでは、同じ人がずっとやっていますよ。
理事会は年1回だけで、100万以下の小修繕はすべて理事長決裁。
小規模マンションで輪番理事長の場合は、ハンコを管理人に預けて、すべての支出を管理人が決裁してる。
（ばれたらそこの管理会社は営業停止です。）

[803: 匿名さん]

>802
そのように小規模のマンションで同じ者が理事長を長くやり
１００万以下の工事等は全て理事長決済であれば旨い汁が吸えそう。
交際費等も上手く使えそうだし、備品も個人用の物も一緒に買えるしね。
バックリベートやお中元・お歳暮もいい物がきそうだし。
やめられないね、理事会も年１回でいいんだし。
報酬も値上げすればいいしね。

[804: 匿名さん]

まあ、アフリカの小国の王様みたいなもの。
しかし、そうでないと統治できない現実があるのだから、
何事も良し悪しです。

[805: 異業種さん]

管理会社と管理適正化サービスでベンチマークになる企業をそれぞれ二三教えていただけないでしょうか？

マンション管理関連の本を5冊ほど読みましたがどれも知識は参考になる点はあるもののマンション管理の域を出ず実効性には欠ける内容ばかりでしたのでこの業界は新規参入の可能性が十分にあるように感じています。

今後マンション管理は益々社会問題になるでしょうし研究して事業化を検討したいと考えています。

[806: 匿名さん]

>今後マンション管理は益々社会問題になるでしょうし研究して事業化を検討したいと考えています。

大規模で輪番制の皆で渡れば怖くない無責任な理事の管理組合は益々管理会社の餌食になるし、貴方の様な事業化の対象になると思うよ。何と言っても輪番理事は責任が無い上に無知ときているからね。

[807: 匿名さん]

>806
うちの理事の員数は20名だから、その中には優秀な人材はいるよ。
輪番制でも全然問題なく、管理会社主導でもないしね。
それに輪番制は無責任というけど、受任すればみんなまじめに取り組んで
いるよ。
あなたのところは小規模だから輪番制では人材がいなくて運営できないのでしょう。
推薦するにしても人数が少ないので人材もそれに比例して少なくなるので推薦する
人材は限られるのでどうしても同じ者が長くやることになる。
長くやることと、理事の人数が少ないので理事長は好き放題やれるよね。
大規模マンションは管理会社にとって却って好きなようにはできないんだよ。
大事にしないと管理会社の変更なんてやられたら困るからね。
小規模マンションなら事務管理費も微々たるものだからなくなっても全然困らないしね。
あなたも大規模マンションに引っ越した方がいいんではないの。

[808: 匿名さん]

管理会社の食い物にされるのは小規模マンションだよね。
小規模マンションに対しては、管理会社のフロントも強気だしね。

[809: 匿名さん]

諸悪の根源は立候補して長期間やっている役員です、懐が美味し過ぎて絶対に手放しません。

[810: 匿名]

↑自分が理事長をやる！って一度でも言ったことがあるのか？

[811: 匿名さん]

>諸悪の根源は立候補して長期間やっている役員です、懐が美味し過ぎて絶対に手放しません。

規約に任期が規定されてますし、長期的な選任はあり得ません。
選任をした事のない人には理解出来ないでしょう。

[812: 匿名さん]

>811
あなたのとこのマンションは小さいんでしょう。
だから推薦制や立候補制でしか理事は集められないんですよ。
一応任期が決まっていても同じ者が頻繁にやるんでしょう。
あなたのとこの理事会は毎月やってるんですか？
それとも管理会社と理事長任せですか？
輪番制で管理会社主導でない、素晴らしいマンションの管理ができる
輪番制のマンションに住んでみたいでしょう。

[813: 匿名さん]

小規模マンション管理組合連合会を作るべきだよね。

[814: 匿名さん]

５０００万くらいのマンションだったら小規模（５０ー６０戸）でも大丈夫ですよ。
住人のレベルが違うから！
医者や弁護士がいますからね。
そもそもアラブとか独裁じゃないと統治できないところもあるし
そこに合ったやりかたを追求すべきで、輪番制がいいか悪いかなんて、
そこの事情がわからないと判断できるわけがない。
小規模マンションで長老理事長が不正をやってるんだったら
まずは自分が立候補することだよね。

[815: 匿名さん]

＞輪番制で管理会社主導でない、素晴らしいマンションの管理ができる 輪番制のマンションに住んでみたいでしょう。

輪番制しかなり手のいない役員のマンションとは！　何と情けない事よ。
国会議員になり手がいない国家と同じで民主国家が成り立たない未開国と同じ。
輪番制なるものの発想は法律的に何の制約も無い責任、義務が伴わない任意団体である町内会から始まっている。
それが分譲マンションと言う民法の共有でも御しきれない区分所有権を区分所有法の下に共有財産を強制加入団体でどの様に管理するかが規定されている。
にも拘らずこのことに無知なあまり平気で輪番制を言うセンスは嘆かわしい。

[816: 匿名さん]

>815
輪番制しかなり手がいないのではなくて、輪番制で優秀な人材が集まるので
推薦とか立候補は必要ないのです。これが小規模マンションにしか住んだ
ことがないあなたには分からないのですよ。
５，０００万クラスのマンションだったら小規模でも優秀な理事は集まると
ノー天気なことをいっているけど、それだったら輪番制で十分でしょう。
輪番制では優秀な人材が集められないから推薦・立候補をやるんでしょう。
兎に角小規模マンションは、快適なマンション管理は行われにくいと思いますので
次買う時は、大規模マンションを選ぶべきですね。
そうすれば、理事の問題等に神経を尖らせることもなくなりますから。
大規模修繕工事についても、新築みたいにきれいになるくらいお金もかけられますので。

[817: 匿名さん]

↑大規模がいいといってもでかければいいというものではない。
一般的に、大規模マンションの場合、維持管理・運営を実施するうえで、住民の合意形成に多大な労力を要することが多い。
「なぜ「大規模マンションの理事会」は混乱するのか」
http://e-bigmansion.com/category/1296124.html

タワーマンションは普通の足場が組めないから大規模修繕にめちゃくちゃカネかかるよ。１戸１２０万くらい。

[818: 匿名さん]

輪番制＝理事のなり手が居ない。と決め付けている辺りに、
色んな意味で環境の違いを感じてしまう。

[819: 匿名さん]

＞８１７
大規模修繕工事の費用については、タワーマンションは別として、１戸当たり
１００万かければ新築みたいにきれいになりますよ。
見える共用部分については１００％手をかけることができます。
しかし、最低２００戸はないとこの金額では収まりません。
１００戸以下の小規模マンションであれば、とてもじゃないけどこんな金額ではできませんからね。
タワーマンションは足場が組めずゴンドラでの作業になりますので若干割高にはなりますが、
人数が多くなるので、１戸当たりの金額は１００万程度できれいになります。
それにゴンドラとか足場の作業は、ベランダと壁の修復だけですからね。
大規模修繕工事はそれ以外の方が多いのですから。
大規模マンションも小規模マンションも合意形成を諮るのは同じことです。
小規模マンションでは、大規模修繕工事をする場合、建築会社と設計・監理会社を
分けることも難しいでしょう。それだけの経費がないので。

[820: 匿名さん]

>>１００戸以下の小規模マンションであれば、とてもじゃないけどこんな金額ではできませんからね。
普通は1棟100戸以下ですよ。
つまり、500戸の管理組合だと５棟以上から成り立つ団地型。
管理組合の戸数が多ければ1戸当たりの単価が下がるというのは大間違い。

30戸くらいのとこになると大規模修繕に限らず、すべてが割高になるのはしょうがない。
エレベータ1台を80戸で費用分担するか、30戸でするかってはなしなんで。

[821: 匿名さん]

＞輪番制では優秀な人材が集められないから推薦・立候補をやるんでしょう。

何回説明しても学のない人には理解出来ないでしょうが管理組合は共有財産の管理団体であって区分所有法と言う法律で規制されており、法律の規制が無い町内会の輪番制をそのまま流用する事は単なる無知に過ぎないのです。貴方のマンションの管理規約にどのように書いてあるか呼んで御覧なさい。

[822: 匿名さん]

>821
あなたのマンションは小規模なんでしょう。
町内会と混同してはいけませんよ。
小規模マンションは輪番制では人材は集まらないでしょう。
だから同じ者がいつまでもやるしかないんです。
理事の人数も少ないですしね。
大規模マンションであれば輪番制でも人数が20名以上いますので
その中には理事長の適任者は一人ぐらいはいるでしょう。
そして、選任された理事長は責任もってやりますよ。
あなたのとこは小規模だから輪番制の良さが理解できないのですね。
考えが固すぎるのでもう少し柔軟性をもつことが必要です。

[823: 匿名さん]

大規模修繕工事は25年に1回で十分だから
立て替えまでに1回やればいいよ。

[824: 匿名さん]

>823
普通は12～13年に1回やった方がきれいでいいよね。
お金に余裕があれば10年に1回でもいいんだけどね。
お金のないマンションは30年に1回でもいいけど、スラム化してて
汚いマンションになるよね。
とても快適なマンションライフが送れるとこではないしね。
あなたのとこはお金がないから仕方ないだろうけど。
自分の部屋でも同じことがいえるけど、畳や壁紙・網戸の張り替え等
早めに交換すればきれいになるけど、お金がなければ30年でも交換
しなくても住めることは住めるだろうけどね。

[825: YYS@さいたま]

No.791 by 匿名さん

100戸以上の場合でも問題がありましたよ。複数（同一家族が複数所有）の問題理事によって、一年間すき放題に荒らされた物件がありました。

[826: 匿名さん]

>825
当然あるでしょう。
しかし、輪番制なら次の者が改善すればいいのです。
推薦や立候補で同じ者が長くやれば、改善すらできないでしょう。

[827: 匿名さん]

>大規模マンションであれば輪番制でも人数が20名以上いますのでその中には理事長の適任者は一人ぐらいはいるでしょう。

この種の役員は最大限20人と言われています。20人以上いても能力のない且つ責任を伴わない役員が烏合の衆で一人くらいはいるだろうとは余りにもお粗末です。
役員は組合員とは委任関係を保つ為に選任されるのが原則ですが、輪番は事前に順番に強制指名で役員が決められるのでそこには委任関係は成立しない結果、役員としての権利も義務も無い町内会の様な世話係の役員に過ぎない。

[828: 匿名さん]

>827
もうその話しはいいでしょう。
輪番制の理事は委任関係は成立しないとかいってるけど、それから先の
話しをしましょうよ。
あなたは小規模マンションの住民でしたよね。
小さいマンションは輪番制は大変ですよね、私もそう思いますし同情します。
あなたのとこみたいな小規模マンションは仕方ないので、推薦や立候補で
理事長を確保してその者が１０年以上続けていくしかありません。
理事会はヘッドさえしっかりしてれば大丈夫ですから理事長が一人しっかり
してればすみますから。後の理事は雑魚でも構いませんよ。
あなたも次マンションを買う時は大規模マンションを買うようにした方がいいですね。
輪番制もなかなかいいものですよ。

[829: 匿名さん]

自分がなんとかできるんだったら、立候補制のほうがいいよね。
ひとまかせだったら、輪番制でも立候補制でもおなじじゃないの？

[830: 匿名さん]

本人が理事にタッチしてないんだったら、輪番制も推薦制も関係ないですね。
おまけに年１回しか理事会を開催しないというんだからね。
小規模マンションの輪番制反対の彼は理事をずっとやりたいんだと思うよ。

[831: 匿名さん]

>あなたは小規模マンションの住民でしたよね。

誰に対して言ってるのか分からんが勝手に決めつけるとは非常識だね。
敢えて言うが三棟のマンションで300人居住だよ。
規模の大小で法律は勿論、規約が変わるものでは無い事は常識がある人間なら分かる筈です。

[832: 匿名さん]

↑ああ、なるほど。
立候補を認めるべきと総会で言っても輪番理事会に無視されてるんでしょう。
その場合は、自分の順番まで待って立候補を認めるようにかえればいいよ。
しかし、300戸もあれば意識の高い住民も相当数いるはずで、おかしな運営はされていないと思うのだが
具体的に何が問題なの？

[833: 匿名さん]

＞立候補を認めるべきと総会で言っても輪番理事会に無視されてるんでしょう。

お生憎様で当組合は法律、規約通りで、輪番なんて無責任体制ではなく推薦、立候補制で任期は２年です。
理事会が責任を以て次期の理事、監事候補を募り総会迄には理事会案（推薦又は選挙）を審議、決議して総会に諮っております。組合員の中でも意識の高い適任の人が選任されることになりますので、前任、新任の理事、監事の連携、引継ぎが旨く機能しており管理会社は会計係、秘書扱いで理事長が不在の場合でも理事は勿論前任理事長、前任理事までもが協力する良い習慣になっているのは推薦、立候補制の良い所で仕方なくやる輪番制ではあり得ないことでしょう。

[834: 匿名さん]

↑じゃあなんで、ここにきてるの？
理想的な運営なら関心を持たないはずだが。。。
>>833はひょっとしたら実務経験０のマンション管理士で妄想を抱いてるのかもｗ

[835: 匿名さん]

>833
矛盾だらけですね。
理事会が次期理事を推薦することになっているとのことですが、推薦基準は
ないんですか。なければ毎回同じ者が推薦されることもあるだろうし、毎回では
なくても片寄りがあるのは仕方ないでしょうね。
その規定を細かくすれば、輪番制と変わらなくなるでしょうしね。
３００戸もあれば当然理事は最低２０名はいるんでしょうね。
輪番制にしても２０名いれば一人か二人は優秀な人材はいるんではないですか。
ヘッドさえしっかりしてれば後の理事は雑魚でもいいんじゃないですか。
それに推薦が多くて選挙とかいってるけど、実際選挙はやったことがないでしょう。
理事長が不在の場合に前任の理事長や理事が協力するとはどういうことですか？
理事長を補佐するのは副理事でしょう。
どうやらあなたのマンションは小規模マンションでしょう。いってることが矛盾しすぎです。
墓穴を掘ってますよ。無理しなくていいですよ。

[836: 匿名さん]

みんな、気づけ。
３００戸でなく入居人数が３００人って所に。

[837: 匿名さん]

ははは！
とすると100戸前後だね。輪番制が機能するか微妙。
しかし、実際問題、うまく運営できるかは管理会社の指導次第ですよ。
輪番制でも、議案書に名前載せる前に、管理会社（管理人）が候補者の意思確認して、忙しいとかいわれたら、グループ内で調整して引き受ける人探してくれるとこもある。
輪番表は拒否できないといい切ってる管理会社もある。

[838: 匿名さん]

>833
小規模マンションでは管理員もいないんではないの？
管理会社も時々しかきてくれないでしょう。
だから小規模マンションには住みたくないんだよね。
輪番制をとりたくても、人材の問題もありできない。
だからあなたは、輪番制を批判してたんですね。
大規模マンションならそんな心配はしなくていいんだけどね。

[839: 匿名さん]

＞理事会が次期理事を推薦することになっているとのことですが、推薦基準はないんですか。なければ毎回同じ者が推薦されることもあるだろうし、毎回では 
なくても片寄りがあるのは仕方ないでしょうね。
読解力が今一ですね「理事会が責任を以て次期の理事、監事候補を募り」と書きました。
これに従い一般組合員が推薦、立候補を理事会に申し出るのです。
推薦基準なんてものはありませんが標準管理規約とほぼ同じで居住組合員に限られ理事会としては理事15人監事3人の定員をオーバーした時にのみ選挙をすることになる。
毎回同じ者が推薦とか片寄りとかはありませんが立候補者は別としても意欲、能力に欠ける人は推薦されることはない。


＞理事長が不在の場合に前任の理事長や理事が協力するとはどういうことですか？ 理事長を補佐するのは副理事でしょう。
揚げ足を取ろうとする気持ちは分かりますが、「理事長が不在の場合でも理事は勿論前任理事長、前任理事までもが協力する良い習慣になっている」と書いた様に当然理事に副理事長を含む意味です。


[840: 匿名さん]

>839
必死ですね。
推薦に偏りがないといってますが、あった時はどうするんですか。
意欲・能力のある者が推薦されるといってますが、毎回そんなに有能な人材が
いるんであれば輪番制でいいんではないの。
理事長が不在の場合、前理事長や理事が協力するとは何を協力するの？
長老経験者に相談するということかな。何を相談するか分からないけど、そんなに急を要する
ことを理事長を除け者にして相談してもいいの？
急を要しないことだったら、何も前理事長に相談することないしね。
相談するのは現理事がということでしょう。
もう一つ、今迄選挙なんかしたことはないでしょう。
作り話。

[841: 匿名さん]

推薦された者を理事会で拒否することはできんだろう。

[842: 匿名さん]

＞839さん

初めてレスします。(匿名で申し訳ありません。)
貴組合は組合運営が上手くいっているようで、少しうらやましいです。
少し教えてください。

理事会が責任を持つのは、候補を「募る事」に責任を持つんですね。
（このスレを読むと、責任や無責任の言葉を良く見かけますが、何に責任を持ったり、何に無責任か良く分からなくなります。他の方もそれを明示してくれると助かります）

定員オーバーしたら選挙との事ですが、実際選挙になった事はありますか？
定員(理事15名監事3名)未満の候補しか集まらなかった事はありますか？その時はどうなるのでしょうか？
(理事会が候補を募る事に責任を持ってるので、定員になるよう推薦人を連れてくるのでしょうか？)

何年目のマンションなのでしょうか？
(今まで何回の改選があったのでしょう？)

あと、ケンカ腰なカキコミが多いですが、やめませんか？
自分たちのやり方がベストで穴がないとでも思っているのでしょうか？
結局、健全な組合運営ができる選任方法であれば良い訳で、
色々な方式や、上手くいった・いかなかったの具体的事例を聞いて、
良い部分を自身の組合に組み入れ、悪い部分を消していけば良いだけなのではないでしょうか？

[843: 匿名さん]

諸悪の根源は輪番制の話しなど全く関係ありません、断言！
要は役員をやる人間の性格如何です。
性悪人間が役員をやれば、そのマンションは必ずグチャグチャになるだけです。

[844: 匿名さん]

839は単に輪番制は無責任でダメを繰り返すばかりだからね。
兎に角推薦や立候補じゃないと無効といってるんだからね。
それでもって、追及されるとしどろもどろとなり輪番制は無効を
繰り返すのみ。

[845: 匿名さん]

＞理事会が責任を持つのは、候補を「募る事」に責任を持つんですね。
いいえそればかりではありません。役員の選任は総会決議事項ですからその総会提出議案は理事会の決議事項です。
＞定員オーバーしたら選挙との事ですが、実際選挙になった事はありますか？
あります。
＞定員(理事15名監事3名)未満の候補しか集まらなかった事はありますか？その時はどうなるのでしょうか？
(理事会が候補を募る事に責任を持ってるので、定員になるよう推薦人を連れてくるのでしょうか？)
前述の様に理事会の業務の一つですから広報に努めて推薦あるいは立候補を募ります。
＞何年目のマンションなのでしょうか？ (今まで何回の改選があったのでしょう？)
10年目で5回で、うち選挙は2回です。

[846: 匿名]

平均分譲価格も聞いたほうがいいよ
四千万くらいならまともなひと多い

[847: 匿名さん]

>845
選挙はどのようにしてやられたのですか。
是非教えてください。
理事候補は理事会で選出して総会議案としてかけるのではないですか。
選挙ですから、それ以前に候補者を集めて選挙をされたのですね。
選挙で選ばれたら理事会で諮る必要はないですね、一応議案として
掲載するだけでいいのでは。

[848: 匿名さん]

理事候補が多すぎて選挙になるとはすごいですね。
それも同じ者は推薦・立候補はできない中での候補ですから。
人材が多いんですね。うらやましい。

[849: 匿名さん]

842です、ご回答ありがとうございます。

理事会が責任を持って　候補を募り、役員選任の議案を提出しているんですね。
今まで、広報に努めるだけで　候補の数が足りずに(無理やり)候補を出させたって事がないって事みたいですね？
実にうらやましいです。

細かいところで、更に質問させてもらって良いですか？

当マンションでは、以前は自薦・他薦による候補を基本としておりましたが、
数年すると候補が少なくなり、無理やりお願いして引き受けてもらっておりました。
ただ、引き受けてもらったものの、理事会に殆ど出席せずに任期終了するなどが起こり問題となりました。
(そのため、現在は、他薦を受け付けず立候補による候補を募り、不足分は輪番制で強制的に理事になってもらう方式を取っています。実は無理やり推薦していた時と比べるとこの方式の方がしっかりやってくれているようです。)

貴マンションは組合全体の意識が高く、無責任な方が理事になられた事はないようですが、
「推薦されたものの無責任な理事」が出ないために行っている施策は何かあるのでしょうか？

更に細かい数字の話ですが2年任期であれば、
1年目に最初の理事が就任し、3年目に改選1回目、5年目に改選2回目、7年目に改選3回目、9年目に改選4回目で現在に至る事になりますよね。
現在5期目の理事って意味でしょうか？それとも、11年目(丸10年)で改選が5回あったの間違えでしょうか？
>845で仰られた通り、10年目で改選が5回あったって事は最初は任期1年で途中から任期2年に変更されたはずなので、もし任期を変えたのであれば、どういう思惑があり変えたのでしょうか？
(現在当マンションは1年任期となっており、もしかしたら2年任期の方が良い理由があるのならお伺いしたい限りです)

質問ばかりですみません。上手く行っている組合を参考にしたいので…。

[850: 匿名さん]

選挙はあみだくじだとおもう。