管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[781: 匿名]

管理会社いじめても頭おかしいと思われちゃうからな。
信用できる管理会社ってありますか？

[782: 匿名]

ここで一年勉強したら管理会社に口で負けることはありません。

[783: 匿名さん]

>役員の輪番制ではなく、役員の長期政権が役員や住民をドンドンと腐らせます！ 長いものに巻かれろが蔓延して、誰ひとりも役員に異議を唱えなくなってしまいます。

気の毒に、輪番以外の経験が無いと長期政権となると思い込むのですね。
そんな奇特な理事、理事長がいる筈がありませんし、輪番制の様に出来ようが出来まいが理事を押し付けるものではなく、適任者を組合員が選ぶのですよそれも任期は規約で定められているのです。

[784: 匿名]

口で勝って、何かに負けていませんか？

[785: 匿名さん]

>783
２０名の輪番制の理事がいれば、一人ぐらいはまともなのがいるでしょう。
全員ダメというのもおかしいのでは。
それに毎回２０名もどうやって誰が推薦するの。

[786: 匿名さん]

＞それに毎回２０名もどうやって誰が推薦するの。

200〜300人の組合員でしょうから居住区画、階数などで利害が一致する筈ですから幾らでも推薦、立候補の対象者はおります。

[787: 匿名さん]

あー、あのね。
１００戸以上のマンションだと輪番制でも何も問題ありません。
ほっといても、複数のまともな理事が出てくるから。
「複数」っていうのが大事なんだよ。
１００戸未満だと理事が少ないので、輪番制のなかで確率的に複数そろうことが難しくなる。
理事が２０人もいるようなところだと、まともな理事が１０人にひとりの確率でも
ふたりはいる。
１００戸未満で同じようにまともな理事が１０人にひとりの確率だと一人しかいない。
ひとりで騒いでも同調する人がいないとなにもできないんだよね。
誰かが言い出して、ヨコから、そのとおり！っていう声がかかると、普段は無言の理事も同調するわけ。

[788: 匿名さん]

だいたい役員が、そんなに人数も必要かい？
口だけの役立たず役員なら一切不要です。
フットワークの良い役員なら何人でも大歓迎ですがね。

[789: 匿名さん]

>788
少ない人数で理事会を運営することは問題があると思うね。
２０名の理事は多いというけど、それなりの規模のマンションであれば
当然適正理事（１０名~１５名に１名程度の理事）は必要だと思うよ。
輪番制理事の方が安心できるね。

[790: 匿名さん]

芦屋に全員が理事っていうマンションがあるよ。
全員が理事であれば、特定の理事に委任していることにはならず、
理事会で委任状を使用しても復委任（受任者が委任された事務を誰か他の人間に 処理させること）にはならないから、議長、または他の区分所有者、親族への委任状は有効。
毎回、総会を開くイメージだね。

[791: 匿名さん]

>１００戸以上のマンションだと輪番制でも何も問題ありません。 ほっといても、複数のまともな理事が出てくるから。 「複数」っていうのが大事なんだよ。
単なる烏合の衆に過ぎなく皆で渡れば怖くないとばかり無責任な理事集団であるから、まともな理事だからではなく自分等が選出した理事ではないから文句を言えないだけなこと、また例え文句を言っても強制の輪番制で就任したから意向の通りに出来なくて何処が悪いと居直られるだけ。自分等は推薦も立候補もしていないので何等責任を自覚はしなくても当然と考えている。

＞少ない人数で理事会を運営することは問題があると思うね。 ２０名の理事は多いというけど、それなりの規模のマンションであれば 当然適正理事（１０名~１５名に１名程度の理事）は必要だと思うよ。 輪番制理事の方が安心できるね。
上述した通り無能、無知な理事は多いと安心するし、責任もよりあいまいに出来る思う典型的な無責任集団で挙げ句の果ては肝心の管理は管理会社に任せっぱなしで損得勘定も出来ない管理組合になるは必定です。

[792: 匿名さん]

>791
20名の理事の中には、医者・弁護士・司法書士・税理士・マン管士・建築士・官僚・
1部上場企業の役員・自営業者等が必ず入っているからね。
それにね、輪番制だから責任がないとかそんな非常識なことは全然考えられないよ。
輪番制でも受任した以上は責任は果たそうとするのが一般的な考えだけど、あなたの
マンションのレベルは相当低いのですね。それに小規模マンションなんでしょう。
大規模でグレードの高いマンションでは理事に立候補する者はまずいないでしょう。
仕事が忙しいですからね、しかし、輪番制であれば仕方なくやりますよ。
しかし引き受けた以上は無責任なことはしません。それがグレードの高いマンション
ですね。（一般的なマンションでもそうでしょうが）

[793: 匿名さん]

>大規模でグレードの高いマンションでは理事に立候補する者はまずいないでしょう。 仕事が忙しいですからね、しかし、輪番制であれば仕方なくやりますよ。

正直ですね。仕方なくやるのは輪番制の欠点そのもので無責任の実態を認めていることです。

[794: 匿名さん]

ケンブラッツっていう雑誌の記事によれば、
スラム化しているマンションのほとんどが30戸以下の小規模マンションらしい。
他方で、100戸以上のマンションだとスラム化しているマンションは皆無らしい。
（定期的な補修が必ず行われている。）
100戸以上のマンションだと、たとえ任期1年の輪番制理事会であっても、（修繕積立金の不足などの問題を）なんとかしようというスターが必ず現れるらしいよ。
ところが、30戸以下だと、そもそも人材がいない。いてもひとりだけで同調者がおらず、あきらめてしまうんだね。
30戸-100戸のマンションは、どっちにころぶかわからないらしい。誰かが問題提起したときに、同調する人が現れるかは、まさしく「運」です。

[795: 匿名さん]

マンションの理事に関わらず、
自分は仕方なく引き受けた事も、引き受けたからには責任を持ってやるけど。

>793さんは仕方なく引き受けた頼まれ事は、無責任にしかやらないの？

[796: 匿名さん]

１００戸以下のマンションは買ったらだめだね。
理事も輪番制では人数が少ないので人材が偏るので全然ダメ理事ばかりで構成されることもある。
大規模修繕工事にしても、小規模マンションは割高になるし。
管理員一人つけるにしても、５０人のところと２００人のところでは負担割合が
全然違ってくるしね。
大体５０戸程度のマンションでは管理会社も力が入らないので、最低限のサービスしか
しないでしょう。
大規模マンションであれば、管理会社も手放したくないので、力も当然入るしね。
管理会社も組合からいわれたことに対しては真剣に取り組むしね。
その点小規模マンションはかわいそうではあるがね。
特に８０戸以下とかの管理員もつけられないマンションは完全にアウト。
マンション管理を云々する以前の問題。
早く大きなマンションに引っ越すべき。

[797: 匿名さん]

やはり小規模マンションは、あまりメリットはなさそう。
なんでも大きいことはいいことということかな。

[798: 匿名さん]

これからのマンション管理を考える
30戸以下のマンションではいま恐ろしいことが起こっている／田村哲夫氏と語る（第1回）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070423/507097/

会員登録がいるけど、すごいことが書いてあるから、興味があったら読むといいよ。
直接そう書いてあるわけではないが、
読んでみれば、100戸以上は輪番制、100戸未満は立候補制が望ましいという結論に達するはず。

[799: 匿名さん]

＞ケンブラッツっていう雑誌の記事によれば、

とっくに消えたよ。

[800: 匿名さん]

要するに、輪番制を批判している者は小規模マンションに住んでいる者だろうね。
大規模マンションでは輪番制が絶対いい筈だから。
小規模マンションでは管理員もいないんでは？
理事も３~４名程度しかいないだろうし、人材もいないだろうから
そういうマンションは同じ者が１０年でも２０年でもやるしかないのでは。

[801: 匿名さん]

＞大規模でグレードの高いマンション・・・
そういうマンションは、管理会社もデベ系でグレードが高いですよ。

[802: 匿名さん]

>>大規模マンションでは輪番制が絶対いい筈だから
いいかわるいかは考え方なんだけど、賛成派と反対派で活発な議論（怒鳴りあい）になることが多いのでは？
（複数対複数の議論になり、どっちもひとりじゃないから、どっちも強気。）
けんかになるってことは、どっちも真剣になるってことだよね。
最低限の補修は妥協点になるので定期的にできるはず。

>>小規模マンションでは管理員もいないんでは？
>>理事も３~４名程度しかいないだろうし、人材もいないだろうから
そのとおり。うまくいってるとこでは、同じ人がずっとやっていますよ。
理事会は年1回だけで、100万以下の小修繕はすべて理事長決裁。
小規模マンションで輪番理事長の場合は、ハンコを管理人に預けて、すべての支出を管理人が決裁してる。
（ばれたらそこの管理会社は営業停止です。）

[803: 匿名さん]

>802
そのように小規模のマンションで同じ者が理事長を長くやり
１００万以下の工事等は全て理事長決済であれば旨い汁が吸えそう。
交際費等も上手く使えそうだし、備品も個人用の物も一緒に買えるしね。
バックリベートやお中元・お歳暮もいい物がきそうだし。
やめられないね、理事会も年１回でいいんだし。
報酬も値上げすればいいしね。

[804: 匿名さん]

まあ、アフリカの小国の王様みたいなもの。
しかし、そうでないと統治できない現実があるのだから、
何事も良し悪しです。

[805: 異業種さん]

管理会社と管理適正化サービスでベンチマークになる企業をそれぞれ二三教えていただけないでしょうか？

マンション管理関連の本を5冊ほど読みましたがどれも知識は参考になる点はあるもののマンション管理の域を出ず実効性には欠ける内容ばかりでしたのでこの業界は新規参入の可能性が十分にあるように感じています。

今後マンション管理は益々社会問題になるでしょうし研究して事業化を検討したいと考えています。

[806: 匿名さん]

>今後マンション管理は益々社会問題になるでしょうし研究して事業化を検討したいと考えています。

大規模で輪番制の皆で渡れば怖くない無責任な理事の管理組合は益々管理会社の餌食になるし、貴方の様な事業化の対象になると思うよ。何と言っても輪番理事は責任が無い上に無知ときているからね。

[807: 匿名さん]

>806
うちの理事の員数は20名だから、その中には優秀な人材はいるよ。
輪番制でも全然問題なく、管理会社主導でもないしね。
それに輪番制は無責任というけど、受任すればみんなまじめに取り組んで
いるよ。
あなたのところは小規模だから輪番制では人材がいなくて運営できないのでしょう。
推薦するにしても人数が少ないので人材もそれに比例して少なくなるので推薦する
人材は限られるのでどうしても同じ者が長くやることになる。
長くやることと、理事の人数が少ないので理事長は好き放題やれるよね。
大規模マンションは管理会社にとって却って好きなようにはできないんだよ。
大事にしないと管理会社の変更なんてやられたら困るからね。
小規模マンションなら事務管理費も微々たるものだからなくなっても全然困らないしね。
あなたも大規模マンションに引っ越した方がいいんではないの。

[808: 匿名さん]

管理会社の食い物にされるのは小規模マンションだよね。
小規模マンションに対しては、管理会社のフロントも強気だしね。

[809: 匿名さん]

諸悪の根源は立候補して長期間やっている役員です、懐が美味し過ぎて絶対に手放しません。

[810: 匿名]

↑自分が理事長をやる！って一度でも言ったことがあるのか？

[811: 匿名さん]

>諸悪の根源は立候補して長期間やっている役員です、懐が美味し過ぎて絶対に手放しません。

規約に任期が規定されてますし、長期的な選任はあり得ません。
選任をした事のない人には理解出来ないでしょう。

[812: 匿名さん]

>811
あなたのとこのマンションは小さいんでしょう。
だから推薦制や立候補制でしか理事は集められないんですよ。
一応任期が決まっていても同じ者が頻繁にやるんでしょう。
あなたのとこの理事会は毎月やってるんですか？
それとも管理会社と理事長任せですか？
輪番制で管理会社主導でない、素晴らしいマンションの管理ができる
輪番制のマンションに住んでみたいでしょう。

[813: 匿名さん]

小規模マンション管理組合連合会を作るべきだよね。

[814: 匿名さん]

５０００万くらいのマンションだったら小規模（５０ー６０戸）でも大丈夫ですよ。
住人のレベルが違うから！
医者や弁護士がいますからね。
そもそもアラブとか独裁じゃないと統治できないところもあるし
そこに合ったやりかたを追求すべきで、輪番制がいいか悪いかなんて、
そこの事情がわからないと判断できるわけがない。
小規模マンションで長老理事長が不正をやってるんだったら
まずは自分が立候補することだよね。

[815: 匿名さん]

＞輪番制で管理会社主導でない、素晴らしいマンションの管理ができる 輪番制のマンションに住んでみたいでしょう。

輪番制しかなり手のいない役員のマンションとは！　何と情けない事よ。
国会議員になり手がいない国家と同じで民主国家が成り立たない未開国と同じ。
輪番制なるものの発想は法律的に何の制約も無い責任、義務が伴わない任意団体である町内会から始まっている。
それが分譲マンションと言う民法の共有でも御しきれない区分所有権を区分所有法の下に共有財産を強制加入団体でどの様に管理するかが規定されている。
にも拘らずこのことに無知なあまり平気で輪番制を言うセンスは嘆かわしい。

[816: 匿名さん]

>815
輪番制しかなり手がいないのではなくて、輪番制で優秀な人材が集まるので
推薦とか立候補は必要ないのです。これが小規模マンションにしか住んだ
ことがないあなたには分からないのですよ。
５，０００万クラスのマンションだったら小規模でも優秀な理事は集まると
ノー天気なことをいっているけど、それだったら輪番制で十分でしょう。
輪番制では優秀な人材が集められないから推薦・立候補をやるんでしょう。
兎に角小規模マンションは、快適なマンション管理は行われにくいと思いますので
次買う時は、大規模マンションを選ぶべきですね。
そうすれば、理事の問題等に神経を尖らせることもなくなりますから。
大規模修繕工事についても、新築みたいにきれいになるくらいお金もかけられますので。

[817: 匿名さん]

↑大規模がいいといってもでかければいいというものではない。
一般的に、大規模マンションの場合、維持管理・運営を実施するうえで、住民の合意形成に多大な労力を要することが多い。
「なぜ「大規模マンションの理事会」は混乱するのか」
http://e-bigmansion.com/category/1296124.html

タワーマンションは普通の足場が組めないから大規模修繕にめちゃくちゃカネかかるよ。１戸１２０万くらい。

[818: 匿名さん]

輪番制＝理事のなり手が居ない。と決め付けている辺りに、
色んな意味で環境の違いを感じてしまう。

[819: 匿名さん]

＞８１７
大規模修繕工事の費用については、タワーマンションは別として、１戸当たり
１００万かければ新築みたいにきれいになりますよ。
見える共用部分については１００％手をかけることができます。
しかし、最低２００戸はないとこの金額では収まりません。
１００戸以下の小規模マンションであれば、とてもじゃないけどこんな金額ではできませんからね。
タワーマンションは足場が組めずゴンドラでの作業になりますので若干割高にはなりますが、
人数が多くなるので、１戸当たりの金額は１００万程度できれいになります。
それにゴンドラとか足場の作業は、ベランダと壁の修復だけですからね。
大規模修繕工事はそれ以外の方が多いのですから。
大規模マンションも小規模マンションも合意形成を諮るのは同じことです。
小規模マンションでは、大規模修繕工事をする場合、建築会社と設計・監理会社を
分けることも難しいでしょう。それだけの経費がないので。

[820: 匿名さん]

>>１００戸以下の小規模マンションであれば、とてもじゃないけどこんな金額ではできませんからね。
普通は1棟100戸以下ですよ。
つまり、500戸の管理組合だと５棟以上から成り立つ団地型。
管理組合の戸数が多ければ1戸当たりの単価が下がるというのは大間違い。

30戸くらいのとこになると大規模修繕に限らず、すべてが割高になるのはしょうがない。
エレベータ1台を80戸で費用分担するか、30戸でするかってはなしなんで。

[821: 匿名さん]

＞輪番制では優秀な人材が集められないから推薦・立候補をやるんでしょう。

何回説明しても学のない人には理解出来ないでしょうが管理組合は共有財産の管理団体であって区分所有法と言う法律で規制されており、法律の規制が無い町内会の輪番制をそのまま流用する事は単なる無知に過ぎないのです。貴方のマンションの管理規約にどのように書いてあるか呼んで御覧なさい。

[822: 匿名さん]

>821
あなたのマンションは小規模なんでしょう。
町内会と混同してはいけませんよ。
小規模マンションは輪番制では人材は集まらないでしょう。
だから同じ者がいつまでもやるしかないんです。
理事の人数も少ないですしね。
大規模マンションであれば輪番制でも人数が20名以上いますので
その中には理事長の適任者は一人ぐらいはいるでしょう。
そして、選任された理事長は責任もってやりますよ。
あなたのとこは小規模だから輪番制の良さが理解できないのですね。
考えが固すぎるのでもう少し柔軟性をもつことが必要です。

[823: 匿名さん]

大規模修繕工事は25年に1回で十分だから
立て替えまでに1回やればいいよ。

[824: 匿名さん]

>823
普通は12～13年に1回やった方がきれいでいいよね。
お金に余裕があれば10年に1回でもいいんだけどね。
お金のないマンションは30年に1回でもいいけど、スラム化してて
汚いマンションになるよね。
とても快適なマンションライフが送れるとこではないしね。
あなたのとこはお金がないから仕方ないだろうけど。
自分の部屋でも同じことがいえるけど、畳や壁紙・網戸の張り替え等
早めに交換すればきれいになるけど、お金がなければ30年でも交換
しなくても住めることは住めるだろうけどね。

[825: YYS@さいたま]

No.791 by 匿名さん

100戸以上の場合でも問題がありましたよ。複数（同一家族が複数所有）の問題理事によって、一年間すき放題に荒らされた物件がありました。

[826: 匿名さん]

>825
当然あるでしょう。
しかし、輪番制なら次の者が改善すればいいのです。
推薦や立候補で同じ者が長くやれば、改善すらできないでしょう。

[827: 匿名さん]

>大規模マンションであれば輪番制でも人数が20名以上いますのでその中には理事長の適任者は一人ぐらいはいるでしょう。

この種の役員は最大限20人と言われています。20人以上いても能力のない且つ責任を伴わない役員が烏合の衆で一人くらいはいるだろうとは余りにもお粗末です。
役員は組合員とは委任関係を保つ為に選任されるのが原則ですが、輪番は事前に順番に強制指名で役員が決められるのでそこには委任関係は成立しない結果、役員としての権利も義務も無い町内会の様な世話係の役員に過ぎない。

[828: 匿名さん]

>827
もうその話しはいいでしょう。
輪番制の理事は委任関係は成立しないとかいってるけど、それから先の
話しをしましょうよ。
あなたは小規模マンションの住民でしたよね。
小さいマンションは輪番制は大変ですよね、私もそう思いますし同情します。
あなたのとこみたいな小規模マンションは仕方ないので、推薦や立候補で
理事長を確保してその者が１０年以上続けていくしかありません。
理事会はヘッドさえしっかりしてれば大丈夫ですから理事長が一人しっかり
してればすみますから。後の理事は雑魚でも構いませんよ。
あなたも次マンションを買う時は大規模マンションを買うようにした方がいいですね。
輪番制もなかなかいいものですよ。

[829: 匿名さん]

自分がなんとかできるんだったら、立候補制のほうがいいよね。
ひとまかせだったら、輪番制でも立候補制でもおなじじゃないの？

[830: 匿名さん]

本人が理事にタッチしてないんだったら、輪番制も推薦制も関係ないですね。
おまけに年１回しか理事会を開催しないというんだからね。
小規模マンションの輪番制反対の彼は理事をずっとやりたいんだと思うよ。