管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

[匿名さん]

「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」
管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。
更に、これらの弊害や損害の責任については前述の様に能力不足の輪番制役員には責任追及はできないのでますます悪化して行く事になる。
結論として、管理組合の理事、監事は区分所有法、管理規約を遵守して理事会で理事、監事を立候補、推薦で選出（選挙又は承認）案を決議して、総会に諮ることで有能且つ責任のある理事、監事を選任することが必要となる。

[721: 近所をよく知る人]

↑あんた、ちゃんと読んでね。頭悪すぎだ。
716は
715の
「総会に管理会社を読んでいる組合、中には理事会に迄管理会社を呼んでいる理事長がいるらしい。
その理由は定かではないが」への回答だよ。

「管理組合が成熟するのは」というのは問題が多発して輪番制が崩れ始めるという意味だ。
ほんとに頭悪すぎだね。

[722: 匿名さん]

最初の段階では修繕積立金はどこのマンションでも少なめに設定されてます。
だから、早く長期修繕計画を作成し、必要修繕積立金の設定をすべきなのです。
当然修繕積立金の値上げになる訳ですが、この時期が遅ければ遅いほど、値上げの
額が大きくなります。
１戸当たり月の必要修繕積立金の額は簡単に計算できますので、一度計算してみては
いかがですか。

[723: 匿名さん]

>717
722さんの意見を取り上げてみてはいかがですか。
修繕積立金の値上げの時期は決まっていませんよ。
長期修繕計画があれば、必要修繕工事費は分かって
いると思うので、計算してみることです。
いつから値上げするかによって大きく変わりますけどね。

[724: 匿名さん]

おっしゃる通りだと思います。しかしうちのように小規模で築30年以上、老人が多くしかも能力のない住人ばかりが居住しているマンションの場合、理事を引き受ける人がいなくて非常に困ってます。特に最近は、意図的に管理費を滞納（訴訟で勝訴済み）したりゴミを玄関前に大量に放置したり、他の居住者相手に訴訟を起こしたりする迷惑な区分所有者がいて、適性のある方々は部屋を売って逃げていってしまいます。理事長を外部委託することって可能なんでしょうか・・・・？

[725: 近所をよく知る人]

↑できますよ
第三者管理方式。
http://ameblo.jp/macosxuser/image-10574228756-10610608769.html

うちでも今度言ってみるつもり。

[726: 匿名さん]

↑NO.725　近所をよく知る人さん、情報いただきありがとうございます！
たいへん助かりました。
近所でこのようなNPO法人がないか、至急調べてみます。

[727: 匿名さん]

>理事長を外部委託することって可能なんでしょうか・・・・？

いくらでもいますが管理組合の財産は一瞬にしてなくなりましょう。
現世で慈善事業家なんて希有に等しい事を大人なら分かるでしょう。
介護士が被介護人の預金を勝手に下ろすご時勢です、年をとっても惚けない内は自分等の手で守るのが当然です。

[728: 匿名さん]

>725
外部に委託するにしても、理事長は自分達でやるべきでしょう。
修理や会計、大規模修繕工事、修繕積立金の値上げ等外部に委託するのはいいのですが
最終判断は組合員がすべきですよ。

[729: 匿名さん]

>725 の管理者方式は止めておいた方が良い。
法律的な規制がなく消費者としての管理組合や組合員が保護されることはない、あるのは単に訳の分からないマンション管理士というアドバイス屋に過ぎない。
１．管理者が組合財産の横領、高額契約などの不正行為の防止策と被害が発生した場合の補償がない。
２．管理者に任せで組合の主体性が欠如する一方適切な組合運営や建物の維持修繕をする管理者の存在は疑わしい。

[730: 匿名さん]

マンション管理の新たな枠組みづくりに関する 調査検討報告書
平成20年3月 財団法人マンション管理センタ-より抜粋

管理者管理方式の課題

1 マンション管理に精通した第三者が管理者となる場合には、（途中略）しかしながら、管理者たる第三者に大きな権能が集中することにより、極めて効率的な管理の実現が期待される反面、チェック機能が十分働かなくなる危険性があるという大きな問題がある。
特に、管理所有を活用した場合は、管理者は、共用部分の管理に関する事項につい て、共用部分の所有者として管理者の判断で行うことができ、かつ、自己の名で契約を締結できることから、さらに管理者に権能が集中することとなる。

2 また、現行法には管理者としての資格要件や業務へのチェック規定がないため、区分所有者が無関心のまま管理事務の負担軽減を安易に求めて本方式が導入されるのは、 危険である。

3 特に、最も大切な管理組合の金銭等財産の保護という点については、管理者が共用部分等の保存行為を自らの判断で行うことができることとなることが、悪意のある管理者は過度な保存行為を行うことにより管理組合の金銭等財産を徒に浪費させることも可能となることに加え、管理組合の金銭等財産の保管業務も任せる(通帳と印鑑の 双方を持つ)こととなるため、組合財産と管理者財産の帰属に問題が生じることが考えられ、管理者が倒産・破産等した場合は、管理組合の金銭等財産が保護されない可能性が高いという問題がある。

4 さらに、管理コストの面でも、区分所有者から管理者を選任する場合は、一部で役 員報酬が定められている管理組合はあるものの、無報酬でボランティア的に役員を務めることとなっている管理組合が多いことから、新たに第三者を管理者として選任した場合は、新たなコストが発生することとなる。また、管理業者が管理者となる場合でも、管理者としての義務は、管理組合との業務委託契約に基づき行っている業務に 対する義務と比して、責任が加重されることから、区分所有者が負担すべき管理費が 高額となる可能性が高い。

[731: 匿名]

では輪番理事のほうがまし？

[732: 匿名さん]

>では輪番理事のほうがまし？

とんでもない、輪番理事長（管理者）は管理会社に任せることになり実質は管理会社が管理者になった結果と同じになり上記の管理者管理方式の課題 の１、２、３項目の悪影響を大なり小なり受ける事は確実です。

[733: 匿名さん]

長老理事が一番いいよ。
１０年ぐらいは同じ者が理事長をした方がいい。
そして他の理事は理事長が自分の気のあった者を推薦すればいいのだから。
理事会が絶対的な力をもった方がいいよね。
但し、理事長の報酬だけは、月最低５万は支払うべき。
他の理事は年間２万程度でいいと思う。
輪番制理事はだめだね、権力のある理事長が一人いれば管理組合はうまくいくものだから。
ヘッドさえしっかりしてれば後は雑魚でいいと会社でもいわれているしね。

[734: 匿名]

↑月五万なんて聞いたことないよ
釣りだね

[735: 匿名さん]

＞輪番制理事はだめだね、権力のある理事長が一人いれば管理組合はうまくいくものだから。 ヘッドさえしっかりしてれば後は雑魚でいいと会社でもいわれているしね。

逆説的に輪番制止む無しの考えがありありですね。
無責任な輪番制に慣れ切った者には推薦、立候補のシステムは理解出来ないでしょうし、選ぶ権利も自ら放棄している事も気づいていない。

[736: 匿名]

理事より大事なのはクレ−マ−だよ

[737: 匿名さん]

>クレーマー？
一概に悪者扱いは出来ない。
適切な論拠に基づくものなら発言機会は与えるべきで、論拠のないものは論破すれば良いだけのこと。

[738: 近所をよく知る人]

クレーマーに悪者という意味はありませんよ。

[739: 匿名さん]

クレーマー【claimer】
《原義は「要求者」「請求者」の意》商品の欠陥、客への対応の仕方などについてしつこく苦情を言う人。特にその苦情が言いがかりと受け取られるような場合にいう。

[740: 匿名さん]

>735
輪番制はダメ。
理事長が推薦した者が理事になればいいだけのこと。
理事長は経験が必要だから１０年以上はやることが大事だよ。
理事長が殆どのことを一人で決めて理事会に提案するけど、それが拒否されることは
ないよ。
管理会社との対応、工事、新規の器具等の導入、予算等全て理事長がやることになるので
理事長の報酬は最低月５万は必要、後は雑魚だから年１万もあれば十分。
多少好き勝手にやる場合もあるけど、それぐらいは大目にみるべき。